Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Цитата: алекс от 20.07.2010 19:02:05
Успеют ли. У нас в конторе уволили 2/3 рабочих за последний год.

Печальный, но, слава Богу, частный факт. В целом по России всё не так плохо
В I полугодии 2010г. по сравнению с аналогичным периодом 2009г. прием работников увеличился на 33,0%, увольнение работников сократилось на 8,5%.
Как следствие этого потребуверенность растёт 5 кварталов подряд, желание делать крупные покупки тоже. РРД выросли в первом квартале на 4.2%.
Зерно упадёт на подготовленную почву.

Поскольку народ на основной ветке интересуют главным образом вопросы которые решат без участия народа, решил возобновить свою веточку...

Ну и немного "вестей с полей": сентябрь по продажам оказался таким же как и август, и хуже чем июнь,июль. Надежды на осеннее оживление пока не оправдались...

общую ситуацию можно охарактеризовать как "неуверенность в продажах". что в целом для застройщиков фигово ибо расходы превышают поступления

UPD вот и данные Росреестра о том же самом:
сделки в Москве
6039 штук против 6530 августовских
и против 7885 июльских

в целом третий квартал дал 20454 сделки супротив 25225 сделок 2-го квартала, то бишь 20% падение
ипотечные сделки смотрятся нелучше: 3746 супротив 5444 от 2-го квартала

Стиглиц об изъятии домов у амеров и процедуре банкротства физ.лица

...
Когда стало ясно, что люди не могли погасить задолженность, правила игры изменились. В законы о банкротстве были внесены поправки, чтобы ввести систему «частичной долговой кабалы». Лицо, скажем, с долгами в размере 100% своего дохода может быть вынуждено передавать банку 25% своего общего дохода до уплаты налогов всю свою жизнь, поскольку банк может добавить, скажем, 30% процентов каждый год на то, что лицо должно. В конце концов, держатель ипотеки будет должен намного больше, чем когда-либо получал банк, хотя, по сути, должник проработал одну четверть времени на банк.

Когда был принят этот новый закон о банкротстве, никто не возразил, что он противоречил принципу ненарушаемости договоров: когда заемщики взяли на себя свой долг, более гуманный ‑ и экономически рациональный ‑ закон о банкротстве давал им шанс начать новую жизнь, если бремя погашения долга становилось слишком обременительным.

Эти знания должны были давать кредиторам стимулы выдавать кредиты только тем, кто может их погасить. Но кредиторы, возможно, знали, что с республиканцами в управлении правительством они могли делать плохие кредиты, а затем изменить закон, чтобы они могли выжать все соки из бедных.

Когда каждый четвертый из ипотечных кредитов в США находится «под водой» – т.е. долг больше, чем стоит дом – наблюдается растущее согласие, что единственный способ разобраться с этим беспорядком заключается в понижении стоимости основной суммы (что взято в долг). Америка имеет специальную процедуру для корпоративного банкротства под названием Глава 11, которая позволяет ускоренную реструктуризацию посредством списания долга и преобразования его части в акции.

Важно поддерживать предприятия на плаву для сохранения рабочих мест и экономического роста. Но важно также сохранить семьи и общины. Таким образом, Америка нуждается в Главе 11 для «домовладельцев».
...

полностью ТУТ

данная инфа развенчала некие мои ложные представления, что амер может просто отдать дом банку и быть свободным от долгов - оказывается это не так

Издавна был разговор про некую неэкономичность малоэтажной застройки в части стоимости сетей по сравнению с многоэтажной.

вот случайно обнаружил такую инфу:

Основными факторами, влияющими на технико-экономические (натуральные и стоимостные) показатели для этих сетей, помимо удельного потребления воды, тепла, газа, электроэнергии, отвода поверхностных и отработанных стоков и т. д., являются плотность и этажность застройки.

Проведенные исследования позволили определить зависимость технико-экономических показателей сетей от плотности и соответствующей этажности застройки (при постоянном количестве жилого фонда). При этом было установлено, что характер изменения относительной протяженности отдельных видов сетей (водопроводных, тепловых, канализационных и газовых) примерно одинаков.

Это позволило построить график усредненной относительной протяженности инженерных сетей жилого района в зависимости от плотности застройки брутто микрорайона (рис. 48).

Из этого графика следует, что относительная удельная протяженность сетей снижается с увеличением плотности жилого фонда. Так, например, при увеличении плотности с 1900 (2-этажная застройка) до 4000 М2/га (9-этажная застройка) общая относительная протяженность сетей уменьшается примерно в 2,6 раза. При этом длина разводящих и принимающих сетей уменьшается в 3,5 раза, а распределительных и собирающих — в 1,4 раза. Надо также отметить, что наибольшее изменение удельной протяженности сетей наблюдается в зоне меньших плотностей.



Отсюда


ЗЫ. вообще-то 4000 кв./га соответствует 5-ти этажная застройка, ну да ладно...

Цитата: sanches от 21.01.2011 11:54:15


Из этого графика следует, что относительная удельная протяженность сетей снижается с увеличением плотности жилого фонда. Так, например, при увеличении плотности с 1900 (2-этажная застройка) до 4000 М2/га (9-этажная застройка) общая относительная протяженность сетей уменьшается примерно в 2,6 раза. При этом длина разводящих и принимающих сетей уменьшается в 3,5 раза, а распределительных и собирающих — в 1,4 раза. Надо также отметить, что наибольшее изменение удельной протяженности сетей наблюдается в зоне меньших плотностей.

Из графика так же следует, что единственным экономически оправданным способом строительства дешевого малоэтажного жилья является ошодострой - возведение на участке в 6 соток коробки без коммуникаций.
Соб-сно это уже и доказали гениальные практики малоэтажного строительства Ашот, Швырев и их последователи.

Вышли свежие данные по Московской области:

За январь - декабрь 2010 года  на территории Московской области за счёт всех источников финансирования, по данным Мособлстата введено в эксплуатацию новых квартир общей площадью 7733,2 тыс. кв. м, в том числе в многоэтажных домах –  4899,0 тыс.кв. м. Населением за свой счёт и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию 2834,2 тыс. кв. м жилья. Доля этих жилых домов в общем объёме введённого жилья составила 36,7% (в январе - декабре 2009 года – 42,7 %). При этом введено в декабре месяце – 2271,4 тыс. кв. м, в том числе многоэтажного – 1958,3 тыс. кв. м, индивидуального – 313,1 тыс. кв. м.

для сравнения:
За январь - декабрь 2009 года  на территории Московской области за счёт всех источников финансирования ориентировочно введено в эксплуатацию новых квартир общей площадью 8235,7 тыс. кв. м или 104,5 процента к уровню января - декабря 2008 года, в том числе в многоэтажных домах – 4613,2 тыс. кв. м. Населением за свой счёт и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию 3622,5 тыс. кв. м жилья или  111,7 процента  к уровню января – декабря 2008 года. Доля этих жилых домов в общем объёме введённого жилья составила 44 % (в январе-декабре 2008 года – 41,1 %). При этом введено в декабре месяце – 2476,2 тыс. кв. м, в том  числе многоэтажного – 1815,9 тыс. кв. м, индивидуального – 660,3 тыс. кв. м.


Видим: по крупнейшему (по объему ввода) субъекту РФ падение годовых объемов составило 7% (y-to-y). Причем главный "виновник" - индивидуальное строительство. Вероятно, в субъектах, где доля ИЖС традиционно высокая - будем видеть более удручающие цифры (ИМХО).

С провалом объемов в Москве, вероятно, по всей РФ будем иметь "минус 15-18%" от прошлого года.

Всё наблюдаемое - "эхо" кризиса 2009 года. данные по производству строительных материалов, да и цены на метр, говорят о восстановлении отрасли, пусть не скачкообразном, но медленно-верном....

Verb на главной ветке обратил внимание на прирост депозитов физ.лиц за 2010 год на 1,5 трл.руб. (что не связано с общим приростом зарплат населения) - понятно что люди "вышли" и "сидят" в деньгах (либо получили свою долю "распила" бюджета) - текущему моменту это очень соответсвует. Но вот что они решат, когда макродвижение всё же полностью станет определенным???

До недавнего времени недвига (как реальный актив) была одним из главных прибежищ. Повторится ли 2006-2007 год? Ваши ставки?

Цитата: sanches от 26.01.2011 12:10:34
Verb на главной ветке обратил внимание на прирост депозитов физ.лиц за 2010 год на 1,5 трл.руб. (что не связано с общим приростом зарплат населения) - понятно что люди "вышли" и "сидят" в деньгах (либо получили свою долю "распила" бюджета) - текущему моменту это очень соответсвует. Но вот что они решат, когда макродвижение всё же полностью станет определенным???

До недавнего времени недвига (как реальный актив) была одним из главных прибежищ. Повторится ли 2006-2007 год? Ваши ставки?

глупо делать ставки, когда тотализатор закрыт.
2006-2007 год конечно был шедевром манипулирования ценами
на недвижимость. Но - одновременно - и лебединой песней манипуляторов.

Все попытки как то манипулировать рынком недвижимости после 2008 года либо провалились,
либо изначально были напралены на банальный попил, типа программы народного гаража им. Ресина.

Тем не менее, игра на рынке недвижимости возможна. По крайней мере на московском. Однако,
важно понимать, что изменение маятника цен в любую сторону будет вызвано причинами, лежащими
за пределами собственно рынка недвижимости.

Причины эти хорошо известны:

1. гипер- либо просто сильная инфляция.
2. резкие колебания курсов валют.
3. сочетание двух вышеизложенных факторов.

возможны иные варианты, особенно в случае, если ситуция начнет развиваться
по максимально негативному (для России) сценарию МЭК...ну тут Аван давно разложил
все по полочкам.

Вести с полей:
В 2010 году в стране построено примерно 58 млн квадратов жилых площадей, почти на 3% меньше, чем в предыдущем.

По словам президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, эти объемы так или иначе превосходят показатели, которые ещё были недавно, в с 35-37 млн кв. м. При этом, по мнению Яковлева, значительного оживления на строительном рынке до сих пор не происходит.
Отстающими, по заявлению Главы РСС, в показателях объемов строительства жилья являются Москва, Башкортостан и Татарстан, а вот лидером по сданным квадратным метрам стал Краснодарский край. При этом почти половина от всего объема строительства пришлась на малоэтажное жилье.
В наступившем году в РФ планируется сдать в эксплуатацию 64 миллионов квадратных метров жилья, и к 2015 году достичь отметки в 90 миллинов.
Росстат приводит данные по объемам строительных работ на 2010 год и фиксирует сокращение показателей на 0,6% относительно уровня 2009 года, до 4 трлн 206,1 млрд руб.

// Новые Известия

Цитата: sanches от 26.01.2011 12:10:34
Verb на главной ветке обратил внимание на прирост депозитов физ.лиц за 2010 год на 1,5 трл.руб. (что не связано с общим приростом зарплат населения) - понятно что люди "вышли" и "сидят" в деньгах (либо получили свою долю "распила" бюджета) - текущему моменту это очень соответсвует. Но вот что они решат, когда макродвижение всё же полностью станет определенным???

До недавнего времени недвига (как реальный актив) была одним из главных прибежищ. Повторится ли 2006-2007 год? Ваши ставки?

Да дело не в прибежищах-убежищах. Куда двинутся деньги с депозитов вполне определяется целями сбережений. Постил я на альтернативной ветке инфу с ГКС, что 25-28% сберегающих делают это ради покупки недвиги. В условиях устойчивой макроэкономической ситуации и при наличии недорогого кредитного плеча они с удовольствием двинут эти деньги на рынок. Собс-но, 2010 уже показал начало этого пути, количество сделок практически рекордное, ипотека в Москве выходит на уровень 2006г.
Ну а если варианты, то какая уж тут недвига. Калаш наше фсё.

Цитата: Vladgeo от 31.01.2011 10:39:59
По словам президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, эти объемы так или иначе превосходят показатели, которые ещё были недавно, в с 35-37 млн кв. м. При этом, по мнению Яковлева, значительного оживления на строительном рынке до сих пор не происходит.

П....т. Без ИЖС, которое для городского жителя не является альтернативой городской квартире, объёмы строительства в городах будут около 30 млн. кв. м. Это более чем в 2 раза хуже, чем при совке.

Цитата: Steppen Wolf от 31.01.2011 17:06:03
Да дело не в прибежищах-убежищах. Куда двинутся деньги с депозитов вполне определяется целями сбережений. Постил я на альтернативной ветке инфу с ГКС, что 25-28% сберегающих делают это ради покупки недвиги. В условиях устойчивой макроэкономической ситуации и при наличии недорогого кредитного плеча они с удовольствием двинут эти деньги на рынок. Собс-но, 2010 уже показал начало этого пути, количество сделок практически рекордное, ипотека в Москве выходит на уровень 2006г.
Ну а если варианты, то какая уж тут недвига. Калаш наше фсё.

Волк, статистика вещь конешно хорошая, но ....
если ты обратил внимание, то прирост депозитов, ИМХО, не связан с ростом благосостояния населения (в среднем).
По моему, эти деньги - это переструктурование "портфеля" у достаточно узкой группы лиц (сколько там народа согласно ГКС находится в средне-верхней страте по доходам?)
Поэтому применять "средние цели накопления" к целям узкой прослойки  - не согласен что это правильно

Цитата: sanches от 02.02.2011 12:26:44
Волк, статистика вещь конешно хорошая, но ....
если ты обратил внимание, то прирост депозитов, ИМХО, не связан с ростом благосостояния населения (в среднем).
По моему, эти деньги - это переструктурование "портфеля" у достаточно узкой группы лиц (сколько там народа согласно ГКС находится в средне-верхней страте по доходам?)
Поэтому применять "средние цели накопления" к целям узкой прослойки  - не согласен что это правильно

Согласись, бессмысленно копить на жильё, если у тебя зарплата 10 тыр.
Реально копят на недвигу только те, у кого есть хотя бы гипотетическая возможность его купить. А круг этих лиц нам известен, это верхние по доходам 15-20% населения.
Как показывает та же статистика (постил табличку в альтернативной ветке) обеспеченность их жильём на сегодняшний день далека от нормальной.
Что имеем по итогу?
1. И с точки зрения воспроизводства изношенного жилфонда, и с точки зрения обеспеченности квадратами, в городах строится очуительно, как выразился бы Чичваркин, мало жилья.
2. Есть довольно значительная прослойка населения (топ 20), для которой жильё по нынешним ценам является доступным. Сейчас, судя по росту депозитной массы, они накопили жирок.
3. В условиях стабильной макроэкономической ситуации эта прослойка массово выходит на рынок, выводит на него свои деньги и скупает некоторое количество благоустроенного новья во всех сегнментах, от эконома до элиты.
4. Выведенные на рынок свободные деньги детонируют запуск альтернативных цепочек, в которых с помощью иподенег участвуют уже средне и даже малообеспеченные слои населения. В каждом звене цепочки добавляются относительно небольшие суммы, но звеньев много и, в конечном итоге, получается дочуя (с) Чичваркин.
Альтернатива для своего замыкания забирает с рынка оставшееся новьё.
5. Дальше спрос-предложение. Если объёмы возводимого новья растут медленнее роста объёмов иподенег, то достаточно скоро образуется дефицит новья и цены растут до того уровня, когда перестают быть доступными топ 20. Дальше стагнация или откат, пока не нарастёт новый жирок.

Так функционировал наш, извиняюсь за выражение, рынок жилья в 2005-2008гг. Схематично, без деталей, но мэйнстрим таков.

То, что мы видим сейчас, очень сильно похоже на попытку повторного запуска этого механизма. Есть нюансы, мы их обсуждали, но всё ли доступно контролю? ХЗ

Цитата: Steppen Wolf от 31.01.2011 17:06:03
Да дело не в прибежищах-убежищах. Куда двинутся деньги с депозитов вполне определяется целями сбережений. Постил я на альтернативной ветке инфу с ГКС, что 25-28% сберегающих делают это ради покупки недвиги. В условиях устойчивой макроэкономической ситуации и при наличии недорогого кредитного плеча они с удовольствием двинут эти деньги на рынок. Собс-но, 2010 уже показал начало этого пути, количество сделок практически рекордное, ипотека в Москве выходит на уровень 2006г.
Ну а если варианты, то какая уж тут недвига. Калаш наше фсё.

http://www.gks.ru/bg…/23-10.htm - эту табличку тоже посмотрите - Вам интересно должно быть

вышли данные ГКС о строительстве в 2010 году.

Цитата

В 2010г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн.кв.метров, что составило 97,0% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2009г. было введено 59,9 млн.кв.метров жилья, 93,5% к 2008 году).

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 13,3% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 6,1%, Санкт-Петербурге - 4,6%, республиках Татарстан и Башкортостан - по 3,5%, Тюменской и Ростовской областях - по 3,1%, Москве и Свердловской области - по 3,0%, Нижегородской области - 2,5%, Новосибирской области - 2,3%, Саратовской области - 2,0%. В этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах Российской Федерации, в 2010г. наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2009 годом. Так в Москве снижение составило 34,5%, Республике Башкортостан - 14,7%, Тюменской области - 10,8%, Московской области - 8,5%.

В 2010г. индивидуальными застройщиками введено 187,6 тыс. жилых домов общей площадью 25,3 млн.кв.метров, что составило 88,8% к 2009 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

Если посмотреть в разрезе федеральных округов то видно, что в Центральной части России - объемы строительства упали. При этом на юге и за Уралом - все вводилось достаточно кучеряво.
Почему так - предположение одно - бюджетные деньги. Там где доля бюджета традиционно меньше (по причине бОльшей емкости рынка)  - то есть в Центральной России - там бюждетная поддержка строителей повлияла меньше, то есть объемы по сравнению с прошлым годом упали.
Либо замороженный недострой 2008-2009 года наконец-таки закончен строительством.


Интересно посмотреть лидеров России по приросту квадратных метров в абсолютном значении:

1-2 места Воронежская и Свердловская область с 189 тыс. кв.м. каждый
3 место приморский край - 174 тыс.кв.м.
4 место - Краснодарский край - 149 тыс кв.м
5 место -Красноярский край и Омская область- 118 тыс.кв.м.


последущие уже приросли только на 56 тыс. кв.м.


Наиболее стабильным и мощным здесь следует признать Краснодарский край и Свердловскую область

Цитата: Wasp от 02.02.2011 17:49:28
http://www.gks.ru/bg…/23-10.htm - эту табличку тоже посмотрите - Вам интересно должно быть

Ваша мысль понятна, но средняя температура по больнице ничего не показывает.
В данном вопросе я согласен со Степным Волком:

а) Даже самые обеспеченные россияне не сильно довольны жилищными условиями
б) Доля вкладов >700000 р. существенно выросла несмотря на кризис.(Как говорится "Богатые богатеют, бедные беднеют")
На 1 января 2008 таких вкладов было 1,9 триллионов (36,6%); на 1 июля 2010 - 3,3 триллиона (39,4%)
в) если рассматривать вклады >400000 р. как инструмент накопления на жильё, то на пальцах можно предположить, что > 2 триллионов рублей готовы вывалится на рынок в любой момент при наличии подходящего предложения. По порядку величины это 40 млн. м. кв.

Соответственно, чтобы снять такой "навес" нужно стоить раза в два больше городского жилья чем сейчас.
Программа "Жилище 2015" предусматривает подобный объём стоительства, но не раньше 2015 года  ;)

Цитата: KS_new от 03.02.2011 12:33:22
Соответственно, чтобы снять такой "навес" нужно стоить раза в два больше городского жилья чем сейчас.

Ога. Надо строит надо строить а то навес, а то навес. Ога. А куда денется то в чем они живут сейчас? Ведь глупо предполагать что исключительно все владельцы этих вкладов на данный момент не имеют вообще никакого своего жилья.

Цитата: Steppen Wolf от 02.02.2011 17:19:45
Согласись, бессмысленно копить на жильё, если у тебя зарплата 10 тыр.
Реально копят на недвигу только те, у кого есть хотя бы гипотетическая возможность его купить. А круг этих лиц нам известен, это верхние по доходам 15-20% населения.

Понял, почему мы спорим: как всегда одни и теже терминины по разному трактуются.

Я различаю "сбережение" как процесс и "сбережения" как N-ую сумму денег.

Таблица ГКС говорит о респондентах и их цели накопления, то есть имеется ввиду сам процесс накопления (ИМХО).

Когда мы обсуждаем прирост депозитов, то я это трактую не как процесс накопления, а как временную гавань для "сбережения" в виде "капитала". Ибо если завтра эти деньги снова на фондовый рынок утекут - то такой цели накопления нет ведь у ГКСа, правда ведь::)
Отсюда и разночтения.

[quote author=[r]Alex link=topic=724.msg884448#msg884448 date=1296730627]
Ога. Надо строит надо строить а то навес, а то навес. Ога. А куда денется то в чем они живут сейчас? Ведь глупо предполагать что исключительно все владельцы этих вкладов на данный момент не имеют вообще никакого своего жилья.
[/quote]

куда денется? - будет предметом альтернативной сделки.

повторюсь разок:
по данным риэлторов  - чистая альтернатива (то есть без привлечения свободной, читай новой, квартиры) - очень большая редкость. То есть, есть аксиома: альтернативные сделки "забирают" с рынка новостроя определенный процент нового жилья. Без этого сделки не срастаются, рынок (вторичный) замирает. Оживление на вторичном рынке - требует новостроя и оттягивает часть его на свои нужды (на нужды альтернативных цепочек).

По поводу "навеса": навес денежный, создает предпосылки к активизации улучшения жилищных условий. Даже активизация вторички требует новостроя. Если новостроя швах как мало, а денег стало много - цены ползут (или ракетой вверх, как было в 2006-2007 гг).

Цитата: Steppen Wolf от 02.02.2011 17:19:45

Так функционировал наш, извиняюсь за выражение, рынок жилья в 2005-2008гг. Схематично, без деталей, но мэйнстрим таков.

То, что мы видим сейчас, очень сильно похоже на попытку повторного запуска этого механизма. Есть нюансы, мы их обсуждали, но всё ли доступно контролю? ХЗ

Текущие уровни цен на недвигу в Москве соответствуют уровням цен в
зарубежных мегаполисах, крупных городах и немного отстают от уровня
цен на самых известных курортах.

Если механизм удатся запустить (в чем я сильно сомневаюсь)- Москва по ценам на
жилье займет верхнюю строчку в мировом рейтинге. Вопрос - сколько времени потребуется
условному владельцу 50 кв. м. сообразить, что обмен этих метров на домик у моря
(шале в горах, и т.п...)более чем реален.