Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Ghworg от 15.11.2008 21:27:50
По Москве и Подмосковью хороша база данных WinNER:
http://www.1014103.ru/site/main/

Спасибо.

Сергей Чернышев: «Себестоимость строительства – не более $1000»
http://sob.ru/issue-28-3177.html

Цитата: ЮТА от 15.11.2008 23:07:21
Сергей Чернышев: «Себестоимость строительства – не более $1000»
http://sob.ru/issue-28-3177.html

Оттуда же:
....
стоимость строительства не будет превышать $1000 за кв. м. Это возможно, если не будет проблем с землей и будут решены все вопросы с коммуникациями.
....
Им на блюдечке надо все подать?
....
– В чем основная проблема нашего рынка жилья?
– Высокие цены на землю и подведение коммуникаций. К тому же в России очень долго строят. В Финляндии можно найти участок земли для строительства за 10 тыс. евро, причем там будут подведены все коммуникации, только строй. И это всего в 100 км от Хельсинки.
....
В Хельсинки может и подают, но нам до них всего пару тысяч километров а уже другая реальность. Это он еще с нашими чиновниками в баню не ходил

А тут ваще смеялся:
– Какой самый экзотический проект, который вам довелось возводить?
– Это баня на Земле Франца-Иосифа, там пришлось уложить сроки строительства в 3 летних месяца. А обычно такие объекты строятся 5-6 месяцев.  ;D

Цитата: MDY
Меня интересует с такой точки зрения: если РН резко падает, то повлияет ли это на недвижку предприятий? Ведь им нужны кредиты.

Я бы подошел к этой проблеме с другой стороны - им нужно отдавать кредиты. А недвига уже как правило заложена-перезаложена (как самый надежный и ликвидный вид залога) аж с плечами (иначе говоря под имеющееся помещение взят кредит, на который взято еще одно помещение, под которое взят кредит... ну и так далее) Этим как правило баловались конечно не заводы а торговые сети. Так что надеюсь распродажи нежилой недвиги будут  ::)

Цитата: Просто инвестор от 16.11.2008 11:39:58 Этим как правило баловались конечно не заводы а торговые сети. Так что надеюсь распродажи нежилой недвиги будут  ::)

Хорошо. Но под что брали кредиты заводы? Например на расширение производства?

Ищи сам.
Я те мальчик что ли ?

Цитата: Просто инвестор
Значит как какашками бросаться - ты мужик, а как за базар ответить так сдулся сразу.
Извинится не желаешь ?

Все мои минусы оттого, что я по глупости, ввязывался в споры с таким как ты.
И чего то пытался доказывать.
А тебе даже лень последние 15 страниц  просмотреть.

Тааак. Вот появится у меня возможность банить на следующей неделе - буду апробировать на обоих. Личные разборки проводите в Л.С.

Цитата: Просто инвестор
В этой ветке это оффтопик, но кредиты могут выдаваться просто так, под имеющиеся заказы, с учетом оборотных средств, под залог акций, выпуск облиг это тоже способ прокредитоваться, под залог товаров и продукции, под ОС, НМА, материалы, незавершенное производство, дебиторскую задолженность и проч. Кредиторская задолженность это тоже своего рода кредит

Так почему вы думаетет, что строители так не могли кредитоваться?

Цитата: Просто инвестор
Я это утверждал ? Что строители не могли кредитоваться под незавершенное производство ?  Ссылко в студию !
ЮТА, смотри что ты сделал, МДИ заразил, он тоже за меня теперь придумывает !

Я не говорю про незавершенку. С ней все ясно. А просто так, под имеющиеся заказы, с учетом оборотных средств, под залог акций, выпуск облиг это тоже способ прокредитоваться, под ОС, НМА, материалы, дебиторскую задолженность и проч. ?

Т.е. получается совершенно не факт, что бетон у всех строителей в залоге?

Волгоград и область
Свеженький местный газетко, период - 1нед, выборка ок.150штук квартир.
Изменение цен на вторичку, 50% без изменений, 50% демонстрируют следующее:
1-но комн.   минус 5-10% (выявлена одна квартира +5%)
2-х комн.    минус 8-10% (выявлена одна квартира -30%!!!)
3/4-х комн.  минус 5-7% (выявлена одна квартира -27%!!!)
дома         минус 5%   (выявлен дом -35%!!!)

Цитата: MDY
Таким образом совершенно нет никаких фактов, что будет слив бетонометров из под залога, так как никто не может утвердить ссылками, что он находится в залоге. А вот информация о выпуск е облигаций есть на сайте каждого застройщика.

Ничего удивительного. Облигации это публичный заем средств, а залог это строго интимный договор между 2мя юр лицами.
Тебя же не удивляет, что при выходе фильма в прокат по всему городу расклеены афиши, а сколько стоило местному кинотеатру купить прокат узнать крайне сложно, хотя покупка прокатного удостоверения - обязательный процесс.

И кстати, почему ты считаешь, что заем через облигации мешает схеме с накоплением "вечнорастущего" актива ? Единственно в этом случае нет договора о залоге, но принцип остается неизменным : придержали дорожающий бетон, а деньги на текущую деятельность заняли.
Да и вообще какая разница как занимали. Под залог, не под залог. Смысл тот же. Если хомячили (а это было крайне выгодно) то сейчас придется продавать чтобы отдать долги.

Вот вам примеры:
Пример от застройщика -
http://su155.ru/ru/s…ramm_2008/
т.е. фактически, то, что раньше нужно было брать в кредит с процентами - сейчас вообще платить пока не нужно. Т.е. экономия - более 15% в год (от 60% цены квартиры) + начальная сумма меньше всего 40% от квартиры. Ну на это сейчас все равно никто не поведется, т.к. все равно завышенная цена получается (фактическая скидка - 15% * 0,6 = 9%).

Ну и более показательный пример:
http://www.balashiha…thor=drusv
Октябрь - 2к кв - 4100, Ноябрь - 3200. Итого, падение цены -22%, и уже 2 недели ожидания.
Живу напротив этого дома, дом имеет проблемы, но жить - там живут, хотя нет горячей воды (пользуются нагревателями) и пр. Т.е. это фактически новая квартира с минусами. За метр выходит - 57000 руб. (сравните с новостью о ПИКе со средней ценой более 70000р за метр). Аналогично и с 1к.квартирой там же.

Уже не раз попадалась на глаза цифра 1000$-себестоимость строительства 1 м2 в Москве.
Если кто в курсе ответьте на 3 вопроса:
1. откуда взялась эта цифра?
предлагали ориентировочно считать себестоимость  в зависимости от стоимости 1т арматуры с учётом коэффициентов 2,3 для подмосковия и Москвы соответственно.
2. как ещё можно примерно прикинуть себестоимость 1м2;
3. за счёт чего себестоимость строительства в Москве выше чем в провинции? если я правильно понимаю -вся разница заключается в стоимости земли и суммах взяток. или есть другие факторы?

Цитата: MDY
Рассрочка всегда была. У ДСК-1 например. А еще у СУ-155 репутация не очень - любители долгостроя (Кожухово, Трехгорка и т.д.) Ну а чего тут интересного - дом проблемный, опять от СУ-155, отделки нет (в отличие от ПИКа), электричество до щитка, большие перепады плит до 7 см - нужно делать стяжку. Будут-ли коммуникации неизвестно, электричка раз в час. Продает частное лицо, которое поняло что купила совсем не там и не то.

Я также могу привести дом в Красково, который строят с 2003 г. и все никак не достроят - там тоже дешево, но не берет никто. И в том году не брал, и в предыдущем.

Неликвид дешевеет в первую очередь, даже без кризиса. А вот застройщики пока таких предложений по цене массово не делают.

Видимо подробнее придется пояснить.
Насчет рассрочки. Я не говорил про ДСК-1, я говорил про СУ-155. У них никогда не было рассрочки. Я брал ипотеку с 13,5% годовых. Год назад у них появилось предложение с 8,5% годовых от с ними связанного банка. Сейчас - уже рассрочка (и не на год-полгода как у ДСК-1 а до окончания строительства, а это в случае СУ-155 - 3-4 года!). И не говорите после этих подробностей, что цены не падают. Почему просто нельзя изменить ценник - это уже обсуждалось, проблема вексельных схем.

Про дом этот конкретный. Я же написал, что люди там уже живут. Разве это относится к неликвиду?
Кроме того, активность как жителей так и госструктур позволяет говорить о том, что все-таки проблемы будут решены с помощью текущего застройщика или через его банкротство. При этом уже можно жить в этом доме (т.е. не снимать квартиру).
Еще дополню - я живу в такой же новостройке напротив, построенной СУ-155. У того дома, кстати проблемы из-за того, что он построен НЕ СУ-155 (хотя фактически СУ-155). Кроме того, я бы купил эту квартиру, но мешают 2 вещи: а) при цене -40% (т.е. двушку за 2500000р.), б) пока нет этих денег на руках (как раз к моменту летнего падения постараюсь накопить).

А между тем, индекс ценового ожидания irn.ru упал до исторического минимума:

http://www.irn.ru/gd…cy=1#begin

Какие темпы! Какой рост! bn.ru:
17.11.2008  105463.4  -0.59%  88864.5  -0.15%

МОСКВА, 17 ноября - РИА Новости. Внешторгбанк (ВТБ) в рамках программы господдержки реального сектора экономики предоставит 500 миллионов долларов девелоперской компании "ДОН-Строй", пишет в понедельник газета "Ведомости".

Как поясняет издание со ссылкой на генерального директора "ДС риэлти" Тимура Баткина, на прошлой неделе "Дон-строй" и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений на 500 миллионов долларов.

"Представитель ВТБ Максим Лунев подтвердил это. Процентную ставку и срок кредита стороны не назвали. Близкий к сделке источник указывает, что кредит сложно структурирован - последний платеж планируется в 2012 году", - говорится в материале.

Все полученные средства "ДОН-Строй" направит на строительство жилья в Москве, "в первую очередь на завершение домов высокой степени готовности", приводит издание слова Баткина.

"Всего у компании строится около 3 миллионов квадратных метров недвижимости, в 2008 году она введет в эксплуатацию 389,415 тысячи квадратных метров жилья. Компания сможет обеспечить уверенное выполнение заявленных графиков строительства", - рассказывает газета со ссылкой на Баткина.

http://www.riarealty…34993.html

Группа Компаний ПИК объявляет о начале Новогодней акции!

http://www.pik-estat…/news.html

ИМХО поздновато после скандалов с Кепкой акции запускать.

Цитата
Москва отменяет итоги тендеров на выкуп жилья у застройщиков
14/11/2008
Правительство Москвы намерено аннулировать результаты октябрьских тендеров на строительство более 500 тыс. кв. м жилья по горзаказу, которые в октябре выиграли ГК ПИК, СУ-155 и «Главстрой».
Московские власти готовят документы об аннулировании октябрьских торгов на горзаказ, а также о проведении новых, стартовая цена выкупа по которым будет снижена на 17% и более (вплоть до 59,6 тыс. руб. за 1 кв. м). Об этом рассказал источник, знакомый с ходом проведения конкурсов.

«Такую возможность (проведение тендеров на новых условиях) уже обсуждают с компаниями», - подтвердил гендиректор корпорации «Главстрой» Артур Маркарян.

(С) КДО

Интересен юридическо-финансовый вопрос этих "отказок". Т.е. если стройцы заартачатся и подадут в суд - у них есть все шансы его выиграть, как я понимаю. Или они против "папани" не попрут, ведь Кепко просто мог обрисовать ситуацию с командой сверху подопустить цены и "сынки" возьмут под козырёк?

По себестоимости строительства могу сказать следующее:
1. Себестоимость строительства 1 кв.м. полезной площади (продаваемой) в Москве (бизнес-класс) 2300-3200$/кв.м.
2. Дороги/въезды/разъезды - около 10$/кв.м.
3. Затраты на выкуп земли - тут ситуация разниться...
4. Сети и затраты на отпуск мощностей - 150-400$/кв.м.
5. При комплексной застройке еще добавляется соцкультбыт (школы, детские сады)...
Около 2500-3680$/кв.м. - это без выкупа земли, без соцкультбыта. Это статика. В динамике считается IRR, NPV. А учитывая то, что основная "яма" проекта в начале стройки, когда в котлован закапывается 30% бюджета... ну считайте сами, есть она рентабельность 100% или нет...

Цитата: Антон от 17.11.2008 12:57:17
По себестоимости строительства могу сказать следующее:
1. Себестоимость строительства 1 кв.м. полезной площади (продаваемой) в Москве (бизнес-класс) 2300-3200$/кв.м.
2. Дороги/въезды/разъезды - около 10$/кв.м.
3. Затраты на выкуп земли - тут ситуация разниться...
4. Сети и затраты на отпуск мощностей - 150-400$/кв.м.
5. При комплексной застройке еще добавляется соцкультбыт (школы, детские сады)...
Около 2500-3680$/кв.м. - это без выкупа земли, без соцкультбыта. Это статика. В динамике считается IRR, NPV. А учитывая то, что основная "яма" проекта в начале стройки, когда в котлован закапывается 30% бюджета... ну считайте сами, есть она рентабельность 100% или нет...

Откуда данные? Т.е. 2300-3200$/м.кв. себестоимость просто коробки без земли и коммуникаций? Т.е. если у нас в регионе метр стоит 1500$ (готовый, с коммуник-ми) то наши фирмы продают в убыток?
Прикол в том, что сметы составляются в рублях, материалы закупаются в рублях, з/п платятся в рублях - а себестоимость у Вас в баксах! По какому курсу? Наверное по 10р за бакс. Такие данные можно слизать только на сайте фирмы-застройщика, где та жалуется на огромные затраты.
Себестоимость метра без земли и ком-ий давно известна - 15-25т.р.