Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: 1foot от 28.11.2008 21:18:16
Что-то график не нашел, но в 2006 - 6 245, 2007 - 6 679, 9 месяцев 2008 - 4 487. Если и есть что то совсем не красочно

Судя по всему Вы смотрите раздел Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов за январь-сентябрь 2008. Графики перестали делать, наверное, чтоб настроение не портить.
Но в разделе Ввод в эксплуатацию жилья в республике Казахстан, январь-июнь 2008г. он ещё есть и весьма красноречивый.

Цитата: 1foot от 28.11.2008 21:18:16
Очень много стоит недостроенным с 1990 года. Почему я не понимаю  :-\

Элементарно. У государства денег не хватает, а частный инвестор частично обанкрочен, частично ушёл с рынка где государство желает диктовать по каким ценам строить и продавать.

Цитата: Steppen Wolf от 28.11.2008 21:24:51
Судя по всему Вы смотрите раздел Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов за январь-сентябрь 2008. Графики перестали делать, наверное, чтоб настроение не портить.
Но в разделе Ввод в эксплуатацию жилья в республике Казахстан, январь-июнь 2008г. он ещё есть и весьма красноречивый.

Ага, вордовый файлик, не знаю, как они считают и к чему, но в январе 2008 было 130,7% к 2007 году... в общем, фигня полная - надо смотреть результаты года.

PS. Там точно фигня "в % к соответствующему месяцу предыдущего года" в январе 2007 - 149,3 к январю 2006, в январе 2008 - 130,7% к январю 2007. Т.е в процентах меньше, но все равно больше чем в январе 2007 и уж, тем более, больше чем в январе 2006

т.е. строить стали больше, снижение цен пошло на пользу.

Цитата: Steppen Wolf от 28.11.2008 20:55:53
Т.е. Вы согласны со мной, что падение цен происходит не вследствие сброса инвестхат, а из-за падения доходов? Тогда следующий шаг - квартиры станут дешевле, но не станут более доступны.

С этим я совершенно согласен.

По моим уже озвучиваемым оценкам, все сейчас возвращается как минимум в 2005-2006 год - до разгонки нефтяного пузыря - зарплаты и цены, и это еще сопровождается крупными кадровыми перетрясками.

Исходя из стабилизации обстановки и размеров текущего песца (нефть, зерно и металлы упали в 2-3 раза, ФР в 4 раза, ужесточение ипотеки), ИМХО я ожидаю падения цен к апрелю на 30%, к осени 2009 - возможно до 40-50%.

Если же окружающая обстановка будет продолжать значительно ухудшацца (продолжение девальвации рубля от 20-30%, нефть 30$, военные конфликты по миру), то песец будет значительно расти, риски увеличаться цены будут падать глубже. Пока неизвестна возможная продолжительность кризиса, а значит и дно. Есть подозрение, что дном будет развязка событий в Штатах, а это скорее всего будет 2010 год.

В общем, короче по весне 2009 немного прояснится ситуация с кризисом конкретно у нас. Будет по крайней мере понятна величина вектора тренда для дальнейшей экстраполяции...

Цитата: -=VSR=-
Продавцы уходят в аренду потому что вы не придумали другого объяснения падения валового предложения? Может вы найдете другой график. Объем предложений в аренду в 2007 году за аналогичный период и 2008? Тогда можно утверждать, что да, ушли в аренду. А так это умствования, основанные на том, что первое пришло в голову.

А, что предложили вы в своем посте? Вам-то в голову ничего не пришло?

27.11.08 : Ближайший год на рынке недвижимости пройдет под знаменем аренды. Количество квартир поступивших в аренду относительно начала года увеличилась в 2 раза.

Цитата: MDY
Сопоставив 2 графика цен и предложений по МСК с 2000 года, обнаружил закономерность: что предложение есть функция от цены, а никак не наоборот.

Замечательный анализ, несмотря на то, что указанных закономерностей на нем нет.
Но не будем спорить о деталях, а перейдем сразу к сути.
А суть такова - очевидно, что рост цен на приведенном тобой графике, если применить усреднение, идет практически по прямой. Иногда рост ускорялся, иногда притормаживал. Серьезных падений на нем нет. Очевидно, что если применить твой анализ, который подразумевает что дальше все пойдет в рамках ситуации прошлых лет, то достаточно приложить к графику роста линейку и мы точно узнаем, сколько будет стоить недвига через N, нет, N мало, через ХХХ лет.
Однако очевидно, что не бывает вечного роста и деревья не растут до небес. Следовательно рано или поздно должна произойти коррекция. Мировой экономический кризис как бы является достаточно существенным фактом, который может кардинально изменить и уже меняет ситуацию на рынках недвижимости.
Поэтому считаю что строить какие либо прогнозы по РН на анализе прошлых лет, при существенно изменившихся условиях, не имеет смысла.

Цитата: Просто инвестор от 29.11.2008 22:03:21
Однако очевидно, что не бывает вечного роста и деревья не растут до небес. Следовательно рано или поздно должна произойти коррекция.

Самое смешное, что на этом графике в 2009-2010 годах может быть опять-таки двухкратный рост!  ;D

Просто доллар тупо гиперинфлирует в несколько раз и все дела

Цитата: MDY
Я и не предполагал, что пойдет по прямой дальше и будет рост. Я сделал вывод, что на МРН не влияют экономичсекие факторы и он управляется. Про коррекцию я не против, но она будет регулироваться. Поэтому обвала в нсеколько раз ждать не приходится. Вероятнее всего продолжительная стагнация.

А с ценой на нефть не пытались графики сопоставить ?
Найдите в истории 50$ за барель и с этой точки рисуйте стагнацию 2009 года  :)

Можно еще привязать отток капитала вместа притока, вот и превратится Рынок Недвижимости в Рынок а не в говносборник финансовых излишков.

Цитата: Просто инвестор
Не стоит недооценивать предсказуемость тупизны (с)
Продаваны решили пересидеть полгодика. Типа может за полгода все рассосется и снова пойдет в рост. Логично. Так было в предыдущие 2 раза. Но не в этот.

Иногда почитываю ветку, интересно как проходит обвал РН в России. Как понял большинство из спорящих свято уверены что кризис рынка недвижимости не коснется. Думаю некоторым полезно будет почитать как шел процесс в Прибалтике (в течении года), исторически Прибалтика всегда опрежала СНГ примерно на полгода - год.
21.12.2007
Цены снижаются
http://realty.lv/?la…7&d=21
27.12.2007
Ober-Haus: цены квартир упали ниже прошлогоднего уровня
http://biznews.lv/De…fbc84d8812
16.01.2008
Cерийное жилье: стабилизация цен
http://realty.lv/?la…ws_id=3967
27.02.2008
К концу года на рынке недвижимости будет полно дешевых квартир, которые отберут у покупателей-банкротов
http://biznews.lv/De…b9ad179dca
25.03.2008
Бизнесмен о рынке недвижимости: Налетай, подешевело! Скоро придет вторая волна сверхактивности на рынке недвижимости
http://biznews.lv/De…f84520d9fe
22.04.2008
Банковские эксперты: Объем кредитов на недвижимость резко упал, но покупателям кажется надоело ждать дальнейшего падения цен
http://biznews.lv/De…b8daee1cdb
26.05.2008
Маклер: рынок недвижимости не умер и не умрет
http://biznews.lv/De…cf2c9f5099
26.06.2008
Balsts: цены на недвижимость упадут еще на 10%
http://biznews.lv/De…d450206e76
28.07.2008
Фирма недвижимости: Квартиры по цене ниже рынка - уже система
http://biznews.lv/De…e99c4366eb
26.08.2008
Latio: Цены на недвижимость упали до четырехлетнего минимума и продолжат падать, если экономике не полегчает
http://biznews.lv/De…a0ebcae0ee
25.09.2008
Cпециалисты в недвижимости снова обнаружили шокирующее падение цен
http://biznews.lv/De…f53c475924
28.10.2008
Обвал рынка недвижимости не развеял иллюзии. Латвийцы все еще считают недвижимость лучшим способом вложения денег
http://biznews.lv/De…170b3555e4
25.11.2008
У людей нет денег, поэтому никто не покупает недвижимость даже на аукционах, на которых она продается за долги
http://biznews.lv/De…2daa59b449
27.11.2008
Наблюдается массовый прирост числа заемщиков, которые не в силах выплатить кредит на недвижимость.
http://biznews.lv/De…2daa59b449
29 ноября 2008
Все больше жителей не могут вернуть кредиты
http://rus.delfi.lv/…d=22515035
Скорее всего будут возражения что Россия не Прибалтика и тд. но все же...

Смортел я на irn дурацкую статью по сравнение с нефтью. Все в ней замечательно только напрочь отсутствуют выводы, а чего это в графике с ценами на нефть вдруг в небеса пошла кривая. То есть пока укладывалось в теорию все замечательно, а как перестало укладываться так просто перестаем эти цифры в упор замечать. Из графика зависимостей РН и цен на нефть наглядно виден только один единственный факт. Когда вытащили деньги из недвиги крупные спекулянты и начали раскручивать цены на нефть. Больше там никакой зависимости нет и быть не может. По логике авторов, "а в попугаях я значительно длиннее"© Еще можно при желании увидеть некие закономерности между ценами на недвижимость и солнечными пятнами.

Суть одна все многочисленные эксперты просто банально не знают на сколько рынок упадет, как долго это будет продолжаться и когда начнет снова расти. Упадет на 30% - плохо, на 50% - уже оптимизм, а в 2-3 раза так вообще замечательно с точки зрения конечного потребителя. Как будет на самом деле никто не знает, либо этот некто не может доходчиво донести до всех свою мысль.

Поэтому для Вас, MDY, я специально повторяю. Я не собираюсь подкидывать идейки для словоблудия и выбирать из Вами или кем-либо предложенного тоже не хочу.

Тупо сижу и жду, смогу я наконец когда-нибудь позволить себе квартиру купить или не смогу. Пока кризис не коснулся банковской сферы мне их ипотечные программы казались очень рискованными для того чтобы ими воспользоваться. Сейчас они мне кажутся просто абсурдными. Так что сидим пьем чай и ждем

Цитата: MDY
..........
Таким образом рынок, в частности МРН, кем-то управляется,

+1
Точно к такому же выводу на "Стагирите" пришли еще год назад

Цитата: MDY
и поэтому делать какие-либо прогнозы на основе экономических теорий - занятие неблагодарное.

Но тем не менее, прогнозы делать надо.
Обратите внимание, на приведенном Вами графике, как растет амплитуда колебаний предложения. Система работала, пока были финансовые рычаги наложенные на административный ресурс. В нынешней ситуации с финансами проблема, а одного админ.ресурса будет не достаточно. Система в любой момент может "пойти в разнос"

Поскольку Авантюрист игнорирует практически любые вопросы по недвиге, запощу здесь.

Какой, по Вашему, может быть соотношение между доходностью от сдачи жилья в аренду и банковским депозитом после сдутия пузыря?
Поясню немного. Сейчас условная квартира стоит 7 млн. руб. Если эти же 7 млн. отнести на рублевый депозит (скажем, под 14%), то это даст около 80 тыс. р. в месяц, на что можно снимать квартиру, как минимум вдвое лучше, чем за 7 млн.р.
И с другой стороны, квартира стоимостью 7 млн. р. приносит арендный доход скажем 35 т.р. в месяц, что эквивалентно лишь 6% годовых.

До какого предела выравнится эта диспропорция после сдутия пузыря? Ну и заодно, станет ли аннуитетный платеж по ипотеке равен аредной ставке или нормальная ситуация будет скажем "аннуитет по ипотеке=арендная ставка + 20-30%"?

Цитата: MDYКрупные Инком, МИАН и МИЭЛь. Надо чтобы он разорялись.

МИАН начали банкротить ещё в конце июля (т.е. минимум за пару месяцев до "вырывшего себе яму "Агента"") (читать здесь: http://realty.lenta.…7/29/mian/ ). И 31 октября с.г. таки обанкротили lege artis ( читать здесь: http://www.rway.ru/n…amp;rbr=36 ).

Цитата: Gambler от 30.11.2008 14:11:21


До какого предела выравнится эта диспропорция после сдутия пузыря? Ну и заодно, станет ли аннуитетный платеж по ипотеке равен аредной ставке или нормальная ситуация будет скажем "аннуитет по ипотеке=арендная ставка + 20-30%"?

Нормально,когда ставка аренды выше платежа ипотеки,на крайний случай-равна.(и это не аренда должна быть высокой,а ипотека низкой)
Остальным:ценники на квартиры в Екб даже без скрытых скидок упали. Задержка от прогноза-месяца три. И разгон спроцесса вместе с завываниями строителей идет. В местных новостях проскакивало,что власти будут выкупать жилье по цене 30 тысяч и ниже,при стандартных до того около 50.

Цитата: Sish от 30.11.2008 17:14:39
Нормально,когда ставка аренды выше платежа ипотеки,на крайний случай-равна.(и это не аренда должна быть высокой,а ипотека низкой)

ну такой ипотеки (под 3%) у нас то отродясь не было. А европы с штатами скорее субсидировали таким образом ипотеку, чтоб всякий негр смог и т.д. и т.п. Стимуляция спроса.

Но меня прежде всего интересует соотношение между доходностью от сдачи в аренду и банковским процентом по депозиту.
Какая ситуация была в этом отношении в РФ в 1999-2004 гг (вроде, когда явного пузыря еще не было)?
И какая ситуация считается нормальной (отсутствие переоцененности/недооценки) в мире? Будет ли равновесие типа, ипотека 5%, вклад 5%, аренда - 5%?

Цитата: Gambler от 30.11.2008 17:46:24
Но меня прежде всего интересует соотношение между доходностью от сдачи в аренду и банковским процентом по депозиту.

Имхо, может быть, что доходность будет выше. Например, квартира стоит 300 тыс. рублей, а сдать ее можно за 5 тыс. рублей.

А почему бы не купить? А на короткий срок возиться, не хочется. Например, на год. 60 тыс. в год. А с куплей-продажей и т.д. выйдут те же 60 тыр. + геморрой. А с учетом того, что 300 тыр. можно положить в банк и иметь 3000 то всего-то 2000 надо доплатить. Или 24 тыс. в год.


Причем речь именно о таких ценах. Ни каких миллионов.

В Дубае лопнул пузырь недвижимости

Цитатаhttp://www.membrana.ru/lenta/?8896
"Это наконец случилось, дубайский пузырь лопнул", — пишет британская Guardian. Архитекторы и застройщики в Дубае замораживают проекты, увольняют сотрудников, рынок недвижимости эмирата начинает рушиться, вторит газете The Architects Journal.

Цитата: MDY

Предложение падает. Продавцы уходят в аренду.

Да они пытаются. Мониторю постоянно цены аренды на www.cian.ru: однушки метро Рижская ( так как имею определенный интерес в данной области).

Итак зимой-весной 2008 можно было найти вариант (мебель, телефон, недалеко от метро) за 25 000 рублей.
Начиная с мая по сентябрь был явный рост примерно до
30 000 рублей. Потом некоторая стагнация.

Нынче есть предложения в районе 23000 - 25000 рублей.  

Налицо сезонные колебания (за прошлые годы я не отслеживал).

Если цена уйдет ниже (пока все недешево) - будем говорить о том, что лед тронулся, пока делать выводы рано, но то , что рост стоимости аренды обломался - налицо.

Цитата: Просто инвестор
Сезонные колебания вообще то происходят весной, с выходом на рынок "дачников". А осень это сезон, но сезон высоких цен поскольку приезжают учится студенты да и вообще начало осени - начало нового экономического цикла после расслабухи лета.

Аренда просела - нечего и обсуждать. Причем процесс только-только пошел. У Москвы бюджет никакой в этом году. И это еще мягко сказано. Плюс полный абзац по всем видам недвижимости, на которой больше половины бизнеса в городе завязано. К весне еще веселее будет.

КОГДА МЫ ВИДИМ ПАДЕНИЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ ?
  №48 (103) от 28 ноября 2008, Стройплощадка

«Всё! Переезжаем в Германию! Всей редакцией!» – вот такое историческое решение приняли мы, пообщавшись с управляющим директором ООО «УК «Финам Менеджмент» Сергеем Хестановым. На прошлой неделе известный московский экономист проводил в Набережных Челнах семинар «Как пережить кризис?», а потом заглянул в гости к «Неделе». О том, что ждет рынок недвижимости в «такие вот времена», какие положительные стороны есть у кризиса и почему в Германии дешевле жить, чем в России, читайте в продолжении нашего интервью.




«Любой кризис – это устранение дисбаланса, и вот один дисбаланс, который будет жестко устранен, – это дисбаланс на рынке недвижимости»


Кто уполномочен разрешить?


– Сергей Александрович, объясните, пожалуйста, такую вещь: мировой финансовый кризис начался в США с ипотечной системы, а больнее всего, получается, ударил по российскому рынку недвижимости…


– Ничего удивительного. В России изначально была для этого подходящая ситуация: у нас цены на недвижимость обусловлены тем, что те, кто хотел бы строить – потенциальные застройщики, – не имеют такой возможности. Техническая стоимость квадратного метра – она, кстати говоря, остается практически неизменной на протяжении десятилетия – 300-400 долларов. А разница между себестоимостью и ценой продажи – это доходы тех, кто уполномочен разрешать строительство.


Один клиент нашей компании – руководитель строительной организации – однажды с досадой сказал мне: «Все почему-то думают, что всю разницу зарабатываю я! А мне достается процентов 15. Остальное отдаю за то, чтобы просто заниматься этим бизнесом».


В этом году я на три недели ездил по служебным делам в Германию, был и в больших, и в маленьких городах, поэтому примерно представляю теперь рынок недвижимости этой страны. Знаете, сколько там стоит квадратный метр?


– Нет!


– Только крепче за стул держитесь! Квадратный метр хорошего жилья с евроремонтом и кухонным гарнитуром в тех городах, где хорошо с работой, стоит 700-800 евро. В городах Восточной Германии, где трудоустроиться несколько сложнее (Лейпциг, например), за «квадрат» просят 350 евро. Налетай!


А знаете, сколько там стоит аренда офисов? Еще крепче держитесь! В наикрутейшем районе Франкфурта-на-Майне – финансовой столицы Германии и одного из самых дорогих городов мира – квадратный метр офисной площади стоит 16 евро. Это считается о-очень дорого! А в среднем – 4-6 евро в месяц. Если берешь большие площади – можно и за 2 евро найти. У меня один знакомый так целое здание взял и теперь сдает его как субарендатор. Еще раз подчеркну: речь идет о центре Франк-фур-та! Там на окнах многих зданий вывешены объявления: «Zu vermitten» – «Для аренды».




Риторический вопрос






«В среде тех, кто занимается строительством, будут массовые банкротства»
– Ну всё! Переезжаем всей редакцией в Германию!


– Вы смеетесь, а между тем одна из московских компаний, специализирующихся на элитной недвижимости, это уже сделала. Ее клиенты – люди, свободно перемещающиеся по миру, и руководство сочло, что содержать офис в Германии будет гораздо дешевле, чем в Москве.


Потому и неудивительно, что немецкая семья из двух работающих человек без детей уже через два-три года обзаводится своей собственной квартирой. Сколько лет российской семье нужно работать, чтобы расплатиться за жилье? Риторический вопрос. Столько не живут. Есть такая современная шутка: «Что такое ипотека?» – «Двадцать лет «Доширака». Зачем было загонять людей в эту программу, заставлять их надевать ярмо на шею, если уже было очевидно: рынок перегрет?

Знаете, к чему в свое время ипотека привела в Японии? Вот, например, семья взяла жилье в кредит (скажем, за 100 тысяч долларов), выплатила 10% первоначального взноса, осталось – 90 тысяч + проценты. Вдруг – шарах-бабах! – рынок упал вдвое. Люди задумались: «Эге, а зачем нам платить такие деньги, если сейчас эта квартира стоит 50 тысяч?» В результате японцы стали приходить в банки и, ссылаясь на неплатежеспособность, возвращать купленное по ипотеке жилье… с тем, чтобы тут же приобрести его через друзей-знакомых по вдвое меньшей цене! И это носило в Японии массовый характер. Причем «грешили» подобными махинациями не только граждане, но даже некоторые корпорации.





РАЗДАЕМ ЗЕМЛЮ! БЕСПЛАТНО!

– Интересен опыт Германии в решении жилищной проблемы, – рассказывает Сергей Хестанов. – Когда-то, после Второй мировой, в том же Франкфурте было разрушено 95% зданий. Тогда немецкое правительство сделало следующее: за государственный счет подготовило участки, проложило коммуникации, провело транспортные линии, а потом провело со строительными компаниями тендер на понижение: кто дешевле предоставит готовый квадратный метр жилой площади.
Удивительно, но после этого цены на недвижимость росли во всех странах, кроме Германии. Немецкое правительство внимательно следит за развитием ситуации на этом рынке и, как только намечаются первые признаки дефицита и повышения цен, тут же раздает всем желающим бесплатные участки. Строительство разворачивается в течение нескольких дней!



«Кризис – это устранение дисбаланса»


– Сергей Александрович, что ждет рынок российской недвижимости в ближайшие годы? Ведь, как мы поняли, кризис затянется на несколько лет?


– Именно так. В среде ритейлеров и девелоперов (тех, кто занимается строительством) будут массовые банкротства – даже не сомневайтесь. Уже сейчас большинство из них надеются только на господдержку. Понятно, что кого-то – кто ближе к определенным сферам – спасут. Но это отнюдь не все.


Из положительных свойств кризиса – мы наконец-то увидим падение цен на жилье. На сколько – трудно сказать, но я думаю, что от двух до пяти раз.


– Честно говоря, верится с трудом…


– Недвижимость в России обязательно упадет, как упала в Прибалтике, в Казахстане. Я даже легко определю, когда. Как только произойдет системный кризис, крах реальной экономики (по моим прогнозам, это январь-февраль 2009 года), отступите три-четыре месяца – и пойдет вниз рынок недвижимости.


Механика этого падения проста. Понятно, что некоторое время «продавцы» будут банально выжидать: а вдруг все вернется на круги своя? Однако рано или поздно на рынке появится категория людей, которым банально нужны деньги. И они будут продавать жилье по той цене, по какой его купят. Это так называемые «вынужденные продажи». Как только этих вынужденных продаж накопится 1-2%, рынок рухнет. Думаю, что к лету 2009 года всем, кто планировал, можно будет покупать недвижимость. Вообще, любой кризис – это устранение дисбаланса, и вот один дисбаланс, который будет жестко устранен, – это дисбаланс на рынке недвижимости.




Автор статьи: Гиматдинова Татьяна

http://www.chelny-we…/4999.html