Рынок недвижимости: состояние и перспективы

нефть могут разогнать и до 100 баков , чтобы там залить её сусликам по гланды  8)
но к падающим домкратом ценам реальных сделок по недвиге - это уже не будет иметь отношения  :D
щас продают по любой цене те - у кого вставленные паяльники уже дымятся ,
и их растущая нефть не спасёт  8)
казна выжимает из нефтянки всё до последней капли , и делиться ни с кем не будет !
проблемы бетоноспекулей всем по барабану - сами пузырь надули , сами и расхлёбывайте !
забавно будет слышать визги продавана про растущую нефть -
за его бетон заплатят ровно столько , сколько есть у купца  8)
причём купцы на лето взяли большой отпуск - и их ещё надо поискать , чтобы отдаться с большими скидками

Цитата: mishkaru от 29.05.2009 20:41:23
Уже озвучили это по дуроящику. Ресин с кошерной улыбкой пообещал "народный гараж" по 350.000 руб. Эта братия уже никогда не уймется. Тут только массовые посадки могут проветрить мозг.

Все проще..Пинка под пятую точку Кепке и конкретный наказ Партии и Правительства преемнику..и через 2 месяца после такого пинка ВСЕ  поменяется.

Цитатадолю строительства в общем объеме ВВП России

Тут есть нюанс. Например 1 нефтедоллар порождает примерно 1.3 -1.5 долларов в сфере услуг. И если мы выдергиваем один нефтедоллар из экономики, то по цепочке падают торговля, связь и т.д.и т.п. Так что надо смотреть не только долю но и цепочку прохождения денег.

Интересные домики, красивые. И обделаны пластиковым сайдингом. А что под ним? Фанерные панели? Супер технология?
Тот желтый кирпичный домик выглядит куда как более жизнеспособным.
Пройдет 20 лет. Сайдинг обтреплется, менеджеров поувольняют и (не желаю я этого Вам) поселок может превратится в гетто.
А желтый домик как стоял, так и стоит...

Коль понесло писать, напишу по теме топика.
В СССР класс людей, которые ничего РЕАЛЬНОГО не производят, был довольно мал.
В основной своей массе это были люди из сферы услуг.
Что изменилось за это время. Пример города Новокузнецка, Кузбасс. Думаю по стране в целом не чуть, не лучше.
Закрылся (практически, все ни как официально не закроют) КМК (Кузнецкий Металлургический Комбинат), ЗапСиб (Западносибирский МК) сократил по сравнению с СССР часть персонала, ушли в прошлое несколько  проектных институтов.  Количество А/Б  уменьшилось.  В целом количество людей которые РЕАЛЬНО производили существенно уменьшилось.  Подавляющие большинство ушло в сферу услуг.  Пока все было тип топ – высокая цена на нефть и ресурсы всем хватало.
Покупателями квартир в большинстве случаев становились ребята из сферы услуг.  Ну согласитесь можно 5 дней у домны за 25к стоять а можно продавать машины в авто-центрах за 30. Что бы стать начальником цеха нужны знания и куча опыта. Чтобы стать главным манагером  - подвешенный язык и отсутствие совести.  Вот получать они будут одинаково по 50 а то 70к.  Только начальников цехов в городе 100-200 а манагеров 1000-2000. Причем до последних ну ни как не доходит что живут они за счет первых а ни как ни наоборот. Грянул кризис.
Количество денег вращающихся в городе начало падать.  Ну как в задачке про Бассейн. Втекало через Пром. Производство и Фед. Деньги (пенсии и т.д.) . Вытекало через сферу услуг.
Один из потоков мощно сократился.  Второй пока живет за счет запасов у людей и самих продовантов.  
Вывод. Цена на недвижимость в нашем городе начнет расти только при двух условиях.  
1. Большая инфляция.
2. Развитие и работа мощных производственных центров (от того что в городе  построят 7 бизнес центров и 3 авто центра + куча магазинов – денег в городе больше не станет).
Вывод второй. Цена на недвижимость упадет (как минимум) на величину равную уменьшению притока денег минус процент на сторонние издержки (раньше комерс купил бы хату, а теперь он эти деньги тупо заныкает).
Я думаю в стране в целом  ровно так же.

Цитата: Nikk1 от 31.05.2009 13:02:11
И это не  факт..Уже.Сейчас Государство  без всяких затей в связи со сложившейся экономситуацией просто отберет ВСЮ сверхприбыль нефтяников-и хрен что из тех денег попадет на этот рынок.Падение до 10-30 тыр -неизбежно.

не то что ВСЮ сверхприбыль - просто ВСЮ прибыль будет отбирать  8)
нефтяники хорошо наелись за 10 лет - на крайняк на поддержку своей компании смогут достать деньгу из своего кармана
яхтами , виллами , пидорвечеринками и залопайскими заявами олигахрены всех нормальных людей конкретно разозлили   >:(
поэтому на их визги и стенания , что жемчуг нынче мелкий - всем положить с прибором  8)
не хочешь,  зойлупа , расставаться с жиром - составишь компанию бывшей зойлупе ходуру !

irn.ru

Неделя от 01.06.09 4161$ (0.0%)

metrinfo.ru

Неделя от 01.06.09 129 574 руб (-1.9%)

В долларах 0, теперь снижаемся в рублях

Цитата: Ghworg
...
Хочется задать Дмитрию Анатольевичу вопрос: а где же массовые расстрелы с конфискацией? Как в Китае например.

Хм, попытался найти цифры массовых расстрелов коррупционеров в китае - 99.9% лозунги про массовые расстрелы, конкретных подтверждений нету. Кое где на форумах встречаются попытки трезвых подсчетов, типа таких: http://polusharie.com/index.php/topic,74021.0.html. Реальные смертные приговоры же по пальцам можно пересчитать, в основном сроки и конфискации. Видимо, массовые расстрелы в китае - очередной миф.

Цитата: radiment
В прогнозе авантюриста не было предусмотрен провал осенью, на сколько я помню, но был предусмотрен постоянный рост, правда небольшой

Насколько я помню, Авантюрист (выступая в Томске кстати), как раз прогнозировал приход еще большей задницы в период с осени и до конца весны 10-го года

ЦитатаВ отдельно взятом Томске кризис закончился? Уточните, пожалуйста сроки начала и окончания кризиса в Томске.

Вообще говоря Авантюрист говорил, что кризиса как такового и небыло такового. Был момент кода все кричали караул кризис - денег нет, ипотека глохнет и т.д. и т.п. Его даже не все конторы тут толком почувствовать его и не успели

Цитата: GkP
Вы уверены?

Извиняюсь за паникерство  :-[. 20-30, полсе падения на 50% - это оказались крайности, при более плотном рассмотрении. В среднем цены с января - февраля выросли (ну или колеблются) на 0-10%. С лета же 2008 упали на 20-40%. В принципе цены щас на уровне начала-середины 2007 г. Что как раз вписывается в прогноз. Будем посмотреть дальше.

ЦитатаГде заявил? Когда заявил? Заявил о вливании куда? 480 млрд ЧЕГО?

рублей. Ее где-то толи на перспективах России толи в МЭКе выкладывали, но я ее не нашел  ??? посему считать пока бредом восполеного разума
З.Ы. походу не все записи по кофебрейку посмотрел

Цитата: Денис Рон от 01.06.2009 09:03:22
Хм, попытался найти цифры массовых расстрелов коррупционеров в китае - 99.9% лозунги про массовые расстрелы, конкретных подтверждений нету. Кое где на форумах встречаются попытки трезвых подсчетов, типа таких: http://polusharie.com/index.php/topic,74021.0.html. Реальные смертные приговоры же по пальцам можно пересчитать, в основном сроки и конфискации. Видимо, массовые расстрелы в китае - очередной миф.

казнить всех - что за мания ?
10 лет сибири и ещё 10 лет чистки сортиров по месту жительства вполне хватит  8)
а какой воспитательный аспект !

.
Наверное, каждому в жизни приходилось занимать и отдавать деньги, кому-то приходилось занимать и отдавать еще и с процентами. Обычно это выглядело так – займу 100 руб., отдам больше с процентами - 110 руб., если берешь на долгий срок, значит, придется добавить на инфляцию.

В наше время появилось множество предложений банков по кредитованию. Но, столкнувшись с банковскими кредитами, большинство людей понимает, что у банков совсем другая логика, никак не связанная с логикой обычной жизни и довольно сложно бывает разобраться с этими новыми «кредитными продуктами».

В жилищном кредитовании основные виды кредитов - это кредит с дифференцированными платежами и кредит с аннуитетными платежами. При дифференцированном кредите равномерно по сроку кредита выплачивается тело долга, проценты выплачиваются на остаток долга, по мере выплаты долга проценты уменьшаются. При аннуитетном кредите платежи распределены равномерно по сроку кредита.

Получив график платежей от банка, становится видно, что при кредите с дифференцированными платежами платежи в начале срока весьма значительны, особенно значительны суммы выплачиваемых процентов. При аннуитетном кредите все платежи одинаковы, только в начале срока в основном выплачиваются проценты по кредиту, а не само тело долга. У большинства сразу возникает вопрос – почему нужно платить такие большие проценты в начале, когда фактически  еще не удалось начать пользоваться кредитом?

Таким образом, банк, выдав кредит, стремится в первую очередь соблюсти свой интерес - получить прибыль в начале срока кредита побольше и побыстрее, «дорогими» деньгами, а не «дешевыми» из-за действия инфляции деньгами.

Но существует еще один способ расчета с кредитом, наиболее близкий к бытовому пониманию, - когда равномерно выплачивается тело долга и  постоянно после каждого платежа пересчитывается (индексируется) остаток долга на действие инфляции. А кредитор, кроме возврата тела долга, получает дополнительно комиссию в размере постоянного процента от суммы текущего платежа.

Рассмотрим на конкретном примере. Семья берет кредит в сумме 1200 000 руб. на 10 лет. Казалось бы, сумма выплаты должна составит 10 000 руб. в месяц и проценты по кредиту. Но после обращения в банк выясняются, что суммы платежей значительно больше.
Банк предлагает ипотечный кредит под 17,5% при годовой инфляции 12%. Рассмотрим, какие будут месячные платежи при разных условиях предоставления кредита.

Месячный платеж по сроку кредита (120 месяцев) с дифференцированными платежами


Месячный платеж по сроку кредита с аннуитетными платежами

 
Месячный платеж по сроку кредита с индексированными платежами


Банк при этом берет по 2% в год, 20% за срок кредита, комиссия будет составлять 20% от ежемесячной суммы платежа.

Выплата суммы кредита в течение срока кредита.


При дифференцированном и аннуитетном кредите выплата кредита идет ускоренно в начале срока, пока деньги еще «дорогие».

Сравнение ежемесячных платежей в течение срока кредита при различных видах кредита.


Высокие начальные платежи значительно осложняют выплату кредита, снижают доступность кредита. Это хорошо видно относительно доходов семьи, при доходах семьи 35 000 руб. выплатить кредит нереально и получить кредит при обязательном требовании «Платеж/Доход не более 40%», возможно только в третьем случае. Как видно, в начале срока кредита, платежи по дифференцированному кредиту в 1,5 раза, а при аннуитетном кредите в 2 раза больше, чем при индексируемом кредите. Только через 4 года платежи сравниваются. Несмотря на то, что аннуитетные платежи одинаковы в течение срока кредита, при пересчете на инфляцию (индексацию) аннуитентные платежи более обременительны в начале срока.

Рассмотрим соотношение Платеж/Доход в течение срока кредита. Поскольку из-за действия инфляции доходы семьи увеличиваются приблизительно в таком же темпе как и инфляция, то картина выглядит иначе:

График соотношения Платеж/Доход с  учетом индексации доходов на инфляцию.


Только в случае «индексируемого» кредита нагрузка на семейный бюджет равномерна.

Сумма выплаты при варианте с «индексируемым» кредитом максимальна в абсолютном выражении, но при приведении к началу срока кредита с учетом инфляции все варианты почти равноценны, кроме прибыли кредитора.


Прибыль банка - приведенный к началу срока кредита доход по отношению к сумме кредита.


Можно сделать вывод о том, что максимальный доход банк получает при традиционном способе кредитования с помощью аннуитетных кредитов. Имея с 17,5% ставки кредита маржу в 5,5%, банк за 10 лет получает 23% чистого дохода (за вычетом инфляции), а с 20% комиссии при индексируемом кредите  – прибыль 20%.

В этой разнице и заключается причина того, что при ипотечном кредитовании широко распространена американская система с аннуитетными платежами, где удачно маскируется маржа за невысокими процентами кредита. Смогут ли банки отказаться от существующей системы? Ответ очевиден – нет. Банк является коммерческой организацией, целью которого является получение прибыли. Но сделать доступным кредит на приобретение жилья возможно только через государственный механизм кредитования через специализированное Агентство. У государства не должно быть целью получение прибыли на базовых потребностях своих граждан, прибыль государства - это развитие самого государства через развитие  и удовлетворение потребностей свои граждан. Не так давно было создано государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и социальная ипотека. К сожалению, созданное АИЖК и социальная ипотека использует все те же схемы с ануитетными платежами. В социальную же ипотеку практически невозможно попасть «небюджетнику».

Реальное развитие массового строительства жилья эконом – класса возможно только при условии создания доступной системы кредитования строительства с участием государства. Необходим переход от американской модели кредитования к кредитам с фиксированной комиссией кредитора.

Цитата: dimon от 02.06.2009 18:38:28

Кредиты на жилье

.

Кредиты - это зло.

А любые разговоры о кредите на жилье, это как минимум фетишизация жилья.

Россельхоз, вслед за Газпромбанком выходит за баблом под более высокий прОцент. Вклад Супер-АГРО побил-таки предложение Сбера, теперь 14.75% на два года. Потенциальным рублевым ипотечникам просьба не ждать летом снижения ставок. Соответственно, осенью кредитного бабла на МРН не будет.

директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин:

Возможный банковский кризис связан с эффектом накопленной просрочки: до сих пор банки показывали только объем просроченных платежей, а осенью будет понятен объем просроченных кредитов.
По данным ЦБ, на 1 мая в среднем по банковской системе просрочка составила 3,57%.
Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали.
Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен.
Поэтому предложение проектов на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас.
Осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость.
Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги.
В самом Сбербанке кредиты строителям составляют 600 млрд руб.
В общем корпоративном портфеле на эти кредиты приходится около 15%.
И два из 130 таких кредитов — компаниям «Капитал груп» и «Алпи» — погашаются недвижимостью.
Президент Mirax Group Сергей Полонский назвал рассуждения Чувина «манипулированием рынком» и от комментариев по существу отказался.

Еще один поселок (в городе считается самым дорогим)
5-ти комнатные танхаузы 225 кв.м, 3 сотки земли. Весной 2008 просили от 7 до 8 мил. Никаких рассрочек или скидок. 100% налом.
Сейчас предлагают за 3,3 мил. Возможна оплата жильем. Просадка более 50%. Называют это акцией.

Добавлю что это туфтовые дома, в прошлом году осматривал их. http://barracuda.narod.ru/p/TCC.JPG

Цитата: barracuda от 03.06.2009 07:57:49
Еще один поселок (в городе считается самым дорогим)
5-ти комнатные танхаузы 225 кв.м, 3 сотки земли. Весной 2008 просили от 7 до 8 мил. Никаких рассрочек или скидок. 100% налом.
Сейчас предлагают за 3,3 мил. Возможна оплата жильем. Просадка более 50%. Называют это акцией.

Добавлю что это туфтовые дома, в прошлом году осматривал их. http://barracuda.narod.ru/p/TCC.JPG

аналогичная ситуация. просили за таун-хаузы 6-8 лямов в зависимости от планировки и площади (2 этажа и чердак-6 лям, если мансарда-7 лям, если 3 этажа 8 лям (гараж есть во всех)). тощина стен 1,5 кирпича+пенопласт сверху , сетка со штукотуркой и окраска.есть сомнения на счет долговечности таких стен в нашем климате. у пенопласта срок экспл 15 лет, а дальше что будет не понятно. там должна быть пароизоляция сделана между пенопластом и кирпичом, но она не будет пропускать влагу наружу-значит возможно образование грибка в стенах.
кароче щас эта строительная кантора находится в процедуре банкротства. кстати я им осенью говорил продавайте за 4 ляма пока не поздно. они смеялись. вот дебилы  :D. наверное теперь им не до смеха.
кстати щас ради прикола если позвонить думаю тоже за 3 ляма продадут. но даже за 3 щас проблематично продать, тем более в поселке где стоят 10 6-ти квартирных таун-хаузов 90% процентов из которых пустые. жить то страшно там будет. особенно зимой  :o.

Цитата: Nikk1 от 30.05.2009 13:56:30
А еще не дошло до бетонодержателей, что пришла ж...  Еще процентов 95 (не самых умных, потому что самые умные по совету Гуру осенью скинули 25-30% от цены августа 2008 года,продали  и сейчас весело-спокойно наблюдают за всей катавасией) думают, что вот-вот...нефть идет вверх..не прогадать бы..все наладится и уж тут я им вломлю-цену то! Ужо им за мои обиды-нервы!!! А только хрен по всей морде 10-30 штук в зависимости от региона - и все.Шара кончилась. Наблюдаем и слушаем байки про достигнутое дно..

Я бы с удовольствием присоединился и к Эррекционеру и к Вам, но вот факты. Я опять со своим "Москва. недалеко от 3 кольца". Действие происходило в последние выходные. 3 квартиры на одной и той же улице: 2к сталинка 60 квм 8500тыров, 3к панель 75 квм 10500 тыров, 2к монолит 65 квм 14000тыров. Получается, что сталинка в реально хреновеньком промышленном районе $4500 за квадрат; панель $4500, монолит - 6900. При этом продаваны говорят, что монолитная квартира такая дешевая, потому что единственная с такой идиотской планировкой (действительно дебильная планировка). А такой же площади в этом же доме, но с нормальной планировкой ОТ 15 млн.

Цитата: Hamster1976 от 03.06.2009 10:48:13
Я бы с удовольствием присоединился и к Эррекционеру и к Вам, но вот факты. Я опять со своим "Москва. недалеко от 3 кольца". Действие происходило в последние выходные. 3 квартиры на одной и той же улице: 2к сталинка 60 квм 8500тыров, 3к панель 75 квм 10500 тыров, 2к монолит 65 квм 14000тыров. Получается, что сталинка в реально хреновеньком промышленном районе $4500 за квадрат; панель $4500, монолит - 6900. При этом продаваны говорят, что монолитная квартира такая дешевая, потому что единственная с такой идиотской планировкой (действительно дебильная планировка). А такой же площади в этом же доме, но с нормальной планировкой ОТ 15 млн.

Ой, и кто ж купил у тех продаванов?

Цитата: Hamster1976 от 03.06.2009 10:48:13
Я бы с удовольствием присоединился и к Эррекционеру и к Вам, но вот факты. Я опять со своим "Москва. недалеко от 3 кольца". Действие происходило в последние выходные. 3 квартиры на одной и той же улице: 2к сталинка 60 квм 8500тыров, 3к панель 75 квм 10500 тыров, 2к монолит 65 квм 14000тыров. Получается, что сталинка в реально хреновеньком промышленном районе $4500 за квадрат; панель $4500, монолит - 6900. При этом продаваны говорят, что монолитная квартира такая дешевая, потому что единственная с такой идиотской планировкой (действительно дебильная планировка). А такой же площади в этом же доме, но с нормальной планировкой ОТ 15 млн.

Вы начало ваучерной мутатени застали? Помните, что все газеты были забиты объявлениями типа "Меняю 5 ваучеров на квартиру"? И ведь печатали эти хотелки!! Однако что-то не было откликнувшихся на столь щедрый подарок судьбы Пусть продаваны и дальше говорят -почему нет? Только вот рынок СТОИТ.