Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Пошли помаленьку импотечные квартиры от банков... Уже на сайте готовы размещать...
http://www.gemoney.r…ject.wbp#5

Цитата: sbtime
процентная ставка действительно докризисная, но запросы по ценам... Дурачков ищуть) двушка в митино 10.4 ляма, ну-ну, уже бегу.

ну так на балансе банка она так и оценивается, отсюда и ставка кредитная та по которой человек брал кредит в 2007-2008, очень показательный пример того как банки, свои активы оценивают)))вот собственно для чего стресс тесты и проводят, что-бы понять есть банк или его уже нет))) Время все по своим местам расставит.

Цитата: Maxim77
А тот человек, который ипотеку брал совсем без первого взноса залез и банку ничего-ничего не отбашлял чтоль за все прошедшие 1,5-2 года? Странный банк, такие дэбилы лопнут первыми.  

Чел платил проценты по кредиту, а тело долга так и осталось из расчета 5 бакокосарей за метр;)И теперь банк пытается найти идиотов на эту сумму Найдет - все у него хорошо. Не найдет( а так и будет)-херово. И если таких хат у него в залоге много-песец банчку.

Банки сами виноваты. Кредитовали на 70 % хотелки девелоперов. Если бы кредитовали, как положено, 70 % от себестоимости, ничего такого бы сейчас  не было. И куда ЦБ смотрел? Или там умных людей нет?

насколько я знаю, банк не может цены "от балды" выставлять. только через суд. а там своя оценочная. так что залоговые квартиры ПОКА ЕЩЕ намного дешевле и не реализует никто.

Цитата: Maxim77
Это что-то черезур кошерный банк.  :D Заломил 5000 долларей за метр в Митино. А тот человек, который ипотеку брал совсем без первого взноса залез и банку ничего-ничего не отбашлял чтоль за все прошедшие 1,5-2 года? Странный банк, такие дэбилы лопнут первыми.  8)

Скорее этот банк, выкупал закладные у других)

Цитата: Maxim77
Так вот я и удивляюсь, как заемщик умудрялся не гасить тело. Платил или нет он проценты банку это песня отдельная, проценты банка - убыток банка. А тело - убыток вкладчиков и владельцев банка. Если за 2 года тело осталось недвижимым (какое уместное слово), продать такой актив на падающем рынке нереально вообще. Фишка-то как раз в том, чтоб импотечник загасил скажем 40% от стоимости квартиры, у него квартиру забрать, продать за рыночную стоимость и все.  8)

Какя-то рыночная стоимость не адекватная.Завтра им позвоню, попробую 50% процентов скидку попросить, может согласятся, заодно настоящую  стоимость узнаем)

Цитата: УДАВ
Это еще что, у нас тут на местном форуме завелся "эксперт", который доказывает, что средняя цена метра в МСК сегодня составляет $6000  :o
2 страницы аргументов ему уже привели, но нет,  стоит на своем, как приколоченый  ;D

Ну, видимо он начитался серьезной "аналитики" от риэлтеров, типа этой, от агенства инком-недвижимость:
_http://www.incom.ru/app_image.asp?id=5735&db=1&download=1

ЦитатаВ Москве по итогам недели с 1 по 7 июня средняя цена предложения понизилась до $6,05 тыс. или 185,7 тыс. рублей за квадратный метр (снижение на 2,4% в рублях и на 1,1% в долларах). В Московской области средняя цена предложения понизилась в рублях на 1,6% (до 76,8 тыс. рублей), в долларах – на 0,2%, сохранившись на уровне $2,5 тыс. за квадратный метр.

Цитата: xtravert от 10.06.2009 17:32:33
насколько я знаю, банк не может цены "от балды" выставлять. только через суд. а там своя оценочная. так что залоговые квартиры ПОКА ЕЩЕ намного дешевле и не реализует никто.

так вот суд ее и оценил, для банка по цене договора купли-продажи - процент,а человек может ее 13000 т.р. брал да еще и в долларах, вот она на балансы банка перешла по оценочной цене + ипотека

Насколько я понимаю текущую ситуацию с ценами в Мск - пройдена лишь первая часть марлезонского балета, связанная со схлопыванием жилкредитования: мы все стали свидетелями "незначительной роли ипотеки и ничтожности ипотечных денег в обороте".

Т.о. пока не начался отыгрыш основного блюда под названием "располагаемые доходы", которое все еще горячО: Росстат показал среднедушевые доходы февраля-марта в Мск 40 и 43 тыс на нос, что удивительно и гораздо выше прошлогодних и разительно контрастирует с провалом этой зимы. Если кто не помнит, то доходы граждан - это фундамент финансового потока в РН. Поэтому именно в этот период (апрель-09) появились ожидания на некоторую "стабилизацию" цен.

Однако основной выхлоп по доходам будет во второй части года - поэтому "боковик" ожидаю с креном вниз.

Цитата: strugan
Да, риэлтеры не зря хлеб свой едят. Видимость создают неллохую. Хозяйка после разговора со знакомыми риэлтерами решила поднять аренду. Модные на сейчас слова: "Нефть растет" "кризис заканчивается".
Имел долгие переговоры чтобы сохранить статус кво. Уговорил. Снизить пока не получается. Съехал бы кабы один был, да малышка моя адрес выучила) Подожду еще, может вернется мозг...

Держитесь  :) Модные слова: попробуйте-ка найти вменяемых жильцов хотя бы на эту цену, а я пока поищу себе квартирку подешевле и получше. Поехали? Такие слова магическое действие оказывают, и за малышку беспокоиться не надо будет  8)

Группа компаний ПИК обратилась в правительство Москвы с просьбой расторгнуть контракт на выкуп городом квартир, рассказал вчера руководитель стройкомплекса города Владимир Ресин.

Компания намерена самостоятельно продать 35 500 кв. м жилья в Химках и 5200 кв. м в Долгопрудном.
Сделка расторгается по обоюдному согласию.
Когда квартирный рынок в конце прошлого года встал, Москва решила поддержать девелоперов и выкупить готовое жилье на специальных аукционах.
ПИК выиграла аукционы на 85 000 кв. м в Химках, Долгопрудном, Люберцах и Мытищах и предполагала выручить 4,6 млрд руб. (из расчета 54 000 руб. за 1 кв. м).
Но денег ПИК так и не дождалась.
Компания не может немедленно получить оплату за построенные квартиры, объясняет чиновник московского правительства:
город рассчитается только после оформления прав собственности на жилье,
а на это обычно уходит год-два после завершения строительства.
На 31 декабря 2008 г. ее долги составили 39,8 млрд руб.,
в том числе краткосрочные (до года) — 31,4 млрд руб., сообщила компания в отчете за 2008 г.
Уже в этом году ВТБ выиграл иск к ПИК о взыскании 2,7 млрд руб. просроченного долга, из-за чего компания нарушила ковенанты по другим долгам — на 7,1 млрд руб., которые из длинных стали короткими.
То есть до конца года ПИК должна вернуть 38,5 млрд руб.
Пиковая ситуация вынудила основателей компании расстаться с контрольным пакетом, уступив 31% Сулейману Керимову,
который взялся урегулировать ситуацию с долгами и помочь с продажей квартир Минобороны.
Компания обещает скидку в 10% на готовые квартиры с отделкой в районах Новокуркино (Химки) и Центральный (Долгопрудный).
В Химках 1 кв. м предлагается за 75 000-85 000 руб., в Долгопрудном — за 70 000-75 000 руб., сообщили в отделе продаж ПИК.
Минус скидка.
Все равно цена получается на 16-42% выше той, по которой собиралась купить Москва.
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в Химках составляет 68 634 руб., а в Долгопрудном — 74 152 руб.

Цитата: Спокойный от 11.06.2009 05:44:55
Компания не может немедленно получить оплату за построенные квартиры, объясняет чиновник московского правительства:
город рассчитается только после оформления прав собственности на жилье,
а на это обычно уходит год-два после завершения строительства.

а граждане оперативней оформляют, особенно сидящие в ипотечном кредите, месяц-другой и свидетельство на руках.(Причина проценты за строящееся жильё выше чем за готовое)

Цитата: Александр от 10.06.2009 18:19:33так вот суд ее и оценил, для банка по цене договора купли-продажи - процент,а человек может ее 13000 т.р. брал да еще и в долларах, вот она на балансы банка перешла по оценочной цене + ипотека

она не перешла на баланс банка. из полученной суммы банк забирает остаток тела кредита, остальное бабло отдается заемщику. если же денег от продажи не хватит на погашение кредита, то заемщик остается должен банку. так по крайней мере работает как минимум одна ипотечная компания в нашем городе.
сейчас сыпятся в первую очередь кредиты, взятые в последнее время, т.к. требования к заемщику были очень мягкими, кредиты давали на 90% стоимости квартиры на пике цен. Т.е. тело кредита практически не погашено. банку оставлять за заемщиком долг неинтересно, если бы тот был в состоянии платить, то и проблемы бы не возникало. а следовательно пока еще банки будут пытаться вернуть все свои деньги с продажи квартиры. т.е в ближайшее время (месяца три) ждать снижения стоимости такой недвижки больше чем на 20% вряд ли стоит.
в итоге, конечно, ипотечные компании решатся зафиксировать прибыль. кто поумнее или победнее сделают это раньше и возможно благодаря этому относительно выиграют.
ИМХО.

Цитата: xtravert от 11.06.2009 09:56:13
в итоге, конечно, ипотечные компании решатся зафиксировать прибыль. кто поумнее или победнее сделают это раньше и возможно благодаря этому относительно выиграют.
ИМХО.

Бред. Они тогда таким демпингом остальных своих заемщиков подкосят!

http://yuriy-kochetkov.livejournal.com/
"Что такого знает риэлтор, что ему нужно скрывать от клиента? Он может знать активность звонков на телефон (многие отсиживают вахты за телефоном). Он может знать примерное число сделок за месяц у своего отделения. Он может знать - почём прошли эти сделки.

Одно "но". Сделок, о которых среднестатистический риэлтор имеет информацию - единицы. Хорошо загруженный работой риэлтор просто физически не может собирать обширную информацию. Плохой риэлтор собирать её не будет ибо не умеет ей пользоваться.

В результате какую-то картину о происходящем риэлтор может иметь, но сверхценного ничего в ней нет.

Потому что покупцы и продавцы в Москве давно уже не овцы.

Что делает нормальный продавец своей квартиры? Он выставляет её (сам или через риэлтора) по немного завышенной от предложений конкурентов цене. И ждет звонков. Параллельно обзванивает конкурентные квартиры, чтобы знать - чего говорить на показах. Квартира продается небыстро. Чаще всего месяцами. За пару месяцев продавец становится докой в ценообразовании квартир своего класса в своем районе.

Что делает нормальный покупец? Он тщательно и долго мониторит интересуемый сегмент. Звонки, просмотры, звонки, просмотры, разговоры, предложения. После 5-го просмотра покупец уже чётко знает - на какую примерно скидку он может рассчитывать от цен предложения. После 10-го - он уже уверен в ней на 100%.

Теперь поставьте задачу риэлтору задурить таких перцев. Риэлтор скажет просто: "а чего их дурить, пакет доков у меня, ниже 4% процентов вознаграждения я сделку не пропущу". И действительно, единственной задачей риэлтора остаётся проведение сделки, а уж по цене 5млн. или 4.8 млн. - дело второе. Потому как."

Цитата: Maxim77
а зачем банку думать о заемщике?

По вашей схеме если банки уронят цену недвижки, то в связи с этим сработает маржин-колл по остальным заемщикам. Банку придется требовать частичного или полного погашения долга - этим они вызовут новую волну дефолтов заемщиков, в следствие чего - новые распродажи, а за ними опять маржин-колл и требование досрочки. И так до бесконечночти. Таким способом ранее успешный банк за достаточное короткое время может сам себя похоронить. Ему это надо?

Цитата: Maxim77А вот если я в сентябре приду свой депозит забирать из банка, а банк мне скажет: "подожди, тут заемщика нельзя нам подкосить, дай продаться недвиге".

Свои доходы по депозиту вы получаете в том числе и с процентов уплачееных заемщиками по ипотеке

Цитата: Спокойный от 11.06.2009 05:44:55
Группа компаний ПИК обратилась в правительство Москвы с просьбой расторгнуть контракт на выкуп городом квартир, рассказал вчера руководитель стройкомплекса города Владимир Ресин.
ПИК выиграла аукционы на 85 000 кв. м в Химках, Долгопрудном, Люберцах и Мытищах и предполагала выручить 4,6 млрд руб. (из расчета 54 000 руб. за 1 кв. м).
Но денег ПИК так и не дождалась.
Компания не может немедленно получить оплату за построенные квартиры, объясняет чиновник московского правительства:
город рассчитается только после оформления прав собственности на жилье,
а на это обычно уходит год-два после завершения строительства.

ПИК сложно ждать.

На 31 декабря 2008 г. ее долги составили 39,8 млрд руб.,
в том числе краткосрочные (до года) — 31,4 млрд руб., сообщила компания в отчете за 2008 г.
Уже в этом году ВТБ выиграл иск к ПИК о взыскании 2,7 млрд руб. просроченного долга, из-за чего компания нарушила ковенанты по другим долгам — на 7,1 млрд руб., которые из длинных стали короткими.
То есть до конца года ПИК должна вернуть 38,5 млрд руб.
Пиковая ситуация вынудила основателей компании расстаться с контрольным пакетом, уступив 31% Сулейману Керимову,
который взялся урегулировать ситуацию с долгами и помочь с продажей квартир Минобороны.

И вот почти половину квартир, которые ПИК надеялась
продать городу, она вчера выставила на рынок.

Компания обещает скидку в 10% на готовые квартиры с отделкой в районах Новокуркино (Химки) и Центральный (Долгопрудный).
В Химках 1 кв. м предлагается за 75 000-85 000 руб., в Долгопрудном — за 70 000-75 000 руб., сообщили в отделе продаж ПИК.
Минус скидка.
Все равно цена получается на 16-42% выше той, по которой собиралась купить Москва.
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках в Химках составляет 68 634 руб., а в Долгопрудном — 74 152 руб.

В Химках около Меги огромный квартал пустой стоит - пиковский , едешь когда вечером - только пара окон в каждом доме горят  >:(
у сокурсника брат-обалдуй там охраником страдает , по вечерам ходит свет в пустых квартирах включает - типа люди живут .....
и такой маразм уже 2 года - маразматики упорно держат цены , тупая жадность и довела их до банкротства  8)
им не в 10% скидку надо давать - а в 50-66% , тогда хоть что-то продать успеют  8)

Цитата: Maxim77
Так вот я и удивляюсь, как заемщик умудрялся не гасить тело.

ДыкДоговор так и составлен ,что первые 2-3-4 года (у каждого банка по разному) чел платит только ПРОЦЕНТЫ ПО КРЕДИТУ !! А уж потом-тело долга.

Мне очень понравилось коммент одного товарища "Дурак", который описал возможные причины снижения цен в итоге (коммент к статье про Пик
http://www.bfm.ru/ne…oskva.html

дурак, 13:12
Как же это уже надоело!!! Полугодичный спор о том, куда пойдет цена.
Риелторы - вверх, остальные - вниз. Ну объясните мне дураку - мой ход мысли правильный или нет?
Цена устаканится, когда платежеспособный спрос и предложение сойдутся в одной точке. То, что происходит с ценами в данный момент - ни о чем не говорит. Они медленно сползают на полпроцента в неделю. Но это цены индикативные, цены предложения, цены продавцов, сделок по ним нет - ну может быть минимальное количество.
У покупателей свои цены - эти цены нигде нельзя посмотреть, так как база предложений недвижимости существует, а базыспроса нет. По приводимым даже на этом ресурсе данным, индикативно цена покупателей (тот самы платежеспособный спрос) на чинается с 70 000 за метр (внутри, но очень близко к МКАД) и идет вниз.
Цена устаканится рано или поздно, вопрос в том, произойдет это на границе цен продавцов 6 килобаксов за метр, или на границе цен покупателей - 70 000 рублей.
Итак, чтобы цена достигла 6 000 долларов, должны появиться люди, которые смогут такую цену заплатить. Кто же они? И где они? Инвесторы в недвижимость не полезут (я считаю инвесторов достаточно грамотными, чтобы не делать этого до установления тренда), спекулянтов туда тоже ничем не заманишь. Топы компаний и просто достаточно обеспеченные для приобретения жилья люди, которым просто некуда больше деть деньги? Ну может пара тысяч таких в Москве и найдется, но это мизер. Простые граждане, трудяги и работяги - нет! Ипотеки нет, денег нет, перспектива увольнений. Государство помогает только декларативно. Платежеспособный спрос этих этих потребителей начинается с 70 000 рублей. Больше они заплатить не могут.
Что же тогда будет с ценами? Может продавцы подвинутся вниз до 70 000 и рынок наконец начнет функционировать, начнут проводиться сделки? И что может говорить за данный вариант? Кредиты строительных компаний, которые надо возвращать банкам - это раз, необходимость выживания хотя бы с меньшей нормой прибыли для риелторов (нужны сделки, чтобы было с чего брать комиссию) - это два, психологическое напряжение инвесторов - это три, потребность в деньгах у инвесторов - это четыре.
Поэтому цены пойдут вниз!