Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Vlad_R от 06.08.2008 17:05:39
Так вот я совсем не уверен, что откладывая деньги на депозит, а не в досрочное погашение тела кредита, есть какая-то выгода...

Сейчас есть вклады в банках, входящих в систему страхования со ставкой и 12% и 13% и выше. Ипотека рублевая бывает и 11%-ая и даже ниже (если взята была в 2007). Конечно с учетом сопутствующих расходов это не очень интересно, но тут более важен другой момент.
Если в 2007-ом гасить досрочно было смысл, т.к. ожидалось снижение инфляции, то сейчас исходя из высоких инфляционных ожиданий лучше на деньги приобрести что-нибудь полезное, чем гасить ипокредит досрочно.
Такая психологическая фишка.

Цитата: Leshiy от 06.08.2008 17:17:20
Сейчас есть вклады в банках, входящих в систему страхования со ставкой и 12% и 13% и выше. Ипотека рублевая бывает и 11%-ая и даже ниже (если взята была в 2007). Конечно с учетом сопутствующих расходов это не очень интересно, но тут более важен другой момент.
Если в 2007-ом гасить досрочно было смысл, т.к. ожидалось снижение инфляции, то сейчас исходя из высоких инфляционных ожиданий лучше на деньги приобрести что-нибудь полезное, чем гасить ипокредит досрочно.
Такая психологическая фишка.

еще забыли снять возмещение подоходного налога с процентной ставки по ипотеке - итого получится не 11%, а 11% минус возмещение подоходного - получается 9.57%  :)
ну и конечно с 13% по вкладу снять 13% с двух процентов привышения ставки рефинансирования.. но это не так существенно
так что выходит даже больше чем на первый взгляд кажется  :)

Цитата: Leshiy от 06.08.2008 17:17:20
Сейчас есть вклады в банках, входящих в систему страхования со ставкой и 12% и 13% и выше. Ипотека рублевая бывает и 11%-ая и даже ниже (если взята была в 2007). Конечно с учетом сопутствующих расходов это не очень интересно, но тут более важен другой момент.
Если в 2007-ом гасить досрочно было смысл, т.к. ожидалось снижение инфляции, то сейчас исходя из высоких инфляционных ожиданий лучше на деньги приобрести что-нибудь полезное, чем гасить ипокредит досрочно.
Такая психологическая фишка.

Дело в том, что если брать среднюю ставку по рублевым ипотечным кредитам из статистики ЦБ, то она равна 12.5%. Кроме того, при аннуитетных платежах, которые у большинства, первое время идет погашение "тела процентов". Таким образом, погашая интенсивно тело кредита, люди экономят гораздо больше, чем те 12.5, так как тело процентов рассчитывается, исходя из всего срока платежа, плюс страховки тоже завязаны на общую задолженность. Если у кого-то есть ипотечный калькулятор, можете сравнить.

Да, некоторые банки дают и 14% (хоть и надо поискать, неотзываемый/непополняемый депозит), но при этом эффективно после налогов все равно будем иметь 13%, так как 35% от (14-11)% заберет себе государство. Насчет потратить впрок, когда висит долг за жилье - тут я бы психологию наоборот читал.

Цитата: yannmar
Влад, объясните пожалуйста, как вы вычслили, что румак в два раза ошибся по доле досрочного погашения? Непонимаю.

РуМАК дал по 2-му кварталу RPI 12.2%, снижение с 20.6% по первому, тенденция на резкое замедление. Как видим, это абсолютно не верно. Прикол в том, что я ввел поправку RPI к основным данным ЦБ, так как там досрочное погашение составляло в 1-м квартале не 20.6%, а где-то 35%. И все равно получилось мимо кассы, так как 12.2%, корректируемые грубо к 12.2х35/20.6=20.7% оказались в 2 раза меньше реальной доли. Мое мнение - РуМАК учет ведет по мелким и средним операторам, у которых действительно были проблемы (им не достались бюджетные деньги), а большие банки во втором квартале "чувствовали себя" на рынке совершенно по-другому.

Цитата: Vlad_R от 06.08.2008 18:04:59
РуМАК дал по 2-му кварталу RPI 12.2%, снижение с 20.6% по первому, тенденция на резкое замедление. Как видим, это абсолютно не верно. Прикол в том, что я ввел поправку RPI к основным данным ЦБ, так как там досрочное погашение составляло в 1-м квартале не 20.6%, а где-то 35%. И все равно получилось мимо кассы, так как 12.2%, корректируемые грубо к 12.2х35/20.6=20.7% оказались в 2 раза меньше реальной доли. Мое мнение - РуМАК учет ведет по мелким и средним операторам, у которых действительно были проблемы (им не достались бюджетные деньги), а большие банки во втором квартале "чувствовали себя" на рынке совершенно по-другому.

Влад, прошу прощения за назойливость, но всё равно не понял.

ЦБ прелдоставляет следующую информацию:
1) объём выдачи за квартал
2) размер задолженности на коней квартала.
3) средние срок кредитования и процентная ставка
Всё.

Как из этих данных можно получить объёмы досрочного погашения, я хоть
тресни не понимаю. Статистика по RPI и RRI никак не пересекается со статистикой ЦБ. нету общих точек...

ЦБ не предоставляет информацию о досрочном погашении (только в аналитической записки какие-то крохи были).

Статистику ЦБ смотрю здесь

Да выдача по ЦБ и Румаку отличается, но из этого выводов о неточности данных румака об объёмах досрочного погашения делать нельзя.

UPD. Разве что, если считать что деньги полученные от рефинансирования идут на выдачу новых кредитов... Тогда получается да, на сколько выдача по румаку меньше чем по ЦБ, настольно меньше и рефинансирование... бррр....

2 Юта :

По самому худшему сценарию цены на недвижимость в Дубае последуют по стопам сингапурских. Напомним, что там в конце 1990-х годов они упали на 80% в течение полутора лет.

http://realty.newsru…g2008/asia

все относительно.. вот я к примеру плачу страховку по ипотеке по 150 баксов в год.. )) и это на подмосковную квартиру.. правда стоимость у меня еще 2005-го года)) но все равно это мало.. ну.. уж как есть)) а вот к примеру банк BSGV выдает ипотеку корпоративным клиентам под 10.5 в рублях, правда при 40%-м первоначальном взносе, но все равно ( ну по крайней мере так было в марте этого года, не наю как на текущий момент).
средняя оно конечно средняя, но и исключения из правил не так уж и редки)))

А по теме форума у кого какие соображения?
Мои наблюдения из WinNERa:
- количество предложений максимально с начала года (точнее с февраля, когда база была кардинально скорректирована);
- прочие показатели активности рынка (%% впервые выставляемых квартир, например) также близки к максимумам;
- и это данные без новостроек, которых по по-прежнему практически не выставляется (всего 52 варианта за сегодня).
Наступает время пАдальщиков?  :-[

PS еще один Миан:
06.08.2008 Риэлтеры Петербурга не доплачивают налоги
http://www.rway.ru/nwsinf.asp?nws=9151

Вот статейка понравилась.
Как Британия расплачивается за кризис, в котором виновата не она, а ее главный партнер

http://www.smoney.ru…08/04/6036

Можете вот этих парочку прочитать.

Падение цен на недвижимость охватывает планету
http://www.bigness.r…omend/5136

Мировая экономика застыла в ожидании очередного удара от Америки
http://www.bigness.r…_wave/5131

Россия, вперед!
http://www.globalpro…ter-prices
http://www.globalpro…ussia/rent

http://www.globalpro…-in-Europe
Moscow prices among highest in Europe
Old rating:  (negative)
New rating:  (avoid strongly)

Yields at around 5% - 6% are no longer exceptional
The costs of buying and selling a property (round trip transaction costs) are no less than 25% - a very high level.
Gross rental income is taxed in the hands of foreigners at 30%.
There is a pro-tenant environment.
There are serious security issues, and also property rights issues.
The political environment is deteriorating.

Если коротко - инвестиции в Московскую недвижимость перестали приносить прибыль и теперь  категорически не рекомендуются.

Глазычев о ценах:

ЦитатаКогда лопнет мыльный пузырь квадратного метра?
ВЯЧЕСЛАВ ГЛАЗЫЧЕВ, профессор Московского архитектурного института, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:
- Да, такой пузырь надувается довольно давно. Но беда в том, что такие вещи не поддаются точному прогнозированию, поскольку на все это влияет слишком много факторов. Скажем, любой спад нефтяной или какой-то другой сырьевой конъюнктуры, который вполне возможен, должен это подтолкнуть. Сейчас цена на жилье, особенно в Москве, задрана за абсолютно невозможную черту. На сколько хватит ресурсов у тех, кто ее удерживает, сказать пока сложно. Но они с каждым днем и с каждым месяцем теряют средства. И тем не менее исходя из логики могу сказать, что как только начнется снижение, оно примет лавинообразный характер, и тогда мы это увидим сразу. Но эту зиму, по-моему, мы еще должны продержаться. Лавинообразное снижение цен - это довольно болезненная штука. Подобное обрушение три года назад проходило в Варшаве. Цены там упали в два раза, а после этого началась смена игроков и некоторое оздоровление ситуации.

http://www.gzt.ru/ho…23000.html

Господа форумчане и в первую очередь Влад, Леший и Степной Волк.

Я таки разобрался со статистикой ЦБ и РуМака (спасибо за помощь) и составил некую сводную табличку по ипотечным кредитам за последние 4-е квартала, может кого натолкнёт на мысли.

Да, РуМак похоже лажает, но всё таки попробуем из него кое-какие данные вытянуть.

Чтобы легче было читать табличку, можно выделять ряды курсором мышки.



     
   
   
   
   
   
   
   
   
     
     
   

	II кв. 2007	III кв. 2007	IV кв. 2007	I кв. 2008	II кв. 2008
Общ. задолж. на конец кв., млрд. руб.	374,5	486,3	611,2	705	825
Прирост задолж-ти за кв., млрд. руб.		111,8	124,9	93,8	120
Выдано ип. кредитов за квартал, млрд. руб.		160,6	192,5	150,7	188,5
Погашено ип. кредитов (план. и доср.) за кв., млрд. руб.		48,8	67,6	56,9	68,5
Выдача по РуМаку, в %-ах к маю 2007		375	401	296	315
Отношение <выдача по румаку>/<выдача по ЦБ>		2,33	2,08	1,96	1,67
СКМ* RPI		6,56%	7,54%	5,65%	3,25%
CKM RRI		4,19%	4,70%	2,84%	1,06%
Размер плановых платежей в погаш. тела кр-та за кв., млрд. руб.		25,94	33,48	23,74(39,44)**	47,15
Срок погаш. всей задолж. такими темпами***, лет		4,69	4,56	7,43(4.47)**	4,37
Размер доср. погаш. (полных и частич.) в %-ах к план. выпл. в тело кр.		88,09%	101,93%	44,29%	45,28%

* СКМ = "сингл квартал морталити"(по аналогии с SMM) индекс пересчитанный на квартал
** В скобках указано скорректированное мной значение, т.к. 1-й квартал выбивается из общей картинки очень сильно.
*** При условии прекращения выдачи кредитов.

В первом квартале 2008 наблюдается непонятная аномалия в размерах плановых платежей. Это наводит на мысль, что основное расхождение статистики румака со статистикой ЦБ не во втором квартале как предположил Влад, а таки первом.

Интересный момент... это средний срок задолженности расчитанный по такой методе, он в 4-е раза отличается от средих сроков ипотечного кредита по данным ЦБ. И тут у меня есть гипотеза почему.

Эта особенность немного приоткрывает завесу над структурой ипотечных кредитов: выдаётся огромное количество относительно небольших кредитов на огромные сроки ~20 лет - и эти кредиты и определяют средний срок по данным ЦБ, и при этом выдаётся относительно малое количество гигантских кредитов на короткие сроки они и определяют средний срок погашения в 4.5 года по нашей методе. Косвенным подтверждением этому является, то что при таком раскладе структура кредитов повторяет распределение доходов населения (утрировано: очень много очень бедных и мало очень богатых).

Вот это опасный момент, затрудняюсь сформулировать что тут меня беспокоит... примерно так: из выше сказанного можно предполодить что реально массового спроса на ипотечные кредиты нет... т.е. основную массу кредитов берут "очень" богатые люди, нет не так... или так... помогайте

Ещё что можно заметить это падение в два раза досрочного погашения в этом году. Напомню что это оценка сверху как для досрочных платежей физиками так и для рефинанса... Что-то из них сдулось в два раза, а может оба...

Примерно так. Прогнозист из меня никакой, аналитик отвратительный, но блин калькулятором владею вполне на уровне, посему пожалуйста дополняйте, если что не ясно по расчётам спрашивайте постараюсь разъяснить предельно понятно. Так же можно попробовать пофильтровать эти данные каким-нибудь МНК или ещё каким изуверским методом.

Владу, Лешему и Степному Волку особое спасибо.

Уважаемые формчане!

Я как не специалист сделал для себя вывод, что на форуме есть два ярко выраженных мнения:
1. Рынок недвижимости РФ регулируется рыночными механизмами, и для понимания ситуации, в этой ветке приверженцы этой идеи приводят статистические и расчетные данные.
2. Рынок недвижимости РФ регулируется только парой регуляторов: цена на нефть (формирующая в экономике (у узкой группы граждан) "лишнюю" денежную массу")+административный ресурс чиновников, которые косвенно или прямо имеют отношение к строительству и выделению земель, поэтому стат.данные, приводимые группой п.1, не являются достаточным основанием для прогнозирования.

В этой связи, по возможности, для анализа ситуации, хотелось бы услышать некие "концентрированные" по содержанию высказывания, почему в действительности п. 1 имеет отношение к прогнозированию цен и пониманию реальности на рынке более, чем п. 2 и наооборот (при формулировании примите так же во внимание, что форум читают люди, не занимающиеся проф-но недвижкой и рынками).

Цитата: Olegtv от 07.08.2008 10:45:00
Уважаемые формчане!

Я как не специалист сделал для себя вывод, что на форуме есть два ярко выраженных мнения:
1. Рынок недвижимости РФ регулируется рыночными механизмами, и для понимания ситуации, в этой ветке приверженцы этой идеи приводят статистические и расчетные данные.
2. Рынок недвижимости РФ регулируется только парой регуляторов: цена на нефть (формирующая в экономике (у узкой группы граждан) "лишнюю" денежную массу")+административный ресурс чиновников, которые косвенно или прямо имеют отношение к строительству и выделению земель, поэтому стат.данные, приводимые группой п.1, не являются достаточным основанием для прогнозирования.

В этой связи, по возможности, для анализа ситуации, хотелось бы услышать некие "концентрированные" по содержанию высказывания, почему в действительности п. 1 имеет отношение к прогнозированию цен и пониманию реальности на рынке более, чем п. 2 и наооборот (при формулировании примите так же во внимание, что форум читают люди, не занимающиеся проф-но недвижкой и рынками).

Если совсем концентрировано,  то
возможности регуляторов из п.2. можно оценить через п.1.
Денежная масса (п.2. ч.1) легко вытаскивается из статистики (доходы + коэффициент расслоения -  по группам населения, общая - агрегат М2).
Возможности применения адм. ресурса для извлечения максимума прибыли - тоже ограничены макроэкономикой - к примеру общим денежным предложением покупателей от текущих и будущих (кредиты) доходов.

Опять-таки приходим к п.1
И еще п.1 - более достоверный индикатор активности рынка, чем досужие измышления "сделки пошли... ажжиотаж... спрос (какой?) превышает предложение в N раз, в Москве меньше 5 кусков уже никто не получает... и т.п.".  К тому же использование стата позволяет иногда проверить достоверность высказываний из п.2 (пресекать манипуляции).

Господа эмигранты,
может, стоит перенести ваше обсуждение "национальных особенностей" стран проживания куда-нибудь в другое место? Например, сюда: http://glav.su/forum…141.0.html

Цитата: yannmar от 07.08.2008 02:32:49
Господа форумчане и в первую очередь Влад, Леший и Степной Волк.

Я таки разобрался со статистикой ЦБ и РуМака (спасибо за помощь) и составил некую сводную табличку по ипотечным кредитам за последние 4-е квартала, может кого натолкнёт на мысли.

Да, РуМак похоже лажает, но всё таки попробуем из него кое-какие данные вытянуть.

Румак во 2-м даже тенденцию не угадал (снижение погашений в 2 раза, хотя в реале они увеличились).

Я все-таки отстаиваю свою версию рассчета плановых погашений тела ипотечного кредита ЗАЕМЩИКАМИ. По 2007-му есть (я подчеркиваю) ВСЕ данные для этого (ЦБ РФ). За весь год было выдано 556.3 млрд ипотечных кредитов, при этом общая задолженность выросла за тот же период на 377.3 млрд. Соответственно, тело ИЖК за тот же период было погашено на их разницу, т.е. 179 млрд рублей. В этой сумме есть т.н. "плановые" и "досрочные" погашения. Сумму "досрочных" мы знаем точно из аналитической записки ЦБ, приведенной Leshiy. Она равна 168.7 млрд рублей. Т.е. "плановых" погашений за весь 2007-й год было чуть больше 10 млрд рублей! Соответственно, в 2008-м "планово" будут погашаться в квартал 4-6 млрд рублей, эти цифры на порядок меньше "досрочных" погашений (основная часть которых - перекладка) и на два порядка - суммы общего портфеля ИЖК.

Как рассчитать средний срок погашения ИЖК - я не знаю. По 2007-му приблизительно это было так. Общая кредитная нагрузка - 556.3 выдача плюс порядка 233 млрд (реальная ли?) она была на 01 января 2007-го. За этот период погашено тела долга на 10.3(планово)+53.7(досрочно, ЦБ)=64 ярда. Итого имеем (556+233)/64=12.3 года.

Цитата: Vlad_R от 07.08.2008 14:33:05
Румак во 2-м даже тенденцию не угадал (снижение погашений в 2 раза, хотя в реале они увеличились).

Я все-таки отстаиваю свою версию рассчета плановых погашений тела ипотечного кредита ЗАЕМЩИКАМИ. По 2007-му есть (я подчеркиваю) ВСЕ данные для этого (ЦБ РФ). За весь год было выдано 556.3 млрд ипотечных кредитов, при этом общая задолженность выросла за тот же период на 377.3 млрд. Соответственно, тело ИЖК за тот же период было погашено на их разницу, т.е. 179 млрд рублей. В этой сумме есть т.н. "плановые" и "досрочные" погашения. Сумму "досрочных" мы знаем точно из аналитической записки ЦБ, приведенной Leshiy. Она равна 168.7 млрд рублей. Т.е. "плановых" погашений за весь 2007-й год было чуть больше 10 млрд рублей! Соответственно, в 2008-м "планово" будут погашаться в квартал 4-6 млрд рублей, эти цифры на порядок меньше "досрочных" погашений (основная часть которых - перекладка) и на два порядка - суммы общего портфеля ИЖК.

Как рассчитать средний срок погашения ИЖК - я не знаю. По 2007-му приблизительно это было так. Общая кредитная нагрузка - 556.3 выдача плюс порядка 233 млрд (реальная ли?) она была на 01 января 2007-го. За этот период погашено тела долга на 10.3(планово)+53.7(досрочно, ЦБ)=64 ярда. Итого имеем (556+233)/64=12.3 года.

Тут что-то не так. Вот смотрите по данным ЦБ в 2007 заёмщиками досрочно погашено 53 млрд. руб., а планово по вашим расчётам погашено всвего 10 млрд. Т.е. заёмщики гасили долг в 6 (прописью: шесть) раз быстрее плана! Анрил! Что-то не вяжется... Никак не вяжется.

Меня что смутило в РуМаке судя по отншению <выдано по данным ЦБ>/<выдано по данным РуМака> доля в выдаче ипотеки банков входящих в
РуМак стабильно более менее линейно снижалась, только в первом квартале снижение не наблюдается, почему-то в первом квартале народ пошёл за ипотекой в мелкие и средние банки и не в ипотечные монстры аля сбер.  При этом полученный из румака срок погашения примерно одинаков в III, IV кв. 2007 и в II кв 2008... это на мой взгляд показывает, что румак не совсем лажа.

Ну а с плановыми платежами буду думать, может и найдётся какое объяснение, но вот ушестерённая скорость реального погашения никак не внушает доверия.

Попробую присоединиться к дискуссии.
Предлагаю для разбирательства с выдачей рассмотреть таблицу Самые ипотечные банки в 2007г.
Если сложить все цифры в колонке "Выдано ипотечных кредитов в 2007г., млн. руб.", то получится 602 млрд руб. Если из цифры в первой колонке вычесть "Долю рефинансированных кредитов у др. кредитных организаций, %", и сложить получившиеся цифры, то получим 570 млрд руб, уже близко к данным ЦБ.
Далее в этой таблице есть данные про рефинансирование и выкуп закладных банками, и много другой интересной информации.
Я пока проанализировать её не могу, сначала надо разобраться в уже сделанных вами выводах, надеюсь выделю время на этой неделе.

Цитата: York от 07.08.2008 16:08:43
Попробую присоединиться к дискуссии.
Предлагаю для разбирательства с выдачей рассмотреть таблицу Самые ипотечные банки в 2007г.
Если сложить все цифры в колонке "Выдано ипотечных кредитов в 2007г., млн. руб.", то получится 602 млрд руб. Если из цифры в первой колонке вычесть "Долю рефинансированных кредитов у др. кредитных организаций, %", и сложить получившиеся цифры, то получим 570 млрд руб, уже близко к данным ЦБ.
Далее в этой таблице есть данные про рефинансирование и выкуп закладных банками, и много другой интересной информации.
Я пока проанализировать её не могу, сначала надо разобраться в уже сделанных вами выводах, надеюсь выделю время на этой неделе.

Спасибо за ссылочку.
Обарил внимание:

Выдано ип. кредитов за 2007 год, млрд. руб.
Себр: 191.3
ВТБ 24: 73.9
Кит Финанс: 32.5

Выдано ип. кредитов за 2007 год, тысяч штук
Сбер: 257.4
ВТБ24: 31.4
Кит Финанс: 19.6

Средний размер ипотечного кредита:
Сбер: 743 тыс. рублей.
ВТБ24: 2353 тыс. рублей.
КитФинанс: 1658 тыс. рублей.

Сбер навыдавал кучу небольших кредитов, толи это из-за его активной деятельности в регионах, толи все алтернативщики в сбер идут.

Вобщем интересно.

UPD. Но вот у УРСАБанка, который действует исключительно в регионах, средний размер кредита опять полтора миллиона рублей, в два раза больше чем у Сбера...

Цитата: Vlad_R
Хе-хе, в том-то и дело. Это показывает, что "плановые" заемщики сейчас работают по полной программе на банки, т.е. гасят по своим аннуитетным платежам не тело кредита, а, в основном, "тело процентов". Вы посмотрите, куда первые годы идут деньги по аннуитету. Поэтому я и говорю Leshiy, что откладывать само досрочное погашение (где гасят только тело кредита) - это себе дороже.

Вот чтобы уже всем стало понятно - специально взял калькулятор (выложен mr_pif в коммюнити ипотека).

1 млн рублей (для простоты) под 12.5% (средняя ставка из статистики ЦБ) годовых в рублях на 15 лет (тоже средний показатель):

Итого по итогам первого года:
Аннуитетный платеж - выплачено всего 149.7 тыс. рублей. Из них в счет тела кредита - 24.3 тыс. рублей, или 16.2% от общего платежа.
Дифференцированный - выплачено всего 187.8 тыс. рублей. Из них в счет тела кредита - 66.7 тыс. рублей или 35.5% от общего платежа.

Как видим, по первому году 84! и 65% всех денег идут не в статистику "плановые погашения", а банкам в карман за обслуживание кредита. И это не считая страховок и прочего.

Таким образом, реально может люди и внесли платежей на 10/16.2%=61 млрд рублей, но до "тела кредита" дошли из них только 10. Поэтому "досрочники" очень сильно выигрывают, и там никакие депозиты не спасают.