Рынок недвижимости: состояние и перспективы

кстати господа , не забывайте про рынок облигаций .. там  пилотка наступила не хуже чем на ФР ... последний ручеек баблаа девелоперам пересох , это после того как ВТБ отказался на котлованы ипотеку выдавать  ;D


«Причину сегодняшней распродажи в акциях, на наш взгляд, следует искать на рынке российских облигаций. А там сегодня твориться полный обвал, - объясняет Александр Потавин, заместитель начальника аналитического управления «НэтТрэйдер». - Мало того, что ММВБ из-за сильнейшего падения котировок остановила торги по облигациям Инком-Лада 2-й серии, М-Индустрии 1-й серии, СОРУС Капитал 2-й серии, АИЖК 10-й серии, так еще и два эмитента допустили технические дефолты: Новосибирский оловянный комбинат не исполнил оферту на досрочный выкуп облигаций 2-й серии и Торговый дом «Русские масла» допустило дефолт по выплате третьего купона облигаций 2-й серии. Иными словами, сейчас мы видим последствия того финансового кризиса, который будоражил наши банки и финансовые компании во второй половине сентября».  

М-Индустрия это наш питерский девелопер , довольно крупный , на роль "спускового крючка" вполне подойдет  ::)  стройки стоят уже давно ...   ну и конечно АИЖК перешло в зону мусора  , это показательно ...

Опять же прошло тут в СПБ сборище рыэлторов и девелоперов ..... помимо стандартных мантр , поступали и конкретные предложения ..

http://bn.ru/article…38109.html

Господин Пономарев предлагает АИЖК взять на себя задачу удешевления ресурсов: ипотечное агентство могло бы выкупать нижние (самые некачественные) транши и гарантировать инвесторам выкуп дефолтных закладных. С сокращением рисков для инвесторов деньги стали бы стоить дешевле.



ну то есть озвучили , молодцы .. ну как и было АИЖК это просто мусорный бачок куда надо скидывать мусор ...  сейчас истуация такова , что надо это офицально видимо закрепить , короче "помои сдавать в АИЖК"

остальное комментировать ленб .. из этой публики к новому году  процентов 80 окажуца на рынке труда , хе-хе

Цитата: and-y
Насколько я понимаю, неправильно классифицируете участнегов. Выживут ДСК-1 (ставлю первым, хотя и согласен с ув. МДУ, что вся эта шайка участвует в возгонке), ПИК (заводская часть), Су-155 (Домодедовский комбинат их). Про остальных не знаю, либо таджикомонолитчики, т.е. распродадут растворные узлы и свободны.

На РБК есть довольно интересное интервью финансового директора одного девелопера и по поводу ситуации на рынке недвижимости.
http://videoarchive.…us1520.wmv
http://videoarchive.…us1535.wmv

Вот несколько интересных тезисов (которые здесь также уже озвучивались):
1. Соотношение выживших и невыживших девелоперов - 40/60
2. Преимущество перед теми, кто вертикально интегрирован
3. Девелоперы на рынке жилой недвижки в лучшей ситуации, чем девелоперы офисной недвижимости

Для анализа проивзодственных мощностей девелоперов можно использовать материалы Коммерсанта http://www.kommersan…sID=864868


Таким образом, указанные девелоперы имеют больше шансов попасть в те 40% "счастливчиков", чем остальные. И из тех, кто сейчас имеет (как минимум публично) проблемы с ликвидностью наиболее перспективные на вынос компании Миракс, Midland Development, Корстон, Система-Галс, AFI Development

Вот про Казахстан вычитал - есть возможность сравнить факты перегрева там с нашими:

Причины роста цен и кризиса

Причины кризиса проанализировали практически все республиканские издания.

Суммируя, можно отметить основные причины стремительного роста цены и ажиотажа: избыток денежной массы в республике, вызванный быстрым ростом экономики при почти полном отсутствии возможностей для инвестирования. При этом в обществе укоренилось мнение в почти безусловной надежности инвестирования в недвижимость.

Характерно, что о риске обвала рынка говорили многие видные банкиры и аналитики еще в начале 2005 года. Было ясно, что рост обязан смениться падением. Однако повлиять на процесс было невозможно. Среднемесячный прирост составлял в тот период 3,4-3,6%, и это уже было началом разогрева.

Решающим фактором обеспечения платежеспособности стала ипотека. Заем в банке сделал возможным покупку жилья и стимулировал рост цен. Несмотря на то, что банки были лучше осведомлены о последствиях перегрева рынка недвижимости по сравнению с рядовыми гражданами, конкуренция подвигла их на борьбу за клиента, расширение и улучшение ипотечных продуктов.

Когда в процесс спекуляции включились широкие массы мелких инвесторов (т.е. рядовых граждан), а также различные институты, рынок начал расти по 4,5-6% в месяц. Промышленные группы пулами скупали квартиры на начальных этапах строительства. В последние месяцы перед прошлогодней стагнацией, рост составлял 6-7%.

Вопрос о том, кто же будет потом покупать это жилье, не задавался.

Рынок в республике весьма ограничен - несмотря на желание многих казахстанцев приобрести недвижимость в Алматы и скрытые доходы, спрос все же имеет пределы. Можно сколько угодно рассуждать о дефиците жилья в южной столице (называется цифра 11 млн кв. метров при расчете, чтобы на жителя Алматы приходилось не 16,8 кв. м, а 25 кв. м), однако ясно, что одного этого фактора недостаточно, чтобы обеспечить платежеспособный спрос и желаемый прогресс строительной отрасли.

Цитата: Gordon Freeman от 05.10.2008 22:53:36
Вот про Казахстан вычитал - есть возможность сравнить факты перегрева там с нашими:

[i]Причины роста цен и кризиса

Причины кризиса проанализировали практически все республиканские издания.

Есть еще один важный момент. Людей (в частности в Алма-Ате-аналог Москвы так как в нее все едут) в буквальном смысле слова накачивали деньгами. Было создано независимое агентство (государственное), которое производило оценку стоимости жилья людей, чьи дома шли под снос для строительства на их месте новостроек. То есть людей не расселяли, давали деньги и они шли на рынок. Естественно, что поток покупателей с деньгами увеличивался по нарастающей, соответственно росли и цены на квартиры, так как обеспечивался стабильный поток клиентов со все большим и большим потоком бабла.

У нас ситуация немного другая. Тон задают столичные монополии. Остальные просто подхватывают. А в столице предложение выметается с рынка социальными программами и вообще мутное это дело. Сколько вообще в городе пустых квартир? Платят ли владельцы коммунальные платежи? Насколько прибыльно копать инфраструктуру под дом, счета за электричество, воду и газ в котором оплачиваются всего 20-30% жильцов (здесь приводились приблизительные проценты)? Тут немаловажна роль чиновников по-моему. И такая мелочь вроде как антикоррупционный закон может сильно поменять расклад. Взятки в бетон закатывать станет трудно. Поиском счетов и имущества будет заниматься даже служба внешней разведки. Будет конфискация. Посмотрим конечно, во что это выльется, но ситуация принципиально меняется. Сложившуюся систему собираются ломать.

Цитата: Legolas от 05.10.2008 23:14:02
Сколько вообще в городе пустых квартир? Платят ли владельцы коммунальные платежи? Насколько прибыльно копать инфраструктуру под дом, счета за электричество, воду и газ в котором оплачиваются всего 20-30% жильцов (здесь приводились приблизительные проценты)?

Не согласен.
Коммуналку платят все 100% жильцов, т.е. должны платить все.
Не доконца понял что Вы по 20-30% подразумеваете

Цитата: Legolas
20-30% заселенных квартир в новостройках. При предоставлении справки, что Вы не живете по данному адресу Вы комуналку не платите. То есть я купил бетона, принес справку из ЖЭКА, что я на постоянке живу и плачу комуналку по другому адресу, и комуналку в бетоне не плачу.

Не знаю. У моей тётки в Домодедово хата для сына на вырост, так она исправно платит, там вроде при непрописке берут  как за одного жильца или даже чуть дороже

Цитата: Legolas
Ну вот. Я так полагаю, что для поддержания инфраструктуры (трубы, подстанции) эта инфраструктура должна генерить деньги. И если в простаивающих квартирах не потребляются и не оплачиваются услуги, то и денег генерится в недостаточном количестве. Это неэффективно. Нельзя людей заставлять платить за непотребляемые услуги, но можно сделать невыгодным держать квартиры в "холостом" состоянии.

Не совсем так. На балансе эксплуатирующей организации только внутридомовые коммуникации. Все остальное - городское. И с ним, уверяю Вас все в полном ажуре. Дефицит мощностей - жесточайший.
К примеру в СПб зимой если план теплоснабжения по проекту 130х70, то факт в лучшем случае 95х50. Единожды только мне попался дом (и тот омоновскя общага в Красном Селе), где водоснабжение шло более 100 градусов (и проблем у них из-за этого было...). Коротко говоря, неиспользованные Вами мощности город с удовольствием перельет другим. Поскольку за них заплатят (по счетчикам теплоты - узлы учета тепловой энергии в подвалах).


По е-энергии все еще краше. Чубайс живее всех живых.

Цитата: Legolas
Не везде. У меня счетчиков нет. Можно было бы не платить и за отопление, но для этого пришлось бы трубы срезать Так что я платил только за отопление.

1. Трубы срезать можно только вместе с головой. Стояки идут вертикально. Пробка у Вас и вся вертикаль (или половина, если дом выше 7 этажей) размораживается минут за 40 (если зима). Потом ищут виновного... Очень настойчиво т.к. качественно размороженный дом запустить до весны и во времена СССР не всегда получалось.
2. Теплоизоляция у дома - внешние стены. Перестанете топить квартиру (шутнировав батареи) - начнут мерзнуть соседи.

Цитата: MDY
Тем не менее вышли новые данные по рублевым ценам в Москве. http://www.kurs.metrinfo.ru/#price_table

После небольшого проседания, цены отыграли назад.

Меня вообще забавляют цифры и графики номинального роста во всяких риэлтерских журналах в условиях, когда косяком идут у застройщиков спецпредложения и скидки.

Вот так пытаются иммитировать рост первички в СПб:


Ну, и показали там локальное небольшое снижение.

А вот в СПб первый раз за долгое время подобное издание показало номинальный падёж на вторичке:

http://www.bn.ru/graphs/indexlong.phtml



Щитаю, щаз недельки три-четыре поколбасимся, когда одни "инвесторы" и "риелторы" ещё будут возмущаццо и пытаться по многолетней привычке жить в парадигме "скореепокупайтезавтраподорожает" и гнать подобный пеар, а другие уже будут молча стиснув зубы сливать. Потом, когда очевидное уже будет неприлично пытаться закамуфлировать, увидим официальный падёж и объявления на заборах строящихся объектов "Продам пять квартир в этом доме. Срочно. Дёшево. Пишите MDY@mail.ru". Постараюсь сфотографировать и выложить.

Цитата: Leshiy
По колбасе с начала года - жесткий стояк (смысл смотреть есть только по дискаунтерам).Стоимость услуги доставки товара к дому (основная составляющая наценки шаоговодоступников) - тут не в тему - ибо это не стоимость товара, а стоимость услуги, которую вы можете и не потреблять.

Также жесткий стояк по мясу птицы (с едва видным задиром цены весной и обратным откатом к осени) и свинине. Вот только говядина приподнялась.

А российский сыр с начала года вполне успешно сходил с 240р до 160-180 р/кг.  ;)
И пока он был дороже 200р. - я его вообще не покупал.

В калужской обл. незначительно подорожала птица и колбаса, меньше инфляции.
У нас только бетон ростёт.
С прошлого года 100 %

Цитата: Ordnung от 06.10.2008 11:44:42
Потом, когда очевидное уже будет неприлично пытаться закамуфлировать, увидим официальный падёж и объявления на заборах строящихся объектов "Продам пять квартир в этом доме. Срочно. Дёшево. Пишите MDY@mail.ru". Постараюсь сфотографировать и выложить.

К сожалению нечего продать. Я б с удовольствием купил-бы где-нито в МСК, но не по карману.

Цитата: _YUKLA_
А вы полагаете, что это - НЕДВИЖИМОСТЬ?
Так и есть - хрущи. И бетонометры с голыми полами и затычками в трубах вместо сантехники. И без малейших признаков инфраструктуры....

ЗЫ: Прикольно смотреть на потуги представителей риэлтеров и девелоперов в той ветке хоть как-то поколебать уверенность общества в том, что они, гм, чуток ЗАЖРАЛИСЬ.

Я с россиян куею.
Щас смотрю немецкую квартику для родственников в Германии.
Цена меньше 1000 евра за метр. Понятное дело б/у. Но с отделкой, пол паркетный и т.д.
И смотрю что за хрущи голимые тут пытаются купить/ продать.
Как лохов разводят.
Очень напоминает Кубу.
Там вроде пару месяцев назад сотовые телефоны и микровалновки разрешили продавать, вроде все в новостях видили за какие деньги просроченое дерьмо продают и какие очереди стоят.
Ни каких ассоциаций не вызывает?
Или НЭП, сначала всё было на мази, а что стало потом?

Цитата: _YUKLA_
Вот и не пишите бреда, если не знаете. Мороженное мясо. Ага. Даже боюсь уточнить, какое...

АУД 1 час.

Читайте. 26 января 2008 года.
http://www.rg.ru/200…anons.html

Об оценке индекса потребительских цен с 23 по 29 сентября 2008 года

За период с 23 по 29 сентября 2008 года индекс потребительских цен составил 100,3%, с начала месяца – 100,8%, с начала года – 110,5 % (в 2007г. в целом за сентябрь – 100,8%, с начала года – 107,5%).

За прошедшую неделю более всего подорожали яйца – на 4,5%. Цены на говядину и куры выросли на 0,7%, рыбу замороженную, масло сливочное, мясные консервы, соль, чай черный байховый, на отдельные виды колбасных и кондитерских изделий – на 0,4-0,6%.

Одновременно сахар стал дешевле на 0,7%, пшено – на 0,4%, мука – на 0,2%, масло подсолнечное – на 0,1%.

.....
http://www.gks.ru/bg…0929-a.htm

В среднем подорожание до 20% с декабря прошлого года

Цитата: Steppen Wolf
Потому что уж больно странная для инвесторов ими выбрана стратегия - купить дёшево, не продавать когда дорого, слиться сейчас на падении?

Обычная жадность. Насколько я могу судить по своим приватным наблюдениям, наши "квартирные инвесторы" - народ не пуганный. Они "не помнят что бы недвижимость дешевела", у них "недвижимость всегда будет только дорожать" потому что "в РФ экономика не такая как в США и Казахстане". Нужна серьезная просадка цен, что бы пугануть этих людей.

Мне вот интересно, что будет с ипотечниками влезшими в кредит в 2008.
Звоночки уже имеются:
в Алтайском крае к концу 2008 года суды региона вынесут решение по не менее 100 искам об обращении взыскания на заложенное имущество заемщиков АЖИК. Такой прогноз делает юридический Департамент краевого ипотечного агентства. Это значит, что не менее 100 семей Алтайского края, купивших жилье с помощью ипотечного кредитования, будут обязаны продать свое жилье с торгов и погасить долги по просроченной задолженности перед кредитором.

Алтайский край входит в десятку регионов страны с наибольшим числом просрочек по ипотечным кредитам. В Барнауле с начала 2008 года к должникам по ипотеке начали активно применяться репрессивные методы
http://www.regnum.ru/news/1064913.html

100 семей - это фактически типовая трехподъездная девятиэтажка.


Добавочка:
http://com.sibpress.…lty/89770/
Как известно, у нас на Алтае по сравнению с прошлым годом просрочка выросла очень сильно. Основная причина — финансовая нестабильность и потеря работы заемщиком.

[quote=Skeleton]
Чтож ты сам тогда в Обниске живёшь? Вербализировать не мешки ворочить...
[/quote

Потому что я Россиянин!, понял коммуняка?
Засрали людям мозги.
>:(
Я всего лишь хочу, что бы люди адекватно относились к фондовому рынки и недвижимости.
Постоянного роста не бывает.

Цитата: Skeleton
Вы сударь не россиянин, а дебил и русофоб.
К слову, на этом форуме меня ещё никто не называл комунякой, либералом было дело называли. Чтож видимо у кого, что болит тот о том и говорит.
По ночам коммуняки не снятся?)))

Неа, не снятся.
А опускаться до Вашего уровня общения не буду.

удалю

Цена новостроек Омска вернулась к уровню октября прошлого года. За год цена квадратного метра "прошла путь" от 34 тысяч 730 рублей (в октябре 2007 года) через максимум в 37 тысяч 880 рублей (в конце апреля 2008 года) до 34 тысяч 680 рублей - на первую неделю октября. При этом количество вариантов за тот же период удвоилось, составив около 16 тысяч строк объявлений.
http://www.omskrielt…dmore=3036

Цитата: _YUKLA_
А вы полагаете, что это - НЕДВИЖИМОСТЬ?
Так и есть - хрущи. И бетонометры с голыми стенами-полами и затычками в трубах вместо сантехники. И без малейших признаков инфраструктуры....

ЗЫ: Прикольно смотреть на потуги представителей риэлтеров и девелоперов в той ветке хоть как-то поколебать уверенность общества в том, что они, гм, чуток ЗАЖРАЛИСЬ.

Вот это, конечно, удивительно. Цены космические, казалось бы могли и отделку делать и строить по таким-то ценам покачественне. Но нет! Чтоб жилая недвижимость стала пригодной для жизни нужен был кризис: новость от Северного Города (Питерские строители) Квартиры среднего класса - теперь с отделкой!

ЦитатаНаша компания проводит постоянный мониторинг требований, предъявляемых  покупателями к будущему жилью. Результаты исследований становятся драйвером тех улучшений, которые мы вносим в наш продукт. «Наше специальное исследование показало, что желаемой и практически отсутствующей сейчас на рынке опцией является наличие внутренней отделки, - говорит Вера Сережина, директор Управления маркетинговых исследований. - 80% потенциальных покупателей предпочли бы купить квартиру с отделкой. При этом ключевыми факторами, влияющими на выбор квартир с отделкой, являются возможность жить в квартире сразу же после переезда и желание сэкономить время и средства (строители могут закупить материалы дешевле, пользуясь скидками на объем)».

Вах, какое неожиданное открытие! О как запели. А раньше-то на вопрос "А что без отделки-то?" все дружно пели
"Нашим клиентам отделка нафик не нужна, они всё равно всё переделывают".

Вобщем, если вопрос "стоят номинальные цены или уже подают?" пока не имеет чёткого ответа, то вот такие вот звоночки очень интересны и вполне однозначны.