Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: ЮТА

"За короткий срок – менее двух месяцев – российским властям удалось добиться почти невозможного: фондовый рынок провалился на 51,8%. Среди основных рынков Россия оказалась рекордсменкой по глубине фондового кризиса."

Только для реалистов.
Природа российского кризиса
http://www.gazeta.ru…6502.shtml

А первый абзац чего не приведён?
===
Российский кризис последних двух месяцев как минимум наполовину вызван собственными внутренними проблемами: атакой властей на отечественный и иностранный бизнес, войной в Грузии
===
Весь мир колбасит из-за небольшой региональной войны. Ага.
Сами то в это верите?
А фондовый рынок.. Какое его влияние на экономику России? Чисто спекулятивный. А так как спекулянты наши молодые и неопытные, то и развалились сразу.

де-жавю? статейка октября 2005-го http://www.finansmag.ru/21485

(с)
...По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, кризис этот начался еще летом прошлого года, а причинами снижения спроса стало ожидание потребителями падения цен на недвижимость и заявления о реализации программ доступного жилья. «Возможность получить до 50% годовых обеспечивала спрос и постоянный приток средств от инвесторов, как только доходность снизилась до 15-20%-это привело к снижению спроса и вызвало финансовые проблемы строителей», - объясняет Константин Апрелев.
Надежды застройщиков на то, что снижение спроса будет временным, не оправдались. Более того, с начала нынешнего года стало очевидно, что многие объекты так и не будут достроены, - в результате еще больше людей отказалось от инвестиций в первичный рынок.
Тех средств, которые собрали в свое время застройщики с соинвесторов, могло бы хватить на постройку объекта, но эффективно распределить ресурсы смогли далеко не все. В период роста спроса многие компании размещали средства, полученные на одном объекте, в новые площадки, брали кредитные ресурсы у банков. Когда же продажи прекратились, у компаний не оказалось денег на достройку, но было в наличии 10-15 объектов на разных стадиях строительства...



результат - ...

Анекдот про турок (можно и китайцев) строителей.

Немцы затеяли в России строительство.
Объявили тендер.
Участвовали 3 строительные компании.
Из Германии, России и Турции.

Вскрывают немцы конверты.
Турки пишут - построим за 3 млрд.
Немцы пишут - построим за 6 млрд.
Русские пишут - построим за 9 млрд.

Немцы и говорят.
Ну вы русские совсем оборзели.
Целых 9 млрд запросили.
Это ж неправильно.

А русские и отвечают.
Чего неправильного то ?
Из 9 млрд мы:
- 3 млрд отвалим вам...
- 3 млрд возьмём себе...
Ну а вот турки пусть за 3 млрд всё и строят !!!

Интервью с Глазьевым.
http://finam.fm/archive-view/189/

Оптимальный вариант участия государства в делах строительной отрасли мне видится следующим:
- Централизованная подготовка долгосрочных комплексных проектов МАССОВОЙ застройки во всех регионах, где наблюдается дифицит жилья или коммерческих площадей. Нужен стандарт, жестко регламентирующий порядок выделения земли под застройку.
- Предельная стандартизация условий проведения конкурсов на выделение земли. Возможно, имеет смысл проводить конкурсы от имени государства, устранив местные власти из цепочки принятия решений. Им хватит для прокорма и точечной застройки. Сюда же относится радикальное решение проблем с городской/областной подчиненностью объектов строительства: существование местечковых барьеров для развития - недопустимая роскошь для не слишком богатой страны.
- Опережающая прокладка инженерных сетей с хорошим запасом мощностей. Максимальное упрощение условий подключения к ним, включая стандартизацию процесса подключения, для ограничения волюнтаризма местных монополистов. Прокладка качественных дорог до новых районов застройки, с учетом предполагаемого увеличения транспортного потока.
- Строительство за гос.счет всего комплекса социальных объектов, необходимых при массовой застройке новых районов. Именно за ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СЧЕТ, а не в виде скрытой наценки на строящееся рядом жилье. Вообще, варианты для игр "ты мне - я тебе" между застройщиками и местными властями должны быть сведены к минимуму. Нужно властям соц.жилье - пусть берут деньги из бюджета и покупают публично на открытом рынке. Налоги "натурой" - идеальная питательная среда для разведения жуликов всех мастей и калибров.

Повторюсь, все это надо делаться опережающими темпами, т.е. несколько быстрее чем растет строительная отрасль данного региона. Тогда конкурренция возникнет сама собой, а пресловутое "доступное жилье" сдвинится с мертвой точки.

Цитата: iz_kirova
Я не пунктуально выразился. Приношу извинения. В жестком дефиците тепловые мощности (котельные), распределительные мощности (подстанции), распределительные сети и канализационные сети. В настоящий момент администрация и энергетики практикуют взваливание всего этого на плечи застройщика (через тех. условия по подключению к сетям). Причем дефицит обуславливает закладку в проекты домов еще не построенных мощностей. Для построенных домов подстанции строятся с задержкой в несколько лет (постоянная схема подключения). Канализационные мощности с задержкой до 10 лет. В таких условиях валовая застройка сомнительна. Гос. аппарат от этих вопросов самоустранился, рулит Чубайс.
Т.е. план хорош, но работать не будет.

Кто хочет работать, тот работает. Кто не хочет - ищет оправдания (с) народная пословица:
http://www.russia-to…opic_4.htm
Успехи Белгородской области впечатляют. По вводу жилья на человека она вышла на второе место в России, опередив даже Москву, — отметил первый заместитель Председателя Правительства Дмитрий Медведев...
...Мы взяли на себя и инженерную подготовку площадок. Как правило, еще до начала строительства к ним подводятся электричество, вода и по возможности газ. На создание инфраструктуры региональный бюджет направляет почти миллиард рублей. Внеплощадочные сети прокладывают энерго- и водоснабжающие предприятия за свой счет, внутриплощадочные оплачивают областной, муниципальный бюджеты и сами владельцы будущих домов. Их доля — 30 процентов, это 60—65 тысяч рублей, внести которые надо за 6 лет.

http://www.rus-refor…e/10000536
У вас сумели создать неплохую альтернативу многоэтажному строительству: до 60% нового жилья планируется именно как индивидуальное. А вы знаете, что в рамках национального приоритета мы специально сделали соответствующий крен в сторону индивидуального жилищного строительства, поскольку считаем, что именно с индивидуальным жилищным строительством стоит связывать развитие этого национального приоритета в первую очередь. Потому что Россия такая страна, где индивидуальное жилищное строительство наиболее адекватно географическим и экономическим условиям проживания людей. Этот показатель – 60% – сегодня один из самых высоких в России. Ну и, соответственно, мы уже сегодня что-то смотрели. Под строительство малоэтажных домостроений людям даются полностью подготовленные земельные участки, что, естественно, тоже задача номер один. (с) Медведев, 2007 год.

Про другой проект дешёвого строительства в другой области было пару-тройку страниц назад.

Цитата: iz_kirova1.Дом строил прораб и сдавал по ГОСТам ГАСНу в СССР. Сварные тоже были в погонах? Каменьщики?

Я с ними не беседовал. Камещников видел, по одёжке - военные. Сварщиков не видел.

Цитата: iz_kirova2.Вы предлагаете государственные стоительные компании для коррекции рынка - разумно. Но лучше не стройбат, а зк. В армии солдаты должны учиться войне и только.

Строить укрепрайоны, ДОТы и т.п., военные городки в новых местах дислокации частей - это забота чья? Пехоты?

Цитата: iz_kirovaЯ знаю историю. Если в двух словах - то длительная прибыльность рынка привела на него множество сильных игроков, которые жестко конкурировали, а в последствии друг друга съели. Для строительного рынка не применимо т.к. прибыльность уже отрезали, да и квартира - не сотик и не базовая станция.

Обалдеть!!! Сколько лет существует рынок недвижимости? А сколько - рынок сотовой связи? Сколько лет продолжалась "длительная прибыльность рынка" сотовой связи? Пять? Десять? А сколько лет на рынке недвижимости? Как давно упали цены на сотовую связь? Лет восемь назад. На недвижку же цены и не думали падать! И при этом прибыльность у строителей, оказывается, отрезана, запасы профуканы! Чудеса да и только. Если строители за долгий период продаж жилья по запредельным ценам не накопили никаких запасов, то у меня возникает закономерный вопрос - а развиваться то собирались? Если стройматериалы становились всё дороже, так может часть сверхприбылей лучше было бы направлять на строительство заводов по их производству, а не на очередные машины/котеджи для руководства и приближённых?

И Вы совершенно верно заметили, квартира или частный дом  - не сотик и не базовая станция. Для изготовления БС требуется вагон высокотехнологичных решений, определённое развитие микроэлектроники и так далее. Что требуется для изготовления дома? Кирпич, цемент, утеплитель, трубы, ряд других материалов. С учётом того, что дома человек строит вот уже несколько тысяч лет, думаю, это по крайней мере более привычное занятие. Да и себестоимость производства материалов и самого строительства, при желании, вычисляется значительно легче.

Очередной пример. Недавно обсуждалась тема дорогой недвижимости. В ходе него была озвучена в пересказе третьим лицом одна из версий дороговизны от одного из глав строительной компании. Получалось, что прибыли строительные компании получают мало, т.к. на стройках рабочие воруют стройматериалы и т.д., что значительно снижает прибыль, т.е. практически ничего и не остаётся... По-моему, эта отговорка ничуть не лучше ранее озвученных. Вместо борьбы с воровством, производитель тупо повышает стоимость товара...

Цитата: jeka
ха ирн прогнулся минуса начал рисовать, правда как то символично


Неделя от 13.10.08 6114 п. (-0.1%)

к великому сожалению, минуса, которые там рисуются, в принципе не несут никакой смысловой нагрузки. В августе смотрел квартиры, рассматривал один район, основной диапазон от 6кк до 6.5кк, хотя встречались предложения и за 7, и даже больше. Большая часть никак друг от друга не отличается (состояние, площадь, серия дома, планировка одинаковы). Смотрел квартиры за 6. Хотя цена была минимальной среди аналогичных предложений, они все-равно стояли. Не покупали. Что тогда говорить про тех, кто аналогичные квартиры выставлял по 6.5. Их тем более никто не купит. На ирр разбросы в ценах тоже нереальные, и снижение, которое вызвано тем, что какой-то народ чуть-чуть спилил цену со своего идиотского объявления никак не отражается на реальной ситуации, минимальные предложения никто не берет) и они пока не снижаются(

Цитата: Serg_Piter
В рублях-то плюс. А вот в Питере уже вторую неделю в рублях минус.

Да.
В бюлетне уже даже явно сей факт отражают.
http://www.bn.ru
Ещё недельку-другую такой картины, и усё, можно пристёгивать ремни и хвататься за поручни - поехали!!

Мировая экономическая теория имеет в своем арсенале весьма занятный эмпирический индекс Эндрю Лоуренса, в 1999 году доказавшего, что между строительством небоскребов и бизнес-циклами существует определенная устойчивая взаимосвязь. Лоуренс, проанализировав экономическую историю ХХ века, пришел к интересному выводу.

Упрощенно он выглядит так: небоскребы начинают строить во время экономического бума — наличия дешевых денег, недооцененной недвижимости и инвесторов, ищущих достойного применения имеющимся ресурсам. Заканчивается строительство во время финансовых кризисов, когда лопаются пузыри на рынках недвижимости, ценных бумаг, банковских услуг, на фоне роста инфляции и падения спроса на жилые и нежилые помещения.

В качестве примеров Лоуренс приводит сооружение в Нью-Йорке 47-этажного Зингер Билдинг и 50-этажного Метрополитен Лайф Билдинг, строительство которых было начато в начале века и закончено соответственно в 1908 и 1909 годах на фоне биржевой и финансовой паники 1907 года, по итогам которых была создана Федеральная резервная система США (ФРС США).

Далее в качестве примеров следуют строительство в том же Нью-Йорке Трамп Билдинг, Крайслер Билдинг, Эмпайр Стэйт Билдинг, начатых на фоне экономического бума середины 20-х годов и завершившихся в 1930–1931 годах во время Великой депрессии. Лоуренс упоминает и строительство Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, законченного в 1972-1973 годах во время мирового взлета цен на нефть и начавшейся стагфляции, а из последних примеров — возведение в Малайзии Петронас Тауэрс, окончившееся в 1997 году во время азиатского финансового кризиса.

Многие проезжали мимо московского делового центра «Сити», а некоторые там даже бывали или работали. Известно, что там ведется строительство башни «Федерация», призванной стать самым высоким зданием Европы высотой, если со шпилем, в 506 м. Так вот, по планам строительство планируется завершить в I квартале 2010 года. Это может означать, что настоящий кризис начнется в России в следующем году. (Кстати, на фронтоне «Федерации» красуется аббревиатура генерального партнера строительства «ВТБ»).

http://www.apn.ru/pu…s20778.htm

Квартирка одна на Бульваре Дмитрия Донского продавалась в августе за 6кк, планировали люди переехать в ближайшее подмосковье и купить там двушку. В затягивании процесса не были настроены. Квартира до сих пор не продана, глянул винер - 6.5. И чего после этого думать. Кто-то прогнозирует падение цен, кудрявый пишет письма слёзные, а тут бред, по-другому назвать не получается. Или люди рассчитывают, что за два месяца квартиру за 6 не купили, а за 6.5 возьмут?

По РБК представитель Агента-002, советует всем инвест хаты продавать.
А вот загородная недвижка с его слов будет только дорожать. Куда больше то?
Вот урод. Горе аналитик млин.
Каждый кулик хвалит своё болото.

Агент002 может хорошо подхлеснуть панику продаж инвест хат.
С меня им пузырь

Цитата: iz_kirova
В СССР был великолепный строительный комплекс. Мы от его объемов отстаем на порядок. Ни кто не задавался вопросом КУДА делась вся эта гора строительной техники?

СССР уж 17 лет как нет. Железки не вечные же. В 2002 году из окна наблюдал стройку 9-этажного кирпичного дома - велась посредством старого башенного крана, явно времен СССР, старичка МАЗ с полуприцепом-плитовозом, который больше ремонтировался, чем ездил - водила перебирал мотор прямо под открытым небом, и двух 130х зилов-самосвалов. Вот вам и "гора техники".

Конец Ипотеке.

Российский рынок ипотеки впервые за четыре года не вырастет, а сократится. По прогнозу АИЖК, до конца 2008 года будет выдано 305 тыс. ипотечных кредитов, что почти на 23% меньше, чем в 2007 году. Банкиры прогнозируют значительное увеличение просрочки по портфелям ипотечных кредитов и готовятся фиксировать по ним убытки.

В минувшую пятницу АИЖК опубликовало прогноз, согласно которому во втором полугодии количество выдаваемых ипотечных кредитов не превысит 92 тыс., что на 56% меньше, чем в первом полугодии. В 2007 году, по данным АИЖК, в России было выдано более 395 тыс. ипотечных кредитов, в этом году их число снизится на 22,7% и не превысит 305 тыс. Учитывая, что средний размер ипотечного кредита, по оценкам участников рынка, составляет порядка 1,8 млн руб., объем выданных кредитов по итогам года не превысит 549 млрд руб. Объем ипотеки снизится на 1,3% по сравнению с 2007 годом (556,2 млрд руб., по данным ЦБ). По словам банкиров, с начала года средний размер ипотечного кредита вырос на 15%, что объясняет разницу между снижением числа кредитов и из объема.

Картина маслом: "Приплыли..." Краник закручен.

Заграница нам поможет:

Генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский предполагает, на рынке недвижимости в краткосрочной перспективе можно ожидать снижение цен в среднем до 30%. «В то же время, сами девелоперы, обоснованно рассчитывая на поддержку государства, скорее всего, смогут решить эти проблемы»,- приводит слова Павла Здрадовского пресс-служба компани.

Сейчас многие девелоперы готовы вести переговоры о снижении цен на квартиры в разных секторах. Те, кто не справится с проблемой среднесрочного перекредитования, скорее всего, будет вынужден лишиться активов, а реализованный залог будет передан кредиторам, считает Павел Здрадовский. В ближайшее время наступит момент покупки недвижимости в самых разных секторах. Крупные российские, западные и азиатские инвесторы всерьез рассматривают массовые покупки готовых и ликвидных проектов с целью их перепродажи в послекризисный период. С одной стороны это обстоятельство будет способствовать выходу из кризиса девелоперов и стабилизации цен с другой стороны, основанному на сформировавшемся отложенном спросе. Можно сделать вывод, что в октябре начнется реализация отложенного спроса, которая продлится до конца декабря 2008 года.

я же говорил , что мираксы на тяжёлых сидят !
http://polonium194.l…33525.html
по стопам сукашвили ....
а миракс по жизни щасливый дебил - до него так и не дошло ,
что жрать будет только портянки ...

Усем привет...вестники апокалипсиса. Я Вам добрую новость принес с мест. Всю Уфу напонили слухи, что пришел капут и знаете что народ? - Народ кинулсО деньги спускать на ветер, но только не на бетон...нет...народ кинулся тачки покупать и бытовую технику дорогущую...
А про бетон весь город говорит одно- "Скоро рухнет"...теперь пипл никакими деноминацими и гиперинфляциями в бетон не заманишь.
РыноГ недвижимости города просто колом встал!
Банки перекрыли иМпотеку начисто и готовятся к 50%-му обвалу уже сейчас. Просто тупо посылают нахрен всех, кто больше половины стоимости в клюве не пренисет в виде первоначального взноса.

Цитата: fisher
Может быть риэлтеры накручивают ? Наверняка ведь документы себе в сейф положили и рулят темой.

Конечно риэлторы рулят темой. Я сам обзвонил больше сотни объявлений, процентов 80-90 риэлторы. Практикой "поднять клиента" пользуются многие, и надо быть к этому готовым. Особенно радует, когда выходит объявление чуть выгоднее остальных, говорят позвоните через пару дней, через пару дней цена на 0.5кк выше) По этому случаю семья хочет переехать в двушку из однушки, квартира не инвестиционная, поэтому скорее больше причин продать и переехать, чем надеятся на авось (+ у них вроде залог был внесен). Интересная ситуация с однушками-новостройками. В конце августа инком предлагал мне последнюю оставшуюся у них квартиру за 6кк. В конце прошлой недели наткнулся на аналогичное предложение на сайте одного из застройщиков, но намного дороже. Видимо никак не хотят идти на уступки и будут тянуть до последнего с натягиванием цен за уши. Очень хочется посмотреть как пузырек лопнет, и откроется более менее реальная картина.С навернувшейся ипотекой этот процесс пойдет быстрее. Сам собирался брать, но что-то остановило. Через пару недель случилось то, что случилось. Коллега взял ипотеку, ща локти кусает, но ставки растут, и протяни он чуть больше, срок положительного ответа в банке истек бы, а при нынешней ситуации никто не получит ипотеку при 10-15% от первоначального взноса. Короче, держу кулачки за то, чтобы девелоперский поезд отправился под откос.

Цитата: Иван от 13.10.2008 14:10:37
СССР уж 17 лет как нет. Железки не вечные же.

1. Сокращение комплекса в 10 раз предполагает полное неиспользование как минимум 80% техники. Где она? За 17 лет мышки сгрызли 4х кратный запас?
2. Средний срок службы крана 20 лет. Т.е. 17 лет - меньше среднего при надлежащем обслуживании, а уж если техника законсервирована... Сами посудите - чему ломаться в этой лебедке с противовесом и кабелем до щита? На заводах лично видал столетние станки с электроприводом (немецкие).

Собственно 80% "лишней техники" бросили и быстрехонько растащили на цветмет и чермет.
Оставшиеся 10-15% эксплуатировались на износ без нормального ремонта. А вот потом они стали нужны...

Сейчас история рискует повториться.

Цитата: Victor
Мысль тут появилась - может Путин и Медвед держат РН как козырь в рукаве. Неплохое такое решение впринципе если народ ломанёться в банки бабло массово снимать а Путин обрущиться с критикой на Мечел девелоперов.

Народ явно в ступоре будет от такого расклада и подумает прежде чем бабло в нули сливать на потребку.

Угу, сам об этом думал, только делать снижение надо резко и безповоротно. Объявлять правила игры и принципы ценообразования на обозримый срок. Само собой - предъявить врагов народа. Для пущего эффекта. Иначе граждане будут выжидать, начнут метаться, ждать заморозки и обесценения вкладов и прочих пакостей - вобщем, могут наделать глупостей и на голом месте завалить БС.

Вываливание на рынок резко подешевевшей недвижки мгновенно оттянет на себя львиную часть существенных сбережений, метание владельцев которых и представляет основную опасность.

Сейчас, как мне кажется, не время для двухходовок по снижению цен - как это описано в прогнозе Авантюриста. Всех уже достал этот балаган с недвигой и землей. Снизили цены, объявили новые правила игры (что там с налогами и ценообразованием в дальнейшем) - и понеслась.

Вот мой пост о недвиге в ветке МК (14 Август 2008, 03:11:33) :

http://glav.su/forum….9000.html

А вот - о том, как, на мой взгляд, должна быть устроена система долговременных накоплений после того, как текущие сбережения отоварятся недвижимостью. Это, пмсм, нужно сделать обязательно, поскольку в противном случае со временем люди начнут скупать какие-нибудь очередные тюльпаны с надутием соответствующих пузырей:

http://glav.su/forum…#msg113145

Цитата: iz_kirova
Отлично работают. Осталось только распространить опыт выделения бабла на инфраструктуру в СПб с Лен. областью и буду жить как в сказке. Жаль, что сейчас все с точностью наоборот.

А если попробовать не в Ленобласти? Или убедить руководство Ленобласти, указав что Президент сказал делать именно так?

Цитата: iz_kirova
Каменщики делятся по разрядам (на опытных и начинающих). Первые кладут внешние стены, вторые - внутренние перегородки. Впрочем опыт не мешает первым периодически закашивать стены и косячить с шириной оконных проемов (последнее потом исправляют плотники-бетонщики - эникейщики от строителей). Срок набора необходимого опыта 2 года.
Два солдата из стройбата... Жил в военной панельке 90 года постройки. Имел одну ровную стену (ха-ха). По бедности все косяки переделывал своими руками. Проще перечислить, что не трогал - потолок в коридоре.

Ладно. Сварщиков и так далее пока не трогаем. Вопрос по стенам. Практический. Есть такая технология ТИСЭ:
http://www.tise.ru/bloki.shtml
Утверждается, что:
1) Технология дешёвая. На возведение стен требуется только песок и цемент. Песок во многих регионах - сверхдешёвый материал. С учётом стоимости цемента, всё-равно получается значительно дешевле кирпичной кладки.
2) Относительно быстрая. На формирование одного блока требуется 4-6 минут. Один блок по размерам - 8 кирпичей.
3) Не требует никакого опыта каменщика, так как стена автоматически получается ровной и прочной за счёт того, что опалубка при каждом формировании нового блока центруется относительно уже возведённой стены (её иначе просто не поставить), ну а цементом всё схватывается.
4) Стена получается очень прочной (приводятся результаты испытаний), и тёплой.

Сам с помощью этой технологии не строил, но приглядываюсь давно.

Хочу спросить мнение строителей. Как вы оцениваете эту технологию? Что мешает её применению в массовом строительстве? Какие подводные камни навскидку выползают?

Свой интерес объясняю следующим:
1) Технология проста, что позволяет использовать труд неквалифицированной рабочей силы без ущерба качеству или ровности стен. Здесь не пойдут отмазки типа "стена косой пашла, ламать нада". Т.е. фактор "Равшана и Джумшута" сведён к минимуму.
2) Технология позволяет вести чёткий контроль за расходами стройматериалов. Расход цемента относительно постоянен и его можно выдавать постепенно понемногу да и охранять легче. Песок никому не нужен. Тут не пройдут отмазки типа "хазяиня, кирпись пабился, новий надя", т.е. вполне возможно побороться с воровством стройматериалов и частично - с разгильдяйством.

Цитата: iz_kirova
Пузырь на рынке недвижимости достаточно свеж. Не успело туда много сильных игроков влезть, так чтобы им тесно стало. А сейчас и не влезет уже. Тем не менее оправдывать вывод бабла в оффшоры не собираюсь. И так же решительно не понимаю, как обрушение рынка увеличит количество жилья в длительной переспективе.

Нет, ну давайте всё-таки не путать пузыри и периоды длительной прибыльности рынка. Или за последние лет 15 были периоды, когда строительство было убыточным?