Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Verb от 25.01.2011 21:10:30
на 1 ноября 2010 года во вкладах лежало уже 9 триллионов

Эмпирически обоснованно, и здесь наверное уместно, что 80% накоплений принадлежат 20% сограждан. И бОльшая часть из них в жилье не нуждается или вопрос для них не настолько актуален. До кризиса они инвестировали лишние накопления в бетон, в совокупности консервативная защищенность и рост стоимости актива выдвигали недвигу на первый план.
Теперь второй фактор исчез, реальные цены продаж тихо-о-онько проседают и точно уж не собираются расти, чего бы там не рисовали аналлитики от недвиги. Т.е. актив не компенсирует даже инфляцию, если не предпринимать телодвижения по сдаче в аренду (которая тоже не компенсирует, 3-6% годовых). Под угрозой и первый фактор, возможности налогообложения. Получается, инвестирование этой прослойкой, имеющей адекватные финансовые возможности, не происходит в должной мере и требует крайне продуманного подхода. Недальновидно покупать нынешний новострой, имеющий слабые перспективы быть привлекательным арендаторам, где ни инфраструктуры, ни парковки, ни транспортной доступности.

Что в сухом остатке? У основной массы населения накоплений много меньше среднестатистических этих 240тыс. руб. на семью из 4 человек. Даже с ипотечным плечом повод максимум для альтернативы, но не покупки недостроенного бетона. Не скажу, какую долю накоплений готовы тратить на недвижимость, но косвенно, по доле доходов, гипотетически способных идти на апгрейд, это максимум треть доходов семьи. Накоплений, скорее всего, больше трети объема готовы бы пустить на это дело, это все равно означает, что все накопления примерять на объем бетона неправильно. Однако, есть и другие траты + необходимость все таки сохранить определенную подушку безопасности.

А вот предполагаемое повышение учетной ставки положительно повлияет на ипотеку, её слава богу, станут брать меньше. Поток кредитных свежих денежек упадет.

Недвижимость таки возвращает себе цену, выраженную эманацией своей основной потребительской ценности и затратами на её производство. А не хотелками инвесторов на землю и на прОцент прибыли, сдоенной с простых лохов. Привет ынвесторам, не успевшим выйти в 2008.

Немножко по японскому сценарию сдутия пузыря, немножко местной специфики.

Цитата: Zigmund от 26.01.2011 10:37:44
а что растяжки 2008 года "повешенья" - показатель цен в 2011году или просто тупо реклама на доме? я склоняюсь ко второму

"вы не поверите"  :), но дешевле растяжки Вам продадут только с 5% скидкой максимум при оплате наличными и то, не всегда Ну, это если уж совсем неликвидные новостройки не рассматривать.

Цитата: AndrF
Не висят они столько - ветшают и периодически приходится обновлять. Да и я изредка цены мониторю как заинтересованное лицо - нет сдвигов. И в домах куча пустых квартир... Так что похоже инвесторы никуда не торопятся и ждать готовы хоть 10 лет...

Сложно сказать про 10 лет вот например кто 10 лет назад задумывался о коммунальных платежах, думаю очень немногие т.к. тогдашние суммы были смехотворны http://www.rf-agency.ru/acn/tarif_ru.htm, а сегодня уже говорят чуть ли не о народных волнениях на эту тему, потому что платежи стали сравнимы со стоимостью аренды.
Также тихой сапой введут налоги на недвижимость и будут их "индексировать" ежегодно, и лет через 5 если не раньше будет уже поздно что-то продавать, ну точнее не поздно но уже очень невыгодно, но и в собственности держать будет еще хуже... Так что не стал бы я так уверенно говорить про незыблемость позиций бетонохомяков.

PS у нас при текущих-то ценах на нефть под 100 баксов дефицит бюджета, а его чем-то нужно наполнять...

"Социальное положение и уровень жизни населения России", 2010г. (1,6 Мб)
http://www.gks.ru/wp…8698314188

r-04.doc
4.4. СОСТАВ ДЕНЕЖНЫХ РАСХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ
2008 2009

приобретение недвижимости
4,7 2,9% (от всех расходов)
Миллиардов рублей
1194,7 838,8

прирост финансовых активов  
8,9 17,0
Миллиардов рублей
2245,6 4833,7

Цитата: SvK от 26.01.2011 11:18:18
Опровергаем факты предположениями.
Какой спрос имели в виду?Есть кто то на свои деньги покупающий массово жильё?Или строить стали тоже на свои?Сегодня тренд такой: будем брать кредиты под новое строительство,что сможем продадим,не сможем,в крайнем случае заберут недостроенное,а оно им надо?
Банки поняли, что их будут спасать если что и так же не сильно суетятся.Ключевое слово-БЕЗДУМНО..

конечно есть подтверждения: продажа за 2-3 месяца выкупленного у застройщика 2000кв. метров не спрос? а что тогда?

Чтобы вы там не говорили, у строителей, дебиложоперов и банкстеров есть большие проблемы. Других причин принимать очередную ФЦП с гарантированным финансированием я не вижу:

Цитата
Доля семей, которые смогут купить жилье на собственные средства и кредиты, должна к 2015 году вырасти более чем в 2,5 раза по сравнению с 2009 годом - с 12% до 30%, следует из федеральной целевой программы "Жилище". Выдержки из документа приводит РИА "Новости".

Полный паспорт ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы, утвержденной правительством в конце прошлого года, опубликован в среду на сайте кабмина вместе с соответствующим постановлением.

Планируется "увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств - с 12 до 30%", говорится в документе.

Общий объем финансирования программы за пять лет составит более 620 миллиардов рублей, из них федеральное финансирование - 220 миллиардов. За это время должно быть сдано 370 миллионов квадратных метров жилья.

http://realty.newsru…1/zhilishe

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/877122#msg877122 date=1296126739]
Чтобы вы там не говорили, у строителей, дебиложоперов и банкстеров есть большие проблемы. Других причин принимать очередную ФЦП с гарантированным финансированием я не вижу:

http://realty.newsru…1/zhilishe
[/quote]

Не всё так страшно:
Вот ссылка на всю программу ФЦП "Жилище" 2011 - 2015 .
И краткая разбивка по подрограммам.

Приложение N 1
                                         к федеральной целевой программе
                                            "Жилище" на 2011 - 2015 годы

                                Объемы
         финансирования федеральной целевой программы "Жилище"
       на 2011 - 2015 годы за счет средств федерального бюджета

                                                          (млн. рублей)

 1.   Подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей"      28181,42

 2.   Подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной     15615,51
      инфраструктуры"

 3.   Подпрограмма "Выполнение государственных            175203,85
      обязательств по обеспечению жильем категорий
      граждан, установленных федеральным
      законодательством"

 4.   Подпрограмма "Стимулирование программ развития       21066,75
      жилищного строительства субъектов Российской
      Федерации"

 5.   Мероприятия по обеспечению жильем отдельных          50524,46
      категорий граждан

 6.   Мероприятия по поддержке платежеспособного              -
      спроса на жилье, в том числе с помощью
      ипотечного жилищного кредитования

 7.   Научно-исследовательские работы                        99,3

 8.   Расходы на управление реализацией Программы           457,5

      Всего                                               291148,79

Пункт 6. радует, хотя могут финансировать ипотеку по отдельным программам.

Гыыыы, народ против антинародных гаражей:

Цитата
Жители Кунцевского района в четверг ненадолго перекрыли дублер Рублевского шоссе в знак протеста против строительства "Народного гаража" во дворе одного из домов, сообщил один из активистов Роман Кан.

"Жители на 15 минут перекрыли дублер Рублевки, после этого их согнали с шоссе милиционеры. Но скопилось довольно много машин", - сказал Кан агентству "Интерфакс" в четверг.

По его словам, во дворе дома номер 22 организовано строительство "Народного гаража" на 30 тысяч кв. м. При этом стоимость одного машиноместа составляет как минимум 1,5 млн рублей, а такая стоимость, по словам Кана, не под силу большинству местных жителей.

Он также заявил, что на этом месте планируется построить не только гараж, но и офисы, рестораны, кафе, мойку для машин.

До перекрытия шоссе жителям удалось заблокировать стройку. В акции против строительства принимают участие представители Общественной коалиции в защиту Москвы и партии "Справедливая Россия", сообщил собеседник агентства.

http://realty.newsru…011/garazh

p.s. загнанная в угол кошка становится тигром, (с) народное.

Цитата: KS от 27.01.2011 14:30:15
Пункт 6. радует, хотя могут финансировать ипотеку по отдельным программам.

Это да, у кого-то в мозгах таки наступило просветление что невозможно поддерживать то что не берут. Потому перешли к прямому выкупу по п.1 и 3-5.

Цитата: sss33sss
Сами представьте- было в городе 1000 арендных квартир осталось 10. Во сколько раз увеличится аренда?

В 100 раз?

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/877152#msg877152 date=1296128270]
Это да, у кого-то в мозгах таки наступило просветление что невозможно поддерживать то что не берут. Потому перешли к прямому выкупу по п.1 и 3-5.
[/quote]
А могли бы сделать как я предлагал в статьях "кризис углубляется, что дальше". Прямой выкуп недвиги за эмитируемые деньги и потом пусть стоит на продаже сколь угодно долго, стабилизируется рынок и все такое.
Просто из-за вашингтонского консенсуса такой вариант был для них неприемлем.

Маразм на марше:

Цитата
Москвичи, попадающие в программы переселения, больше не смогут улучшать свои жилищные условия при переезде. В соответствии с новым городским законом, им будет предоставляться равнозначное по площади жилье, а «расшириться» они смогут когда-нибудь потом – в порядке существующей очереди. По мнению экспертов, закон заблокирует все городские инвестпроекты и вызовет бурю протестов среди москвичей.

В среду Мосгордума сразу в трех чтениях приняла изменения в действующий пятый год городской закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Суть изменений заключается в ликвидации права москвичей, состоящих на жилищном учете и попадающих в программу переселения, улучшить свои жилищные условия одновременно с переездом.

http://news.mail.ru/…frommail=1

Причем лично мне глубинный смысл этого непонятен. Народ же реально на уши встанет. Единственное что приходит на ум -- так это то, что программу сноса оживить желание есть, а вот двигать очередь при этом возможности нет. И паразит-Ынвестор говорит, что больше чем снесли я просто так городу не дам, платите по рыночной цене. У города при этом денег нет.

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/877152#msg877152 date=1296128270]
Это да, у кого-то в мозгах таки наступило просветление что невозможно поддерживать то что не берут. Потому перешли к прямому выкупу по п.1 и 3-5.
[/quote]

Ну не совсем так.
По п.1. (молодые семьи) преполагается, что федеральный бюджет вложит 28 миллиардов, региональные - 66 миллиардов и, львиную долю, сами молодые семьи - 220 миллиардов рублей.
П. 4 - это субсидии региональным бюджетам на улучшение инфраструктуры (дороги возле домов или проценты по кредитам на саму инфраструктуру)
Так что прямой выкуп - это п.3. и 5. Справедливости ради, надо заметить, что это военнослужащие, переселения с крайнего севера, ветхое и аварийное жильё, т.е. они существовали всегда (в предыдущей программе аналогичные проблемы предполагалось решить для 130 тысяч семей, против 90 тысяч в нынешней).

Более того, ФЦП "Жилище", которая действовала в 2006 - 2010 году, предполагала в 1,5 раза больший объём финансирования (902 миллиарда рублей против 620 миллиардов рублей) + вполне серьёзный объем госгарантий (ипотека, кредити регионалам и т.п.)

С учётом инфляции и выросшего уровня цен на жильё можно констатировать, что государство фактически отстраняется от решения жилищной проблемы, за исключением отдельных категорий граждан.
Никаких принципиальных мер (= финансирование) по решению градостроительных, инфраструктурных и, собственно, строительных вопросов в ФЦП "Жилище" 2011 - 2015 не заложено.

Да и название "Жилище" какое-то жутковатое  ;)

Цитата: KS от 27.01.2011 15:28:01
По п.1. (молодые семьи) преполагается, что федеральный бюджет вложит 28 миллиардов, региональные - 66 миллиардов и, львиную долю, сами молодые семьи - 220 миллиардов рублей.

Тем лучше, спрос сжимается, сейчас молодых семей на 200 ярдов найти это как посредь москвы алмазов на сотни карат.

Цитата: KS от 27.01.2011 15:28:01
П. 4 - это субсидии региональным бюджетам на улучшение инфраструктуры (дороги возле домов или проценты по кредитам на саму инфраструктуру)

Вы со 2-м не перепутали?

 2.   Подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной     15615,51
      инфраструктуры"

 4.   Подпрограмма "Стимулирование программ развития       21066,75
      жилищного строительства субъектов Российской
      Федерации"

Цитата: Dimetrus от 26.01.2011 11:52:58
Эмпирически обоснованно, и здесь наверное уместно, что 80% накоплений принадлежат 20% сограждан.

Ещё более уместно знать цели сбережений граждан
Отсюда.
Последние годы, за исключением кризисного 2008, 23%-25% от числа сберегающих сберегает на жильё. Если учесть совсем несберегающих, то это как раз около 20% населения. Им и принадлежат 80% сбережений  :D

Цитата: Dimetrus от 26.01.2011 11:52:58
И бОльшая часть из них в жилье не нуждается или вопрос для них не настолько актуален.

Смотрим сюда  
и видим, что даже среди 10% наиболее обеспеченных в денежном отношении граждан только четверть, т.е. существенно меньшая часть, обеспечена жильём по среднеевропейским меркам - больше 40 квадратов на рыло. Остальные наноолигархи мыкаются чуть ли не в коммуналках.

Цитата: Dimetrus от 26.01.2011 11:52:58
До кризиса они инвестировали лишние накопления в бетон, в совокупности консервативная защищенность и рост стоимости актива выдвигали недвигу на первый план.

И до кризиса, и во время него, и сейчас эти люди (топ 10) в недвиге решают две задачи:
1. Улучшают свои жилищные условия.
2. Консервативно защищают часть своих сбережений.
Рост активов привлекал вовсе не их, а краткосрочных спекулей от недвиги, которые инвестировали в котлован и выходили из инвестиций перед ГК.

Цитата: Dimetrus от 26.01.2011 11:52:58
Что в сухом остатке?

То, что фундаментал - крайне херовые жилищные условия даже материально обеспеченных групп населения - ещё долго будет формировать восходящий тренд.
Это очевидно, если снять розовые очки и отряхнуть с ушей мифологическую лапшу, потому что

Цитата: Dimetrus от 26.01.2011 11:52:58
Недвижимость таки возвращает себе цену, выраженную эманацией своей основной потребительской ценности

Разумеется, на этом тренде возможны коррекции и их разумно использовать для покупок с целью улучшения жилищных условий.

Цитата: KS от 27.01.2011 15:28:01
Так что прямой выкуп - это п.3. и 5. Справедливости ради, надо заметить, что это военнослужащие, переселения с крайнего севера, ветхое и аварийное жильё, т.е. они существовали всегда (в предыдущей программе аналогичные проблемы предполагалось решить для 130 тысяч семей, против 90 тысяч в нынешней).

Ага, как я и предполагал, таки уменьшают выкуп с рынка. Посмотрим хватит ли этого для компенсации увеличивающегося денежного потока ипотеки и уменьшающегося потока новостроя.

Цитата: Steppen Wolf от 27.01.2011 15:56:53
Ещё более уместно знать цели сбережений граждан
Отсюда.
Последние годы, за исключением кризисного 2008, 23%-25% от числа сберегающих сберегает на жильё. Если учесть совсем несберегающих, то это как раз около 20% населения. Им и принадлежат 80% сбережений  :D Смотрим сюда  
и видим, что даже среди 10% наиболее обеспеченных в денежном отношении граждан только четверть, т.е. существенно меньшая часть, обеспечена жильём по среднеевропейским меркам - больше 40 квадратов на рыло. Остальные наноолигархи мыкаются чуть ли не в коммуналках.И
...

Для полноты картины стоит учесть распределение вкладов по их размерам.
Правда АСВ тормозит, так что данные на июль 2010:

4.2. Структура депозитов по размеру вкладов
На 1 июля 2010 г. вклады до 100 тыс. руб. составили 1 583,9 млрд руб. или 18,8% суммы застрахованных вкладов.
Сумма вкладов в интервале от 100 до 400 тыс. руб. – 2 377,3 млрд руб. (28,3%).
Сумма депозитов от 400 до 700 тыс. руб. – 1 133,8 млрд руб. (13,5%).
Сумма вкладов свыше 700 тыс. руб. – 3 315,4 млрд руб. (39,5 %).

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/877207#msg877207 date=1296130778]
Маразм на марше:

Причем лично мне глубинный смысл этого непонятен. Народ же реально на уши встанет. Единственное что приходит на ум -- так это то, что программу сноса оживить желание есть, а вот двигать очередь при этом возможности нет. И паразит-Ынвестор говорит, что больше чем снесли я просто так городу не дам, платите по рыночной цене. У города при этом денег нет.
[/quote]
Да чё тут непонятного. Наконец-то решили пресечь очевидные безобразия, когда в доме подлежащем сносу всеми правдами и неправдами прописывались по 40 человек в однушку, внезапно разводились супруги, прожившие в браке 50 лет, у жильцов сплошь открывались страшные заболевания требующие для лечения ахенных дополнительных площадей и т.д. и т.п.

Цитата: KS от 27.01.2011 16:12:13
Для полноты картины стоит учесть распределение вкладов по их размерам.

Это мало что даёт, т.к. народ дробит вклады для страховки и непонятно сколько реально у конкретного чела вкладов в разных банках и на какие суммы. Банковская тайна, панимаишь (с)

Цитата: Steppen Wolf от 27.01.2011 16:19:24
Это мало что даёт, т.к. народ дробит вклады для страховки и непонятно сколько реально у конкретного чела вкладов в разных банках и на какие суммы. Банковская тайна, панимаишь (с)

Более того, те у кого реально деньги есть, их не в банках маринуют. Они совсем другими вещами занимаются, ну там скупкой активов, играми на бирже, созданием собственного банка, и т.п. Самый край -- ПИФ какой нить.

Я с трудом себе представляют олигарха средней руки, занимающегося куплей-продажей инвестбетона.