Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Stolb от 11.06.2009 13:38:44
Как же это уже надоело!!! Полугодичный спор о том, куда пойдет цена.
Риелторы - вверх, остальные - вниз. Ну объясните мне дураку - мой ход мысли правильный или нет?
Цена устаканится, когда платежеспособный спрос и предложение сойдутся в одной точке. То, что происходит с ценами в данный момент - ни о чем не говорит. Они медленно сползают на полпроцента в неделю. Но это цены индикативные, цены предложения, цены продавцов, сделок по ним нет - ну может быть минимальное количество.
У покупателей свои цены - эти цены нигде нельзя посмотреть, так как база предложений недвижимости существует, а базыспроса нет. По приводимым даже на этом ресурсе данным, индикативно цена покупателей (тот самы платежеспособный спрос) на чинается с 70 000 за метр (внутри, но очень близко к МКАД) и идет вниз.
Цена устаканится рано или поздно, вопрос в том, произойдет это на границе цен продавцов 6 килобаксов за метр, или на границе цен покупателей - 70 000 рублей.

Вариант наступления тождества $6000=70000руб не рассматриваем? А господа с МЭК считают, что все идет к этому...

Цитата: iz_kirova
С учетом наличия единого коплекса девелопер-банк-администрация, вы руководство страны банкротить собираетесь. Лужкова, Матвиенко и пр. и пр.

ЭТО руководство страны?

Цитата: iz_kirova
А они перед свои вылетом успеют раскатать всех подрядчиков. Время покажет.

Эти точно в одиночку тонуть не захотят.

Цитата: iz_kirova
П.С. Надо как-то расшивать эту систему долгов,

Ваши предложения по "расшиванию долгов"
И почему этим должны быть озабочены обычные люди, рядовые граждане, конечные потребители продукта под названием "жильё"? Эти падлы "девелопер-банк-администрация" заигрались-зарвались-зажрались, понабрали долгов где только можно и где нельзя. Раскрутили аттракцион под названием "фантастическая жадность", а теперь, видити ли долги расшивать КАК-ТО надо.
Разбежались......................, а земля-то кончилась!
Долги не расшить, пока не начнется движение денежной массы. Движение денег не будет, пока будут космические цены. И не мы, желающие снижения цен до уровня платежеспособного спроса, загнали строительную область в гроб, а крепкие хозяйственники и эффективные менеджеры "девелопер-банк-администрация". А так же еще некоторые директора промышленных предприятий набравшие-накупившие недвижимости жилой и нежилой и заложившие её в банки.

Цитата: iz_kirova
и одновременно жадных мальчиков вкупе с Эррекционерами отправлять на принудительное лечение от глупости.

и одновременно жадных дядей и тётей отправлять на принудительное лечение от жадности.

Да чего вы все нервничаете? Хотите 70 труб за метр в Москве у третьего транспортного?
Их есть у меня для вас! Вот тут http://www.marfino51-52.ru

На этом разговор о падении цен надеюсь можно закрыть? Или опять 70 труб это много?

Китайцы заложив трежеря в банки СШП и получив наличные баксы скупают всё, что плохо лежит: сырьё, компании, компании банкроты и т.д.  Почему бы им не обратить внимание на существенно подешевевшую недвижимость в Москве, да и вообще в России? Зачем вкладываться в бесперспективные штаты, которые без пяти минут банкроты, если есть тихие, дружественные гавани поближе?  Если бы они обратили своё внимание в каких условиях живут китайские труженики в столице. Миллионная братия супер-державы, которая является крупнейшим спонсором штатов Америки, в Москве ютится в контейнерах, подвалах и будках, на мостовой.
Нужно вести диалог с Китаем, на предмет приобретения достойного жилья для гастарбайтеров-нелегалов оптом и по фиксированной цене в долларах. Посылаете к нам своих сынов, будьте добры купить для них  жильё удовлетворяющее санитарным нормам. Тем более, что это не трэжерис со смешными  3% годовых, а надёжнейшее вложение на века.
Ну и соответственно поддержать русских строителей в трудную минуту жизни. Правильным, было бы обсудить эту тему на саммите ШОС, который начнётся на днях в России.
Перевод отечественных газет с объявлениями о продаже недвижимости на китайский язык, с указанием цен в  юанях мог бы решить недоразумение с падением спроса на жильё в нашей стране. Ну, а потом можно было бы уже вводить налог на недвижимость от рыночной цены для не резидентов, освободив от него социально не защищённые массы столичных жителей .

Цитата: Борис Павлович от 14.06.2009 23:10:08
Китайцы заложив трежеря в банки СШП и получив наличные баксы скупают всё, что плохо лежит: сырьё, компании, компании банкроты и т.д.  Почему бы им не обратить внимание на существенно подешевевшую недвижимость в Москве, да и вообще в России? Зачем вкладываться в бесперспективные штаты, которые без пяти минут банкроты, если есть тихие, дружественные гавани поближе?  Если бы они обратили своё внимание в каких условиях живут китайские труженики в столице. Миллионная братия супер-державы, которая является крупнейшим спонсором штатов Америки, в Москве ютится в контейнерах, подвалах и будках, на мостовой.
Нужно вести диалог с Китаем, на предмет приобретения достойного жилья для гастарбайтеров-нелегалов оптом и по фиксированной цене в долларах. Посылаете к нам своих сынов, будьте добры купить для них  жильё удовлетворяющее санитарным нормам. Тем более, что это не трэжерис со смешными  3% годовых, а надёжнейшее вложение на века.
Ну и соответственно поддержать русских строителей в трудную минуту жизни. Правильным, было бы обсудить эту тему на саммите ШОС, который начнётся на днях в России.
Перевод отечественных газет с объявлениями о продаже недвижимости на китайский язык, с указанием цен в  юанях мог бы решить недоразумение с падением спроса на жильё в нашей стране. Ну, а потом можно было бы уже вводить налог на недвижимость от рыночной цены для не резидентов, освободив от него социально не защищённые массы столичных жителей .

БРАВО!!! ПЯТЬ С ПЛЮСОМ

Цитата: iz_kirova
С учетом наличия единого коплекса девелопер-банк-администрация, вы руководство страны банкротить собираетесь. Лужкова, Матвиенко и пр. и пр. А они перед своим вылетом успеют раскатать всех подрядчиков. Время покажет.

П.С. Надо как-то расшивать эту систему долгов, и одновременно жадных мальчиков вкупе с Эррекционерами отправлять на принудительное лечение от глупости.

Существует всего 2 пути или их комбинация
1) Печатать рубль и выкупать долги компаний. Это монетизация долгов. При этом государству придется спасти часть системных банков, которые кредитовали  девелоперов в валюте под залог бетона. Данная схема приведет к обвальной девальвации рубля.

2) Банкротство большей части и санация всей отрасли . Данный вариант также предусматривает спасение лишь ключевых банков. Данная схема усилит дефляционный шок экономики и является крайне болезненной.

Очевидно что, как и в США, должны применяться оба метода. Частичный выкуп долгов, умеренная девальвация рубля и частичное банкротство компаний.
Как вы понимаете, данная задача крайне сложна и требует идеальной работы экономического и гос. аппарата. Шансы на успех , при наличии таких деятелей, как Лужков и тп, и их крайней заинтересованности - крайне малы.

Я вижу, что санацию отрасли будут откладывать до последнего, в надежде на рост нефти, затем произведут резкую девальвацию рубля, и выкуп части долгов близких к верхушке компаний.

У обывателя стратегия только одна - держать бивалютную корзину и ждать обвального падения цен на недвижимость в валюте. Причем дна этого падения в Москве я не вижу. 1000 долларов за метр кажется мне слишком оптимистичной оценкой.  8)

Цитата: iz_kirova
С учетом наличия единого коплекса девелопер-банк-администрация, вы руководство страны банкротить собираетесь. Лужкова, Матвиенко и пр. и пр. А они перед своим вылетом успеют раскатать всех подрядчиков. Время покажет.

П.С. Надо как-то расшивать эту систему долгов, и одновременно жадных мальчиков вкупе с Эррекционерами отправлять на принудительное лечение от глупости.

Вы совершенно правильно не включили в схему строителей. Непосредственно строители (подрядчики и субподрядчики) которые и собственно строили в празнике жизни последних лет не участвовали, а довольствовались достаточно небольшой прибылью и долгов особо не имеют, а имеют в основном дебиторку от девелоперов. Задача на сегодня снять может быть последнии штаны с так называемых девелоперов и расшить долги в первую очередь строителям, а потом банкам и тд. А против ащминистрации и того что вытворяло руководство городов есть прокуратура, и давно пора давать за такие фокусы сроки в 500 -600 лет строгоча, естественно с возможностью условно-досрочного лет через триста).

irn.ru

Неделя от 15.06.09 4142$ (-0.4%)

metrinfo.ru

Неделя от 15.06.09 128 568 руб (+0.7%)

Рубли рублями, но в долларах продолжаем ползти вниз несмотря на все мантры.

Цитата: MDY от 14.06.2009 21:56:51
Да чего вы все нервничаете? Хотите 70 труб за метр в Москве у третьего транспортного?
Их есть у меня для вас! Вот тут http://www.marfino51-52.ru

На этом разговор о падении цен надеюсь можно закрыть? Или опять 70 труб это много?

Уважаемый, влезать в непостроенную недвигу (хоть за 70 т.р. хоть за 30) на этапе котлована/цоколя в кризис - это самоубийство!

Цитата: sir66 от 15.06.2009 00:56:34
irn.ru
Рубли рублями, но в долларах продолжаем ползти вниз несмотря на все мантры.

Вообще-то сейчас ситуация радикально отличается от 1998-го года. Тогда все хранили свои накопления исключительно в долларах, за исключением небольшого количества чудаков. Сейчас же практически все получают доходы и, что самое главное, хранят их в рублях. Поэтому цены в долларах никому не интересны, это просто анахронизм. С тем же успехом можно считать в украинских гривнах и белорусских зайчиках.
Похоже, квартировладельцы действительно поверили сказкам об окончании кризиса и пытаются поднять цены, либо просто в условиях неопределенности снимают квартиры с продажи до поры до времени. Поскольку реальные доходы не растут и ипотека доступнее не стала, на некоторое время просто резко уменьшится количество сделок. Сейчас мы пришли к локальному минимуму,а через пару месяцев продолжится ралли вниз.

Цитата: iz_kirova
Детский сад. А кто у нас руководит страной? Дерипаска? Потанин? Или Вы считаете ВВП и ДАМа героями - одиночками? Напишите из какого Вы города.

Я Вам уже отвечал, из Питера.
Вы в самом деле считаете, что Матвиенка управляет страной?
И к чему Вы сюда приплели Дерипаску с Патаниным?

Цитата: iz_kirova
Понятия не имею. Не экономист. Но именно над этим надо лоб морщить, а не упражняться в "анус-паяльной" теме.

Я тоже не экономист, я технарь. Но вот, что мне абсолютно очевидно. Есть продукт, есть производитель продукта, есть конечный потребитель продукта, есть еще посредники между ними. Так вот и производитель и посредники в конце концов расчитывают на то, что конечный потребитель заплатит им деньги. То есть идет борьба за деньги конечного потребителя (это я, пардон, разжёвываю). По ходу этой борьбы производитель и посредники (спекулянты) привлекают кредитные деньги для того, что бы произвести больше и дешевле (производитель) и/или купить больше оптом и дешевле (посредники/спекулянты), но конечная цель всё таки деньги конечного потребителя. Цепочка должна замкнуться. Но дело в том, что по ходу дела, в пылу борьбы за деньги конечного потребителя, эта шатия братия "девелопер-банк-администрация" забыла о самом конечном потребителе, о его финансовых возможностях. Точнее решила им/ими пренебречь и с какого-то момента начала играть в игру "кто последний, тот и папа". Но, ведь, никто не хочет быть папой, вот тут и всплывает нелюбимая Вами "анусопаяльная тема". Причем заметьте, рядовые граждане/конечные потребители к паяльникам никакого отношения не имеют. Девелоперы, банки, администрации одной рукой пытаются вставить паяльник в анус соседу, а другой рукой выдернуть паяльник соседа из своего ануса.
(ну, и надеюсь, вы понимаете, что "анус" и "паяльник" это фигура слова, а то потребуете ксерокопии справок от проктологов в студию )

Цитата: iz_kirova
А разве это уже не стало проблемой рядовых граждан?

А, разве рядовых граждан у нас когда-нибудь спрашивали? Тем более по такому вопросу?

Цитата: iz_kirova
Развал отрасли - удар по всем.

Развал отрасли наступит гораздо быстрее, если она будет мертво стоять (примерно как сейчас). А она будет стоять, до тех пор, пока не пойдут продажи. А продажи не пойдут, пока цена не опустится до платежеспособного спроса. И не надо думать, что цена упадет "в ноль", потому что все будут ждать, когда бетонометр будет стоить одну копейку. По мере сдутия цены, на каждом уровне будут находиться свои покупатели со своими деньгами. На нынешнем уровне цен их (покупателей) нет. То есть, желание купить квартиру есть, а денег нет. Ну, нет и ВСЁ!!!!

Других путей для оживления строительной отрасли, кроме как снижение цен до уровня платежеспособного спроса, я своим выпуклым энергетическим взглядом не вижу.

Извините, я повторюсь:

«Местные власти давно уже крепко вцепились в строительство. Сейчас заказчики (инвесторы) диктуют цены на строительном рынке, и держат строительные организации на голодном пайке. К примеру, за дом в декабре 2007 с чистовой отделкой заказчик платил генподрядчику (строительной организации) 11,8 т.р. за 1 кв. м, выжимая из строителей последние соки, и тут же выставлял на продажу за 35-40 т.р. Почему же строители самостоятельно  не брали кредитов и не строили сами? Ответ простой – площадки под застройку в городе уже все распределены по «своим». У строительной организации один выход – работать на инвестора (заказчика) по  назначаемой им цене.

То есть давно произошло разделение труда – одни работают (строители), другие -  получают прибыль (инвесторы). Уровень доходов несопоставим- 0,5 – 1,0 т.руб. с квадратного метра у строителей, 20 – 30 т. руб. у инвесторов (девелоперские компании).

Причем, инвесторы устраивают конкуренцию между строительными фирмами, заставляя их работать за «еду». Так цена 1 м2 была в декабре 2007 г. -  12 т. руб., в середине 2008 года – 15 т.руб., в конце 2008 года из – за роста стоимости стройматериалов 18 – 20 т. руб.

Один из законов рынка гласит – при наличии конкуренции на рынке цена стремится к себестоимости. Так вот, истинная себестоимость жилья, собственно здания, без стоимости земли по застройку и коммуникаций не превышает 20 т. руб. (!) за 1м2 для регионов. Для Москвы себестоимость, возможно, составляет 30 – 40 т. руб.»


Нужно в наших рассуждениях разделять собственно строительную отрасль (подрядчики, субподрядчики) и паразитирующую надстройку над ней.

Для того, чтобы оживить строительную отрасль, не дать ей разрушиться, снизить стоимость квадратного метра, нужно чтобы появился новый игрок – агентство по госзаказу жилья эконом - класса.

То есть, государство, действуя не через коммерческие организации – банки, инвестиционные и девелоперские компании, а размещая госзаказы непосредственно среди строительных организаций, сможет обеспечить минимальный уровень цен. Цену квадратного метра легко определить устроив редукцион (аукцион наоборот) среди строительных компаний, осуществляющих реальную строительную деятельность.
Государство в лице муниципалитетов должно предоставлять землю и коммуникации строителям за свой счет. Для того, чтобы предоставление участков шло веселей, нужно включить административный ресурс. Нужно, как предлагал Авантюрист, сделать работу губернатора зависимой от ввода жилья - выполняется план по вводу жилья эконом- класса, сиди дальше, не выполняется- до свидания.

И пусть разбираются между собой наши  «девелопер-банк-администрация» с бетонометрами, залогами и кредитами. Какая цена на премиум – сегмент рынка жилья - это уже будет мало кого интересовать.

Запустив программу госзаказа на массовое строительство жилья эконом – класса Россия будет иметь хорошие шансы на преодоление нынешнего кризиса.

Цитата: GkP от 15.06.2009 03:36:29
А, разве рядовых граждан у нас когда-нибудь спрашивали? Тем более по такому вопросу?Развал отрасли наступит гораздо быстрее, если она будет мертво стоять (примерно как сейчас). А она будет стоять, до тех пор, пока не пойдут продажи. А продажи не пойдут, пока цена не опустится до платежеспособного спроса. И не надо думать, что цена упадет "в ноль", потому что все будут ждать, когда бетонометр будет стоить одну копейку. По мере сдутия цены, на каждом уровне будут находиться свои покупатели со своими деньгами. На нынешнем уровне цен их (покупателей) нет. То есть, желание купить квартиру есть, а денег нет. Ну, нет и ВСЁ!!!!

Других путей для оживления строительной отрасли, кроме как снижение цен до уровня платежеспособного спроса, я своим выпуклым энергетическим взглядом не вижу.

Есть отрицательные обратные связи. Встают строители, за ними встают металлурги, за ними организации этих металлургов обслуживающие. Деньги заканчиваются. Кто будет покупать? Три месяца назад старший менеджер ООО, поставляющего на металлургический завод какие-нибудь электролампочки думал о покупке квартиры, а теперь думает о продаже машины. Цены на недвижку формируются по принципу - за ..... тыс. руб. за м2 покупаю - значит надо чутка подороже - чтобы не продешевить. Как в той истории - жрут ящик с гнилыми яблоками. Таким методом можно долго-долго мучаться. Вопрос - а где он уровень платежеспособного спроса? Вот например нету у человека денег, чтобы купить квартиру по 30 тыс. м2 (в провинции естественно). Так у него и чтобы по 22 купить их не будет. И по 18 тоже. Не зарабатывает у нас массовый потребитель на жилье в принципе - средняя зп 16 тыщ на человека. Они уходят на еду, комуналку и шмотье. Даже по себестоимости людям ничего не купить - где слесарь пятого разряда возьмет вам 2,5 млн? Ежемесячные проценты с этой сумы не поднять.

Цитата: dimon от 15.06.2009 08:59:43
Извините, я повторюсь:

Для того, чтобы оживить строительную отрасль, не дать ей разрушиться, снизить стоимость квадратного метра, нужно чтобы появился новый игрок – агентство по госзаказу жилья эконом - класса.
...
Запустив программу госзаказа на массовое строительство жилья эконом – класса Россия будет иметь хорошие шансы на преодоление нынешнего кризиса.

Понимаете в чем дело. Мы тут полгода назад еще доказали, что дефицита жилья НЕТ (еще и вымер на ~350 000 человек за это время народ нашей страны). Проблема в распределении между продолжающим сокращаться населением.

Агенств уже насоздавали - АИЖК, Агенство по содействию развития строительства чего-то там, не хочу обсуждать их созидательную деятельность, но результат ясен, воз и ныне там: - у одних кучи долгов+бетонометры, у других денег нет, ютятся в хрущах с родителями, у третих (которых не так много), особо удачливых, есть и бетонометры и деньги на жизнь, но жадность и неопределенность не позволяют открыто скинуть цены.

Как разрубить этот узел?
1. Следует отметить, что уже более года ухудшаются условия по ипотечным кредитам, сначала, летом 2008 года ужесточили требования, затем, осенью 2008 года подняли ставки, теперь реальные доходы населения падают - денег больше в строительной отрасли за счет ипотеки не станет. Это факт.
2. Цену скидывать желания нету (и политической воли государтсва не наблюдается, один треп) и аферистически настроенные девелоперы скорее сдохнут сами, но цену не сбросят. Скорее всего, будут выводить всем правдами-неправдами бетон из залогов, рефинансировать займы, но недвигу не отдадут.
3. Люди (потребители) обождут. Благо время на их стороне.  

Взвесив все эти обстоятельства, можно спрогнозировать, что нас ждет либо полный крах строительной отрасли, либо ее огосударствление и деприватизация массы нового жилья. Третьего пути мне не видно  ???

Цитата: dimon от 15.06.2009 08:59:43
Запустив программу госзаказа на массовое строительство жилья эконом – класса Россия будет иметь хорошие шансы на преодоление нынешнего кризиса.

Идея правильная, но не соответствует духу времени - стяжательства.
Вы сами утверждаете, что госчиновник в связке с девелоперами выжимал  денежку из населения, то с чего он длжен изменить свое мнение и стать альтруистом живущем на зарплату?
Инвесторы-девелоперы сейчас разбиты на две неравные группы:большая мечется изобретая порой фантастические проекты по выходу из "кредитного тупика",  меньшая с деньгами ждет падения цен чтобы "задешево" скупить проекты конкурентов. При этом меньшая активно блокирует возможность расшить долги, у них другая задача:"Чем хуже, тем лучше (для них).

Кстати во монгих строительных организациях появилась должность "Замдиректора по работе с должниками", идет активная работа - а вот с паяльником или без я не в курсе.

Ба! "Агент 002" начал пиарить рост. Непонятная контора. То снижение пиарят, то рост.

К 2012 году в Москве не останется новостроек

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» на первичном рынке столицы в июне предлагаются квартиры по 224 адресам, из них по 116 строительство еще не завершено. При этом объекты по 100 адресам должны быть введены в эксплуатацию уже в нынешнем году.

Согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии в период с 2010 по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам.

В связи с этим необходимо отметить, что снижение предложения на первичном рынке более чем в 10 раз может привести к галопирующему росту цен на жилье в столице с 2011 года.

В настоящее время объем предложения в новостройках Москвы составляет порядка 4,2 тыс. квартир. На долю квартир эконом-класса приходится 49% объектов, бизнес-класса – 31, а элитных квартир в новостройках только 20%. При этом средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке столицы составляет $5330.

http://agent002.ru/news/66

Цитата: Hamster1976
Дорогой чудак, сбережения в рублях хранят только чудаки. особенно накануне надвигающейся девальвации...

Подскажите, когда девальвация планируется?

Цитата: просто так от 15.06.2009 10:53:44
Подскажите, когда девальвация планируется?

К сожалению, мы уже скорее всего прошли пик по бивалютной корзине -
в области 30.80 за доллар (курс евро считайте через кросс).

США уже санировало автомобильных гигантов - и Крайслер и ДжиЭм обанкрочены, банки так же частично санированы , те процесс хирургического лечения налицо. Банки даже пытаются вернуть часть кредитов.

И Европа и тем более Россия откладывает этот процесс -  это очень большая ошибка. Те нам предстоит еще влить кучу Рублей в Банковскую систему, Девелоперам, и тп и тд.. Так что у нас все только начинается...

Увы. Тут даже дорогая нефть не слишком поможет. А она , похоже тоже разворачивается вниз.

Цитата: MDY от 14.06.2009 21:56:51
Да чего вы все нервничаете? Хотите 70 труб за метр в Москве у третьего транспортного?
Их есть у меня для вас! Вот тут http://www.marfino51-52.ru

На этом разговор о падении цен надеюсь можно закрыть? Или опять 70 труб это много?

спасибо за хорошую новость  ;)
значит им очень нужны деньги  8)
другие продаваны щас дрогнут - и у них сильно дрогнет  :D
если дом полностью готов - то для такого района цена адекватна сегодняшней экономико-политической ситуации  8)
повторяю - сегодняшней экономико-политической ситуации  !
при её ухудшении цена будет падать соответственно .....

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 15.06.2009 11:28:26
спасибо за хорошую новость  ;)
значит им очень нужны деньги  8)
другие продаваны щас дрогнут - и у них сильно дрогнет  :D
если дом полностью готов - то для такого района цена адекватна сегодняшней экономико-политической ситуации  8)
повторяю - сегодняшней экономико-политической ситуации  !
при её ухудшении цена будет падать соответственно .....

Дома там максиму на уровне 3-го этажа, а в основном либо цоколь, либо котлован.

А вообще стоит почитать тут и оптимизм сразу угасает:
http://www.novostroy…mp;nid=795