Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: kasa
Да вы шо? ЮТА и MDA, если я прально понимаю, являются оппозицией, но их модерить никто не рвется почему-то.

Как мне кажется на этом форуме очень мало людей заинтересованных в росте цен на РН или их удержании.
(Ну не знаю, может быть только Трейдер, или же ещё те кто уже влез в ипотеку)

Все остальные ЗДЕСЬ заинтересованы в падении цен.
И я в том числе !
И как можно в большем падении.
Но на этом наша "общность взглядов" заканчивается.

В чём же тогда различия между нами, при нашем ОБЩЕМ желании снижения цен?
Да ещё и доходящая до откровенного взаимного антагонизма ?

Отвечу только за себя.

1) Я хочу обсуждать РЕАЛЬНЫЕ перспективы РН в плане его возможного снижения, но абсолютно не считаю обвал в разы ДОГМОЙ. Это раздражает догматиков. Коих здесь достаточно много.

2) Я за отсечение спекулей от РН. И ничего не имею против обложения налогами держателей нескольких квартир.
Но категорически не желаю платить жлобские налоги за своё единственное жильё.
(специально для GKP отмечу, что я всё это время (с момента приобретения мною жилья) плачу за него налоги... и не считаю их жлобскими, потому что могу себе позволить их платить в этом размере)
Тут же полно народу предлагающих мочить налогами абсолютно всех без разбору. Главное чтоб жильё подешевело

3) В отличии от большинства здешних завсегдатаев, я не верю в "добрую власть" и никакой помощи или подарков по жилвопросу от неё не жду. А вот люди ждут и их моё неверие раздражает.

4) Я человек "не стадный", имеющий свою точку зрения и мне глубоко пофигу совпадает ли она с мнением основной массы участников.
Участников видимо это раздражает.

Пожалуй всё.
Так что про "оппозицию"...
Хе-хе. Это уж вам решать.
Сотру попозже.

Господа.
Нашёл хорошую статью для чайников (а я и сам такой).
Правда газетка жёлтая.
Но вроде как всё доходчиво разложено для простого люда.

Время читать договор
http://www.argumenti…tions/8230

Цитата: Посетитель2 от 28.10.2008 14:05:37
недвига в хохланде уже УСЁ http://www.epravda.com.ua/columns/4905afc836f46/   у нас это будет через месяц

Всё из той же жёлтой газетки.
Вроде как доходчиво... по проблемам Украины.

Самостийный дефолт
http://www.argumenti…tions/8234

а есть где-нибудь собранные в одном месте кратко аргументы за/против того что недвижимость будет расти/падать, может быть сценарии какие-либо?

когда уж выключат то этого эсперантиста. Зафлудил тему хуже Юты.

Цитата: ЮТА от 28.10.2008 19:16:16
Все остальные ЗДЕСЬ заинтересованы в падении цен.
И я в том числе !
И как можно в большем падении.
Но на этом наша единонаправленность заканчивается.

В чём же тогда различия между нами, при нашем ОБЩЕМ желании снижения цен?

Ну, в оценке действий правительства, в частности. Просто разные точки зрения, это нормально. Но мы можем только предполагать, имхо, а уж покажет время.

Цитата: ЮТА от 28.10.2008 19:16:16
1) Я хочу обсуждать РЕАЛЬНЫЕ перспективы РН в плане его возможного снижения, но абсолютно не считаю обвал в разы ДОГМОЙ. Это раздражает догматиков. Коих здесь достаточно много.

Хм, ну почему вы так однобоко смотрите на проблему? Неужели вы не видели, что происходило с РН последние лет 5? Его же тупо искуственно надували жадные девелоперы и спекули. Почему же он не может вполне естественно лопнуть, мне не понятно? Ведь вы согласны с тем, что цены НЕ правильные? Или вы считаете, что рост цен на 100-200% в год это нормальный рынок?
А государству еще надо свою программу двигать. Вот они и двигают. Купят на аукционах готовое жилье по себестоимости + 15% (столько, сколько надо очередникам), чем, к тому же, зададут тон дальнейших событий...вот вам и будет полная реализация программы. Имхо, никаких противоречий...

Цитата: ЮТА от 28.10.2008 19:16:16
2) Я за отсечение спекулей от РН. И ничего не имею против обложения налогами держателей нескольких квартир.
Но категорически не желаю платить жлобские налоги за своё единственное жильё.
(специально для GKP отмечу, что я всё это время (с момента приобретения мною жилья) плачу за него налоги... и не считаю их жлобскими, потому что могу себе позволить их платить в этом размере)
Тут же полно народу предлагающих мочить налогами абсолютно всех без разбору. Главное чтоб жильё подешевело

Мочить не предлагал, посему воздержусь...

Цитата: ЮТА от 28.10.2008 19:16:16
3) В отличии от большинства здешних завсегдатаев, я не верю в "добрую власть" и никакой помощи или подарков по жилвопросу от неё не жду. А вот люди ждут и их моё неверие раздражает.

А она и не такая, власть. Повторюсь, она реализует намеченные программы. Ибо, имхо, ВВП единственный адекватный политик за последнее время, и он понимает, что нужно делать и как. Жаль, что нам не всегда все рассказывает Кстати, подарок - это даром. Если так, то я тоже не верю, что РН рухнет до 0 Однако, даже 40тыс/квадрат для меня подарком являться не будут (я про регионы), а уж про сегодняшние цены я просто молчу...

Цитата: ЮТА от 28.10.2008 19:16:16
4) Я человек "не стадный", имеющий свою точку зрения и мне глубоко пофигу совпадает ли она с мнением основной массы участников.
Участников видимо это раздражает.

А тут, собсно, только две точки зрения и есть. Я тоже стадным себя не считаю, но в данном вопросе я придерживаюсь авантюриста.

Цитата: Сергей
а ткните меня непонятливого где в приведенном в статье графике рост на 60%... вне зависимости от сдвига во времени...

Если вы о 2008м, то это...анализируйте немного ситуацию...никто не мог предугадать, цитирую себя же: "поднятие девелоперами, почуявшими ж..пу, криков о грядущей деноминации в конце 2007го". хотите на графике...вот тут видно


и тут видно, где должно было начаться снижение


Когда там слухи о деноминации полезли? Я точно не помню, но вроде 09(10).2007...нет?

Цитата: Nobody от 28.10.2008 22:31:21
А если конторка какая на этом жила - начнет сливать потихоньку.

Или попадёт под УК. Вот пример - кооператив Инвестор 98 занимался как раз спекуляциями на рынке недвижимости Ростовской области

Цитата: Nobody от 28.10.2008 22:31:21
В любом крупном американском городе нормальный дом тоже нехилых денег стоит. Именно дом и именно в городе. А не те поделки в одноэтажной америке которые целыми кварталами сносит какая-нибудь Катарина.

Дом, Железнодорожный район Ростова-на-Дону, 320 кв. м., 6 соток, ландшафтный дизайн и проч. - 35 млн. руб. И таких много.

А, вот, для примера дом

Цитата: Nobody
Вы простите, мне правда лень ковырять психологию эту Ненормальную.

Мне тоже, в принципе, не особо хочется, но пример дома, продающегося с 02 года (sic!) - он является прямой иллюстрацией к моим словам от том ,что перекупщики усрутся, но цену не сбросят, если не будет явной необходимости.
Это меня и тревожит.

Цитата: Nobody от 28.10.2008 22:31:21
Смотря какие спекули. Если кто-то себе квартирку голого бетона прикупил в надежде что через годик можно навариться - тот может и упрется рогом. Пусть типа постоит - бетон никуда не денется. Правда навариться не вышло - но это детали.
А если конторка какая на этом жила - начнет сливать потихоньку. Никуда не денется. Это же замороженные деньги. Налоги надо платить, зарплаты. Жить на что-то. Работать. Откуда бабки? Оттуда. Скрипя зубами малыми дозами сливать начнет. Деньги - они ниоткуда не берутся. Для того чтобы купить что-то нужно продать что-то. А что продавать? Бетон. И по тем ценам по которым берут а не по тем за которые хочется отдать.

Все гораздо проще. Крупняк строился поголовно на кредитных деньгах. Мелочевка - в основном тоже. Время, когда можно было брать бесплатные, в прямом смысле слова, долларовые кредиты (с учетом падения курса $) и хомячить квартиры, перекредитовываясь - прошло. Деньги надо отдавать. Без массовой продажи квартир по цене реального спроса это сделать невозможно. Начнут сливаться кредитчики - цены резво придут к приемлемому уровню. Мелкие спекули будут просто следовать за трендом.

Все пузыри надуваются на дешевых деньгах и моментально схлопываются как только цена денег становится адекватной (процент за пользование не меньше инфляции)

Цитата: Сергей
читал, но там же устаревшие данные ралли 2008 там никак не спрогнозировано.

Сейчас читать этот текст авантюриста уже бессмысленно. Исходная идея правильная была, но он сделал свои выводы на основании неполной информации, которая у него на тот момент была. Сейчас мы обладаем более полной информацией, и некоторые моменты все построения Авантюриста перечеркивают. В том числе, это заявление правительства о том, что оно будет поддерживать рынок недвижимости. Кроме того, исходно в некоторых местах по тексту авантюриста нарушена внутренняя логика. Так, например, он совершенно серьезно говорит о растущих объемах строительства в условиях стагнации строительной отрасли, что нонсенс. В общем, этот текст - уже мусор на данный момент.

Цитата: Nobody
Пока прогнозы скорее имеют тенденцию сбываться чем не сбываться.

Из предложенного авантюристом прогноза по российской недвижимости в указанные им сроки не сбылось НИЧЕГО. И сбыться могло только случайно, потому что в этом тексте куча логических ошибок. Я про его другие прогнозы не говорю, может там что-то и сбывается, не читал. По недвижимости он явно не профессионал, вот и все. Там ляпы элементарные встречаются. А главное что он не просек - индексы недвижимости намертво завязаны на другие индексы. Невозможно навредить этому рынку, не навредив всей экономике страны.

Г-н эсперанте. Года три назад в интернете появилось движение 'за доступное жильё'. Это движение не был чьим-то заказом. Можно сказать, что оно было проявлением гражданского общества.

Главной задачей было снизить непомерно высокие цены. Людей пытались убедить не покупать жильё, чтобы снизить спрос, и таким образом снизить цены.

Тогда стали появляться первые статьи о пузыре недвижимости и топики на форумах. Очень медленно, людям внушали, что на рынке раздулся пузырь, который вот-вот лопнет. В то время было легко определить активистов, работающих ПРОТИВ недвижимости...

И вот спустя три года, можно смело сказать, что общественное мнение твёрдо настроено НЕ покупать недвижимость. И уже активисты ЗА покупать, во главе с шоуменом Полонским, пытаются развернуть общественное мнение. Понятно, что без боя вы не сдадитесь. Но хочу вас расстроить, вас меньше, и бесплатно сидеть на форумах и формировать общественное мнение вас на долго не хватит. Свою сетевую войну вы уже проиграли. Но сильно не огорчайтесь, вы и не могли её выиграть. Не тратьте время в пустую. Время деньги

А между тем:
Согласно результатам опроса Национального агентства финансовых исследований, 63% россиян уверены в росте цен на жилье, 12% надеются на стагнацию и 9% рассчитывают на снижение. В Москве процент оптимистов гораздо выше: 48% заявили, что жилье подорожает, 20% думают, что цены останутся на прежнем уровне, а 15% ждут их снижения. Еще 17% москвичей не берутся делать никаких прогнозов по жилищному вопросу.

«Причин говорить о возможном скачке цен в среднесрочной перспективе, как, в принципе, и о падении, нет, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор экспертного бюро «ФинБрокер-М» Алексей Кудрявцев. – Отрицательной динамики в изменениях цен мы не ожидаем: в качестве стабилизатора будет выступать сегмент первичных квартир. Застройщики что-то продадут государству, например экономкласс, остальное оставят до лучших времен. Они смогут себе позволить не снижать цены, этому же будет способствовать и ограничение предложения в Москве».

Этой же точки зрения придерживаются многие аналитики рынка, считающие государственную помощь девелоперам и строителям вынужденной и необходимой мерой, которая, с одной стороны, решит проблемы возможного банкротства, с другой – будет способствовать сохранению цен на жилье на нынешнем уровне.

«Даже если гипотетически представить, что спрос встанет абсолютно, резервы застройщиков позволят им держаться без потока финансирования от продаж не меньше года-полутора», – полагают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости».
http://www.vz.ru/eco…23755.html

Не знаю стоит ли доверять такому опросу общественного мнения; но если он объективен или хотя бы близок к этому, то должен заметить, что лично я уже ничего не понимаю

Перелом в ценах уже наступил, этого трудно не заметить и нужно признать (даже тем, кто до последнего в это верить не хочет и на что-то надеется). Такова реальность и не думаю, что инвестора сейчас долго смогут выжидать - в большинстве своем это достаточно расчетливые люди, умеющие считать деньги и предполагать риски, так что на их замешательство или долгие раздумья вряд ли стоит расчитывать. Инвестиционное жилье в любом случае будет распродаваться, так как сейчас вопрос стоит не в преумножении капитала, а хотя бы в его сохранении с возможными минимальными потерями. Поэтому предугадывать их логику нужно именно с этой позиции. Есть, конечно, отдельные господа, которые верят только тому и слушают только то, что сами хотят (за примером далеко ходить не надо). Но их явное меньшинство, как мне кажется.

А вообще, меня порадовал и одновременно успокоил недавний разговор с одним моим знакомым "инвестором темных окон" (с).

- Слушай, та квартира, что ты купил в феврале сейчас упала в цене на 25%
- Ну и что теперь? Это - жизнь. Где-то выиграл, где-то проиграл.

Не могу сказать, что я на 100% поддерживаю такой подход к жизни, но смелость признать свой просчет и ошибки вызывает уважение. Поэтому попробую посоветовать всем проигравшим на спаде РН зафиксировать убытки и жить дальше

хм... за год боев на различных формах за падение цен на недвижимость была собрана коллекция аргументов вечного роста  :D например:
1. Недвижимость не может падать тк цены на нефть растут со всеми вытекающими, хм уже не растут, (кстати скоро корекция, щас недвига вверх как попрет попрет  :D дарю идею).
2. Недвижимость не может падать тк в стране огромный дыфисыт жилья, уже падает.
3. Недвижимость не может падать тк цены на строй материалы росли и рости будут, падают вместе с недвигой и другим потреблением как ни странно.
4. Недвижимость не может падать тк это смый выгодный и удобный продукт для инвестиций, у меня партнер инвестиционную хату третий месяц торгует, что он с ней делать будет не понятно, деньги нужны сейчас, а покупателей нет вобще. Замечательная инвестиция была.
5. еще много чего было вспоминать времени нет.
С падением никаких вопросов не осталось, теперь добавим новый тезис:
- недвижимость не может обвалиться тк правительство не даст случится этому ужосу тк это оч. страшно повлияет на нашу экономику  ;D

ну пока некоторые товарищи аналитики, которые лично мне совсем не товарищи ждут помощи в своем нелегком деле от государства небольшие сводки с полей:
Красноярск www.inform24.ru

изменение за последнюю неделю (-1.63%) это типа стагнация такая да ?  :-\

почитал вобщем подумал.

отчего вы считаете что на рынке недвижимости надут пузырь? (или тогда скажите что в вашем понимании пузырь )


рынок недвижимости складывается из баланса спроса и предложения - за последние 7 лет были 3 волны ажиотажного спроса на недвигу (мск регион) в 2004 06 и 08 годах - когда за небольшой период цена поднималась на 40-60% в годовом исчислении.

большая часть сделок - это сделки на вторичном "розничном" рынке и я не понимаю как девелоперы могут на него влиять - только лишь следовать за трендом, может быть опережать его, но никак не формировать.


например сейчас на сайте www.realty.ru висит примерно 400 предложений новостроек и 91000 - вторичка.
полгода год назад вторички было существенно меньше а первички больше - и все-равно их не было никогда одинаково.

ситуация простая - строят не достаточно много, а гигантский отложенный из 90тых спрос на недвижимость удовлетворяется только за счет покупки нового жилья вот цены и растут.

поэтому если финансовый кризис не поможет, то увы цены на недвигу не упадут.

касательно падения цен на 1.8% за неделю (приведу простой пример почему падения нет):
допустим 20 октября я разместил объявление о продаже квартиры за 10 млн руб. $ на 20.10 = 26.05руб.
т.е. в $ моя цена за квартиру = 383 877 $. в конце недели курс $ составил 27,05 или моя квартира уже стоит 369 685$ что означает падение цены квартиры примерно на 3,8%. сайт irn.ru откуда в основном берут рейтинги (еще есть сайт rway.ru) в автоматическом режиме собирает предложения и пересчитывает цены в долларах (также как и в рублях впрочем) т.е. я не снижал цену предложения на свою квартиру, она просто технически подешевела в $. Если завтра как предрекает Авантюрист $ развернется и подешевеет до 26 рублей за неделю все сайты бодро напишут о повышении долларовой цены на 3-4%.

Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18

касательно падения цен на 1.8% за неделю (приведу простой пример почему падения нет):
допустим 20 октября я разместил объявление о продаже квартиры за 10 млн руб. $ на 20.10 = 26.05руб.
т.е. в $ моя цена за квартиру = 383 877 $. в конце недели курс $ составил 27,05 или моя квартира уже стоит 369 685$ что означает падение цены квартиры примерно на 3,8%.

про пузырь - любопытно но это проходили еще год тому сколько уже можно ?  8)
про курсы ответ не засчитан, если при росте курса бакса к рублю ваша квартира падает в баксах, то в рублях она должна либо падать меньше либо вобще не падать, как видно на графике

бакс рос с июня, а цена на квартиры в РУБЛЯХ (см. график сообщении ранее) при этом серьезно падала, соответственно в баксах падение будет еще больше на величину курсовой разницы. Надо было Евро приводить, нехай красноярский рынок чисто по еврам считается, тогда процент падения ниже будет  :D (дарю идею)

Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18

касательно падения цен на 1.8% за неделю (приведу простой пример почему падения нет):
допустим 20 октября я разместил объявление о продаже квартиры за 10 млн руб. $ на 20.10 = 26.05руб.
т.е. в $ моя цена за квартиру = 383 877 $. в конце недели курс $ составил 27,05 или моя квартира уже стоит 369 685$ что означает падение цены квартиры примерно на 3,8%.

про пузырь - любопытно но это проходили еще год тому сколько уже можно ?  8)
про курсы ответ не засчитан, если при росте курса бакса к рублю ваша квартира падает в баксах, то в рублях она должна либо падать меньше либо вобще не падать, как видно на графике

бакс рос с июня, а цена на квартиры в РУБЛЯХ (см. график сообщении ранее) при этом серьезно падала, соответственно в баксах падение будет еще больше. Надо было Евро приводить, нехай красноярский рынок чисто по еврам считается, тогда процент падения ниже будет  :D (дарю идею)

Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18
почитал вобщем подумал.
отчего вы считаете что на рынке недвижимости надут пузырь? (или тогда скажите что в вашем понимании пузырь )

Почему пузырь?
Потому что не для использования, а для инвестиций. По разным оценкам до 30% жилой недвижки просто растет. Ну вот растет и все. Ее не используют как жилье. Т.е. если она перестанет расти ее сольют немедленно. Это как если банк вместо начисления процентов начинает списывать проценты за хранение денег на депозите. Что будет делать вкладчик?

Конечно, колебания в 1-2% это не есть падение – это колебания. Но вопрос во том что роста уже нет. Нет его уже около 6 месяцев. Это как если бы банк перестал начислять проценты на вклад. Т.е. еще терпимо, учитывая, что раньше начисления были просто запредельными по 30-100% в год. Но уже не интересно. Если даже банк не будет списывать деньги за хранение денег, а просто перестанет начислять проценты – что будет делать вкладчик?

Немного размышлений о спросе. У меня есть пара знакомых владельцев ломбардов. Они утверждают что половина страны живет в ритме: получил з/п, выкупил залог в ломбарде, через две недели принес это обратно в залог, через две недели получил з/п выкупил залог и так уже 10 лет.
Я конечно не согласен с ними, что половина страны, но думаю, что такие люди есть.
Основной же «пласт» населения живет от з/п до з/п. Т.е. до ломбарда они не доходят но и накоплений у них нет. Или почти нет 10-20-50-100 тыр. На черный день. Не забываете что средняя з/п по России тысяч 15, если без Москвы то 12. Т.е. денег хватает на питания, не шикарную одежду-обувь, простые развлечения (пиво-водка-пиратские DVD). Иногда покупка ТВ, холодильника и т.д. Плюс вся страна в кредитах на ближайшие 2-3-5 лет – за машину, стенку, плазму, крутой ПК.

И что мы имеем? 1-2 «остронуждающихся» и имеющих возможность преобрести недвижку. Да, если цена упадет на 10-20% они купят.
А дальше пропасть. Даже если цена упадет в 5 раз (для Нижнего Новгорода с 2,5 лимонов до 0,5 лимона) то покупателей все равно нет – нет людей имеющих накоплений в эти самые 0,5 лимона.
Люди, у которых есть такие деньги, уже давно не нуждаются в жилье. Жилье они рассматривают как альтернативу банку – проценты просто запредельные

PS.Вот представьте что пилы (ножовки) стали расти в цене по 40-100% в год. Т.е. я ее сегодня купил за 100 рублей, положил в чулан, через год продал за 200. При таком подходе рано или поздно мы придем к тому, что все пилы (ножовки) будут у спекулянтов. С пилами пузырь виден не вооруженным глазом, с недвижной такой же пузырь.
До 30% недвижки используется как депозит. Это не пузырь?

Цитата: Сергей от 29.10.2008 08:59:18
почитал вобщем подумал.
что означает падение цены квартиры примерно на 3,8%. сайт irn.ru откуда в основном берут рейтинги (еще есть сайт rway.ru) в автоматическом режиме собирает предложения и пересчитывает цены в долларах

irn никто не рассматривает как источник достоверной информации, он просто индикатор, было время коглда он рос не зависимо от того падал или рос бакс. Лично я слежу за ценами предложений на сайте одного агенства, там в основном все в рублях и в последнее время замерло хотя по некотрым объектам есть снижение 15% в рублях в построенноми сданом ГК доме.