Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: GRFF от 10.12.2008 10:59:11
ага давайте говорить по существу.
2. разбираться с себестоимостью для определения возможного уровня снижения цены.

Самое смешное, что в определенных условиях и себестоимость на цену не влияет!
Возьмём, к примеру, владельца роскошного бутика по продаже элитного женского нижнего белья.
Пока к нему в магазин заходили исключительно фифы с халявной денюжкой от "спонсоров" (папиков), владелец (устами продавцов-консультантов)мог им петь про высокую себестоимость конкретной тряпки. Ну, там типа китайский шёлк, модель разработана дорогущим кутюрье, сшито во франции и т. д и т. п., вобщем эти стринги продавать дешевле 500 $ ну, совершенно не интересно.
А вот когда дамочки пропали и спустя некоторое время пришли бритоголовые ребята с паяльниками, всё это "элитное" барахло вполне может быть оценено по цене солдатских кальсон.

Цитата
Уважаемый Steppen Wolf. Или вы меняете способ ведения дискуссии. Или я вас отправляю в баню. Больше не буду предупреждать. Мне совершенно недосуг цитировать ваше исходное сообщение, в котором приведены совсем другие цифры, нежели те, что вы тут написали.

Вы хотели идти в самобан? Я могу вам в этом помочь.

Раз уж вы назвали меня лжецом, давайте-ка обнажим аргументы и измерим их. Мне не лень процитировать своё исходное сообщение. С ресурса "Национальное деловое партнерство "Альянс Медиа"" из статьи 2003г в исходном посте я дал цитату

ЦитатаБолее 300 млн. кв. метров (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения; 250 млн. кв. метров (9%) в реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. В целом в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн. человек.

В 2006г Круглик в интернет-интервью повторил практически то же самое

ЦитатаЖилищный фонд в стране насчитывает 2,95 млрд кв. м общей площади. Более 550 млн кв. м (20% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте, переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения и реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. В целом в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн человек.

Отметим, что речь идёт только о городском жилфонде.
Ничего удивительного в этом повторе нет, поскольку объёмы капремонта до 2008г были настолько мизерабельны, что едва ли закрывали цифры нарастающих потребностей в капремонте вследствие старения и износа жилфонда. Если чё, то это утверждение я подтверждал в другом посте цитатой из авторитетного источника за 2007г

ЦитатаВ 2006 г. доля капремонта жилья по стране не превышала 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50-60 млн кв. м в год) жилья, признался Владимир Яковлев, глава Минрегионразвития.

Далее, в следующем посте я приводил цитату с "Демоскопа", что в 2003г

Цитаталишь около половины россиян проживают в жилищном фонде, имеющем все виды благоустройства

. Здесь речь идёт о всём жилфонде, включая сельский. Вы подвергли цифру сомнению и потребовали свежих ссылок.
Круглик, 2006г

ЦитатаПо данным Росстата, общая площадь благоустроенного жилищного фонда всеми основными видами оборудования составляет 1,74 млрд кв. м, или 59,0%, в котором проживает 83,7 млн человек.

83,7 млн. человек это 58%, если это не около половины, то я Папа Римский.

Теперь по ходу имеем, что вы опять лжёте, утверждая, что в исходных постах я приводил другие цифры. Естественно, вы можете меня забанить, но от этого ваш позор меньше не станет.
А насчёт самобана я передумал. Не хотел вначале разводить срач на ресурсе Авантюриста, которого я весьма уважаю, но лжецов надо выводить на чистую воду.

Ура товарищи Ж-)

В.Путин поручил подготовить документы по поддержке граждан, взявших ипотечные кредиты.
http://www.rbc.ru/rb…3444.shtml

10.12.2008, Москва 13:34:44 Премьер-министр РФ Владимир Путин поручил профильным ведомствам в оперативном порядке подготовить все необходимые документы по поддержке граждан, взявших ипотечные кредиты. Такое поручение премьер дал сегодня в ходе заседания правительства. Он напомнил, что ранее уже было принято решение о поддержке граждан, взявших ипотечные кредиты, которое предусматривает либо освобождение с 2009г. фактически от уплаты процентов по кредиту, либо по выплате основного долга, если срок платежа уже подошел. Такая система поддержки будет осуществляться через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). "Прошу как можно быстрее закончить все формальности, чтобы принять решение окончательно", - сказал премьер, отметив, что должны быть разработаны понятные правила пользования системой АИЖК.

В.Путин напомнил, что на погашение ипотечного кредита с января 2009г. могут быть направлены и средства материнского капитала. Соответствующий законопроект будет рассмотрен сегодня на заседании правительства, после чего направлен в Госдуму.

Steppen Wolf

Извиняюсь, Вы хоть читаете-то что постите?  ;)

Цитата

По данным Росстата, общая площадь благоустроенного жилищного фонда всеми основными видами оборудования составляет 1,74 млрд кв. м, или 59,0%, в котором проживает 83,7 млн человек.

83,7 млн. человек это 58%, если это не около половины, то я Папа Римский.

- 59% живут в благоустроенном жилье. То есть в не-благоустроеном живут 100-59=41%. И в эти 41% входят в том числе и деревенский жилищный фонд.

Цитата
В целом в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн человек.

Даже не 41%, а еще меньше: 40 млн. от 140 млн. будет порядка 28%.


А раньше Вами приводилась цифра не 41% и не 28%, а 50%:

Цитата
Благоустроенным по методике Росстата считается жильё, имеющее все атрибуты благоустройства: отопление, канализацию, горячую-холодную воду, электрическую или газовую плиту, ванну. Не я, скромный Steppen Wolf, а Институт народнохозяйственного планирования РАН на основе данных Госкомстата вычислил, что по состоянию на 2003г всеми атрибутами благоустройства было оборудовано около 50% жилого фонда. При этом, если включить мозг, то можно сообразить, что по отдельным позициям обеспеченность может быть выше, но эти множества слабо пересекаются и всё вместе, увы, только 50%. Как видим, картина с качеством жилья россиян, формально обеспеченных  по 21 метр на рыло, вырисовывается довольно хероватая.

Вы уж все-таки определитесь с цифрами-то  ;)

Цитата: GkP
Разумеется, я нафантазировал экстремальную ситуацию. Но разве, кризис (а тем более нынешний) не является частным случаем крайнего? Когда цена определяется исходя из величины денежной массы. Разумеется, государство будет пытаться спасать строительную отрасль. Только слишком многих ему надо будет спасать. Есть не менее важные ВПК, транспортная инфраструктура, социальные обязательства, наука. и т.д и т.п.
И всем нужны ДЕНЬГИ!!!
Понимаешь, сынок, я тоже хочу сладкую булочку, но деньги есть только на водку. (анек.)

я это и имел ввиду. безусловно часть настроенного будут распродовать даже ниже себестоимости и у некоторых будут паяльники в ж..., но это не показатель.
я думаю сами строители уже решили для себя до какого уровня они могут упасть, получив при этом минимальную прибыль. т.е. это тот теоретический уровень до которого цены могут снизиться достаточно быстро и он примерно будет равен себестоимости +10-20%,максимум +30%. если ждать дальнейшего снижения цен можно прогодать.
вот поэтому я и пытаюсь понять сколько себестоимость 1-го кв.м.  :D

Цитата: Den от 10.12.2008 11:51:43
Мониторил с начала года предложение по аренде с сайта ЦИАН. Но сегодня вдруг обнаружил, что с первой страницы сайта убрали количество предложений в базе по всем типам квартир. К чему бы это?
Дальше мониторить сложно, но видно, что с началом осени достаточно интенсивно пошло вверх предложение.

Последний месяц веду ежедневную статистику по циану, динамика впечатляет. Сейчас нет времени разбираться, как выкладывать картинки на разных сайтах, если кто-нибудь хочет, скиньте в личку почту, пришлю вам, сможете выложить.
В целом так. За месяц предложение: комнаты +48%, 1к +47%, 2к +25%.
Доля 1к. квартир дешевле 25к: (12.11/10.12)13,8%/24,4%
от 25к до 27к: 11,3%/18,2%
от 27к до 30к: 13,4%/15,4%
дороже 30к: 61,5%/42,0%

Цитата: Ghworg от 10.12.2008 14:12:22
Steppen Wolf

Извиняюсь, Вы хоть читаете-то что постите?  ;)

- 59% живут в благоустроенном жилье. То есть в не-благоустроеном живут 100-59=41%. И в эти 41% входят в том числе и деревенский жилищный фонд.

с процентами здесь признаю лоханулся. Благоустроенный-неблагоустроенный, склинило мозги  :D. Правильно будет так: в 2006г в неблагоустроенном жилье проживало 142,8-83,7=59,1 млн.человек, что составляет (59,1/142,8)%=41,4%. В общем, тоже около половины, на те же 8% только в другую сторону от неё  :D
Эта цифра относится ко всему населению и ко всему жилфонду.

Цитата: Ghworg от 10.12.2008 14:12:22
Даже не 41%, а еще меньше: 40 млн. от 140 млн. будет порядка 28%.

А здесь Вам следовало читать внимательнее. В той цитате из Круглика, и я это специально выделил, речь шла о городском жилищном фонде и, следовательно, 40 млн. чел., проживающих в городских неблагоустроенных квартирах.

Собс-но Ваше уточнение сводится к тому, что, согласно Круглику, в целом по стране в неблагоустроенном жилье проживает 41,4% процента населения. В исходной публикации Демоскопа было написано около половины, я, ссылаясь на неё, написал, около 50%. Это сильно меняет дело?

Все эти разговоры о доле города, о себестоимости о благоустроенности и т.д. и т.п. Не имеют никакого отношения к тому, как реально себя будут вести цены в ближайшие месяцы и годы.

Все очень и очень просто. Сколько не передергивай благоустроенность, спрос от этого не вырастет. Я тут недалее как вчера приводил пример на другом форуме:
Я хочу обладать яхтой Bavaria 46, стоит от 160 тыс EUR, и хочу для этой яхты арендовать место в марине г. Мармарис (Турция). Я пошел на сайт и нашел подобную яхту б/у в отличной комплектации (http://usedboats.ru/view.php?boat=45066). Показал ссылку другу, и он тоже сказал, что хочет эту яхту.
Сухой итог: пользуясь логикой риэлторов, строителей и пр. аналитиков мы имеем дефицит предложения: одна яхта Bavaria 46, стоящая в порту г. Мармарис и два желающих ее купить. Пользуясь здравым смыслом можно сделать вывод: ни я ни мой друг не создаем ни на эту яхту ни на аренду яхто-места никакого спроса, т.к. при всем нашем огромном желании ни у меня ни у него нет денег на эту яхту (это к вопросу о том, чем отличается спрос от желания).

Передергивание на счет благоустроенности жилищ вообще смешно. У родителей есть дом в одном небольшом городке (райцентр в нижегородской области примерно в 70 км от НН). К дому не подведена горячая вода и газ. И он получается неблагоустроенным. При этом это кирпичный 3-х комнатный дом с полуметровыми стенами, с цокальным этажом в полный рост, гаражом, баней и несколькими сотками земли и у моего деда, когда он жил в этом неблагоустроенном доме, даже мысли не возникало, а не сменить ли его на благоустроенную 3-х комнатную квартиру.

Откуда, кстати, такие цифры по аварийному жилью? По данным ГКС удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет по годам:

Год	2000	2004	2005	2006
% от всего жилфонда	2.4	3.2	3.2	3.2

http://www.gks.ru/sc…pl=2315124


Себестоимость высчитывать бесполезно, вобщем-то в любом виде деятельности цифру можно показать любую (примеры на этом форуме приводили). ИМХО себестоимость строительства можно будет оценить по тому, по какми ценам государство будет выкупать жилье у застройщиков. Я так сильно подозреваю, что при расчете всех этих программ выкупа жилья реальная себестоимость была не только известна правительству, но и заложена, как основа цены будующих выкупов. Почему будут выкупать по себестоимости + несколько процентов? Элементарно потому, что деньги сейчас очень нужны и никто их не будет разбазаривать просто так - выдавать будут ровно столько, сколько требуется, сотню раз посчитав.

Цитата: GRFF
значит у гос-ва есть методика расчета реальной себестоимости

Больше того я уверен, у государства есть люди, способные в отличие от нас с Вами посчитать реальную себестоимость.
И у строителей есть методики подсчета реальной себестоимости (ну не верю я, что СУ-155 не знает во сколько ей реально обойдется строительство нового микрорайона со всеми откатами, попилами, расселениями, поборами и пр.). И еще я так же уверен, что себестоимости 2: одна реальная (закладывается во внутрение планы развития организации и прогнозирования доходов) и вторая дутая всеми средствами (служит для уменьшения НДС, рекламы рОста и чтоб было с чем к чиновникам идти плакаться о нелегкой жизни). На основании 1-ой себестоимости есть средства для празнования корпоративов, и бонусов руководству, на основании 2-ой компании уже несколько лет как трудятися в поте лица на грани окупаемости (только-кто на зарплату строителей и архитекторов хватает).

Цитата: _YUKLA_
Какой еще "свободный рынок"? Соцжилье к рынку никакого отнощения не имеет - это гос(муниципальная) собственность.

Блин, _YUKLA_, без обид, но возьмите, наконец в толк, что соцжильё и свободный рынок это сообщающиеся сосуды. Чел встанет на очередь, Батурин ударит себя пяткой в грудь и, распинаясь о благе обездоленных, увеличит долю социального жилья в общем объёме построенного. Подряд на социальное жильё отдаст Интеко или другой домашней конторке и обеспечит им подушку безопасности за счёт бюджета. С другой стороны, коммерческое жильё строит та же Интеко и в этом секторе за счёт изъятия социального будет обеспечен дефицит предложения и как следствие рост цен. Сроки реализации квартир могут быть большими, потому что застройщики имеют стабильный приток бабла из бюджета. Сто раз уж обсуждался этот механизм, я где-то даже прикидки делал по "оптимальному" в смысле возгонки цен соотношению муниципалки и коммерческого жилья.

Цитата: _YUKLA_
Опять же - ИМХО, вы путаете понятия. Одну квартиру он по вашей же логике ВЫВЕДЕТ на рынок. Другую купит.

Короче - все эти выкладки некакого отношения к реальному спросу и предложению на рыныке жилья не имеют. Как и не имеет никакого отношения благоустроенность. Как тут правильно заметил NickU.

Я, видимо, неясно выразился. Чел моющийся в тазу реальный богатей за счёт приватизированного хруща. И он заберёт с рынка ту квартиру, которую при другом раскладе купил бы, например, МОНАХ, у которого хруща нет. А МОНАХУ придется платить бешенные бабки за сомнительное удовольствие мыться в тазике.

Цитата: Steppen Wolf
Кто бы спорил, что спрос определяется доходами.

Пример с яхтами как раз очень даже катит. Т.к. в данный момент времени я чет не наблюдаю большого кол-ва бездомных людей, и палаточных городков не вижу, и земланки никто массово не роет. Какой можно сделать вывод: все имеют крышу над головой. Кстати, это как раз и подтверждается данными с ГКС, где значится, что в среднем на каждого приходится 21 м2 жилья, и то, что на 50 млн семей приходтся 59 млн квартир.
Т.е. речь идет всетаки не об обеспечении жильем, а о улучшении жилищных условий.
Пример с яхтами просто очень нагляден. Я сейчас не испытываю острой нужды в яхте, но поторебность есть (ну люблю я море и хождение под парусом и вряд ли когда-то смогу себе представить жизнь без этого), поэтому и создаю спрос на аренду яхт и довольствуюсь этим (т.к. это позволяют делать мои доходы). Точно так же с жильем сейчас: я как и многие другие, хочу улучшить свои жилищные условия, но пока что не могу этого сделать и вобщем-то не сильно от этого страдаю. Если бы я страдал от отсутсвия крыши, то я давно бы уже уехал в другой город, где мне после института предлагали работу и квартиру.

Теперь на счет капремонта. Люди, проживающие в домах, до сих пор требующи капремонта не могут составлять српрос на жилье. Т.к. сейчас капремонт делается вобщем-то за счет жильцев. У меня в доме в прошлом году заменили все трубы в подвале (перед этим собрали деньги с жильцов), у моего друга в доме заменили канализацию и все стояки на пластик - собралим деньги с жильцов, мой двоюродный брат платил деньги на капитальный ремонт (по сути замену) крыши их многоэтажки.

И все это не имеет никакого отношения к реальном спросу на квартиры (спросу подкрепленному возможностью купить).
Кстати говоря, лучше всего эту ситуацию иллюстрирует рынок аренды жилья: цена аренды средняя по городу ВСЕГДА привязана к средней по городу зарплате и ни как иначе. Если баланс нарушается, то народ начинает арендовать комнаты, жить с родителями, снимать квартиру на 2-3-4х человек или вообще не едет в этот город. Жилье поднялось в цене исключительно как "лучшее и самое надежное средство вложение бабла, вечная ценность и т.д.". Арендованная квартира никогда не была ценностью и никогда не рассматривалась как источник вложения или заработка, поэтому цена аренды более чутко реагирует внешние факторы.

Цитата: MOHAX
1. Т.е. вы серьёзно считаете, что если меня завтра признают малоимущим и я встану в очередь, то в обозримом будущем (даже если исключить вообще отмены такой очереди в принципе) мне выдадут квартиру (и это не будет какой-нибудь полупокинутый город)?

Важен ваш факт нахождения в этой очереди. Кому получать квартиру найдётся без вас.

Цитата: MOHAX
Оппаньки, мы опять приходим к тому, что спрос должен быть обеспеченный. Т.е. от одного моего желания ничего не зависит. ЧИТД - весь этот флуд на 10 страниц не имеет никакой ценности ,важны два факторы - предложение и обеспеченный спрос.

А кто, извиняюсь, с этим спорит? Мой пойт в том, что есть недостаток адекватного минимальным человеческим потребностям предложения, что при оживлении спроса вызовет винтообразный рост цен. А ежели дорходы будут падать, то куда ж ценам на недвигу деваться

Цитата: MOHAX


2. Оппаньки, мы опять приходим к тому, что спрос должен быть обеспеченный. Т.е. от одного моего желания ничего не зависит. ЧИТД - весь этот флуд на 10 страниц не имеет никакой ценности ,важны два факторы - предложение и обеспеченный спрос.

тутошние дуремары очень не любят это понятие  ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос , у них он за скобки вынесен ,у них есть  потенциальный спрос , какой то дифицит еще какая то херня . а вот такого понятия как ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос отсутствует , считается что деньги есть по умолчанию  ;D  поэтому основная задача занятся какой то муйней,  перекладывать бетон из кармана в карман , вести пропаганду , громче рассказывать про дифицит. грядущий рост  и вот все вдруг понимают и  попмпезно открывают тумбочки и идут с охапками кэша платить за бетон ....

Ну воопщем  в этом и есть сегодняшняя проблема рынка пусто в тумбочках , пустота рождает только пустотут  , поэтому  он и  умер в судоргах , нету ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса поэтому все эти "расчеты" пригодны разве что на то чтоп свернуть их в трубочку и засунуть  в отверстие тому  кто их считал .. это сейчас как мантры как "оживить ипотеку" и действительно как ее оживить если к примеру абстрактная семья имеет доход в 50т а выплата тоже 50т .. ну хорошо взяли и выдали им ипотеку , прошел месяц .. встает вопрос что делать , они отдают весь свой доход в уплату и умирают с голоду или кредит сразу уходит в сабпрайм .. ну конечно кто из СВОИХ денег выдаст могут выдать только ЧУЖИЕ  

Цитата: Steppen Wolf от 10.12.2008 17:43:39
что при оживлении спроса вызовет винтообразный рост цен.

чего уже на "винт" перешел  ;D  ну судя по постингам  более чем вероятно .. остается один вопрос а откуда деньги на "винтообразный" рост возьмуца , кто у нас двигателем будет , кто винт то крутить будет  , наверно нефтяники у них скоро нефть по 20  и связаный с этим страшный избыток бобла , металлурги которые печки свои гасят .. или наш родимый офисный планктон , ну он то понятно выше каких то комодов у них своя реальность . индексации и бонусы , планктон сам по себе генерирует баксы , высиживает их в офисах как курица яйца ....

в реале то судя по суете чекистов как они  безработным ипотеки год платить будут ситуацияя развиваецо ОТЛИЧНО , просрочка на 1 ноября была 10% а сейчас судя по движухе она явно где то процетов 30 ... что творится в регионах в которых прсорочка еще до кризиса была по 25% ясно, там думаю уже под 100% .

Так что  лопаеца родимый бетонный пузырь прямо на глазах  ;D

Цитата: _YUKLA_
ИМХО, тут совершенно другой механизм.

1. Соцжилье строиться на бюджетные деньги (Правительства Москвы или федералов - не важно). Это, ИМХО, является обязательством мэрии перед гражданами. Которые мэрия и выполняет.
2. Соцжилье дают малоимущим. Т.е. тем, что на свободном рынке и так не мог бы купить квартиру.
3. Соцжилье строиться где попало - за кольцевой, на полях орошения, etc.

Да, возможно, строительство соцжиля дополнительно напрягает стройкомплекс и занимает территорию, на которой могло бы быть построено коммерческое жилье. Но, ИМХО, это единственное место, где эти "сосуды" сообщаются. Вот если бы застройщики строили ТОЛЬКО коммерческое жилье, а Лужков его выкупал для нуждающихся на свободном рынке - вот тогда бы сосуды сообщались напрямую.

Но, надо понимать, что это соцжилье будет когда-нибудь приватизировано (как минимум до 1го января 2010 года, Федеральный закон "О внесении изменения в статью 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") и под тем или иным углом выйдет таки на рынок. Вы эту возможность анализировали, ув. Steppen Wolf?

а эти вопросы с соц. жильем собственно уже не актуальны  8)  есси не в курсе то тригером событий 2009 будут банкротства и дефолты регионов . например МО УЖЕ де факто банкрот , там все приключения с "социальными обязательствами , футбольными клубами" закончились  ;D  .... это как бы флагманы .. пионеры , они просто первые .. так как это будет у всех , ну как исполнить бюджет МСК при нефти в 20 . как решить эту задачу , так как основные налогоплательщики столицы Газпромы , роснефти и прочие лукойлы .... сейчас происходит самое "страшное"  ИСЧЕЗАЕТ САМ ПРЕДМЕТ РАСПИЛА , все эти планы и хитрые схемы по "освоению бобла" теряют смысл по причиние отстутвия предмета  ОСВАИВАНИЯ  , сейчас просто идут остаточные судорги так как есть химеры что вот вот все "отростет" нефть 250 станет , но все эти химеры развеюца уже в янвваре , сразу как после похмелья придет экпортная выручка , это как сейчас нашу нефть по35 продают .. там сразу отрезвление наступит . про все эти выделения АИЖК , соц. жилье все это  похерицо моментально  8)

Цитата: Ghworg
Нет, не меняет  :)

Ну и слава Богу. Значит вопрос о том что я жонглирую цифрами и не подкрепил ссылками свои цифры из первого поста будем считать закрытым со всеми вытекающими.

Цитата: Ghworg
ИМХО вообще все это состояние с различием "благоустроеный"-"неблагоустроеный" и цифрами по этому поводу не являются значительными для анализа платежеспособного спроса и цен на РН.

А разве я привязывал эти цифры к платежеспособному спросу? Говорил и говорю только о том, что нелишне обращать внимание на количество и качество предложения. Оно очень хорошо сыграет, когда зашевелится спрос.

Цитата: Ghworg
Самые значительные факторы - общая экономическая ситуация и возможность долгосрочного кредитования (ипотеки).

Мне казалось это банальным и не требующим какого-либо обсуждения.

Цитата: Ghworgплюс к этому одновременно схлопывается надутый в этой отрасли за 5 лет (с первого вдува в 2003) пузырь, что и отражается на РН, вот такая загогулина получаецца

Если Вы про инвест-навес, то я не верю в его наличие в тех объёмах, которые декларируются.

Цитата: alladin
......................
А если вы про 1998 год ну да был дефолт, там люди всерьез думали валить в другую страну или не валить, а не о том что здесь покупать. - Стесняюсь спросить вы в 2009 ожидаете такого же уровня падения благосостояния как в 1998м ?

Думаю ни один участник данной дискуссии не желает повторения 1998-го года.
Только хотелось бы обратить внимание вот на какие нюансы.
1)Падение стоимости недвижимости в 1999-2000 годах происходило без предварительно надутого пузыряТогда и слово-то это по отношению к российскому РН никто не применял. И в 90-ые годы россияне нуждались в жилье (улучшении жилищных условий) не меньше, а скорее даже больше, чем сейчас. Но такой истерики НЕ БЫЛО!
2)Кризис 1998 года ударил сильно по отдельным регионам мира. Сначала бабахнул в ЮВА, потом накрыл Россию. Отличие же нынешней ситуации, ни для кого не секрет, в том, что лихорадит всю мировую финансовую систему.

И не надо делать догмой утверждение, что снижение стоимости жилья может быть связано ТОЛЬКО со снижением доходов (уровня жизни) россиян.

Соглашусь с утверждением, что жилье, по значимости для человека, стоит на третьем месте после еды и одежды.
А никто не обяснит мне один фокус? Еще с советских времен одним из значимых и важных продуктов питания для наших людей был сахар. Как только начинало "пахнуть жаренным", происходил очередной этап снижения уровня жизни россиян, сахар неизменно рос в цене. Однако... может ли кто-нибудь сейчас вспомнить цены на сахар в 1990-м и отношение этой цены к среднестатистической зарплате. На всякий случай, напомню, сахар стоил 87 коп/кг. А теперь проведите эти же расчеты на сегодняшний день.......... Вроде дорожал-дорожал, а тем не менее, стал доступнее в несколько раз.

А по сему! Уважаемые господа! Предлагаю еще раз, общим мозговым штурмом вывести коэффицент доступности жилья (например, отношение стоимости метра в новостройке к среднестатистической зарплате по региону) и оперировать этими цифрами. А то, доллары, рубли, три года назад, пять лет назад, десять. Так мы только себя путаем, да еще и оппонентов.
И падение стоимости мерить именно коэффицентом доступности.

Цитата: Steppen Wolf от 10.12.2008 18:14:29
Если Вы про инвест-навес, то я не верю в его наличие в тех объёмах, которые декларируются.

Нет, я не про инвест-навес. Я думаю, что он есть, но не слишком большой.

Я про рекламную стратегию роста пузыря, заявляющую квартиры как primo объекты для инвестиций, и лишь secundo - как объекты для проживания. Собственно эта инвестиционная стратегия и позволила раздуть пузырь, в квартиры вкладывалась не целевая аудитория этого товара, желающая улучшить свои жилищные условия, а совсем другая аудитория и совсем по другим причинам.

Поэтому ИМХО - все жилье должно стоить соответственно своему качеству и своему статусу, но как товар для использования, а не как инструмент инвестиций.
Как кому-либо по средствам ездить на тазе, кому-либо - на бентли, а у кого-то хватает денег только на общественный транспорт, да и то по социальной карте - короче каждому- свое, но главное - без "запузыривания". Все-таки жилье, как уже правильно заметили, жизненно необходимый товар.

Цитата: _YUKLA_
Но, надо понимать, что это соцжилье будет когда-нибудь приватизировано (как минимум до 1го января 2010 года, Федеральный закон "О внесении изменения в статью 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") и под тем или иным углом выйдет таки на рынок.

Не берусь судить далеко назад - но получатели соцжилья как минимум за прошлый и этот год не имеют прав на приватизацию этого жилья.  Only социальный найм. Там по договору даже обои переклеивать без согласования нельзя - уж не говоря о перепланировках.  Будут следовать букве этого договора или нет - второй вопрос.
Срок - пять лет. Далее - либо продление соцнайма либо выкуп площади. Именно выкуп.  Про цены не берусь судить. Они ниже рыночных - но явно не копеечные.  
То есть небогатой прослойке эти метры подтащить под себя по-любому не светит.

Цитата: Просто инвестор
Был сегодня на исторической родине - областном центре. У строителей массовые увольнения. Со строек вывозят материалы. По слухам от инсайдера как будут достраиваться дома, за которые уже уплачены деньги покупателями, непонятно

Походу вопрос. А кто стройки инвестировал и на что надеялись? Или тупо пузырились?
Почему спрашиваю. Недавно общался с бывшим партнером с которым покатались на стыке 99-01 аккурат по маленьким центрам.
В месте где наиболее часто бывали (население ~50 тыс) с тех пор достроили одну 3-х подъездную пятиэтажку. Всё.
Больше никаких поползновений. И зная тамошнюю ситуацию - и ту продать сильно проблематично. Там просто нет таких денег, даже если по 500-800$ за квадрат отдавать.