Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Rumpel от 28.11.2008 09:57:41
Поэтому 80% ИМХО чепуха. Падение на 30-35% в рублях это лучшее, чего стоит ожидать, по моему.

От августа 2007.
Кстати,сняли мне в моей провинции двушку рядом с бассейном, как заказывал, за 4500. Включая коммуналку.

Цитата: _YUKLA_
Подвожу итог.

1. В РФ на II квартал 2008 года имелось 59 миллионов КВАРТИР (данные Госкомстата).
2. В РФ на II квартал 2008 года имелось (по разным оценкам) от 49 до 53 миллионов домохозяйств.

Вывод. В РФ на II квартал 2008 года не существовало дефицита квартир.

Скажем так, если смотреть на статистику Росстата и данные переписи населения, то дефицита квартир там действительно не видно. С другой стороны, перепись населения проведена немного некорректно. В переписи населения упор делался на домохозяйства, а должен был делаться на ядра домохозяйств (family nuclei), как это советуется в "Principles and Recommendations for Population and Housing Censuses". Например, моё домохозяйство состоит из меня, жены, троих детей, тёщи и моего брата. С точки зрения переписи населения всё нормально - одно домохозяйство занимает одну однокомнатную квартиру. С другой стороны, наше домохозяйство состоит из трёх ядер и нам нужно три квартиры.

Цитата: DeBill от 28.11.2008 13:54:59
Например, моё домохозяйство состоит из меня, жены, троих детей, тёщи и моего брата. С точки зрения переписи населения всё нормально - одно домохозяйство занимает одну однокомнатную квартиру. С другой стороны, наше домохозяйство состоит из трёх ядер и нам нужно три квартиры.

Понятно. Я где-то пытался посчитать необходимый максимум - в РФ 110М взрослых людей, т.е. предельно если все живут по одному, то надо 110М квартир.
Если все живут по двое, то надо 55М квартир.
А по трое уже шведская семья

Цитата: Слоелолог от 26.11.2008 22:51:22
Давайте уже определяться, сколько комнат или квадратов усреднённо нужно на человека.

В документе "Principles and Recommendations for Population and Housing Censuses" есть такие слова "the Statistical Commission and the Inter-Agency Working Party on Statistics for Social Programmes agreed that dwellings with densities of three or more persons per room should be considered overcrowded under any circumstances." В принципе, я с ними согласен. Если исходить из этого принципа, то по данным переписи населения 2002 года только 2% российских домохозяйств живут в переполненных квартирах.

Цитата: Rumpel
Это до 85 килорублей? На 65% почти? Ну, можно и такого подождать, только долго придется в бассейне плавать

ЗЫ Кстати, там где Вам сняли такую квартиру как с работой обстоят дела?

Вы за меня беспокоитесь? СпасибА. Я еще и в Москве за собой оставил (чисто о жадности, лени и привычке к комфорту) арендную однушку на Тверской - благо хозяйка предложила (сама) снизить аренду с 50-ти до 35-ти.
Так что я как был "московским" проектировщиком так им и останусь. А вторая квартира  - дабы хотя бы 3-5 месяцев жить вне мегаполиса. Что касается заработков. Для спецов моего уровня не бывает безработицы в принципе. Мною, услышав о моем возвращении в город, уже интересовались (местные "застройщики"). И даже "на кончике пера" - например удаленными экспертизами проектов через Сеть - я свой "комфортный" минимум в 30-35 000 заработаю всегда - работая неделю в месяце от силы.
В обчем - за меня не стоит переживать.

Цитата: MDY
При увольнении им положена квартира. Сейчас они живут:
1) в офицерских обжежитиях,
2) в ведомственных домах,
3) снимают

Смешной... сразу видно - армию закосил, на военную кафедру не ходил. Иначе бы знал, что квартиру дают либо по месту призыва, либо по последнему месту службы. Хочешь где-то еще - бери жилищный сертификат и покупай где хватит. Хватит мало где, патамушта его цена рассчитывается из средней цены недвижимости по РФ.
Хотя я с удовольствием послушаю завывания бетоноинвесторов о том, что все-все увольняемые офицеры и прапора служат в Москве и будут тута получать квартиры  :D
АПД: Узнал у однокашника, сейчас метр по жилсертификату оценивается в 34 тысячи рублей, на семью из трех человек (родители + деть), на троих положено 54 квадрата. Итого 1,8 миллиона рубелей. Можно уже мечтать о толпах покупателей  ::)

Цитата: Rumpel
Да я не переживаю, если Вы такое решение принимаете, значит продумали.
Просто интересуюсь, как обстоят дела с работой (для всех, а не для Вас в частности) в том месте, где можно снять двушку возле бассейна за 4500

Для молодежи работы нет, очень трудно, без "стажа" не берут, откуда "стаж" взять неизвестно. Приемлимой считается в городе зарплата в 10-12 000. "Студенты" в качестве исполнителей предположительно обойдутся мне в 1 500-2000 в месяц.
Кстати, цена такой квартиры (старый фонд), если покупать, на настоящий момент около 600 000. А еще и упадет.
Садовый участок с полным комплексом "построек" стоит 40 000.
Сноха гараж при срочной продаже покупала год назад за 30 000.
Рай.

Вот это кто написал:
"Вы понимаете, что постулируете? Что ПРОДАЖ так и не будет. За счет чего, простите, будет финансироваться стройкомплекс?"

- прально,Болик.

Не увидев логической связи между своим постом (на который Вы ответили) и "продаж так и не будет", я уточняю Вашу позицию/мысли, которые привели Вас к такой логической связи: остановка на уровне 100-105 тыр.=продаж нет.

А переадрессация моего уточняющего вопроса обратно мне, это как-то не по-русски...

Как надоело этот флуд весь читать, уже вроде всё что можно было обсужить обсудили так нет, надо по 10 раз всё перемусолить.

Пора уже запрещать постить и выкладывать тупо новости.

Цитата
Компания «Главмосстрой», вхо­дящая в «Главстрой» Олега Дерипаски, не смогла вовремя расплатиться по кредиту Банка Моск­вы и обратилась к кредитору с просьбой о его продлении. О выделении 3 млрд руб. застройщик договорился с банком в декабре прошлого года, срок погашения был назначен на конец октября 2008 года. Банк рефинансировал задолженность, получив в обеспечение кредита ряд активов «Главмосстроя» стоимостью более 4,2 млрд руб. Параллельно компания Олега Дерипаски пытается добиться расплаты от своих партнеров-должников, а те, в свою очередь, хотят увидеть деньги «Главстроя».

http://www.rbcdaily.ru/index3.shtml

Цитата: Rumpel от 28.11.2008 09:57:41
лично Вы знаете хоть одного "бетоноынвестора" который инвестиции делал на кредитные деньги?

знаю , и не одного  8)
брали в долг у друзей , родных , банков и бандитов  :o
как отдавать -  не знают , кредиторам бетон не нужен , они тупо требуют наличные  ;)
а последние новости добавляют бетоноынвесторам только суицидальных импульсов :

Правительство Москвы готово выкупить у девелоперов коммерческую недвижимость вдвое дешевле рыночных ставок. Максимальная сумма, которую готовы заплатить столичные чиновники - 60 тыс рублей за м2, передает Прайм-Тасс.
Выкупленные площади будут оформляться в собственность горадминистрации. Сдавать их будут в аренду предприятиям малого бизнеса. Ставку определит независимый оценщик.

Квартиры в Москве дешевеют уже на миллионы, но все равно не продаются  :D
продавцы сбавляют цены уже не на тысячи рублей, а на десятки тысяч, даже на миллионы!
“На днях один продавец опустил цену своей “трешки” с 15 до 11 миллионов рублей, но даже с такой скидкой покупатель на сделку не решился”, — сетует знакомый риелтор.
Такая же картина в отношении “однушек” и “двушек”. В одночасье этот всегда пользовавшийся спросом товар стал неходовым. Сегодня выжидают все: и покупатели, и продавцы.
Крупные риелторские конторы старательно держат марку, точнее, хорошую мину: не афишируют масштабы своего бедствия, но день ото дня их положение становится все более отчаянным.
— Покупатели перестали даже смотреть квартиры. Они ждут ясности и обвала цен. Максимальный размер скидок, предоставляемых сегодня покупателям, составляет до 30% стоимости. И это не предел, — говорит риелтор со стажем Юрий Сергеев.
Газеты пестрят объявлениями “прямая продажа”, “квартиры по выгодным ценам”, “клиентам подарки”, “есть возможность покупки гаража”, “срочно”, “все окна во двор”, “гараж-ракушка входит в стоимость”, “с евроремонтом, системой центрального дымоудаления”. Документы готовы. Квартиры свободны. Но даже с такими изюминками и поблажками хватать квартиры люди не торопятся.
http://mk.ru/blogs/M…ty/380326/



Количество предлжожений о продаже жилья в WinNer

Дата.................28-11-2008
Время...............11:40
Версия базы.....2448
Москва.............92 279
Подмосковье....62 865
+ комнаты в Москве и Подмосковье
Итого: 163 681 на продажу  ;)
http://700metr.ru/fo…;start=390

Цитата: dweeb
и при чем тут ваш неплатежеспособный спрос?  
по-вашему выходит так:
служит сейчас офицер, и совершенно не нуждается в жилье, потом увольняется и резко ни с того ни с сего желает получить жильё.
и что?

Он и щас нуждается, но у него нет денег и нет сертификата. После увольнения у него будет сертификат, но он не погашает полностью стоимости жилья. А денег у него так и не появятся. Получается спрос есть, а купить все равно не может. В этом смысле понятно желания государства: выкупить жилье на рынке и обменять военным на сертификат по стоимости сертификата

Цитата: dweeb
санчес предположил что разгон офицеров повысит спрос на жильё.
механизма влияния внятно раскрывать не стал.

маленькое замечание, более точно так, всё-таки:
санчес точно знает, что разгон офицеров повысит потребность в отдельных жилых помещениях [которые требуются государству для выполения своих социальных обязательств]

кстати fast закрыл свою ветку с тех.анализом без объяснения причин. Очевидно дождавшись разворота дно угадывать у него желания нет. Интересное пожелание в конце оставил: "главное в итоге остаться в активе, а не в резанной бумаге"... я так понимаю, что перспективы он видит отличные от тех, что рисует Авантюрист.

Цитата: ЮТА
А где ветка была ?
Дайте ссылочку плиз.

Санкт-Петербуг
Москва

Цитата: DeBill от 28.11.2008 13:54:59
Скажем так, если смотреть на статистику Росстата и данные переписи населения, то дефицита квартир там действительно не видно. С другой стороны, перепись населения проведена немного некорректно. В переписи населения упор делался на домохозяйства, а должен был делаться на ядра домохозяйств (family nuclei), как это советуется в "Principles and Recommendations for Population and Housing Censuses". Например, моё домохозяйство состоит из меня, жены, троих детей, тёщи и моего брата. С точки зрения переписи населения всё нормально - одно домохозяйство занимает одну однокомнатную квартиру. С другой стороны, наше домохозяйство состоит из трёх ядер и нам нужно три квартиры.

не, не сходится ). У нас всего населения около 140млн. Если принять, что среднее домохозяйство состоит из 3 человек - как раз получается около 46млн домохозяйств.

Цитата: varivan от 28.11.2008 19:29:57
не, не сходится ). У нас всего населения около 140млн. Если принять, что среднее домохозяйство состоит из 3 человек - как раз получается около 46млн домохозяйств.

Это если принять, а если не принимать, то у нас 110М взрослых в стране. Взрослые более чем парами жить не должны, по идее.
Т.е. нам надо не менее 55М. На практике есть одинокие, в смысле не семейные, но взрослые (старше 20 лет) люди, по идее им бы надо жить отдельно.

Это не говорит о великом дефиците, я просто соглашаюсь, что 59М квартир это не слишком много и в принципе они могут быть использованы по назначению, т.е. простаивать не будут. Вопрос в их цене и в цене их содержания.

Цитата: York от 28.11.2008 18:49:21
Санкт-Петербуг
Москва

Спасибо.

Отвечаю, как обещал, извиняюсь, не мог раньше, форум поглядывал, но писАть времени не было.

Цитата: Ghworg от 24.11.2008 15:16:26
1. Конец ипотеки - отсутствие платежеспособных покупателей-физиков на первичку
2. Сокращение зарплат, бонесов и премий, увольнения из-за кризиса - сокращение числа потенциальных-физиков на первичку и альтернативы
3. Снижение цен нефти и металлы - отсутствие платежеспособных покупателей-нефтянников и чиновников, т.н. "частных инвесторов" с шальными нефтяными деньгами и попило-откатами бюджета
4. Падение ФР - отсутствие платежеспособных покупателей - юрлиц (ЗПИФов)

Пункты 1-4 легко укладываются в короткую формулировку - падение доходов.

Цитата: Ghworg от 24.11.2008 15:16:26
А теперь с другой стороны, во-вторых вырастает предложение:
1. Разорившиеся ипотечники со своими квартирами
2. Частные инвесторы фиксируют прибыль
3. ЗПИФы выставляют активы в недвижке
4. Банкротство девелоперов и банков, реализация активов, в т.ч. запасенных квартир

Всё это в Казахстане произошло, а по результату предложение упало  :D. Не наблюдается пока что ничего выдающегося и в Москве. При фантастическом закошмаривании (разве что из унитаза пока не слышно о грядущем падении недвижки в разы) гипотетических инвесторов-спикулей предложение в октябре на 10% меньше рекордного октябрьского предложения в 2004г (см. Риалпрайс). И это при том, что с 2004г жилфонд Москвы увеличился на 19 млн. квадратов из которых 30% (6 млн.квадратов, 100 тыс. квартир) по умеренным оценкам и 80%-90% (17 млн.квадратов, 280 тыс. квартир) по оценке Посетителя захомячены спикулями  :D. Естественно, хомячили квартиры и раньше, их количество трудновообразимо,  :D но где они?

Цитата: Ghworg от 24.11.2008 15:16:26
Этот поток небольшой, и его влияние куда меньше, чем факторы тотального отсутствия платежеспособного спроса.

Т.е. Вы согласны со мной, что падение цен происходит не вследствие сброса инвестхат, а из-за падения доходов? Тогда следующий шаг - квартиры станут дешевле, но не станут более доступны.

Цитата: Ghworg от 25.11.2008 12:46:08
Двухгодичный пик предложения будет в апреле 2009 и второй пик - в октябре-ноябре 2009.

Количество предложений пика апреля 2009 будет превосходить высоту пика 2007 года на 25-30% - проэкстраполируйте прямую по пикам на графике за последние 8 лет.

Ну Вы даёте. Даже Стерник при экстраполяциях использует вторую производную  :D Проэкстраполируйте прямую по пикам от 2000г по октябрь 2004г и получите, что в апреле 2005г предложение должно было бы возрасти на 25-30%. А оно упало на 20%.

Цитата: Wit
1. Почему не учитывается жадность спекуля? Ведь "бетон не портится" (c). Пусть постоит год, два, три, пять. (пример по Ростову - объявление: "Двухмконатная квартира, бла-бла-бла, стройвариант, дом 2004 года"). Да, 15% вывели квартиры на рынок - это те, на кого давил пресс в виде ипотеки и проч. А если над перекупщиком не каплет?

Всё-таки жадность не синоним глупости  :D. Если цель спикуля деньги, то почему он не сбросил на пике, тем более, что с 2004г их было два и один откат? Какой смысл ему сбрасывать сейчас на падении, если, по Вашему же выражению - над перекупщиком не каплет? Фиксировать убытки что ли, для Вашего удовольствия?  :D

Цитата: Wit
2. Это общий рынок, т.е новостройки + вторичка? А если провести анализ только по первичному жилью? Как сильно картина изменится?

Это только вторичка. С первичкой в РК всё просто - она достраивается за счёт государства в интересах ранее вложившихся дольщиков. Ну, чтоб они политическую стабильность не нарушали во время экономического кризиса.
Зайдите сюда в раздел Ввод в эксплуатацию жилья в республике Казахстан, январь-июнь 2008г. Там под таблицей есть график ввода жилья  в процентах к соответствующему месяцу 2007г. Тренд вполне красноречивый - недострой заканчивается, ввод с течением времени уменьшается.

Цитата: Steppen Wolf от 28.11.2008 20:58:41
Там под таблицей есть график ввода жилья  в процентах к соответствующему месяцу 2007г.

Что-то график не нашел, но в 2006 - 6 245, 2007 - 6 679, 9 месяцев 2008 - 4 487. Если и есть что - то совсем не красочно

PS. Если бы недострой достроили, было бы не плохо.
Очень много стоит недостроенным с 1990 года. Почему я не понимаю  :-\