Рынок недвижимости: состояние и перспективы

господа, дабы окончательно закрыть тему себестоимости строительства жилья предлагаю к прочтению очень интересный материал http://rusrep.ru/200…_zhilya/1/

для того чтобы доказать что это реально скажу что мой близкий человек купил там квартиру и сейчас её ждёт. цена покупки полностью совпадает с ценникам из материала, ровно как и остальная информация.

наверно это всё прекрасно понимают и наверху, так что ещё более уверяюсь в прогнозах что падать будем хорошо и глубоко от нынешних цен, запаса просто выше крыши.

всем хорошего настроения и не надо ругаться в этой теме Авантюриста с шашкой на вас на хватает ))) после недавнего показательного отсекания голов в мировом кризисе дышать там стало куда приятнее, а вот тут несовсем, поэтому давайте адекватнее и по делу

Цитата: _YUKLA_
Еще раз. В 2000 году я ЕЩЕ работал в недвижимости. И покупал квартиру себе через своих риэлтров. И, пожалуйста, не рассказывайте тут сказки про новострой.
1. Средняя площадь квартиры в новострое - вовсе не 60 метров, а 100-120 (в зависимости от года постройки) В 2004, например, было 103-107 метров. В 2008 - 121. Ссылку дать или поверите на слово? Простите, но средняя однушка в новостройке редко, когда была меньше 54 метров.

2. Еще раз. Разница между 1998 и 1999 годом о общей площади сданного жилья составляет 61 тыс. квадратов. 61 тыс квадратов по Москве - причина дефицита!!!! Оригинально, черт возьми. Напомню, что в 1998 и 1999 году цены ПАДАЛИ - т.е. дефицита недвижимости не было. Может быть, стоит придумать какую-нибудь другу причину роста цен во втором квартале 2000 года?

3. Оригинальна ваша позиция по разделению недвижимости на коммерческую и муниципальную/государственную. Типа, дефицит коммерческой недвижимости при избытке государственной (напоминаю, еще раз - в 1999 сдано 3 миллиона 52 тыс. квадратов!). А рынок то один. И на нем еще нет ипотеки.  ;) Куда, по вашему, в 1999 году делась эта "некоммерческая недвижимость"? Не уж-то до сих пор стоит незаселённая?

Немного поясню свою точку зрения, чтобы примирить участников дискуссии.

1. По поводу метража средней ПРОДАВАЕМОЙ новостройки в Москве. Я оценил ее в 2007-м году в 60 м2. Тут же можно привести контраргумент статистики ГКС, что, мол, де средняя-то 84.6! А в Москве-то еще, наверно, больше! А Вам не показалось странным, что средняя с 60 м2 так выросла за эти годы?

Ответ: если посмотреть, то хитрая статистика включает ИЖС. Там ниже есть "Населением за счет собственных и заемных средств". И с 1995 года идет резкий вынос как по количеству ИЖС (которое они теперь тоже именуют квартирами), так и по их ПЛОЩАДИ. И это - основной драйвер резкого увеличения среднего метража... квартир. Давайте-ка мы на минутку ИЖС оттуда вычтем (2007): (61-26)млн м2 / 533 тыс квартир = 65 м2. Как видим, с советских времен не очень-то все поменялось. Только если раньше сдавали типовое массовое жилье, то теперь к нему прилепили, грубо, площади собственных коттеджей. В любом случае, средний массовый спрос я оцениваю все-таки ближе к 60 м2.

2. По поводу ситуации 2000-го года, полагаю, что нужно рассматривать не только предложение м2, но и спрос, т.е. денежный поток в недвижку. Полагаю, что был не только количественный рост общих доходов, но и качественный фактор - увеличение доли расходов на недвижку. Т.е. люди решили, что на тушенку они заработали, пора и о чем-нибудь серьезном подумать. Косвенно: с 2000 по 2002 доля расходов на приобретение недвижки по ГКС увеличилась в 1.5 раза - с 1.2 до 1.8% в среднем по России. Думаю, то же было и в Москве, но раньше.

Цитата: GkP
То же самое можно было бы сказать и про тех кто прекрасно разбирается
- что такое реальный дефицит недвижимости
- на сколько этой самой недвижимости понастроено
- и насколько она способна удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос

Ээээээ, как бы не парадоксально это прозвучало, но! В Москве нет дефицита м2. Более того, их настолько дохрена, что рулящим приходится устраивать аттракцион. Поясняю (возьмем 2008 год):

1. Где деньги, Зин (на недвижку)? Грубо средний доход москвичей-2008 равен (38 тыс х 12 х 10 500 000) порядка 4.8 трлн. рублей. Из них максимум, что они могут выжать из себя - 4.5% на приобретение недвижки "на свои". Т.е. 215 ярдов рублей - это то, на что должен жить МРН в 2008-м.  Грустно

2. Если посчитаем "красную цену" новостроя-2008, то она будет, 215 ярдов/5 млн м2 = 43 тыс. руб/м2. Да-да, именно по такой цене москвичи реально были бы способны купить драгоценные бетонометры в 2008-м. Кисло. Но!

3. Половину новостроя мы заряжаем в левые схемы (социалка, доля города и пр). Это вам не тут! Итого: 86 тыс/м2 - разве плохая цена?

4. Очень плохая. Такая, что мы раздадим еще ярдов... Ну, сколько возьмут, короче. Главное - процесс запущен, можно сливки снимать.

Т.о. если бы этот балаган с ипотекой не начался, то красная цена м2-2008, была бы 86 тыс руб/м2, даже с 50% уводом новостроя учителям, военным, хитрожопым родственникам чинуш и т.д. В регионах - соответственно. А уж без "доли города"... За 2к$/м2 стояли бы квартиры нераспроданные.  8)

А вот и Москва спешит на помощь

Правительство Москвы спасает инвестиции коммерческих застройщиков жилья?

Правительство Москвы приняло решение выкупить жилье у коммерческих застройщиков с дисконтом, чтобы рассчитаться с очередниками. Как сообщил газете "Московский комсомолец" источник в мэрии Москвы, "массовый выкуп квартир под городские нужды у коммерческих застройщиков" - "единственный способ не ударить в грязь лицом перед москвичами".

Стоит напомнить, что недавно чиновники называли ситуацию с выполнением городских жилищных программ весьма тревожной. По данным Росстата, в Москве за первое полугодие 2008 года было построено всего 1,16 млн. кв. м жилья, что на 50% меньше, чем за тот же период 2007 года.

На днях рейтинговое агентство Fitch объявило, что многие столичные девелоперы имеют высокую краткосрочную задолженность, которую необходимо погасить до 31 декабря 2008 года. В условиях глобального дефицита ликвидности перекредитоваться в банках у них не получится. Зато долговую нагрузку можно снизить за счет увеличения продаж жилой недвижимости и земельных участков.

Как отмечает издание, оптовое приобретение квартир, причем с хорошим дисконтом, поможет ускорить выполнение городских жилищных задач, а земля пополнит задел для будущего муниципального строительства. "По некоторым данным, только на выкуп жилья у застройщиков власти до конца года готовы потратить 2 млрд. долларов. Для очередников новость хорошая, чего не скажешь о тех, кто ожидает снижения стоимости московских квартир на волне кризиса. Оптовый выкуп жилых площадей под муниципальные нужды увеличит дефицит предложения на рынке", - констатирует газета, не уточняя при этом размеры ожидаемого дисконта.

http://www.regnum.ru/news/1065247.html

Ресин направляет к ПИКу скорую помощь.

Цитата: Vlad_R от 06.10.2008 19:31:29
Ээээээ, как бы не парадоксально это прозвучало, но! В Москве нет дефицита м2. Более того, их настолько дохрена, что рулящим приходится устраивать аттракцион. Поясняю (возьмем 2008 год):

1. Где деньги, Зин (на недвижку)? Грубо средний доход москвичей-2008 равен (38 тыс х 12 х 10 500 000) порядка 4.8 трлн. рублей. Из них максимум, что они могут выжать из себя - 4.5% на приобретение недвижки "на свои". Т.е. 215 ярдов рублей - это то, на что должен жить МРН в 2008-м.  Грустно

2. Если посчитаем "красную цену" новостроя-2008, то она будет, 215 ярдов/5 млн м2 = 43 тыс. руб/м2. Да-да, именно по такой цене москвичи реально были бы способны купить драгоценные бетонометры в 2008-м. Кисло. Но!

3. Половину новостроя мы заряжаем в левые схемы (социалка, доля города и пр). Это вам не тут! Итого: 86 тыс/м2 - разве плохая цена?

4. Очень плохая. Такая, что мы раздадим еще ярдов... Ну, сколько возьмут, короче. Главное - процесс запущен, можно сливки снимать.

Т.о. если бы этот балаган с ипотекой не начался, то красная цена м2-2008, была бы 86 тыс руб/м2, даже с 50% уводом новостроя учителям, военным, хитрожопым родственникам чинуш и т.д. В регионах - соответственно. А уж без "доли города"... За 2к$/м2 стояли бы квартиры нераспроданные.  8)

Кстати! Вот и именно! Про балаган.
Вспомним 2004 год. Проблемы на рынке межбанковского кредитования. Все были очень напряжены. В том числе и люди имеющие отношение к РН. Вспомним, что тогда на РН была стагнация и, даже, небольшая коррекция. И это были только небольшие проблеммы у банков. Спасла ипотека, и "пулемет застрочил с новой силой"
Теперь посмотрим на нынешюю ситуацию. Назвать проблемы банков "небольшими" значит не сказать НИЧЕГО!!!! 2004-ый год вообще не идет ни в какое сравнение!!!!! А ипотека? Ипотека уже не помошник.
Так что, есть все предпосылки устремиться к цене 86 тыс руб/м2 а то и к 43 тыс. руб/м2 , с учетом того, что средний доход москвичей так и останется на уровне 2008, то есть 38000 руб (соответственно если меняется доход, то и стоимость метров меняется в соответствующей пропорции)

Цифры кажутся нереальными?
Самому не верится, это невозможно!!!..... А как посмотрю на индекс РТС или ММВБ, то сразу понимаю, что ничего невозможного нет!!!!

Цитата: MDY
Мне вот что интересно: остатки у них выкупят, дальше строить они не собираются (новые проекты заморозили) - чем они будут заниматься? На завод пойдут работать?

http://www.k2kapital…80076.html
Президент компании Елена Батурина заявила ....., что ЗАО “Интеко” не будет замораживать проекты из-за мирового финансового кризиса. Ее компания не приостановит реализацию ни одного из своих проектов в России.

“Интеко” стремится сравнять доли жилой и коммерческой недвижимости в бизнесе. Для этого планируется построить около 1 млн. квадратных метров коммерческой недвижимости и оставить ее в управлении.

Продавать построенную коммерческую недвижимость “Интеко” не планирует.


Так что семья в кепке тоже потихоньку сдвигается с рынка коммерческого жилья.

Цитата: MDY от 06.10.2008 21:45:33
А вот и Москва спешит на помощь
...
По данным Росстата, в Москве за первое полугодие 2008 года было построено всего 1,16 млн. кв. м жилья,...

"По некоторым данным, только на выкуп жилья у застройщиков власти до конца года готовы потратить 2 млрд. долларов.

Грубо прикинул.
1 квартира = 100 кв. м (можно 75, тогда результат увеличить на 25%)
1 кв. м = 2 000 дол. за кв. м
1 дом = 1000 кватрир (если 500, то результат увеличить в 2 раза)

построено:
1,16 млн. кв. м = 1 160 000/100 = 11 600 = 11,6 тыс. квартир = от 12 до 30 домов.

будут выкупать:
2 млрд. долларов = 2 000 000 000/2 000 = 1 000 000 кв.м / 100 = 10 000 квартир = от 10 до 25 домов.

Рынок обсуждает возможную сделку между ПИКом и "Онэксимом"
Москва. 6 октября. INTERFAX.RU - Группа "ПИК" ведет переговоры о привлечении в капитал структур Михаила Прохорова, сообщили "Интерфаксу" несколько осведомленных источников на фондовом рынке.


"Они (акционеры "ПИКа" - ИФ) приходили в "Онэксим" с предложением о сделке, так как компании необходимы средства для рефинансирования обязательств в нынешних тяжелых рыночных условиях", - сказал один из собеседников "Интерфакса". "Слухи о том, что переговоры о сделке идут, действительно есть", - сказал другой источник. Какую конфигурацию обсуждают участники переговоров, собеседники агентства не знают.


Руководитель пресс-службы "ПИКа" Наталия Коновалова информацию о переговорах с "Онэксимом" не подтвердила. Представитель "Онэксима" Игорь Петров также заявил, что компания не ведет переговоры с "ПИКом" о вхождении в капитал.

http://www.interfax.ru/news.asp?id=37510

Цитата: wwm от 06.10.2008 23:35:13
Грубо прикинул.
...
построено:
1,16 млн. кв. м = 1 160 000/100 = 11 600 = 11,6 тыс. квартир = от 12 до 30 домов.

http://www.kommersan…;NodesID=4
"За три квартала 2008 года было сдано в эксплуатацию чуть более 2 млн кв. м, тогда как за весь прошлый год было введено более 5 млн кв. м. Городу необходимо соблюдать планы"


PS
Раскрыть имена компаний, которые могут рассчитывать на поддержку из горбюджета, ни один из чиновников не согласился. Для сравнения, размер краткосрочного долга (необходимо погасить до конца этого года) только ГК ПИК, по данным UniCredit Aton, достигает $985 млн.

Решил прикинуть, сколько кв. м. новостроя выйдут на коммерческий рынок.
Вот исходные данные
1. За января по август 2008 построили 2 млн. кв. м
2. 65% планируется на социалку забрать
3. Правительство Москвы готово выделить еще 2 млрд. долларов на выкуп жилья у застройщиков
4. Стоимость выкупа - 86159 руб

Таким образом у меня получается, что на социалку пойдет по итогам года чуть более 85%, на коммерческое жилье чуть менее 15%. Т.е. на продажу будет выставлено порядка 450 000 кв.м. Что безумно мало! Т.е. новостроек реально не будет в продаже. ИМХО, источник новостроя - инвестиционные квартиры.

Цитата: 4ester от 07.10.2008 10:12:49
Решил прикинуть, сколько кв. м. новостроя выйдут на коммерческий рынок.
Вот исходные данные
1. За января по август 2008 построили 2 млн. кв. м
2. 65% планируется на социалку забрать
3. Правительство Москвы готово выделить еще 2 млрд. долларов на выкуп жилья у застройщиков
4. Стоимость выкупа - 86159 руб

Таким образом у меня получается, что на социалку пойдет по итогам года чуть более 85%, на коммерческое жилье чуть менее 15%. Т.е. на продажу будет выставлено порядка 450 000 кв.м. Что безумно мало! Т.е. новостроек реально не будет в продаже. ИМХО, источник новостроя - инвестиционные квартиры.

с чего Вы верите в эти 2 млрд баксов? (дезинфа запущенная девелоперами, риэлторами, и прочими заинтересованными людьми) для поддержания цен на бетон
Никто никого спасать не будет. Во время кризиса каждый сам за себя. Адью.
p.s.
сейчас деньги очень дорогие и их очень мало

Кризис на рынке недвижимости Украины вступил в стадию горячей заморозки

В Украине заморожено 50% новостроек, тысячи инвесторов остались ни с чем. Как заявил вице-президент Украинской строительной ассоциации (УСА) Милан Паевич, к настоящему времени половина строек в Украине, где возводились дома с квартирами эконом-класса (самого доступного и востребованного) заморожены, и неизвестно когда строительство возобновится. «Все квартиры в достроенных домах уже проданы, – сказал г-н Паевич. – Что касается зданий, готовых менее чем на 50%, то их судьба туманна: на такой стадии привлечь инвесторов (покупателей) практически нереально, а у самих компаний-застройщиков просто нет денег, чтобы продолжать работы. Взять кредиты практически нереально: банкиры отказываются давать деньги на 3-5 лет под незавершенное строительство. Если не вмешается государство, например, в лице Нацбанка, который выделит из резервного фонда десятке крупнейших украинских банков несколько миллиардов гривень, чтобы дать взаймы застройщикам, рынок первичного жилья ждут очень серьезные проблемы».

Цитата: jeka от 07.10.2008 10:34:43
с чего Вы верите в эти 2 млрд баксов? (дезинфа запущенная девелоперами, риэлторами, и прочими заинтересованными людьми) для поддержания цен на бетон

Господин Росляк подтвердил информацию о создании рабочей группы, а также планы столичных властей поддержать московских застройщиков.

http://www.rbc.ru/di…7/32155614

Дело в том, что правительство Москвы вроде бы участвует в соинвестировании застройки по документам, но деньги дает не на этапе строительства, а потом, когда они в бюджет придут. Приходится застройщикам брать кредиты и строить для Москвы за свой счет. Так вот если они деньги не заплатят, то получается, что они кинут строителей, что мягко говоря не по пацански.

Вот пример РАСПОРЯЖЕНИЕ от 4 декабря 2007 г. N 2657-РП (http://www.kadis.ru/…l?id=24001). На сколько я помню, в 1 квартале денег так и не было.

Цитата: jeka от 07.10.2008 10:34:43
с чего Вы верите в эти 2 млрд баксов? (дезинфа запущенная девелоперами, риэлторами, и прочими заинтересованными людьми) для поддержания цен на бетон
Никто никого спасать не будет. Во время кризиса каждый сам за себя. Адью.
p.s.
сейчас деньги очень дорогие и их очень мало

Меня забавляет, что пост на каком-то мутном сайте "Коллективное действие" http://ikd.ru/?q=node/7325 про массовые увольнения в застройщиках - это правда. А информация про выделение денег из профицитного бюджета Москвы опубликованная в Коммерсанте и Ведомостях - фуфло.
Какие-то двойные стандарты...

«Бинбанк» требует от ритейлера «Вестер» досрочно погасить кредит на $6 млн
http://www.kdo.ru/ar…mp;CID=346
Видимо, пример альфы понравился.

Цитата: Storm
Забудьте о кризисе, 98% что цены остануться на том же уровне (для крупняка), вот когда они все свое (во временном лаке) реализуютЮ тогда и частные инвесторы начнут "сдавать" квартиры под нажимом новых налоговых ноу-хаю

Опыт Казахстана показывает, что неснижение цен на первичку не мешает обвалу вторички:

Цитата
Объем строительства "СУ-155" в III квартале увеличился более чем на 20%.

Объем строительства группы компаний "СУ-155" в III квартале 2008г. увеличился более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2007г. Об этом говорится в сообщении компании. При этом компания увеличила объёмы строительства серии И-155 на 7,5% - 400 тыс. кв. м, серии ИП-46С на 38,2% - до 340 тыс. кв.м. К производственной базе "СУ-155" в 2008г. присоединились производства в Кстове, Иванове, Гатчине и Туле. Общая мощность данных предприятий составит около 2 млн. кв. м. жилья в год. В целом портфель проектов "СУ-155" в регионах до 2015г. на настоящее время превысил 14 млн кв. м жилья.

Кроме того, в 2008г. «СУ-155» расширила производственные мощности в Московской области. После реконструкции «Клинского проектно-строительного комбината» и «Брянского завода железобетонных изделий» общая производительность предприятий компании составит более 2,3 млн кв. м. жилья в год.

ГК "СУ-155" объединяет более 140 самостоятельных предприятий, в том числе по производству строительных материалов. Группа компаний занимается возведением панельных домов всех серий, монолитных домов повышенной комфортности, элитного жилья и других объектов недвижимости, в том числе социально-бытового назначения. В настоящее время СУ-155 занимает более 20% московского рынка жилищного строительства. Компания реализует строительные проекты более чем в 30 городах России. В составе СУ-155 работают 26 промышленных предприятий строительной индустрии в 14 городах России. В 2006г. ГК "СУ-155" сдала 1 млн 350 тыс. кв. м жилья, в 2007г. этот показатель вырос до 1,5 млн кв. м.

http://www.rbc.ru/rb…0557.shtml

Цитата: Gordon Freeman
Сегодня увидел первое снижение - свободная трешка в моем доме, которая продавалась с середины сентября в рекламе резко упала с 10млн на 8,5. До этого ни разу снижения не видел, мониторю только несколько домов - так запомнить цены легче.

Мне в начале года отдавали трешку-сталинку за $86, в пятницу тетка продававшая примчалась и говроит за 65 забирайте, только срочно.. я говорю - дак почему ко мне, у вас любой за такую цену купит, это классная цена. она говорит - так если узнают что я за столько продала - рынок рухнет ..  8)

С другого форума взял. Да уж - Остапу Бендеру до наших девелоперов далеко..

ЦитатаДевелоперы готовятся повысить цены. По слухам, ряд крупных игроков рынка недвижимости обсуждают нетривиальное решение – в условиях дорогой ипотеки и снижающегося спроса она решили повысить цены. Эта акция будет сопровождаться массированной информационной кампанией, рассказывающей, что динамика будет еще более высокой. Предполагаемое объяснение этому – на фоне предположений о снижении цен на рынке сформировался отложенный спрос, который и начала реализовываться в конце года.

Сейчас представители девелоперов ведут переговоры о сопровождении этого проекта с несколькими крупными PR-агентствами. Параллельно покупателям недвижимости активно рассказывают, что цены будут расти, и покупать лучше сейчас. Вполне возможно, что за счет этой акции участники рынка действительно несколько увеличат продажи, хотя бы в денежном выражении. На снижение цен для повышения спроса они пока идти не готовы, опасаясь сброса инвестиционного жилья.

Цитата: 4ester от 07.10.2008 10:48:10
Меня забавляет, что пост на каком-то мутном сайте "Коллективное действие" http://ikd.ru/?q=node/7325 про массовые увольнения в застройщиках - это правда. А информация про выделение денег из профицитного бюджета Москвы опубликованная в Коммерсанте и Ведомостях - фуфло.
Какие-то двойные стандарты...

Бюджет Москвы дефицитен.
см http://www.moscowdeb…ow/budget/