Рынок недвижимости: состояние и перспективы

В Москве на 2011г. намечено начало сноса некомфортного жилья.
http://www.rbc.ru/rb…2207.shtml

09.06.2009, Москва 14:22:07 В Москве на 2011г. намечено начало сноса некомфортного жилья. Как сообщил сегодня на заседании правительства Москвы главный архитектор столицы Александр Кузьмин, до 2025г. в Москве необходимо снести 20 млн кв. м такого жилья. Он добавил, что согласно расчетам, замена устаревших жилых зданий позволит создать до 40 млн кв. м нового жилья, при этом улучшатся условия жизни населения и внешний облик кварталов.

На заседании было принято решение разработать предложения по организации единой последовательной системы волнового переселения жителей в районах завершения комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда сносимых серий и районах сноса некомфортного жилья.
---------------------------------
короче нашли что еще можно снести Ж-) а предложения полагаю будут использовать уже построенное комм.жилье для чего выкупить его у строителей...

Репченко решил перейти на сторону растишек

.............

По сути, с рынком недвижимости происходили похожие, но не столь явные процессы, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. После короткого периода «глубоких» дисконтов порядка 50%-70% от докризисных цен, то есть до «второго дна», рынок стабилизировался на уровне минус 30% от докризисных цен, то есть на уровне «первого дна». В результате, динамика рынка недвижимости и фондового рынка оказывается очень схожей, только в условиях большей инертности кривая индекса цен на недвижимость близка к сглаженной динамике фондовых индексов. Проще говоря, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, уже побывал на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса и может вернуться на него только в условиях нового ухудшения макроэкономической ситуации и внешнего фона.

http://www.irn.ru/articles/19064.html

Цитата: MDY от 09.06.2009 15:40:04
Репченко решил перейти на сторону растишек

.............

По сути, с рынком недвижимости происходили похожие, но не столь явные процессы, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. После короткого периода «глубоких» дисконтов порядка 50%-70% от докризисных цен, то есть до «второго дна», рынок стабилизировался на уровне минус 30% от докризисных цен, то есть на уровне «первого дна». В результате, динамика рынка недвижимости и фондового рынка оказывается очень схожей, только в условиях большей инертности кривая индекса цен на недвижимость близка к сглаженной динамике фондовых индексов. Проще говоря, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, уже побывал на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса и может вернуться на него только в условиях нового ухудшения макроэкономической ситуации и внешнего фона.

http://www.irn.ru/articles/19064.html

ага второе дно пройдено. можете смело покупать. развод лохов очредной.

Цитата: hunter от 09.06.2009 14:04:21
Можно предположить, что квартира под продажу требует некоторых рекламных вливаний, а поскольку шансов продать по желаемой цене точно нет, продавцы откладывают продажу до изменения ситуации на рынке.
Но тут нужно учитывать тот факт, что если продавцу продавать надо, то очень скоро он может осознать, что цена падает вниз без остановки. И тогда у него начнется паника.
Эх, когда же наконец этот процесс начнется  ::)

спорный момент про рекламу, дорогостроящая реклама, только у очень крупных участников рынка. работая именно с недвижимостью,я  сталкиваюсь в разных регионах страны в осномном -60% с небольшими компаниями, объемом застройки от (10.000м2 до 100.000 м2 в год) , их рекламный бюджет сводится к не большим банерам в газете и растяжкам на объктах строительства( 10 т.р. - 50 т.р. в месяц), а основная часть рекламных расходов несут их агенты в виде риэлторов за собственый счет.
Убирать со всем с продажи..., я лично с таким не встречался.А вот с дезоформацией ,со стороны риэлторов, постоянно.
И опять-же для собственников любой недвижимости, существуют доволь-но значительные затраты на ее содержание, налоги, плюс обслуживание кредитов.А вот  извлекать прибыль из аренды и покрывать затраты на ее содержание, строитили не заточены и сейчас довольно проблематично с арендаторами да и  ставки аренды снизились.Так что чаще сталкиваюсь с тактикой ,когда девелоперы продают с дисконом 30%-50%, но огранничено по метражу,только для покрытия текущих расходов.В результате чего, рынок еще держиться, но вот когда на рынок выйдут банки и другие залогодержатели, тогда ситуация может поменяться)

Цитата: Анатолий от 09.06.2009 11:06:26
Вести с полей:
Москва, метро Южная. Хозяйка требует увеличения арендной платы за 2х комнатную квартиру на 20%. Кризис кончился, а друзей  и подруг зарплата выросла. Слов не ....

Если цена за двушку у Вас средняя по району (не низкая) - съезжайте от нее нафик, пусть умоется и летом поищет квартирантов.

Цитата: MDY от 09.06.2009 15:40:04
Репченко решил перейти на сторону растишек

.............

По сути, с рынком недвижимости происходили похожие, но не столь явные процессы, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru. После короткого периода «глубоких» дисконтов порядка 50%-70% от докризисных цен, то есть до «второго дна», рынок стабилизировался на уровне минус 30% от докризисных цен, то есть на уровне «первого дна». В результате, динамика рынка недвижимости и фондового рынка оказывается очень схожей, только в условиях большей инертности кривая индекса цен на недвижимость близка к сглаженной динамике фондовых индексов. Проще говоря, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, уже побывал на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса и может вернуться на него только в условиях нового ухудшения макроэкономической ситуации и внешнего фона.

http://www.irn.ru/articles/19064.html

Читал недавно в статье на metrinfo.ru (в какой точно не помню) о том, что девелоперы обвиняют прессу в раздувании паники. Автор статьи в ответ на это признался, что пресса старается ЗАНИЖАТЬ негатив в оценках, по той простой причине, что основные деньги в копилку сайта капают от рекламы, которую дают те же самые девелоперы.
Еще один камень в огород АНАЛитиков. irn.ru и metrinfo.ru одна шаражка, поэтому аналитику такую в топку.

Цитата: MDY от 09.06.2009 15:40:04
Репченко решил перейти на сторону растишек
Проще говоря, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, уже побывал на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса и может вернуться на него только в условиях нового ухудшения макроэкономической ситуации и внешнего фона.

http://www.irn.ru/articles/19064.html

Рынок легко дойдет и до того дна ,где будет 1 региональная зарплата за кв.метр..Можете обозвать его хоть пятым,хоть десятым -роли не играет.Следующего повышения цен ждите лет через 15удачи!

Пошла очередная волна информационной атаки

Цитата: MDY от 09.06.2009 15:40:04
Репченко решил перейти на сторону растишек
http://www.irn.ru/articles/19064.html

Цитата: РепченкоПроще говоря, рынок недвижимости, как и фондовый рынок, уже побывал на «втором дне» в период паники и растерянности в начале кризиса

Какое второе дно? Где он первое-то увидел?
Пока на на графике видно, что до первого еще и не докатились

Цитата: REALexMSG от 09.06.2009 15:18:20
В Москве на 2011г. намечено начало сноса некомфортного жилья.
http://www.rbc.ru/rb…2207.shtml

09.06.2009, Москва 14:22:07 В Москве на 2011г. намечено начало сноса некомфортного жилья. Как сообщил сегодня на заседании правительства Москвы главный архитектор столицы Александр Кузьмин, до 2025г. в Москве необходимо снести 20 млн кв. м такого жилья. Он добавил, что согласно расчетам, замена устаревших жилых зданий позволит создать до 40 млн кв. м нового жилья, при этом улучшатся условия жизни населения и внешний облик кварталов.

А вот гражданин А. Кузьмин должен стоять вторым (после Лужкова) в очереди за "спасибо" от благодарных москвичей. Спасибо за точечную застройку, за перегруженную инфраструктуру города, за пробки на дорогах.......Ну, за комфортные условия для проживания.

Цитата: Бэрри от 09.06.2009 17:04:22
Рынок легко дойдет и до того дна ,где будет 1 региональная зарплата за кв.метр..Можете обозвать его хоть пятым,хоть десятым -роли не играет.Следующего повышения цен ждите лет через 15удачи!

Свежо предание а верится с трудом.
По волновому анализу локальное дно октябрь-ноябрь 2009г. Вероятность 70%.
Куда пойдет тренд далее(после обозначенного дна)? Все зависит от цены нефти, если болтанка около 65-70$/ баррель продолжится возможен локальный рост.

Цитата проблема в том, что не нужны им деньги.

Вот оно как оказывается.  :D Они исключительно из любви к искусству хаты продают?  :-[

В продолжение темы о доступности кредитов.

Пост http://glav.su/forum….5160.html
от 02.06.09 18:38



“Длинные” деньги или кредиты на длительный срок нужны для осуществления каких – либо инвестиционных проектов, в частности для строительства или покупки жилья. Но из - за инфляции сложно понять во сколько реально обойдется кредит, какой будет реальная ставка кредитования, какова будет переплата, какой будет прибыль банка.

Основной формой предоставления кредитов на длительные сроки являются кредиты с дифференциальными и аннуитетными платежами. Данные виды кредитов широко распространены в США и перенесены в нашу действительность. Эти виды кредитов преследуют в первую очередь  интересы банка за счет интересов клиента и приносят много проблем клиенту при досрочном погашении кредита или при разрыве договора. Эти кредиты подразумевают выплату кредита “процентами вперед”, когда вначале срока идет в основном выплата процентов и только потом самого тела долга. В начале срока при дифференцированном кредите платежи весьма значительны, что снижает доступность кредита, платежи снижаются по мере выплаты кредита. Схема выплаты с аннуитетными платежами легче клиенту для выплаты,  поскольку в течение срока платежи одинаковы, но опять – таки в начале срока выплачиваются в большей степени проценты, чем тело долга. В условиях действия инфляции данные схемы не дают представления о реальной ставке кредита  и  маскируют прибыль банка. Банк же получает прибыль (проценты) в первую очередь практически в самом начале срока кредита, пока деньги “дорогие”, а засчитывает выплату тела долга во вторую очередь, “дешевыми” деньгами.

Для того, чтобы сделать кредитный механим прозрачным, нужно отказаться от американской системы кредитования. ввести новый принцип выплаты кредита.

Для того, чтобы были соблюдены интересы банка – кредитора, необходимо чтобы сумма кредита постоянно индексировалась в соответствии с инфляцией. В качестве ориентира для индексирования кредита можно использовать ставку рефинансирования ЦБ, поскольку между ставкой ЦБ и уровнем инфляции имеется некоторая зависимость, так как ЦБ  придерживается общей тенденции поддержания в краткосрочной перспективе реальных процентных ставок близких к нулю. Для устранения конфликта интересов кредитора и клиента необходимо ежемесячно пересчитывать остаток долга в соответствии со ставкой рефинансирования ЦБ. Прибыль же банка должна выплачиваться при каждом платеже ввиде комиссии в виде фиксированного процента от платежа.

То есть, к примеру, банк предоставляет кредит на срок 10 лет, кредит выплачивается за 120 ежемесячных платежей, после каждого платежа остаток долга пересчитывается по ставке рефинансирования ЦБ. Банк закладывает доходность в 5% процентов годовых реальной ставки, при сроке кредита 10 лет комииссия банка составляет 50%. При каждом ежемесячном платеже по выплате тела долга дополнительно платится комиссия 50%.

Вопрос инфляции становится второстепенным, при этом размер ежемесячного платежа из- за инфляции постепенно увеличивается, но нагрузка на доход клиента практически не меняется из-за “дешевения” денег. При такой системе все прозрачно, становится понятной прибыль банка, в любой момент понятен остаток долга клиента перед банком. Например через 80 месяцев выплачивается 80/120 = 2/3 суммы кредита, банк получает 2/3 суммы прибыли. Если клиент захотел досрочно погасить кредит, то  не происходит никакого ущемления интересов банка, клиент просто оплачивает остаток долга и комиссию.

Для увеличения доступности ипотечных кредитов необходимо ввести систему кредитов с комиссией в программе “Доступное жилье” и государственном АИЖК.

Покупатели увеличили сроки выбора квартир

Хе-хе, особенно мне понравились слова "растущий отложенный спрос".

Цитата: Hamster1976
уже сомневаюсь. проблема в том, что не нужны им деньги. были бы нужны - продавали бы уже с марта (как, собственно, мы здесь и ждали). и разницы между началом июня и концом ноября этого года для человека, у которого в собственности несколько квартир, я не вижу - как не продавал он метр за 3000 в мае, так и не будет.

Может быть деньги не нужны сейчас. Потому что - что там будет через год никто не знает. И опять же нужно иметь в виду что не то чтобы не нужны деньги, просто не нужны ВСЕ деньги вложенные в недвижимость. Но проценты за кредит и текущие расходы закрывать НАДО. Т.е. и продавать что-то или привлекать откуда-то деньги тоже НАДО. Так что можно и подождать. Все мы играем в один большой покер

Цитата: Stepa от 10.06.2009 10:52:45
Может быть деньги не нужны сейчас. Потому что - что там будет через год никто не знает. И опять же нужно иметь в виду что не то чтобы не нужны деньги, просто не нужны ВСЕ деньги вложенные в недвижимость. Но проценты за кредит и текущие расходы закрывать НАДО. Т.е. и продавать что-то или привлекать откуда-то деньги тоже НАДО. Так что можно и подождать. Все мы играем в один большой покер

Непонятно, кто играет в один большой покер? Те кто вымогал откаты с теми, кто эти откаты отстегивал?
На взгляд обывателя - будет справедливая цена бетонометра - будут покупатели. А уж кто ответит за маржу в виде проплаченных откатов - тут уж, точно - возня идет.

Цитата: Wit от 09.06.2009 23:10:49
Покупатели увеличили сроки выбора квартир

Хе-хе, особенно мне понравились слова "растущий отложенный спрос".

хохотал до колик  :D
всё у них отложенное :
и спрос , и прибыль - кредиторы с паяльничками только не отложенные  8)
стоят и горячо дышат в затылок неудачникам , которые сами  вляпались в бетон -да  и других туда затянули  >:(

зы - придумаю-ка  я термин :
отложенный оргазм - и войду в историю сексологии  8)
так как этот отложенный оргазм всё прекрасно объясняет - если не получили удовольствия сейчас , то это не беда ,
получите потом , лет через пять  ;)
если доживёте  8)

Для полного комфорта еще медведЕй добавить на улицах, которые ходят и пугают девелОперов. Из-за этого цена и растЁть...

Цитата: fest от 09.06.2009 18:14:08

Куда пойдет тренд далее(после обозначенного дна)? Все зависит от цены нефти, если болтанка около 65-70$/ баррель продолжится возможен локальный рост.

Да ни копья из этих денег на жил. рынок не попадет. Государство всю сверхприбыль забирает себе.Тренд по квартирам- только вниз.
"Экспортная пошлина на нефть с 1 июля может увеличиться до 210-212 долл./т, сообщил заместитель начальника таможенно-тарифных платежей Министерства финансов РФ Александр Сакович. По его словам, средняя цена на нефть марки Urals с 15 мая по 9 июня составила 62,46 долл./барр. "

Врагов надо знать в лицо.
Мнение Кочеткова о Надежде Косаревой.
Выступает Надежда Косарева. Её заслуга - пробивание ипотечных законов в 2002-2005 гг...

Цитата: Бэрри от 10.06.2009 13:36:17
Да ни копья из этих денег на жил. рынок не попадет. Государство всю сверхприбыль забирает себе.

Не всю. Лаг между величением цены на нефть и увеличением пошлины может составлять до месяца. Но это гораздо лучше, чем прошлый год, когда лаг составлял 3 мес (квартал). Т.е. правильная формулировака будет такой, что цена на нефть гораздо более слабо будет влиять на стоимость недвижимости, чем это было в прошлые периоды.

а паяльнички-то всё горячее  ;)
Суд признал законными требования Балтийского банка взыскать долги «Строймонтажа» в сумме примерно 1 млрд руб. с президента компании Артура Кириленко, который выступал поручителем по кредиту

банкиры с октября выбивали долги - и таки выбили !
осознание краха бетонопузыря заставляет принимать жесткие меры  8)
те из кредиторов , которые сейчас не обанкротят дебиложоперов и не продадут быстро недвигу по любой цене -
осенью вообще ничего не продадут , рынока просто не будет    8)
http://www.vedomosti…/10/199809