Рынок недвижимости: состояние и перспективы

http://news.mail.ru/…frommail=1
хм...

Вести с полей:
...Строители не ожидают изменений в экономической ситуации отрасли в начале годаРосстат подвел итоги деловой активности в строительной сфере в четвертом квартале 2010 года. Наиболее возросли объемы строительных работ в исследуемый период в республиках Саха (Якутия), Марий Эл, Бурятия, Башкортостан, Татарстан, Северная Осетия - Алания, Алтай, Кабардино-Балкарской Республике, Хабаровском и Ставропольском краях, Рязанской, Липецкой, Кемеровской, Самарской и Магаданской областях, Чукотском автономном округе.
В целом по России доля организаций, у которых отмечено увеличение объема работ, выполняемых по виду деятельности «Строительство», составила 20% (в третьем квартале 2010 года - 24%); доля организаций, у которых зафиксировано его уменьшение, увеличилась с 23% до 26%.
Что касается 2011 года, то только 11% опрошенных руководителей строительных организаций считают, что в первом квартале экономическая ситуация в строительстве улучшится, 12% ожидают ее ухудшения, а 77% опрошенных не ожидают никаких изменений.

Цитата: Steppen Wolf от 27.01.2011 15:56:53
То, что фундаментал - крайне херовые жилищные условия даже материально обеспеченных групп населения - ещё долго будет формировать восходящий тренд.

Хотелки никак не связаны с направлением движения цен. По обеспеченностью практически любым видом товара у нас в сравнении с западом дела обстоят хуже, и расчеты на фанатичные покупки именно недвижимости провалились с треском. Те же авто демонстрируют рост продаж в шт., вектор приоритетов не туда направлен, куда хотят строители.

еще момент. Попробуйте объяснить, зачем среднестатистической семье из 4 человек нужна квартира в 160 кв.м. в бетонном крольчатнике? Качества жизни прибавиться чуть по сравнению с 80 кв.м., а уровень доплаты за это "чуть" несоизмерим. Прорывом (и подспорьем к росту фонда) было бы индивидуальное жилище, а там ценник за кв.м. к рассматриваемой нами ситуации с ценниками на кв.м. крольчатника отношение имеет слабое.
Т.е. вы заблуждаетесь, полагая, что у народа сильно востребованы те кв.м., на рост которых вы молитесь.

Построили меньше, чем в разгар кризиса, в 2009
http://www.finam.ru/…item55778/

Индивидуальное строительство скоро превысит объемы индустриального.
Рад, что тоже немножко этому поспособствовал, лучше домик за городом, чем +30 кв.м. к бетонной халупе.  ::)

Цитата: Dimetrus от 27.01.2011 18:02:59
Хотелки никак не связаны с направлением движения цен.

Ну да, ну да, то что 20% населения подтверждает свои хотелки действием и копит деньги для приобретения недвижимости это, конечно, никак не влияет на направление цен.

Цитата: Dimetrus от 27.01.2011 18:02:59
расчеты на фанатичные покупки именно недвижимости провалились с треском. Те же авто демонстрируют рост продаж в шт., вектор приоритетов не туда направлен, куда хотят строители.

По данным Росреестра в 2009г в Москве было совершено 55 676 сделок купли-продажи на вторичном рынке, а в 2010 уже 85 650 таких сделок. Рост 54% и это ещё без данных по первичному рынку. Автомобильный рынок демонстрирует такой рост?

Цитата: Dimetrus от 27.01.2011 18:02:59
Прорывом (и подспорьем к росту фонда) было бы индивидуальное жилище

Индивидуальное жилище без развитой транспортной и социальной инфраструктуры, до которых нам как до Луны, не является альтернативой городской квартире.

Цитата: Dimetrus от 27.01.2011 18:02:59
кв.м., на рост которых вы молитесь.

Не надо делать глупых предположений на что и кому я молюсь.

Я всего лишь предлагаю каждому спокойно и непредвзято оценивать имеющиеся факты.

Цитата: Steppen Wolf от 27.01.2011 19:11:10
По данным Росреестра в 2009г в Москве было совершено 55 676 сделок купли-продажи на вторичном рынке, а в 2010 уже 85 650 таких сделок. Рост 54% и это ещё без данных по первичному рынку.
...
Я всего лишь предлагаю каждому спокойно и непредвзято оценивать имеющиеся факты.

Осталось только непредвзято оценить данный факт, т.е. доказать что это были свежие сделки, а не регистрация прав по сделкам, которые были начаты в 07-08 годах. Самое оно для новостроя, 2 года оз взноса денег до регистрации собственности.

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/877663#msg877663 date=1296144908]
Осталось только непредвзято оценить данный факт, т.е. доказать что это были свежие сделки, а не регистрация прав по сделкам, которые были начаты в 07-08 годах. Самое оно для новостроя, 2 года оз взноса денег до регистрации собственности.
[/quote]
А чё тут доказывать? Речь идёт о вторичке, сделка регистрируется в течении месяца.
Предполагая такое возражение я специально не стал замешивать первичку.

Цитата: Steppen Wolf от 27.01.2011 19:31:33
А чё тут доказывать? Речь идёт о вторичке, сделка регистрируется в течении месяца.

Упс, как я не хило отжог, надо быть внимательнее.
Кстати а аналогичная первичка к ним есть? Это ж теоретически альтернатива?

Цитата: Olzan
Все спорите про жильё? Читаем, как о нас заботиться мосгордума ...

Ну хорош уже боянить! Второй баян за три часа!

Цитата: SergeB от 24.01.2011 11:14:06
Нужно искать реальные схемы.
Сейчас схема продажи в деньги не работает. Дураков нет под ипотеку подписываться. Откуда еще можно взять деньги в строительстве?
Какие еще существуют схемы финансирования жилстроя.

Скажите, а существует ли схема продажи недвижимости через аренду с правом выкупа?

Цитата: Борис Надеждин от 27.01.2011 22:54:02
Скажите, а существует ли схема продажи недвижимости через аренду с правом выкупа?

На вексельном бартере?
Берете у застройщика непроданную хату и выкупаете долями. Живете в ней на праве аренды, т.е. арендуете некупленную долю. Договор с ним о сроках платежей составляете.
Есть вариант типа кооперативов.
Когда в системе сделаем демерредж, то возникнет бегство от кредита. Его нужно будет куда-то вкладывать. Вариант - в ЖСК. Пусть сам не планируешь хату приобретать, в инвестиционном смысле - можно.
У строителей проблема - им нужно продавать все еще до завершения постройки, поскольку векселя - краткосрочная штука, а стройка идет дольше.

Дальше смотрим: поскольку про хранении кредита у его держателя будут только потери на демерредже, то вклад в долю ЖСК - реальный способ сохранить капитал, плюс получить какой-то интерес от аренды. Публика вложится в ЖСК, поскольку деваться некуда, вы потом потихоньку выкупаете долю. Можно даже беспроцентно. Отказываетесь от своего интереса. Копите на половину хаты, заселяетесь, потом доплачиваете другую. Баш на баш.
Тут единственная проблема - аудит ЖСК нужно делать регулярно, чтобы не возникало пирамид.
Преимущество вексельных схем в том, что они заточены на гражданском праве. Если что не так, то идет правонарушение и уголовка.
Т.е. доказать правонарушение гораздо легче.

Кстати, сегодня болтал с одной компанией - без разговоров заявили согласие.
Когда толпа начнет работать между собой на векселях, то уровень доверия между ними будет совсем иным.
Разлагает общество дефицит денег, конкуренция за кредитный ресурс.
Я думаю, что в условиях свободы кредита многие мерзкие мысли  не будут попросту приходить в голову.
Например, как можно украсть векселя? Вывести в офшор, швейцарский банк? Никак!

Цитата: Борис Надеждин от 27.01.2011 22:54:02
Скажите, а существует ли схема продажи недвижимости через аренду с правом выкупа?

реально - нет.
если нереально, то лизинг. но никто, кроме теоретика сержа Б это не предлагает.

Цитата: iv от 28.01.2011 00:29:48
реально - нет.
если нереально, то лизинг. но никто, кроме теоретика сержа Б это не предлагает.

В 90-е я придумал схему продажи через жилищные облигации. Реально работало.
У нас в городе построили целый микрорайон на этой теме. В разгар кризиса в 1994-1996 гг.
По всей стране жилоблигации были популярны.
Ее можно и сейчас применять, только нужно назвать бумаги несколько иначе, чтобы не подпасть под ФСФР.
Есть кое что, что никак не зарегулируешь.
Печатаете бумаги с номиналом в метрах и продаете населению. В 90-х, кстати, никто по жилоблигациям никого не кинул, жалоб населения не было. Единственное, что было - некоторая задержка по выдаче жилья. На полгода, например.

Схем можно придумать множество. Ипотека - только одна из них, которая может работать только в условиях надувания пузыря. Сейчас пытаться реанимировать ипотеку - дохлый номер. Нужно иные схемы придумывать и главное - действовать.

SergeB
Да что вы к этим 90-м привязались? ) Тогда были одни проблемы, которых сейчас нет. Сейчас проблема в пропасти между "хочу продать за столько то" и "могу купить за столько то". Ваша схема с векселями никаким образом эту проблему не только не решает, а лишь увеличивает эту пропасть, тоже самое касается и ипотеки. Деньги у людей есть, но не в таком количестве в котором хотят застройщики и чиновники.

Понимаете, есть одна простая житейская мудрость: чтобы где то прибыло, надо чтобы где то убыло. Вот насчет где то убыло, есть очень хиленький запасик, но все со стороны государства.

Выход то один и рано или поздно так и будет.)Снижать надо личную норму прибыли, там и взятки уйдут, ведь сначала был жуткий навар, только после немереные суммы взяток. Нет навара - нет взяток. Многие свалят с рынка, ничего не поделаешь, но свято место пусто не бывает, придут другие, готовые работать за мизер по сравнению с сегодняшним и вчерашним днем, а тем кто захочет остаться в деле, придется распечатывать кубышки запасенные в тучные годы.

Просто сейчас момент невесомости, вот и кричат все аларм, только он бесконечно не может продолжаться.

Цитата: iv от 28.01.2011 00:29:48
реально - нет.
если нереально, то лизинг. но никто, кроме теоретика сержа Б это не предлагает.

Я живу в Калифорнии. Здесь тоже застой в недвижимости из-за трудностей с ипотекой. И вместо нее как раз и предлагается аренда с правом выкупа: вместо задатка 20-30% всего 5% плюс к арендной плате добавляется небольшая добавка, которая снимается с покупной цены. Все в выигрыше. Раньше до кризиса продавцы очень неохотно шли на эту схему, т.к. она предоставляет односторонние преимущества продавцу. Но сейчас - не до жиру.
В России эта схема ( ИМХО ) пошла бы еще лучше, если в аренду с правом выкупа предлагалась бы недвижимость дороже, чем покупатель имел до покупки. Например, гипотетическая ситуация: человек имеет старую квартиру (СК), которую он хочет ( но не может ) продать за $40 тысяч. Он хочет переехать в новую квартиру (НК), которая стоит $60 тыс. И при продаже старой, и при продаже новой квартир - трудности с ипотекой. Вместо этого, покупатель передает (СК) продавцу и получает аренду с правом выкупа с внесенным задатком в размере $40 тыс. Тут только одно требование: СК не должна быть обременена ипотекой.
Где ошибка в моих рассужениях?

Цитата: Борис Надеждин от 28.01.2011 08:36:06
Я живу в Калифорнии. Здесь тоже застой в недвижимости из-за трудностей с ипотекой. И вместо нее как раз и предлагается аренда с правом выкупа: вместо задатка 20-30% всего 5% плюс к арендной плате добавляется небольшая добавка, которая снимается с покупной цены. Все в выигрыше. Раньше до кризиса продавцы очень неохотно шли на эту схему, т.к. она предоставляет односторонние преимущества продавцу. Но сейчас - не до жиру.
В России эта схема ( ИМХО ) пошла бы еще лучше, если в аренду с правом выкупа предлагалась бы недвижимость дороже, чем покупатель имел до покупки. Например, гипотетическая ситуация: человек имеет старую квартиру (СК), которую он хочет ( но не может ) продать за $40 тысяч. Он хочет переехать в новую квартиру (НК), которая стоит $60 тыс. И при продаже старой, и при продаже новой квартир - трудности с ипотекой. Вместо этого, покупатель передает (СК) продавцу и получает аренду с правом выкупа с внесенным задатком в размере $40 тыс. Тут только одно требование: СК не должна быть обременена ипотекой.
Где ошибка в моих рассужениях?

Бог с Вами, какая может быть ошибка. Все строго и логично. Именно так и будет, схема очень удобная и многие согласятся. Есть только несколько вопросов:
1. А зачем продавцу квартира (СК)?
2. Что означает "Трудности с ипотекой"? У нас нет таких. Надо только подходить под условия и согласиться их принять...
3. А отчего бы не поставить в Вашу удобную схему реальные цифры (стоимости квартир) и прикинуть смысл затеи исходя из доходов арендатора?

а в остальном - замечательно.

Цитата: Wasp от 28.01.2011 08:57:30
Бог с Вами, какая может быть ошибка. Все строго и логично. Именно так и будет, схема очень удобная и многие согласятся. Есть только несколько вопросов:
1. А зачем продавцу квартира (СК)?
2. Что означает "Трудности с ипотекой"? У нас нет таких. Надо только подходить под условия и согласиться их принять...
3. А отчего бы не поставить в Вашу удобную схему реальные цифры (стоимости квартир) и прикинуть смысл затеи исходя из доходов арендатора?

а в остальном - замечательно.

1. Продавцу СК нужна для задатка. НК - он, считай продал ( если покупатель не выкупит НК, то он потеряет СК ), а СК стоит дешевле ( как я предположил в начале ). Т.е. у продавца ( им может быть банк или застройщик ) "зависаловка" на меньшие деньги. Это если он СК продать захочет. Но если он СК продать не сможет, то он ее сможет сдать внаем и получать аренду с ДВУХ квартир.
2. Я не говорил, что обязательно есть трудности с ипотекой. Но могут быть ( если не подходишь под условия ). Так же могут быть проблемы с оценкой квартир: многие хотят их продать по докризисным ценам.
3. Реальные цифры не скажу, т.к. не знаю ни условий финансирования, ни соотношения цена/аренда ни для одного рынка России,но приведу реальный ПРИМЕР. Моя подруга живет в Екатеринбургской области. Городок - закрытый: чужим жить там нельзя. Но его должны открыть через год ( режимное предприятие становится обычным ). Она теряет работу, и хочет переехать в Екатеринбург. Ее СК стоит 35 штук, а НК в Екатеринбурге - 65. У нее две проблемы: ипотека ( нет работы ) и невозможность продать СК. Моя схема для нее сработала.
4. Кстати, поскольку продажи НК пока не происходит, то и налоговых вопросов в связи с ее продажи - тоже ( если они есть, конечно ).

Цитата: seg от 28.01.2011 08:28:53
SergeB
Да что вы к этим 90-м привязались? ) Тогда были одни проблемы, которых сейчас нет. Сейчас проблема в пропасти между "хочу продать за столько то" и "могу купить за столько то". Ваша схема с векселями никаким образом эту проблему не только не решает, а лишь увеличивает эту пропасть, тоже самое касается и ипотеки. Деньги у людей есть, но не в таком количестве в котором хотят застройщики и чиновники.

Денег сейчас нет на определенные виды расходов. Например, на мебель, развлечения. Тратят на самое необходимое. В то же время в куче отраслей есть неполная занятость. В них же.
С расширением квартир сейчас вопрос решают несколько иным способом. Накапливают небольшую сумму, тысяч 300-400 рублей, ищут сенегалов, пенсионеров или кого-то еще с большой квартирой, кому очень нужны деньги и меняются с ними.

Вексельная схема дает предсказуемость. Человек, обязываясь по векселю, может быть уверен в том, что сможет расшить долг своей услугой. В денежной схеме такой уверенности нет.
Пример. Квартира стоит 1.5 млн руб. Человек работает стоматологом. Он может при полной загрузке заработать 30 тысяч рублей в день. Сколько времени ему нужно, чтобы заработать на квартиру?
Потери на денежном обороте включают в себя услуги банков, финансовых директоров, владельцев бизнеса, связи. Денежный оборот создает определенный барьер на вход бизнеса на рынок.
При этом владельцы бизнеса зачастую имеют львиную долю с оборота именно на использовании этого барьера вхождения в бизнес.
В вексельной схеме денежный капитал, по сути, не особо нужен для множества бизнесов.

Цитата

Понимаете, есть одна простая житейская мудрость: чтобы где то прибыло, надо чтобы где то убыло. Вот насчет где то убыло, есть очень хиленький запасик, но все со стороны государства.

Выход то один и рано или поздно так и будет.)Снижать надо личную норму прибыли, там и взятки уйдут, ведь сначала был жуткий навар, только после немереные суммы взяток. Нет навара - нет взяток. Многие свалят с рынка, ничего не поделаешь, но свято место пусто не бывает, придут другие, готовые работать за мизер по сравнению с сегодняшним и вчерашним днем, а тем кто захочет остаться в деле, придется распечатывать кубышки запасенные в тучные годы.

Просто сейчас момент невесомости, вот и кричат все аларм, только он бесконечно не может продолжаться.

В вексельной схеме коррупция практически исключается. Возмещение можно получить только потребляя услуги, либо инвестируя в ту же стройку локально. Вывезти капитал не получится.
Не имеет смысла накапливать капитал.
Кстати, чисто психологически коррупция вызвана именно неуверенностью в завтрашнем дне. Чиновник ворует для того, чтобы обезопасить себя на будущее, обеспечить детей и т.п. Потом он входит во вкус и привет, начинается беспредел.

В принципе пусть экономика разделится на 2 части - приблатненный бизнес пусть в денежной сфере остается. Тут и нефтянка будет. Все остальные, кто просто хочет трудиться, кормить семью и веселиться - может уйти из нее.

Цитата: Dimetrus
Поэтому и копят, или строятся за городом, или покупают новое авто. Хотят улучшить жилищные условия, а предлагается ерунда.

Золотые слова, +3!

Единственное что -- НЕерунда тоже предлагается, элитка настоящая, а не неизвестно почему так названная, но стоит абсолютно невменяемых денег.

Цитата: AndrF
Кому нужна бумага? А вот деньги, отданные людьми за векселя, украсть вполне можно. Оставив людей с носом векселями...

За векселя отдают услуги. Зуб полечат, в сауну пустят, в боулинг дадут поиграть, окна-двери поменяют.
Никто за векселя деньгами не платит.