Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Maxim77
А если банки будут держать дутые цены, получится еще хуже. Денег не получат вообще. И квартир не получат те, кто на них ЗАРАБОТАЛ. И побегут банки к государству, а народ в АСВ.

Хуже не получится. Пока заемщики платят - деньги будут, в АСВ бегать не придется. Банкам вообще по фигу до цен на квартиры, им важна стабильность ситуации. А дефолтные квартиры обычно разрешают продавать самим заемщикам, так как для банка это непрофильно, либо продают долг коллекторному агенству (в случае суда), которое выжмет из этой квартиры все до капли.

Цитата
Дык Договор так и составлен ,что первые 2-3-4 года (у каждого банка по разному) чел платит только ПРОЦЕНТЫ ПО КРЕДИТУ !! А уж потом-тело долга.

Цитата: Maxim77
Если стандартный кредитный договор, то сначала как раз тело+большие проценты, потом тело + средние проценты (т.к. тело уменьшается) и так по нисходящей.  

Тело долга гасится с первого дня при любых видах кредита, иначе бы их никто не брал. Есть 2 основных вида:

Аннуитетный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга. Расчет ануитентного платежа в банках производится по несколько разным формулам. Поэтому даже при одинаковой процентной ставке, размер ануитентного платежа может различаться у разных банков.

Дифференцированный платеж - это ежемесячный платеж по кредиту, уменьшающийся к концу срока кредитования и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита.

http://ru.wikipedia.…вское_дело)

Цитата: fest от 11.06.2009 10:30:55
Что делает нормальный продавец своей квартиры? Он выставляет её (сам или через риэлтора) по немного завышенной от предложений конкурентов цене. И ждет звонков.

Но звонков почему-то нет и нет...

Цитата: fest от 11.06.2009 10:30:55
Что делает нормальный покупец? Он тщательно и долго мониторит интересуемый сегмент. Звонки, просмотры, звонки, просмотры, разговоры, предложения. После 5-го просмотра покупец уже чётко знает - на какую примерно скидку он может рассчитывать от цен предложения. После 10-го - он уже уверен в ней на 100%.

100 тысяч рублей (с 10 миллионов)
И ему по-прежнему не хватает...

Цитата: fest от 11.06.2009 10:30:55
Теперь поставьте задачу риэлтору задурить таких перцев. Риэлтор скажет просто: "а чего их дурить, пакет доков у меня

"Потому что идиот продавец сам отдал мне весь пакет доков и заключил эксклюзивный договор. А снижать я не хочу, ишь чего удумали, мои денежки уменьшать".

Цитата: MDY
У благополучного заемщика в залоге остается актив, после снижения цен, уже не покрывающий полностью кредит, и он из благополучного переходит в разряд "неблагополучных", хотя платить может. Банк должен в этом случае будет снизить риск и он потребует досрочного погашения части долга или увеличения залога.

Давайте так поставим вопрос: "Кому выгодно снижение цен на квартиры, а кому нет?". Мое мнение:

Кому выгодно:

1) тем кто хочет купить квартиру, но не может купить по текущим ценам

Кому НЕ выгодно:

2) всем, кроме п. 1

Еще это выгодно строителям и их семьям у которых бюджет зависит от продаж построенного и появления новых объектов строительства.

Цитата: MDY

Кому выгодно:

1) тем кто хочет купить квартиру, но не может купить по текущим ценам

[

ИМХО Вы сильно упрощаете. Падение цен- это не только выгода для отложенного спроса. Это (падение)- предпосылка для возобновления работы всего механизма строительного бизнеса. А это- уже выгода для большого числа людей, бизнесов и бюджета.
Только баланс между ценой продавца и возможностями покупателя востановит рынок. Потенциального спроса на ДРУГИХ (низких) ценах достаточно.
Власти сложно решиться на хирургическое вмещательство при прочих противопоказаниях. Но перенос срока операции только ухудшает состояние больного.

Аналитика на аналитику

Цитата: MDY
Давайте так поставим вопрос: "Кому выгодно снижение цен на квартиры, а кому нет?". Мое мнение:

Кому выгодно:

1) тем кто хочет купить квартиру, но не может купить по текущим ценам

Кому НЕ выгодно:

2) всем, кроме п. 1

Давайте так поставим вопрос: "Кому выгодно снижение цен на квартиры, а кому нет?". Мое мнение:

Кому НЕ выгодно:

1) MDY

Кому выгодно:

2) всем, кроме п. 1

Цитата: antires от 11.06.2009 16:11:47
Еще это выгодно строителям и их семьям у которых бюджет зависит от продаж построенного и появления новых объектов строительства.

Пральна +3, однако идем далее; металл, цемент, инертные, строительные машины, ... скока здесь исчо; транспорт, который все это перенесет, ... скока здесь исчо ...

С уважением ...

Существующая система ипотечных кредитов- это обман и надувательство.

Как сильно страдают банки при прекращении договора на ипотечный кредит?

Существующая система кредитования подразумевает выплату кредита “процентами вперед”, когда вначале срока идет в основном выплата процентов и только потом самого тела долга.

Рассмотрим кредит на 10 лет.

При существующих ставках ипотечных кредитов 17-18% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита довольно скоро- через 4,2 года при обычном кредите и 4,7 года  при аннуитетном кредите, а не к концу срока кредита – через 10 лет!

Не учитывать при этом инфляцию- это лукавство. Нужно пересчитывать суммы платежей (индексировать) на существующую инфляцию, с учетом инфляции  сроки получаются несколько иные.

При инфляции 12% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита  через 6,4 года при обычном кредите и  через 7 лет  при аннуитетном кредите. Если в этот момент у клиента случился дефолт, то банк ничего не теряет- он получил полную сумму долга и дополнительно заложеную квартиру. Банк признает выплаченным долг клиента на 2/3 при обычном и на 1/2 (!) при аннуитетном кредите. При таких условиях квартира может продаваться банком бесконечно долго и цена не слишком сильно волнует банк.

Если дефолт клиента случится раньше- всего лишь через 1,5 года от момента получения кредита, то все равно за это время банк успеет получить запланированную прибыль в размере 20% от суммы кредита в виде процентов и заложенную квартиру. Реальная ставка при этом составит 14% (!)  годовых, полная 26%(!), несмотря на то, что банк объявил, что он себе оставляет маржу в 5-6%. Если банк продаст квартиру по заложенной цене, он получит эту  прибыль, если нет, то продав квартиру с дисконтом в 20% он выйдет в ноль, не понесет убытков.

Существующая система кредитов ставит в неравные условия клиента и банк, интересы банка – превыше всего, при любом раскладе банк остается при своем интересе, а клиент- с носом.

Цитата: xtravert от 11.06.2009 09:56:13
она не перешла на баланс банка. из полученной суммы банк забирает остаток тела кредита, остальное бабло отдается заемщику. если же денег от продажи не хватит на погашение кредита, то заемщик остается должен банку. так по крайней мере работает как минимум одна ипотечная компания в нашем городе.
сейчас сыпятся в первую очередь кредиты, взятые в последнее время, т.к. требования к заемщику были очень мягкими, кредиты давали на 90% стоимости квартиры на пике цен. Т.е. тело кредита практически не погашено. банку оставлять за заемщиком долг неинтересно, если бы тот был в состоянии платить, то и проблемы бы не возникало. а следовательно пока еще банки будут пытаться вернуть все свои деньги с продажи квартиры. т.е в ближайшее время (месяца три) ждать снижения стоимости такой недвижки больше чем на 20% вряд ли стоит.
в итоге, конечно, ипотечные компании решатся зафиксировать прибыль. кто поумнее или победнее сделают это раньше и возможно благодаря этому относительно выиграют.
ИМХО.

Все правильно, но судя по кол-ву квартир и сумме, здесь ситуация иная.
Тут две проблемы 1)откуда полученна сумма 2) случай когда заемщик умер или пропал вместе со всеми гарантиями 3) заемщик юр.лицо ООО))))- в этих случаях ни ипотечные ни коллекторские компании такой долг вряд-ли купят.
И, кстати, она не перешла на баланс банка, она просто из одной статьи баланса банка перешла на другую.

Бюджет РФ на 2010 год будет обладать достаточным запасом прочности а по последним данным, пик безработицы в России пройден. Как передает РИА «Новости», такое заявление сделал, во вторник, 9 июня, премьер-министр РФ Владимир Путин на заседании Межгосударственного совета ЕврАзЭС.

Будет ли дорожать в связи с этим недвижимость?

К вопросу о себестоимости строительства приведу цитату Карла Менгера[4], согласно которому цена конечного продукта потребления определяет цены своих производственных факторов, а никак не наоборот

Цитата: lex048 от 12.06.2009 23:28:29
К вопросу о себестоимости строительства приведу цитату Карла Менгера[4], согласно которому цена конечного продукта потребления определяет цены своих производственных факторов, а никак не наоборот

Не пойдет. У нас речь идет о завышенной в десятки раз путем монопольного сговора целой группой участников этого процесса - строителей, риэлторов, банков, СМИ, лоббистами цене бетономера. ЦЕНЕ, а не СТОИМОСТИ. Мы все знаем их имена.
На мой взгляд, обдуренным ипотечникам нужно подавать иски против всей этой компашки. Провести независимую строительную экспертизу, организовываться в группы и - в суд. Необходимо пересмотреть каждый ипотечный договор с учетом справедливых цен. И пусть делят эти ЗАГОВОРЩИКИ маржин колл между собой, а не дети с родителями, оказавшиеся на улице.

Цитата: dimon от 11.06.2009 22:44:40
Существующая система ипотечных кредитов- это обман и надувательство.

Как сильно страдают банки при прекращении договора на ипотечный кредит?

Существующая система кредитования подразумевает выплату кредита “процентами вперед”, когда вначале срока идет в основном выплата процентов и только потом самого тела долга.

Рассмотрим кредит на 10 лет.

При существующих ставках ипотечных кредитов 17-18% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита довольно скоро- через 4,2 года при обычном кредите и 4,7 года  при аннуитетном кредите, а не к концу срока кредита – через 10 лет!

Не учитывать при этом инфляцию- это лукавство. Нужно пересчитывать суммы платежей (индексировать) на существующую инфляцию, с учетом инфляции  сроки получаются несколько иные.

При инфляции 12% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита  через 6,4 года при обычном кредите и  через 7 лет  при аннуитетном кредите. Если в этот момент у клиента случился дефолт, то банк ничего не теряет- он получил полную сумму долга и дополнительно заложеную квартиру. Банк признает выплаченным долг клиента на 2/3 при обычном и на 1/2 (!) при аннуитетном кредите. При таких условиях квартира может продаваться банком бесконечно долго и цена не слишком сильно волнует банк.

Если дефолт клиента случится раньше- всего лишь через 1,5 года от момента получения кредита, то все равно за это время банк успеет получить запланированную прибыль в размере 20% от суммы кредита в виде процентов и заложенную квартиру. Реальная ставка при этом составит 14% (!)  годовых, полная 26%(!), несмотря на то, что банк объявил, что он себе оставляет маржу в 5-6%. Если банк продаст квартиру по заложенной цене, он получит эту  прибыль, если нет, то продав квартиру с дисконтом в 20% он выйдет в ноль, не понесет убытков.

Существующая система кредитов ставит в неравные условия клиента и банк, интересы банка – превыше всего, при любом раскладе банк остается при своем интересе, а клиент- с носом.

Эта схема хороша когда ситуация на рынке недвижимости и финансовых рынках хотя-бы стабильна, но сегодня у многих банков ситуация иная,т.к. деньги для ипотечного кредитования привлекались короткие 1-3 года, а кредит давали на 10 лет, с надеждой на рефенансирование и рост цен на недвижимость.А получилось наоборот, кредитные рынки закрыты или ставки рефенансирования 12-13%, при том что кредит давали под 11-15(Газпромбанк), да риально реализовать недвижимость от цены залога можно только с дисконтом 30-50%)На мой взгляд рынок ощутимо просядет когда банки в условиях звенящих маржинколов начнут избавляться от недвижимости которую им закладывали именно девелоперы, а не физ.лица.
А если , из области фантастики, имущество с банкротств и залоговое начнут реализовывать через электронную систему "Фабрикант", есть такая инфа вроде как Медведев дал такое указание, то-есть минуя всех посредников,начиная от конкурсных до риэлторов, то там можно будет увидеть падение ОТ 50%
http://www.fabrikant.ru/

Цитата: Сталкер от 13.06.2009 09:57:26
Не пойдет. У нас речь идет о завышенной в десятки раз путем монопольного сговора целой группой участников этого процесса - строителей, риэлторов, банков, СМИ, лоббистами цене бетономера. ЦЕНЕ, а не СТОИМОСТИ. Мы все знаем их имена.
На мой взгляд, обдуренным ипотечникам нужно подавать иски против всей этой компашки. Провести независимую строительную экспертизу, организовываться в группы и - в суд. Необходимо пересмотреть каждый ипотечный договор с учетом справедливых цен. И пусть делят эти ЗАГОВОРЩИКИ маржин колл между собой, а не дети с родителями, оказавшиеся на улице.  

Вы путаете причину и следствие: сговоры, лоббисты, коррупция и риэлтеры были и в 2000 году, их также ругали, с ними также боролись. Но почему-то цена метра вполне себе была $1000, причем платежеспособный потребитель спокойно мог повыбирать варианты за 600 долларов за метр, да-да, в Москве.

Глобальная причина, на мой взгляд, лежит в плоскости 1) государственной политики и 2) российского менталитета. Первые развернули широкую компанию по стимуляции спроса (чего стоит одна только "доступная ипотека"), забыв по дороге о самOм строительстве (как там хотя бы насчет выделения землицы?). И это не регионалы Лужкова - это сделано было на федеральном уровне.

Вторые устроили аукционы невиданной жадности в перемешку с тупостью: бери сегодня - завтра будет дороже, по любым "левым" векселям (!), договорам, подтасовки документов (!), подтверждающих доходы и т.д. Что, тетя Клава продает хрущики от 5 лямов из-за того, что Ресин ей позвонил? Да меня уже три года Ваши любимые ипотечники называют лохом, так как "им инфляция помогает выплачивать кредит". Именно они были локомотивом, который это все и разогнал, довел до абсурда: сберегатель Коля работал и копил годами, а молспец Вася из модной забегаловки пошел в банк и по левой справке на первую зарплату оформил себе квартирку. И таких хитросделанных были сотни тысяч. Теперь они пишут письма Президенту, что их подгузники плохо раскупаются. С моей точки зрения, мафия Лужкова лишь цинично и по деловому воспользовалась моментом: да, она могла бы не сокращать предложение, ввести ответственное регулирование и т.д., но народ бы ус@ался, но взял бы по три кредита и залез бы в несколько квартир.

Так что с белыми и пушистыми ипотечниками, которых насильно заставляли брать кредиты - это Вы погорячились.

Респект белорусским товарищам - сразу видно настоящих Патриотов своей Родины:


Зенон Ломать: «Отдельные строители обнаглели до беспредела»

Председатель КГК Беларуси требует возбуждать уголовные дела против тех, кто занимается приписками и необоснованно завышает цены.
Ольга АНТИПЕНКО — 13.06.2009

На то, что цена квадратного метра растет уже во время строительства дома, председателю Комитета госконтроля минчане пожаловались еще в марте во время прямой линии. Зенон Ломать обещал с проблемой разобраться Госконтроль возьмется за цены на жилье

Комитет провел проверки и выяснил, что подобных фактов достаточно много.

- Граждане, которые формируют ЖСК, платят кровной копейкой за это жилье, а отдельные строители обнаглели до беспредела. Они обдирают наших граждан, - возмутился на вчерашней коллегии председатель КГК. - В одном из ЖСК после проверки Госконтроля более чем на 15% снизили стоимость жилья.

На рост цены метра повлияли многие факторы: и необоснованное повышение зарплат строителям, и затягивание сроков строительства…  

- Где гарантия, что здесь (в необоснованно завышенной цене квадратного метра. - Ред.) не прослеживается личный интерес отдельных госслужащих? - задался вопросом Зенон Ломать. И тут же поручил Департаменту финансовых расследований изучить материалы проверок и привлечь к ответственности чиновников, которые допустили приписки, из-за которых подорожало строящееся жилье. - Берите отпечатки пальцев, берите статотчетность и возбуждайте уголовные дела.

http://kp.by/daily/24309.1/503097/

--------------------------------------------------------------------------------------------------

А вот мнение отечественных чиновников:


В Москве напрасно надеяться на дешевеющее жилье
Власти опровергают информацию СМИ о возможном спаде цен на столичное жилье.

Надеяться на резкое снижение стоимости жилья в Москве напрасно. Подобное проистекает из заявления столичного мэра Юрия Лужкова.

«На данный момент некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов. Я сегодня прочитал такие прогнозы в двух газетах. Это ложная информация, хотя всем нам и хотелось бы снизить себестоимость и стоимость жилья в городе»,- прокомментировал ситуацию мэр на заседании столичного правительства во вторник.

Вместе с тем, Юрий Михайлович отдельно подчеркнул не возможность спада цен на социальное жилье в столице: « снижения быть там никакого не может, так как оно выжато уже до самого предела.... Никаких 50% снижения ожидать от этого жилья невозможно, так как они строятся на городской бюджет, который не дает практически никакой прибыли для строителей».

Вместе с тем, градоначальника поддержал его первый заместитель руководитель комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк искренне удивившийся оглашаемому резкому снижению цен.

«Как экономически обосновать такие цены? Есть затраты на строительство, есть стоимость кредитных ресурсов, на которые строится коммерческое жилье»,- отметил в связи с этим он.

«Конечно, это неправда»,- поддержал коллег в данном контексте первый заместитель руководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин.

Вместе с тем, специалист добавил что для поддержания рынка жилья в городе необходимо использовать ипотечные схемы.

http://www.kvadroom.…26388.html

---------------------------------------------------------------------------------------

Балотировался бы Батька в Президенты у нас - проголосовал бы за него.

В одном из ЖСК после проверки Госконтроля

При Сталине был наркомат Госконтроля. Его потом повычеркивали из всех учебников, как будто и не было никогда. Боялись наверное.  :)

Цитата: Jedgar от 13.06.2009 23:08:20
В одном из ЖСК после проверки Госконтроля

При Сталине был наркомат Госконтроля. Его потом повычеркивали из всех учебников, как будто и не было никогда. Боялись наверное.  :)

Бояре Чиновники на Руси никогда не перестанут воровать, если не будут знать, что им гарантированно за это подпалят булки.

Так повелось еще со времен царя Ивана IV, прозванного за жестокость Васильевичем.

Собственно, единственно исторически проверенная эффективная система власти. При иных раскладах бояре олигархи и чиновники максимально увеличивают свой профит за счет народа и закромов государства. Сейчас как раз такая ситуация.

Цитата: Ghworg от 13.06.2009 22:04:10
Балотировался бы Батька в Президенты у нас - проголосовал бы за него.

Вообще-то я убежденный демократ. Почитав и послушав о белорусской диктатуре каждого встречного белоруса я спрашивал: "Ну, как же вы там выживаете при этой ужасной диктатуре?". И, к моему глубочайшему удивлению, слышал в ответ, что все у них хорошо, жизнь идет нормально, батька - молодец, хотя и приходится ездить в Россию за длинным рублем, но оставаться в России насовсем никто не собирается.
Как-то в критической для моего приятеля ситуации посоветовал приятелю съездить домой в Минск и купить там справку о болезни у участкового врача. В ответ выслушал лекцию о том, что в Белоруссии ни один врач на это не пойдет, а если и пойдет - недолго на свободе погуляет. Причем товарищ не дурак, занимался внедрением IRP - систем в Москве, меньше $5000 не получал. В Канаду я летел через Минск. Что удивило - отсутствие грязи на улицах, отсутствие дворцов новоявленных нуворишей, кондиционеры в гастрономах, вежливые менты. Из разговоров с народом понятно, что уровень преступности на порядок ниже, чем в России, и это при открытых границах, а также нет нацистов, КГБ жестко пресекает любые проявления национализма. Наверное, Лукашенко авторитарный правитель, но при этом он гораздо эффективне нашей путинско-медведевской своры, и поэтому, мне кажется, даже при самых честных и демкратических выборах народ переизберет его еще. Не знаю, ворует ли Лукашенко, по крайней мере заслуживающих доверия фактов нет, но вот то, что не дает воровать другим - это факт. И его приказы ,в отличие от путинских, всегда выполняются. Так что проходи выборы главы Союзного государства, я бы проголосовал за него. Через год после меня в Канаду через Минск летела моя жена, тоже убежденная сторонница СПС и любительница Новодворской. Ее впечатления совпали с моими.
Извиняюсь за оффтоп и ставлю АУ.

Цитата: Serg_Piter от 14.06.2009 11:53:24
Вообще-то я убежденный демократ.  Не знаю, ворует ли Лукашенко, по крайней мере заслуживающих доверия фактов нет, но вот то, что не дает воровать другим - это факт. И его приказы ,в отличие от путинских, всегда выполняются.

Правильно.  Но вы не учитываете, что русскому народу приходится не легко. Работать приходится за всех тунеядцев и транжир: Канаду, Белоруссию, Европу и США.  Производить энергоресурсы и полезные ископаемые, а так же невест день и ночь. Такая уж у россиян душа. Сам погибай, а товарища выручай!
Благодарности же в ответ пока нет. Только и думают, как высосать всё до остатка. Но мужика русского высосать без остатка им не удастся и не погубить его ни водкой ни наркотиком.
З днём Росии  !

Вот, так обвальчик, господа... Израиль пал под прессом рецессии. Цены на недвижимость в крупных городах страны падают уже вторую неделю подряд. Причем, с четверга прошедшей недели темпы падения цен приобрели катастрофический характер, - собщает АР. А вот как они упали, я отойти от новости не могу, обвал так обвал http://globalist.org.ua/?p=15990

Цитата: Ghworg от 13.06.2009 22:04:10

А вот мнение отечественных чиновников:

«Как экономически обосновать такие цены? Есть затраты на строительство, есть стоимость кредитных ресурсов, на которые строится коммерческое жилье»,- отметил в связи с этим он (Лужков).

«Конечно, это неправда»,- поддержал коллег в данном контексте первый заместитель руководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин.

Вместе с тем, специалист добавил что для поддержания рынка жилья в городе необходимо использовать ипотечные схемы.

Очередной раз, наши заслуженные руководители демонстрируют полную экономическую безграмотность.  8) Как связаны затраты на строительство и цена на недвижимость в момент кризиса ?

Да никак не связана. Если предприятие банкрот либо ему нужно возвращать долги - то актив выставляется на рынок и кто даст больше денег - тот и купит.
Те цена на недвижимость определяется платежеспособным спросом.

Этот спрос в текущий момент времени и по заявленным ценам отстутствует полностью. Ни один кретин не вложит по таким ценам в Московскую недвижимость ни копейки.  :)

У Лужкова два выхода: либо он получит свеженапечатанные деньги от государства на выкуп бетона , либо этот бетон сгниет или уйдет с молотка по реальной цене.

Шансов получить эти деньги и вызвать катастрофический обвал рубля к бивалютной корзине у него Нет. Рубль и так в очень сложном положении и без бетона тов. Лужкова.

Обвал цен Неизбежен. Как только на нефти начнется коррекция или даже стабилизация цен - мы его получим.  8)