Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Consultant
А почему именно в рублях? В чем плюс?  Как я понял, мы все еще ожидаем рост бакса. Или я неправильно понял?  ???  Объясните, если не сложно:)

Однозначно сейчас нельзя сказать в чем более защищены сбережения - в виде квартиры, которая где-то стоит, в виде банковского депозита в каком-то банке, в виде наличных денег в банковской ячейке или дома. С деньгами (долларами, еврами и рублями) то же есть риски. Если начнется гипер по доллару, рубль тоже может зацепить. Я бы лично продавал сейчас квартиру в двух случаях - срочно нужны деньги (кредит отдать или купить что-нибудь очень нужное, прибыль зафиксировать) или есть чем рисковать и очень хочется попробовать нажиться.

Цитата: Stepa от 12.12.2008 11:08:17
И тут есть два основных варианта - дефляция и инфляция.  

Не верно, есть еще третий, самый вероятный вариант - стагфляция.
Это когда рублевые цены на основные товары и услуги растут (смотрим увеличение тарифов), а доходы населения падают.

Впрочем, на квартиры и рублевые, и валютные цены будут падать полюбому - идет схлопывание пузыря.

Цитата: Посетитель2
а непонятно где ДНО , воопще непонятно  8)  видимо дно пытаются показать власти  производя выкупы . но это как писать против урагана , так как местным бюджетам тоже крышка и вопрос 2009 будет , не о выкупе бетона у девелоперов,  а чтоб хватило денег на минимальное поддержание инфраструктуры... так же как и у основном массы народа померкнут  проблемы что невестка со свекровью на одной кухне не уживаюцо, а что банально жрать нечего .  Так что ДНО в моменте может быть  таким что аж дух захватывает  8)  и главное что не видно выхода , оживление ипотеки ну это просто из театра абсурда так как вопрос стоит лишь в том что по нынешним ценам просто нет ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса и выдача ипотеки не имеет воопще никакого смысла . Сокраащение предложения ну это просто СМЕХ сейчас вот в СПБ например у всех девелоперов образовались откуда то целые горы  ГОТОВОГО бетона причем в давно построенных домах , собственно откуда это взялось понятно , пошел бетон из под залога  8)  причем если  буратины мечуца то выставляют , то снимают с продажи свои клоповники ,то девелоперам деваться некуда  8).

Посмотрим короче , падение в январе примет обвальный характер .

Сейчас попытки выкупа квартир у девелоперов и снижения ими цен на 30% как у Дон-строя приведут еще к более суровому дефициту на рынке. Эти деньги ведь будут банально выведены из страны на погашение гигантских долгов девелоперов. А квартиры то останутся в стране...А раньше деньги на этот рынок всё прибывали и прибывали...
Вот и получается, что на рынке недвижимости может произойти коллапс. Которого никто не видывал.
Вопрос в том успеют ли напечатать столько рублей, чтобы поймать рублевые цены...
У меня знакомому не хватало на доплату довольно дорогой квартиры 500 тр - пытался взять потребкредит в 6-ти банках. Никто не дал.

Девелоперская компания "Система-Галс" объявила о сокращении штата сотрудников на 40 процентов и 50-процентном снижении административных и коммерческих расходов. Об этом сообщаетcя на сайте компании.

http://www.sistema-h…0a8a140ee0

"Система-Галс" работает на рынке недвижимости с 1994 года и входит в холдинг АФК "Система". 71 процент акций компании принадлежит АФК "Система", 18 процентов - в свободном обращении на LSE, 10,9 процента - на балансе самой компании

в общем - поползли крупняки , забавно смотреть на супердоходность их облигаций - доходность явно дефолтную !

Цитата: Maxim77
очевидно, что отсутствие долгов и стабильно положительное сальдо внешнеторгового баланса.

Валюты всех конкурирующих на внешнем рынке стран упали по отношению к рублю и значительно.
Экспортеры стремительно теряют рынки сбыта.
Вроде бы надо девальвировать рубль, чтобы сохранять положительное сальдо внешнеторгового баланса.
Но если его девальвировать - это взорвет внутренний рынок и приведет его к краху. Банковскую систему прежде всего. Более 60% ипотечных кредитов выданы в Москве в ДОЛЛАРАХ! Если рубль девальвировать это приведет к многократному сжатию внутреннего потребления из-за увеличения долговой нагрузки населения.
В общем, куда ни кинь - везде клин.
Ситуевина в шахматах называется цугцванг, кажется, - куда не сходи - везде мат в один ход.
Только он взаимный цугцванг. Короче, проигрывает тот, кто делает первый ход.
Даже авантюрист не предполагал, что внешнее финансирование ПОЛНОСТЬЮ прекратится.
А именно это создает ту ситуацию, в которой мы оказались.

Цитата: Consultant от 12.12.2008 11:42:20
Имеется квартира в ближ. подмосковье. Стоимость её, естественно, ниже московской аналогичной. Если её сейчас "слить" по текущей цене (за доллары?), дождаться снижения цен на хаты (и одновременно повышения курса доллара?) и купить хату в москве? Имеет ли смысл такая операция?

Судя по вопросу Вы не просто дилетант на РН, а Дилетант с большой буквы. Ничего личного, но такие Дилетанты являются естественным кормом для Хищников, которых на РН достаточно. Весь спектр возможностей, возникающих с продажей Вашей квартиры лежит между двумя полюсами:
1. Вы потеряете квартиру и бОльшую часть денег.
2. Вы частично сможете решить поставленную задачу.
Пункт 1 мне представляется наиболее вероятным, пункт 2 тоже возможен, но здесь Вы столкнётесь со следующими проблемами:
1. Квартир пригодных для нормального проживания мало, желающих их продать ещё меньше, цены на них упадут отнюдь не так, как покажут индексы.
2. При подборе этих квартир Вы не конкурент Хищникам, которые подберут их раньше, поэтому поиски подходящего варианта могут быть длительными.
3. Движения валют на длительном периоде сейчас не может предсказать никто, а посему риск выхода в кэш просто запредельный. Частично снизит риск возможность быстро перекладываться, но при этом всё равно будут потери на конвертации.

Цены в Подмосковье скорее всего  начнут падать раньше чем в Москве. Менее рисковым вариантом для Вас является на этом падении проапгрейдится в том же Подмосковье до более высокого уровня качества и затем меняться на Москву на исходный уровень. В зависимости от конкретики по Вашей квартире здесь возможен определённый выигрыш, но опять же, ИМХО, это занятие не для Дилетантов.

Цитата: Ghworg от 12.12.2008 01:16:43
Срок строительства и сдачи дома от котлована до ГК - 2-3 года. Поэтому я вижу инвесторов, которые вкладывались в 2005-2006 году в котлованы по цене в 2-3-4 раза дешевле, чем сейчас за метр по тем домам, которые сейчас достраиваются.

+100.

Для примера возьмём "Театрал" (Ростов-на-Дону) - дорогущий дом (70% квартир на настоящий момент - пустые), квартиры в котором на стадии котлована (и даже фундамента - 2004 г.) стоили 20 000 руб./ кв. м., а сейчас меньше чем за 75 000 руб. / кв. м. не выставляются в принципе.

ХХХ-Банк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам.
Теперь минимальные ставки по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья составляют 14,4%  в долларах США (ранее — 16,4%) и 19,4%  в рублях (ранее 21,4%), на приобретение коттеджа — 15,9%  в долларах США (ранее 17,9%) и 20,9%  в рублях (ранее 22,9%).

---

С чего бы это?

Цитата: Steppen Wolf от 12.12.2008 17:44:15

1. Квартир пригодных для нормального проживания мало, желающих их продать ещё меньше, цены на них упадут отнюдь не так, как покажут индексы.
2. При подборе этих квартир Вы не конкурент Хищникам, которые подберут их раньше, поэтому поиски подходящего варианта могут быть длительными.

Вольф, Вы вот мне подскажите глупому такую вещь. Ну вот сейчас сливает ПИК и Дон-Строй свою первичку на 30% дешевле. Ну скупят её разные хищники. Девелоперы отдадут долги. Кому? Иностранному банку.
ОТКУДА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОЯВЯТСЯ ВНОВЬ ДЕНЬГИ?
Сейчас похоже мы находимся в последней стадии процесса купли-продажи обезъянок.
Когда нам предлагают купить по 35, а потом приедет шеф и купит по 50.
НЕ КУПИТ. На рынке останутся одни долги. Многолетние...
Неужели Вы еще этого не поняли? Развели ведь по полной...

Цитата: 1foot
ИМХО, поздно. Ближайшие 3-5 (а возможно и 10)  лет получить сколько-нибудь ощутимый доход от сдачи квартиры не получится.
Например, если сейчас купить, в Нижнем, однушку (по хотелкам продавцов) за 2 лимона (как альтернативу рассмотрим ее же за 1 лимон).
Сдать же ее возможно за 10+коммуналка.  С учетом, того, что 1-2 месяца в год квартира будет простаивать, получим 100 000 в год.

В банке под 16% это принесет 320 (или 160)  тыр. в год. Делайте выводы сами.
А учитывая Ваше предположение о людях в возрасте и высокой вероятности что могут потребоваться деньги на лечение а вытащить их из бетона быстро не возможно… в общем думайте сами.

При цене в 1 миллион, и ренте 10 000 квартира полностью отбивается за 10 лет. Это очень неплохое вложение денег.  8) Доходность 10% годовых на таком безрисковом рынке, это то , что доктор прописал. Не передергивайте.  8)

Что касается оценочной стоимости жилья для Вашего случая имеем: доход на семью в Нижнем до налогов Пусть 20 000 рублей (меньше вряд-ли), приемлемая верхняя граница цены квартиры 3 годовых дохода.
Получим 20 000 * 12 * 3 =720 000. Те очень близко к первой Разумной для Инвестора оценке. Так что шоколад = 1 миллиону плюс-минус 200 000 в зависимости от уровня спада.  8)

Цитата: DrAlex от 13.12.2008 00:00:15
При цене в 1 миллион, и ренте 10 000 квартира полностью отбивается за 10 лет. Это очень неплохое вложение денег.  8) Доходность 10% годовых на таком безрисковом рынке, это то , что доктор прописал. Не передергивайте.  8)

Что касается оценочной стоимости жилья для Вашего случая имеем: доход на семью в Нижнем до налогов Пусть 20 000 рублей (меньше вряд-ли), приемлемая верхняя граница цены квартиры 3 годовых дохода.
Получим 20 000 * 12 * 3 =720 000. Те очень близко к первой Разумной для Инвестора оценке. Так что шоколад = 1 миллиону плюс-минус 200 000 в зависимости от уровня спада.  8)

То есть, для того чтобы цена на квартиру стала шоколадной, она должна упасть в цене в три раза от нынешних хотелок?
А вам не кажется что для этого средний уровень доходов должен упасть раз в пять и пройти 3-6 месяцев пока этот факт дойдет до продавцов?
И кто при этом падении доходов сможет снимать эту квартиру за 10000?
Нас ждет очень мучительный процесс расставания с прежними иллюзиями о вечном росте и надежности вложений в недвижимость...
А тем временем квартплата совершенно точно не будет уменьшаться...

кстати вот наглядный пример:
форум колтушских новосёлов
вкратце:
квартира в 7 км. от питера

Цитата Октября 15, 2008, 05:50:04 pm
Продам:  2к.кв, 69кв.м., кухня - 16м.кв, комнаты 23 и 16, холл 16 метров, 8/9 эт, большая застекленная лоджия на кухне с  замечательным видом на одуванчиковые поля  
Квартира двухсторонняя, с неплохим ремонтом - можно Заехать и жить. Бойлер. Кабель.ТВ и интернет.
Покупателю проект перепланировки (очень удачный!) и дизайн-проект в подарок!
4.750.000 руб

Цитата Ноября 28, 2008, 12:16:56 pm
Господа! Цена снижена до 4.250.000 руб!!!
просто даром, учитывая качество дома и то что он уже давно заселён!!!

и все равно желающих нет.....  ::)

Цитата: DrAlex от 13.12.2008 00:00:15
При цене в 1 миллион, и ренте 10 000 квартира полностью отбивается за 10 лет. Это очень неплохое вложение денег.  8) Доходность 10% годовых на таком безрисковом рынке, это то , что доктор прописал. Не передергивайте.  8)
Что касается оценочной стоимости жилья для Вашего случая имеем: доход на семью в Нижнем до налогов Пусть 20 000 рублей (меньше вряд-ли), приемлемая верхняя граница цены квартиры 3 годовых дохода.
Получим 20 000 * 12 * 3 =720 000. Те очень близко к первой Разумной для Инвестора оценке. Так что шоколад = 1 миллиону плюс-минус 200 000 в зависимости от уровня спада.  8)

Извините, но маленький нюанс...

Если отнять:
1.инфляцию 3-10% в год
2.необходимость ремонта каждые 3 года
3.необходимость капитального ремонта каждые 10 лет
4.отсутствие дохода на время ремонтов
5.риски с мошенниками
6.мебель?
какой будет годовой процент прибыли?
10% ? Сомневаюсь что выйдете на 5%.........

Где я не прав?

PS Интересно, а много сейчас желающих платить арендную плату в 1% от стоимости квартиры + коммунальные?

Цитата: chewawa
А их никогда и не было, Аренда например на эконом класс однушку пиковой стоимостью 180 тысяч$, составляла в пике порядка 1200$, Включая мебель и коммуналку.
Единственное что разогревало этот рынок - еженедельное удорожание квартиры.

В Вашем примере 0,665% от стоимости,  ни разу не видел аренду дороже 1%, колеблется от 0,1 до 0,8%.

Цитата: 1foot
....
Все это хорошо работало, когда актив дорожал.
....

Кратко: пока дуется пузырь это прибыль, а на самом деле это расходы.:)

Пессимистичный вариант:
Год Цена В год В месяц
1 1 200 000 96 000 8 000
2 900 000 72 000 6 000
3 675 000 54 000 4 500
4 506 250 40 500 3 375
5 379 688 30 375 2 531


[/quote]

По пессимистичному варианту в 2001-2002 г. в Москве так и было: квартира стоила тысяч 700, за аренду брали 4500 - 5000 руб, з-п 20000 руб. считалась весьма неплохой даже в Москве, ну а 50000 доставалось директору малого предприятия, начальнику выше среднего, и т.д.
Для пенсионера в те годы получать 5000+к пенсии тысячи в 2 было весьма недурственно.

Еще раз чат без АУ увижу - забаню

Ничего себе! С 64-х до 33-х... http://kvartstroy.ru…d/20081208
В городах рядом с Волгоградом сейчас от 35т.р. ... полет нормальный...

В Перми Сатурн-Р в комплексе "Паруса над Камой" снизил цены с 60-70 т.р. за м2 до 30.

Примитивный калькулятор аренды:

How Much Rent Can You Afford?
Bankers recommend spending not more than 25% of your monthly income on housing (rent and utilities). You may have to spend more, but make sure you have enough to cover food, other bills, and some fun.

Вольный перевод...

Какие расходы на аренду недвижимости Вы можете себе позволить?
Банкиры рекомендуют расходовать не более 25% от ваших ежемесячных доходов на жильё, куда должны входить: 1) арендная плата; 2) коммунальные услуги. Вы можете потратить и больше, но стоит убедиться, что у вас достаточно останется денег на продукты и развлечения.

http://www.justforyo…ulator.htm

Цитата: MDY
Они чо? Уже цифры на 4 делить не в состоянии?

Между прочим. В мире очень много людей не знает о том, что 25% = 1/4... Я знаю минимум 2 человек лично... А ссылку дал по другой причине.

По недвижимости:
Дело в том, что стоимость аренды обычно не превышает 1% от стоимости объекта жилой недвижимости, а по рекомендации, затрачивая 25-30% от своих доходов в месяц, Вы будете оплачивать тот-же максимум 1% цены квартиры (дома), таким образом можно узнать стоимость самого объекта.....

Например:
Допустим совокупный доход на семью (неважно из 1 или из 10 человек) 3000$ в месяц, значит аренда 750-900$, но получается если это максимум 1% от стоимости снимаемой квартиры (дома), то сама снимаемая квартира (дом) должна стоить 75 000-90 000$.  

PS
Но,, самое главное в этом примере это соотношение Вашего дохода к стоимости квартиры (дома) который Вы себе можете позволить снимать. Или купить (в кредит), если есть уверенность в надёжности источника своих доходов.
Доход 3000$ → жильё 75 000$ максимум 90 000$  

Цитата: 1foot
При СССР деньги деньгами не были. Да, машина стоила 6 000 рублей но купить ее было нельзя, да, квартира стоила 15 000 рублей но купить ее нельзя.


... соответствует 677-733 советским рублям. Ну очень хорошая з/п. Раз в пять лучше чем средняя поздносовковая з/п. Т.е. мы живем в пять раз лучше!!!

Вывод: не было в СССР денег.

Позволю себе поправить Вас. Деньги в СССР таки были. В магазинах без денег ничего не давали. Квартиру покупал в середине 80-х - кооператив, тоже за деньги, и примерно по обозначенной у Вас стоимости. Кстати в доме оставлось много нераспроданных квартир (примерно 20 процентов). Причина одна - многие ждали, что государство через несколько лет даст квартиру бесплатно, а 15К деньги большие (даже очень большие).

Насчет средней зарплаты. Насколько помню, средняя зарплата в 85 году была 200 рублей, к концу 80х полагаю в 2 раза выше.