Рынок недвижимости: состояние и перспективы

ВОт торги по ПИКу на сегодня. Эвон его как колбасило



Ваще другие цифры, чем на немецком.

Вот кстати что ПИК вывесил у себя

Группа Компаний ПИК провела исследование с целью выявления облика типичного покупателя жилой недвижимости в России 1 октября 2008

Группа Компаний ПИК, крупнейший девелопер жилой недвижимости в России, летом 2008 года провела исследование с целью выявить облик типичного покупателя жилой недвижимости в России.

Согласно полученным в результате исследования данным типичными покупателями жилой недвижимости являются молодые люди (как состоящие, так и не состоящие в браке) в возрасте от 27 до 35 лет, имеющие законченное высшее образование (77%). 72% владеет личным автотранспортным средством и может позволить на месячный доход товары длительного пользования. К типичным покупателям жилой недвижимости в России относятся менеджеры среднего звена (31%), квалифицированные специалисты (37%), топ-менеджеры и бизнесмены (20%)

55% потенциальных покупателей приобретают жилую площадь впервые, 30% являются покупателями, приобретающими новую жилую площадь с целью улучшения условий проживания.

К факторам, определяющим выбор покупателем девелопера, относятся:
- репутация и кредитоспособность девелопера (25%)
- конкурентоспособная цена продажи (21%)
- месторасположение (19%)
- инфраструктура (6%)
- привлекательные условия оплаты (3%)
- уровень обслуживания клиентов (3%)

http://www.pik.ru/news/index.php?n=1572

А вот тут их отчет, а не перепечатка из Ведомостей
http://www.pik.ru/news/index.php?n=1572

Показательно:

• Общий объем поступлений денежных средств от покупателей вырос более чем в два раза с $0,6 млрд. до US$1,26 млрд., при росте кассовых сборов от продажи квартир на 97% до US$1 млрд. (1 половина 2007 года – US$0,5 млрд.) Кроме того, достигнуто соглашение с оптовыми покупателями о предоставлении жилья в Московской области на сумму более US$1 млрд.

Цитата: MDY от 02.10.2008 22:13:38
Вот кстати что ПИК вывесил у себя

Группа Компаний ПИК провела исследование с целью выявления облика типичного покупателя жилой недвижимости в России 1 октября 2008

Группа Компаний ПИК, крупнейший девелопер жилой недвижимости в России, летом 2008 года провела исследование с целью выявить облик типичного покупателя жилой недвижимости в России.

Согласно полученным в результате исследования данным типичными покупателями жилой недвижимости являются молодые люди (как состоящие, так и не состоящие в браке) в возрасте от 27 до 35 лет, имеющие законченное высшее образование (77%). 72% владеет личным автотранспортным средством и может позволить на месячный доход товары длительного пользования. К типичным покупателям жилой недвижимости в России относятся менеджеры среднего звена (31%), квалифицированные специалисты (37%), топ-менеджеры и бизнесмены (20%)

55% потенциальных покупателей приобретают жилую площадь впервые, 30% являются покупателями, приобретающими новую жилую площадь с целью улучшения условий проживания.

К факторам, определяющим выбор покупателем девелопера, относятся:
- репутация и кредитоспособность девелопера (25%) . -ЛАЖА
- конкурентоспособная цена продажи (21%)            -ЛАЖА, сговор у них
- месторасположение (19%)                           -Беспонтовое
- инфраструктура (6%)                               -Ну ясно, не в поле строят
- привлекательные условия оплаты (3%)               -ЛАЖА ПОЛНАЯ
- уровень обслуживания клиентов (3%)                -типа, вы к нам только придите

http://www.pik.ru/news/index.php?n=1572

А вот тут их отчет, а не перепечатка из Ведомостей
http://www.pik.ru/news/index.php?n=1572

Показательно:

• Общий объем поступлений денежных средств от покупателей вырос более чем в два раза с $0,6 млрд. до US$1,26 млрд., при росте кассовых сборов от продажи квартир на 97% до US$1 млрд. (1 половина 2007 года – US$0,5 млрд.) Кроме того, достигнуто соглашение с оптовыми покупателями о предоставлении жилья в Московской области на сумму более US$1 млрд.

Да лажа всё это.
Типа, пока сам себя не похвалишь, никто не похвалит.
А про оптовую цену, это сколько?
И кто оптовик? МИАН или МИЭЛЬ?

MDY, на сим диалог заканчиваю.

Потом всё уберу

Прошла примерно неделька с моего прошлого "дурацкого" прогноза ,как его уже тут окрестили.
Что изменилось и куда идем?

Я поменял позапрошлый прогноз -15% по Москве , на более неопределенный - типа цены могут упасть драматически. И советовал часть инвестиционных квартир вывести в кэш (90%)+золото(10%).

Ситуация на рынках несколько прояснилась. Я теперь убежден в драматическом прогнозе.  8)
Сколько это в % - я полагаю от 30% и более в валюте.

Откуда такая уверенность?

Мировая экономика валится гораздо быстрее , чем ожидалось. Идут каскадные увольнения , сокращения и тп и тд. Потребление в США и Европе падает. Денег нет.

Как это можно пощупать руками? Достаточно взглянуть на падения продаж авто в США, падения цен на недвижимость, падение фондовых рынков и тп и тд.

Россия , как известно , живет за счет поставок сырья: нефть , газ , металлы.
Идем на www.forexpf.ru и смотрим на графики промышленных и драгоценных металлов (алюминий, никель, платина, серебро ,золото ), нефти и фондового рынка России (это как никак отражение ожиданий инвесторов, чтобы кто и где ни говорил).

Глаза медленно лезут на лоб - все графики смотрят в пол.

Так что без вариантов - ждем обвала  в валюте однозначно. Что касается рублевой цены - тоже будет падать.

Что касается аренды - первое время будет расти, так как купить уже нет возможности, а работа и надежды пока еще есть.

Всем хорошей недели и следим за ценой на нефть. Это последняя надежда, хоть и слабая.  8)

Цитата: MDY
Про это уже терли что это фикция. Из-за акций земля, заводы и пароходы в другой с тране дешевле не станут. Единственный проку от них - могут хозяева сменится.

акции-то фикция, а вот продажа заложенных земель-пароходов    цену-то того..  
ну чтоб вас не радражать  "демонстрируют отрицательную динамику роста"  

ты представь я у тебя год назад мильярд денег взял бы вдолг. а сегодня лодку резиновую тебе верну.
скажу:" ну вот пароход тебе вместо мильярда, а денег у меня нету. но это хороший пароход.
сколько стоит? ну не знаю.много.  я его за мильярд как раз и брал. ну еще клеить его пришлось
так что теперь он еще дороже, тюнинх всё ж"
вот и станешь ты хозяином лодки. милиардер пароходный.

Цитата: MDY
Да потому что не их этот дом. А обременение. Не выгодно. Пойдет по остаточному принципу. С чего там прибыль-то иметь? С 2-х (или сколько там) надстроенных этажей? Нах, в сад.

Ладно, надоел уже этот ПИК. Давайте ДСК-1 лучше косточки перемоем. У него долгов кстати столько же. Интересный экземпляр.

Ув. МДУ, Вы сравниваете ж (ПИК) с пальцем (ДСК-1). Вы бы еще Донстрой с дск-1 сравнили. Не касаясь таджикомонолитстроя, ДСК-1 - это 4 завода ЖБК,
ПИК - это ДСК-2 и ДСК-3, у каждого по заводу. В постсоветские времена мощность ДСК-1 была примерно равна суммарной мощности ДСК-2..ДСК-4. Вот и сравнивайте.

ЗЫ Не знаю как ПИК, а ДСК-1 со знакомым мне поставщиком расплачивается по договору, су-155 тоже, но похуже. На УПП Главмосстроя подал в арбитраж.

ЗЗЫ А кто-нибудь знает судьбу завода после банкротства ДСК-4? Года три назад построили якобы последние дома серии ПД-4 (пос. Октябрьский)?

http://www.ganjawars…;page_id=6

"Я работаю на заводе ВЗЖБК ДСК - 3, так вот завод входит в холдинг Группа
компаний ПИК один из китов московского строительства, так что туда входить кроме
третьего комбината ещё второй. Нам зарплату должны были дать ещё 25 числа а
дадут и то неуверены только в пятницу, итр составу комбината вообще сказали что
задержут на два месяца, последний раз зарплату задерживали в прошлом месяце,а до
этого чуть ли не в начале 2000 чёто в этом роде. Почему задерживают всё очень
просто, сильно снизились покупки жильяч а все предприятия работают по схеме

Поставщик бетона(и других материалов) даёт в долг заводу, завод делает панели и
отправляет на стройку, сму монтируют и ставят дом и так далее всё в кредит и
деньги поставщики песка, труб и всей хернотени получают только после того как
бюудет продан готовый дом и в нём выкупят квартиры. А сейчас они сказали что мол
хрен вам сначала верните что взяли и итог я ставлю окна и балконы в панеле
которые потом отправляют на стройку,мы эту неделю почти не работаем не на что
купить блоки, прокат который делает панелди тоже не работает нет цемента,
арматуры для каркаса, кончаеться смазка для форм. Вчера уже работали с грубым
нарушением технологии, вставляли при сборке балконов вместо вилатерма
утипляющего диаметром 40, засовывали еле еле 50 илии резали, мастику латекстную
для изоляцию использовали не нормальную а просроченую, наличник ставили не белый
мягкий а жёский который начнёт сыпаться через лет пять. И обьявили что в
пятницу, понедельник и вторник не работаем, и вместо трёх смен в сутки дальше
будет две, вот и думаем докатился до нас американ кризис или нет если все наши
банки занимали деньги у американских банков под проценты в 2-3 чтобы у нас сдать
под 10 процентов нам же"

http://www.quote.ru/…1900.shtml

"ОАО "Группа компаний "ПИК" создало 100-процентную дочку - оффшорную компанию Kaltenberg Ltd. (Кипр), говорится в официальных документах компании. Цели создания оффшора компанией не уточняются."

Цитата: MDY
А на какие деньги эти новые застройщики начнут строить? На что онм купят свай, кирпичей и бетона? Кто им даст кредит и под какие проценты?

Придет вот такой дядя:
http://www.bis-broke…s/?id=1344
У него на кирпичи деньги найдуться.

Кстати:
http://www.russianre…5450.phtml

Цитата: alladin
вот за что человека минусуют ? это что не правда ?!!!

Это некорректная интерпретация правды.
Долларизация произошла на фоне разрушения страны, экономики и инфляции в 500% годовых.
Дедолларизация произошла за почти 10 лет стабильности и падения доллара.
Нет оснований считать, что произойдет обратная долларизация только из за роста курса доллара. Нет необходимости. Только заработать на курсовом росте. Но как многие уже убедились на нем же можно и хорошо отгрести.

Цитата: _YUKLA_
А долевое участие, что, уже отменили?

Долевое участие в рамках 214-ФЗ позволяет застройщику ЧАСТИЧНО, но неполностью рефинансироваться при строительстве, то есть не позволяет строить целиком за счет привлеченных средств.
К тому же негодяйские поставщики последнее время не желают работать без предоплаты и строители строить без аванса отказыватся... Как будете устранять кассовый разрыв???

Цитата: _YUKLA_
Скажите, а как строят во всем мире на не спекулятивном рынке? Или такого просто не бывает? Т.е., с вашей точки зрения, строительство не может быть рентабельно при стабильной цене на квадратный метр?

Сказки девелоперов. Известная песня - мы не сможем строить, если цены расти не будут. >:(

по п.1 Во всем мире строят на заемные деньги, на западе - это деньги банков, у нас в основном - это деньги покупателей жилья. (Или Вы может приведете примеры когда строительство велось чисто за счет собственных средств???)
Строительство вполне может быть рентабельно при стабильной цене квадратного метра при НОРМАЛЬНОМ доступе к кредитным средствам. Проценты по кредиту элементарно закладываются в себестоимость и все довольны.

по п.2 Не вижу прчинно-следственной связи с моим постом. (Хотя допускаю, что может Вы и не мне это предложение написали)

Цитата: Иван
С чего вы вообще взяли, что разорившихся девелоперов будут скупать полные голодранцы?

с чего вы взяли что за углом сидят олигархи с мешками бабок и ждут когда разорятся девелоперы ?
у людей с большими деньгами как правило они работают, ну допустим есть у нас Прохоров, который удачно вышел в кеш. Почему вы считаете что он полезет с ним на рынок строительства где вы пророчите ему низкую маржу, да еще и не определенные перспективы ? может ему легче обратно у Потанина свой бизнес выкупить (уже за меньшую суму?) ну или войти в другой рентабильный надежный бизнес , ведь сейчас везде деньги нужны !
почему не скупают девелоперов в казахстане ?! почему там государство впрягается в дострои а бывшие строители разбегаются по заграницам , а те кто не успел уже сидят по тюрьмам ?

Прохоров серьезно массово пойдет в строительство если его "попросят" поучаствовать в гос проекте, естественно с гос поддержкой и другими пряниками. А за так оно ему надо, отрасль поднимать ? купит себе пару девелоперов чтобы элит домики на рублевке для друзей строить и на этом остановиться. - мое скромное мнение.

Цитата: alladin от 03.10.2008 13:02:19
с чего вы взяли что за углом сидят олигархи с мешками бабок и ждут когда разорятся девелоперы ?
у людей с большими деньгами как правило они работают, ну допустим есть у нас Прохоров, который удачно вышел в кеш. Почему вы считаете что он полезет с ним на рынок строительства где вы пророчите ему низкую маржу, да еще и не определенные перспективы ?

Видете ли Прохорова за язык никто не тянул, сам сказал прямым текстом - "я отложил заначку и буду покупать девелоперов по дешевке". Какие вам еще нужны заверения?
Причем Прохоров не только пообещал, но и кое что уже делает:
http://www.finmarket…&rid=1

Цитата: alladin от 03.10.2008 13:02:19
почему не скупают девелоперов в казахстане ?! почему там государство впрягается в дострои а бывшие строители разбегаются по заграницам , а те кто не успел уже сидят по тюрьмам ?

Там, кстати, довольно медленно все сдувается. До уровней 2005 года еще не сдулось даже.

Цитата: alladin от 03.10.2008 13:02:19
Прохоров серьезно массово пойдет в строительство если его "попросят" поучаствовать в гос проекте, естественно с гос поддержкой и другими пряниками.

Откуда вы знаете, может его уже попросили?  8)

Интересная инфа от Шамана:

Цитата: ШБ от 03.10.2008 13:24:38
Тут интересная инфа прошла: оказца, банки давали девелоперам деньги под условие соблюдения бизнес плана. Грубо гря, в договоре с банком написано, что недвига должна продаваться по цене $6k и не дешевле.
То есть. Застройщики бы и рады скинуть цену чтобы рассчитаться по текущим долгам. Но не могут, ибо банк не велит.

Цитата: MDY
Тогда зайдите на любой сайт хоть ПИКа, хоть ДСК-1 и посмотрите раздел "раскрытие информации" и все вам станет ясно и не придется ничего выдумывать.

побродил по "раскрытию информации" в пике.
ориентируюсь плохо в бухгалтериях.
если ткнете носом в конкретный документ, почитаю с интересом.
а если еще и поможете разобраться то вообще зауважаю

пока видел такую штуку за 2007.  http://www.pik.ru/ss…AL_rus.DOC
консолидированная финансовая отчетность.

по залогу попадалось такое:

На 31 декабря 2007 года следующие активы обеспечивают банковские займы:
• Основные средства балансовой стоимостью 643 миллиона рублей (2006: 1 830 миллионов рублей);
• Запасы, балансовая стоимость которых составляет  8 149   миллионов рублей (2006: 9 236 миллионов рублей);
•
1 747 081 акций ОАО «ДСК-3» представляют 81% акционерного капитала,
30 629 943 акций ОАО «ДСК-3" представляют 58% акционерного капитала,
10 016 акций в ОАО «КЖИ» представляют 73% от уставного капитала,
10 000 акций в OAO «НСС» представляют 100% от уставного капитала,
1 454 600 акций в ОАО «КХЗ» представляют 92% от акционерного капитала,
50 000 акций в ООО «Авторита Холдинг Лимитед» представляет 100% от акционерного капитала, 100% акций ООО «СПТК», 100% акций ООО «Стройинвест», 100% акций ООО «Фотон ЖБИ» и 100% акций ООО «Монетчик».

upd: там, кста, и про кипр проскакивало. и тоже чото с займами-кредитами, которые на самом деле не совсем кредиты, но проканали как кредиты. нифига не понял  :-[
"Группа выдала кредит на сумму 1 718 миллионов рублей третьей стороне для обеспечения приобретения земельных участков в целях дальнейшего строительства. Кредит был выражен в долларах США, а процентная ставка была 8% годовых. После того, как потенциальное приобретение было проанализировано детально, Группа решила частично отказаться от сделки. Из непогашенной суммы 1 232 миллионов рублей было выплачено Группе. Так как погашение было сделано по различным кредитным договорам с дочерней компанией, основанной на Кипре, погашение было отражено как полученный кредит (примечание 26).  Оставшаяся сумма представляет собой приблизительную справедливую стоимость рассматриваемых земельных участков. В случае, если потенциальное приобретение не будет рассмотрено как оправданное, то кредит будет погашен до декабря 2008 года"

Цитата: sanches

А вопрос: на какие шиши Прохоров, Дерипаска, Мордашов начнет освоение своих участков Вы так не ответили.

Я отвечу.

Прямо по сцылке, приводившейся на этой же странице
http://www.finmarket…&rid=1

10:34 03.06.2008]
М.Прохоров становится крупным девелопером

"Сейчас структуры М.Прохорова закрывают сделку по продаже доли 19 проц. в ОАО "Сити" корпорации Mirax Group."



На дату внимание обратил? Они уже взяли. У тех, кого завтра разорять и скупать будут.

Вы новости не смотрите, кое кто из вышеперечисленных господ очень удачно вышел из разных активов и совместных бизнесов в кэш, до того как их капитализация резко ухнула. Прямо там-же.

"Напомним, о разделе активов Владимиру Потанину и Михаилу Прохорову удалось договориться в конце марта: Владимир Потанин выкупает долю Михаила Прохорова в ЗАО "КМ Инвест". Сумма сделки не раскрывается, но, по оценкам экспертов, продажа 50 проц. ЗАО должна принести господину Прохорову около 5 млрд долл. Еще около 7 млрд долл. бизнесмен получил от продажи 25 проц. плюс одна акция "Норникеля" "Русалу" Олега Дерипаски"

Двенадцать с гаком ярдов - это как по вашему, достаточная сумма для начала освоения участков  ;D.

Цитата: sanches от 02.10.2008 09:31:41
Волку, Алладину, MDY:
Что думаете по поводу идеи "спасения" строительного сектора государством путем выкупа жилищных сертификатов у массовых (крупных) застройщиков (мелочь пущай разоряется - будет поглощена). Требования к застройщику: работа в рамках требований 214-фз, ну и по цене метра в процессе выкупа поторгуются/договорятся.
Плюсы: застройщики опреативно пополняют оборотку, государство получает метры по привлекательной цене и далее через АИЖК сотоварищи реализует по льготным ипотечным программам.

1.Всем желающим при нынешних объёмах строительства по льготным ценам не хватит. В очередь?
2.Не учитываете давления вторички на первичку вследствие необходимости замыкания  цепочек альтернативы свободными квартирами. После распродажи первички по льготной ипотеке это давление снова будет работать на возгонку цен.

Скорее вероятен другой вариант - выкуп части готового жилья бюджетом под доходные дома.
Плюсы:
1. У строителей появится оборотка, они снова могут строить, но уже на условиях которые им поставят, ну, например, ограничить маржу определённым процентом.
2. Часть желающих купить уйдёт в цивилизованный съём, т.е. уменьшится давление на свободные квартиры
Минусы:
1. С рынка будет изъята часть свободных квартир, что является повышательным фактором.

Что перевесит, плюсЫ или минусЫ зависит от объёма изъятия и, в принципе, считаемо.

Льготная ипотека, ИМХО, будет реализовываться в виде компенсации определённым категориям населения (молодые семьи, военные и т.п.) первоначального взноса из бюджета. Тем самым виртуально будет достигнуто  желаемое 20-30% падение цен для этих категорий без резкого уменьшения реальной цены на свободном рынке.
Плюсы:
1. Политические дивиденды правительству за заботу о населении.
2. Увеличение объёмов ипотеки и, соответственно, долговременного закабалённого населения, что делает электорат послушным.
Минусы:
1. Необходимость бюрократически регулировать эту сферу со всеми вытекающими из этого последствиями.

ИМХО, будут реализовывать и то, и другое. Телодвижения и в том, и другом направлении наблюдаются.  

О всех этих мерах имеет смысл говорить, если ситуация с кризисом останется под контролем и падение экономики не будет слишком большим. В противном случае желаемый большинством взрывной обвал цен произойдёт вместе с обвалом всей экономики и будет сопровождаться нежелаемым, но обязательным взрывным обвалом доходов. Недвижка подешевеет в разы, но не станет более доступной, потому что до тех пор, пока она будет в дефиците, она будет продаваться на пределе текущих возможностей.
Казахстан находится на полпути к этому варианту.

Цитата: sanches
Задрали дилентаты!!!
1. Вы собиратесь сократить персонал, а при этом тут же нарастить объемы строительства?! Очевидно вы планируете, что люди у Вас все 24 часа в сутки будут работать.

  Вы персонал никогда раза в полтора не сокращали при том же объёме работ? Вы удивитесь, какие резервы при этом находятся. Это очень болезненно для кармы и нервов тех, кто будет лично карандашом резать своё штатное расписание и сообщать уволенным, что они свободны, но работает  :). Проделайте как-нибудь подобную операцию пару раз, сами убедитесь.
  Кроме того - стандартные проекты, концентрация работ на одной большой площадке, эффект маштаба.

Цитата: sanches
2.ДСК с панельными проектами и так сейчас микрорайонами застраивают, "точка" для них не выгодна.

И я о том же пишу. ДСК для этого - то, что доктор прописал.

Цитата: sanches
3. Деньги на инфраструктуру в "новом районе" кто давать будет и откуда он их возьмет???

Уже обсуждали, что деньга имеется. Большая. Зартаты разойдутся на общую стоимость проекта.  Частично на инфраструктуру подпишут городские власти.

Цитата: sanches
4. красный телефон для звонков ВВП с просьбой прислать доктора у кого стоять будет?

Как у кого? Список на этой странице уже не раз озвучивали  :D. Мне кажется, эти господа смогут договориться о вызове скорой помощи, и их голос будет услышан.

Цитата: Ordnung
Балтийскую жемчужину китаёзы так сейчас и строят в СПб - район под ключ при административной поддержке губернатора.

Не все так просто с дешевым иностранным строительством.

http://www.rbc.ru/rb…1210.shtml
Инвестиции в проект "Балтийская жемчужина" в Петербурге увеличены в 2,3 раза - до 3 млрд долл. (исправление).


Инвестиции в проект "Балтийская жемчужина" в Санкт-Петербурге увеличены в 2,3 раза - до 3 млрд долл. По словам председателя совета управления компании ЗАО "Балтийская жемчужина" Бао Цзимина, ранее стоимость проекта составляла 1,3 млрд долл. Он уточнил, что увеличение объема финансирования связано с удорожанием строительства. При этом в проект в настоящий момент инвестировано 500 млн долл.