Как я поняла, при выдаче проектного финансирования банк изначально проверяет финансовую модель и устанавливает стоимость объектов недвижимости, которая складывается из этажности и квартироографии ЖК. Если финансовая модель банку не нравится то он может отказать в проектном финансировании или же предложить варианты решения например увеличить этажность изменить квартирографию. Отсюда вывод ни о какой пониженной стоимости квартир на этапе котлована речи быть не может. Все заложено изначально. Кстати Питер лидер по самой маленькой нарезке квартир. Средний метраж купленной недвиги в новостройках по заключенным сделкам по Питеру порядка 40 кв.м.
Скрытый текст
ПОСЛЕ ВЧЕРАШНЕГО ВИДЕО Я НЕОЖИДАННО ПОЛУЧИЛ ВОЛНУ ПОДДЕРЖКИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ, МНЕ НАПИСАЛИ НЕСКОЛЬКО ЧЕЛОВЕК.
Опубликую я это письмо, сохраняя стиль автор и его орфорграфию. Застройщик из крупного города, где казалось бы идёт строительный бум. Но вот что пишет человек, который около 20 лет руководит стройкой.
«Проектное Финансирование банка на сегодняшний день, единственное, что дает застройщику, это надежду, что объект будет достроен. На этапе оформления Банк ставит условия по окончательной цене продукта исходя из своих рисков и пожеланий. Он рассчитывает период продажи объекта - 4 года минимум, закладывая туда свою ставку и в том случае, если финмодель не укладывается - отказывает в ПФ(проектном финансировании). В этом случае Застройщику приходится иногда перепроектировать объект (например: имея небольшой 14этажный дом с минимальной подземной парковкой и сроком реализации 1.5 года приходится менять на 24этажный дом с многоуровневой подземной парковкой и сроком реализации 2 года, что отодвигает срок получения прибыли застройщиком +0,5 года стройка+ 0,5 года проектирование и экспертиза). Изначально в ПФ банк закладывает минимально возможное авансирование ГенПодрядчика 15-20% при этом выбирая этого ГенПодрядчика. Обязательным условием является открытие р/с ГенПодрядика и его СубПодрячиков в этом банке, что может бы и не плохо. НО - Банк начинает работать фискальным органом, если ему не нравятся например обороты и размер уплачиваемых налогов СубПодрядчиком Банк останавливает движение по его Счету. И застройщику (именно директору, а не в бухгалтерию) звонит проверяющий банка (откуда то и центра России) и требует прекратить работу с этим Подрядчиком, даже не взирая на выплаченные ему авансы и выполненные им работы. А когда застройщик пытается объяснить, что смена подрядчика может сорвать сроки сдачи объекта это никого не интересует и то что ответсвенность перед налоговой за этого субподрядчика также несет застройщик тоже. Действия Банка в ПФ выглядят не как помощь, а как помеха в том случае если наполнение счетов ЭСКРОУ не превышает размер полученных застройщиком средств. Казалось бы понятно - чтобы обнулить ставку банка ЭСКРОУ счета требуют их наполнения на начальном этапе (то есть этапе котлована), НО - Банк уже установил застройщику минимальную цену продажи квартир (то есть конечную, со всеми %ми банка за 4 года) и он не позволяет продавать дешевле ради наполнения счетов ЭСКРОУ и снижения себестоимости. И если застройщик не обеспечивает наполнение счетов ЭСКРОУ или не дай бог он опережает график строительства, то у него возникают проблемы с получением средств из БАНКА. И если еще 2 года назад у хорошего застройщика спрос обеспечивал наполнение счетов ЭСКРОУ и %ная нагрузка по итогу сдачи объекта не превышала 4% (да и Банк был чуть менее требовательным), то сейчас в режиме повышенной конкуренции и обилия предложения на рынке Банк является основным Тормозом строительства и основной причиной Роста цены. И мы все смотрим на новости об очередных рекордах прибыли полученных горсткой госбанков без особой радости удовлетворения.
Есть еще интересная информация о Сбере: на сегодняшние день Сбер строит из себя прямо новую галактику: и медстраховка и продажа техники и многое многое другое - они с радостью рапортуют об этих достижениях, НО - на этапе ПФ застройщику предлагается по менять 1% который выплачивается разово за выдачу ПФ поменять на приобретение выше названных услуг причем стоимость это +30-40% от рынка. А какая говорит Банка вам разница - вы все равно потратите эти деньги, а так хоть что-то получите вы и мы (сотрудники Банка) получим премии. Зная все это смешно смотреть на их репортажи об успехах. Выглядит все как в мое время юности (время советского застоя).
Цитата: zdrav от 12.12.2023 21:21:06 Давайте расскажите как выгодное местоположение в районе Сретенки делает цены ниже чем у черта на куличиках в каком-то Давыдково Тезис был о том что ТОЛЬКО местоположение влияет
Цитата: zdrav от 12.12.2023 21:32:24Цены на одной улице могут отличаться до десяти раз за квадратный метр в соседних домах. Местоположение важно, но это лишь один из факторов. Есть куча примеров когда престижные районы постепенно превращаются в гетто. Или просто перестают быть модными. И квартиры там по бросовым ценам даже несмотря на былую престижность и близость к истории. Поговорка просто слишком общая и неадекватная. Только и всего.
Не могу согласиться. Москва - эталон радиально-кольцевой структуры города. Бульварное кольцо, Садовое, ТТК, МКАД. Просто градиент идёт с Северо-Запада/Запада к Юго-Востоку/Востоку. 10 км от МКАД, которые формально уже Одинцовский или Красногорский районы МО могут быть дороже райнов внутри МКАД на востоке. Сретенка сама по себе крайне своеобразная локация, где до революции было много публичных домов и прочего непотребства, а сейчас достаточно значительный старый жилфонд, но и в этом случае, ничто в Новой Москве по цене и рядом не стоит -имею ввиду, что Сретенка не бенчмарк элитной Москвы, в отличии от Патриков или Остоженки, например. Давыдково - отнюдь не еб..ня Просто нужно смотреть и локацию и класс объекта (в Москве общепринято выделять 6 классов от эконома до делюкс - разница между квартирами в одной локации, но разных классов, может в некоторых случаях достигать и 8-9 раз) и статус (апартаменты гостиничного типа в среднем на 20-25% дешевле квартир в той же локации). Имхо.
Цитата: zdrav от 12.12.2023 21:21:06 Давайте расскажите почему выгодное местоположение в районе Сретенки делает цены ниже чем у черта на куличиках в каком-то Давыдково Тезис был о том что ТОЛЬКО местоположение влияет три раза повторенное.
Крошечные апартаменты против норм квартиры в Давыдково? И в реальной реальности Давыдково как бы не у черта на рогах спальник, но весьма дорогой и 20-30 минут до центра, даже если на метро. И да, аппартаменты - вообще не квартира, юридически, с кучей последствий от этого.
Цитата: zdrav от 13.12.2023 08:23:09У вас со зрением проблемы? Специально взял две равные по площади квартиры по 24 кВ метра
ЦитатаИ в реальной реальности Давыдково как бы не у черта на рогах спальник, но весьма дорогой и 20-30 минут до центра, даже если на метро
Там же все написано Первый объект на Сретенеке - 5 минут до метро Второй объект в Давыдково 20 минут пешком только до метро идти. ( в реальности все 30 мин)
Простите, но вы чушь несёте. Стоимость локации обычно 60-80% стоимости объекта. Т.е. квартира в убитом "доходнике", построенном в 1908 году на Арбате будет стоить в 3 раза дороже, чем квартира аналогичной площади в условной П-44 в условном Бирюлёво. Но напрямую сравнивать можно только объекты одного класса. В вышеуказанном примере оба объекта условный "эконом". А Вы сравниваете новый дом бизнес-класса в Фили-Давыдково от застройщика ИНГРАД с непонятным объектом на Сретенке. Смотрим цены локаций. Сретенка в целом на 10 месте со средневзвешенной 388 т.р. за кв.м, Фили-Давыдково - на 33-м с ценой 283 000. Отсюда Т.е. при сравнении объектов одного класса с аналогичными потребительскими свойствами Фили-Давыдково будет грубо на 30% дешевле Сретенки, Новая Москва средневзвешенная 180 т.р., т.е. в 2 раза дешевле, но, с учётом того, что в той методологии учитывается весь жилфонд, в Новой Москве жилфонд в основном классов "комфорт" и " комфорт плюс" 2010-х годов постройки, а на Сретенке - ветхие дома "эконом-класса" постройки начала XX века, необходимо сначала найти аналог на Сретенке - например, дом лужковского периода какого-нибудь 2003 года. И, внезапно, получится 600 т.р против 180 т.р. Например, "Клубный дом на Сретенке" 2019 года постройки - класс между бизнес и премиум от питерского "Эталона". Апарты "в бетоне" под 600 000. Дальше, помним, что новостройки в моменте значительно дороже вторички из-за более дешёвых ипотечных ставок. Если бы ставки по ипотеке на вторичку были бы чуть ниже - эти апарты стоили бы все 800 000 за кв.м. https://www.cian.ru/sale/flat/295008742/ Имхо.
Это вы что-то сами уже придумали и опровергаете свои собственные тезисы. Не говоря уже об ортодоксе, который понес вообще неизвестно что изобличая неизвестно кого
Цитата:
На сём дискуссию о недвиге предлагаю закончить
Нет, отчего же, давайте продолжим. Что именно в "location, location, location" вам кажется неверным? ОКН (объекты культурного наследия) как раз таки и не сносятся целиком. В центре Москвы с середины 90-х большое количество домов дореволюционно постройки, которые были реновированы и превратились в современные дома класса "делюкс" с сохранившимся статусом ОКН. Считаются trophy property и знающими людьми ценятся гораздо сильнее новоделов "бизнес-класса" на месте бывших промзон. Признайтесь просто, что вы именно о московской жилой недвижимости знаете не сильно много? И на этом закончим
Сегодня мы поговорим про сериал "Тайны Брокенвуда", который мы уже один раз упоминали. Причины нашего интереса к нему в том, что прошла информация о том, что полицейское управление Шотландии сильно обеспокоено тем, что шотландских полицейских начали переманивать на работу в Австралии и Новой Зеландии. Оказалось, что с недавних пор все полицейские силы Британского Содружества оказались объединены в один кадровый пул и теперь любая территория внутри ряда стран Содружества может приглашать на работу к себе любого, кто прошел аттестацию для работы в полиции. Этим правом уже воспользовались две территории Австралии и Новая Зеландия и это привело к тому что из Великобритании начался массовый отток хороших кадровых полицейских в эти края. Речь идет именно о хороших кадровых полицейских, потому что при наборе возникает конкурс чуть ли не до ста кандидатов на одно место - при том что должностные оклады в Великобритании, Австралии и Новой Зеландии - одинаковы. Однако сильно велика разница в стоимости жизни в разных частях Содружества, а еще больше - в качестве этой самой жизни. В итоге получается, что когда хорошему полицейскому надоедает громить наркопритоны в Глазго или бороться с "пакистанской милицией", крышующей бордели в Лидсе, он подает документы на трансфер и если он и впрямь хорош, - начальство переводит его "дослуживать" в Окленд или тот самый "Брокенвуд", спасая тем самым от "служебного выгорания". Но возникает проблема - кто вместо него теперь пойдет громить наркопритоны в Глазго?? Тем более что шотландские власти озвучили главную проблему трансфера - хорошие полицейские, попав в ту же Новую Зеландию - назад в Британию не возвращаются. И нам стало интересно - а почему? Мало того... Сериал "Загадки Брокенвуда" стал местной достопримечательностью и собрал все мыслимые и немыслимые призы новозеландского телевидения. Начиная с 7-го сезона он вышел в прайм-таймы на экраны самой Британии и в итоге собрал уже кучу британских премий БАФТА, как лучший сериал Содружества, но не самой Британии. С 9-го сезона он пошел на экраны в США и хоть не попал в первую пятерку по рейтингам, но оказался в первой десятке. И это привело к удивительному скандалу. Гильдия "чернокожих артистов Америки" подала жалобы на новозеландский сериал о том, что в основном касте у них нет ни одного чернокожего. А соответственно новозеландская студия вещания ответила, что отражает местную реальность данного региона и поэтому не будет что-то менять в разрез с данной реальностью. "Чернокожая гильдия" в ответ заявила нечто вроде - мол, вон уже у нас в США Белоснежка, маршал Маннергейм и Анна Болейн давно уже черные, и то что у вас в Новой Зеландии непорядок это - расизм. А шоураннеры им ответили: "Вам не понять, это не расизм, это причина почему нас так смотрят..." Этот ответ привел к тому что американским актерам, режиссерам и прочим сценаристам запрещено под страхом кар от местного БЛМ в этом сериале хоть как-то участвовать, а новозеландцам удалось не выпускать этого джинна в мейнстрим СМИ в самих США. Именно потому что "это не баг, это - фича". Иными словами мы нынче наблюдаем интереснейший процесс "разъезжания" культурной "повесточки" в тех же США и крохотной Новой Зеландии, - при том что в настоящий момент - показаться хотя бы в эпизодической роли в "Тайнах Брокенвуда" стало для любого новозеландского актера "делом чести". И - табу для американского. И надо сказать, что данный продукт, тот самый который вызывал ощущение выступления любительской труппы провинциального театра в первых двух сезонах, где-то начиная с 4-го сезона получает все свои награды по праву. Это очень странно - так как обычно любые сериалы скорее "прокисают" со временем, а тут сериал от "антиподов" ведет себя именно по "антиподовски", показывая совершенно иную динамику. Итак, что же в этом феномене привлекло наше внимание?
ЖОС
Тяпка Футюха
http://wiki.footuh.ru/ - для ознакомления с более-менее упорядоченным материалом.
Номер Яндекс-кошелька 410013110656599
8-916-803-6939
8-921-867-8147
Камрады а кто-нибудь смотрел сериал «Слово пацана»? Чего то вся моя окружающая молодежь прям пищит от него. Я так поняла про молодежные банды в Казани в конце 80-х начала 90-х.
Цитата: ps_ от 13.12.2023 17:19:57А Вы бывали в НАСТОЯЩИХ сталинках? Обычно реалторы называют сталинками все что построено до 70-х годов и не пятиэтажки и панельные дома. Настоящие сталинки строили для руководства. Там вполне нормальная планировка и хорошие кухни. Самое главное, там потолки три с половиной метра и даже дышится по другому. А зачем нужен скоростной лифт в 8-этажном доме?
Не просто бывал, а жил в такой Не знаю что вам там чешут риелторы. Но стандартная сталинка 1951 года примерно такая. Конечно встречаются шикарные квартиры для членов ЦК ВКПБ, но именно стандартная с крошечной кухней. Зато местоположение в самом историческом центре города. Живите и радуйтесь. И да - лифт это уже роскошь. Пешком на пятый этаж соизвольте
Цитата: Сапсан от 13.12.2023 19:15:41Камрады а кто-нибудь смотрел сериал «Слово пацана»? Чего то вся моя окружающая молодежь прям пищит от него. Я так поняла про молодежные банды в Казани в конце 80-х начала 90-х.
Очень скептически воспринимал информацию о нём, зубоскалил, в итоге в прошлое воскресенье посмотрел 6 серий, а сейчас зуд по 7-ой, которая должна появиться завтра На любителя, наверное, но что-то в сюжете сильно цепляет. Возможно, ностальгия какая-то. Очень честно всё показано, думаю, каждому из нас конец 80-х плюс-минус таким и запомнился. Имхо.
Цитата: Сапсан от 13.12.2023 19:15:41Камрады а кто-нибудь смотрел сериал «Слово пацана»? Чего то вся моя окружающая молодежь прям пищит от него. Я так поняла про молодежные банды в Казани в конце 80-х начала 90-х.
Что-то нет никакого желания смотреть. Зато теперь понимаю своего деда, который фильмы о войне в свое время практически не смотрел.
"Если делать то, что делают англичане, но не делать того, что они советуют - вас ждет успех"(с)
Это живая иллюстрация. Так как базовая в России Четвёрка, все остальные квадры выказывают по крайней мере формальное уважение её ценностям. Ну а дом (своё жильё) для российского Крестьянина всегда был очень важной вехой в жизни (но не для любых Крестьян вообще - китайцы вон, как только что рассказывали, вполне могут пожизненно в общаге жить). В Европе 1-3 или Штатах 3-4 отношение несколько другое. И огромный (для нас) процент съёмного жилья, а не находящегося в собственности.
"Иван Грозный помещает на рабочий стол полученный от хана ярлык."(с) Не моё.
Цитата: zdrav от 13.12.2023 23:28:52У вас просто очень позднее зажигание Ностальгия по СССР давно уже коммерчески конвертирована в литературе . Сейчас очередь дошла до кино. Про жизнь в СССР пишутся не просто сотни книг в квартал, пишутся СЕРИАЛЫ на десятки томов конвейерным способом. ( и это даже без нейросетей - с ними скоро будет еще веселее)
Да, возможно. Но там не про СССР вообще, а именно про небольшой период на самом излёте. С одной стороны уже вовсю безнадёга, разруха и слом морали, с другой - какие-то необоснованные надежды и уверенность молодняка, что всё сложится быстро и красиво. Там одна из самых сильных сцен - показывают молодых пацанов, которые все скопом отжимаются и пишут, что с ними дальше произойдёт. Вася - убит киллерами в подъезде собственного дома в 1995, Петя - убили в ресторане при празднования ДР в 1996, Коля - погиб в перестрелке в 1994. Т.е. пацану 14, а жить ему осталось в лучшем случае лет 10 Но мы же все в то время жили. И помним, кто ушёл с проломленым черепом, кто от передоза, кто вышел из окна от безнадёги Тяжёлый фильм, но резонанс понятен - там всё боятся, что он детей наших заденет. Вряд ли. Нас задевает - ребёнка внутри нас, который как "потерялся" в конце 80-х, так часто в потёмках и продолжает блуждать Александр Эрдимтович писал, емнип про период черной луны 1989-1999 (если правильно понял) - вот, наверное, какой-то наведённый коллективный морок и кто через него прошёл, тот и смотрит Имхо.
Цитата: Orthodox от 13.12.2023 19:53:43Очень скептически воспринимал информацию о нём, зубоскалил, в итоге в прошлое воскресенье посмотрел 6 серий, а сейчас зуд по 7-ой, которая должна появиться завтра На любителя, наверное, но что-то в сюжете сильно цепляет. Возможно, ностальгия какая-то. Очень честно всё показано, думаю, каждому из нас конец 80-х плюс-минус таким и запомнился. Имхо.
Поскольку меня взяла интрига что, там такого и почему столько шума вокруг него я посмотрела. Интерьеры, костюмы, некоторый сленг того времени передан достаточно точно. Я или пропустила или не сказано какой это год. У власти горбачев и начало конца афганской войны (так как один из ГГ возвращается от туда) то есть промежуток с 1985-1989. Сериал снят на основе вышедшей в 2020 году книги почти одноименной, и я так понимаю основан на реальных событиях. По сюжетной линии это такой приквел «Бригады», с чего все начиналось. По мне эпоху он не передает, лица у актеров другие. Наверное так выглядят события и люди из 12 дома, глазами народа из 1-го. Слегка романтизировано. Конечно это лучше чем супермены, которые прилетают и спасают мир и никому ничего делать не надо. Сегодня спрошу у своей местной молодежи с датой выпуска времен уже ВВП, чего их так там зацепило. Но для меня эпоха 80-90-х это таки Балабанов, причем он и ушел вместе с ней, занимаясь по сути саморазрушением. Вот его фильмы я смотреть не могу, от слова совсем.
Цитата: zdrav от 14.12.2023 07:55:44Однозначно эта чернушная мерзость во сто крат хуже любого супермена в трико. Страшнее удара по психике подростков даже придумать сложно. Ждём массовой реинкарнации всей этой уголовной романтики и мертвечины из 1980-х в российских школах и дворах
Неее, сейчас молодежь во дворах не живет, все общение переехало в интернет.
Цитата: bb1788 от 14.12.2023 09:40:09Я, конечно, не смотрел (но и не осуждаю). С детьми (которых "заденет") у меня всегда однозначная реакция - а поработать? Ребёнок, вошедший в процесс достижения цели, и вкладывающий в него всё время и силы - это танк, который не остановить ничем. Его "задевает" только не сделанная работа. Какие-то фильмы, встающие в разные позы и говорящие разные слова (на картинках и в живую) люди, не относящиеся к процессу, проскакивают, как воробьи возле лужи. Тут, конечно, всё от воспитания зависит (гыы, а среду ребёнок уже сам делает). Вона товарищ про "реинкарнацию" переживает, а переживать надо о том, какого хера в школе дети имеют время на какую-то "реинкарнацию", а не заняты учёбой.
Согласен. Тоже этих переживаний за нашу молодёжь не понимаю. Как ни странно, сериал максимально "зашёл" в 404-ой. Как современным подросткам,так и их родителям. Могу предположить, что Россия гештальт "совка" в целом закрыла, а в республиках - русскоязычные ментально застряли между "поздним совком" и местными культурами, которые выросли после 1991, но для них так и не стали своими. Один из самых известных блогеров 404-ой двумя постами разродился на тему с безумным количеством комментов. Так что, если это и идеологическая диверсия - то, возможно, не против нашей молодёжи. Имхо.
+0.76 / 25
АУ
Сейчас на ветке:
42,
Модераторов: 0,
Пользователей: 5,
Гостей: 18,
Ботов: 19