Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Еще со времен СССР существует формула, не лишеная, на мой взгляд, смысла. Каждой семье - отдельную квартиру! Попробуем подойти к оценке "необходимого количества жилья" с этой стороны.
Сразу хочу предупредить, данные, приведеные мной, относятся к разным годам и взяты из разных источников. Если кто-то найдет более точную или более свежую информацию, буду благодарен.
Итак, в России 142 млн. человек. Семей в РФ - 34,3 млн. Средний размер семьи - 3,2 чел. Итого 110 млн человек у нас состоят в семьях. Дадим им по отдельной квартире! Это 34,3 млн квартир. Но остались еще 32 млн несемейных. Не будем жадничать, и выделим им по квартире на брата. Аж 32 мл квартир. Получается, нужно 66,3 млн квартир. А у нас только 59

Цитата: Mikhailc2
Проблема состоит в том, что у кого-то густо ( 3 и более квартир) а кого-то пусто, причем первые сдают квартиры в рент и таким образом еще увеличивают разницу своего благосостояния с безквартирными.  Если жилье подешевеет - первыми его покупателям опять выступят "многоквартирники" - у них реально существенно больше денег... Проведите мысленный эксперимент - вот есть два гражданина, скажем - два работающих на одинаковой зарплате  москвича.  У одного две лишние квартиры и он живет в своей-же третьей, а у другого нет своего жилья и он постоянно арендует ( возможно даже у своего "квартирно-избыточного" сослуживца).  Ну и кто из них будет иметь больше возможностей купить квартиру, когда они сильно подешевеют?  Причем - "многоквартирники" имеют за плечами многолетний успешный опыт извлечения неплохих доходов от сдачи жилья в аренду и другими инвестициями не интересуются....

Вот для этого и нужен прогрессивный налог на жилую недвижимость, растущий, скажем, экспоненциально. И нормальное законодательное регулирование рынка аренды.

Цитата: Steppen Wolf от 10.12.2008 17:43:39
Важен ваш факт нахождения в этой очереди. Кому получать квартиру найдётся без вас.

Чем важен этот факт? Гипотетическим увеличением выкупа квартир муниципальными властями? Так это пока деньги у них были - т.е. поять же спрос с их стороны должен быть обеспеченным.

Цитата: Steppen Wolf от 10.12.2008 17:43:39
А кто, извиняюсь, с этим спорит? Мой пойт в том, что есть недостаток адекватного минимальным человеческим потребностям предложения, что при оживлении спроса вызовет винтообразный рост цен. А ежели дорходы будут падать, то куда ж ценам на недвигу деваться

Пока доходы будут позволять покупать недвижимость, т.е. обеспеченный спрос будет - цены будут расти винтообразно. Я даже не представляю, до каких величин может дорасти показатель метров на человка, если его не ограничивать налогами  :D

Цитата: _YUKLA_
ИМХО, тут совершенно другой механизм.

1. Соцжилье строиться на бюджетные деньги (Правительства Москвы или федералов - не важно). Это, ИМХО, является обязательством мэрии перед гражданами. Которые мэрия и выполняет.
2. Соцжилье дают малоимущим. Т.е. тем, что на свободном рынке и так не мог бы купить квартиру.
3. Соцжилье строиться где попало - за кольцевой, на полях орошения, etc.

1. А разве со стороны государства живые деньги присутствуют? Я так понимаю там просто отдаётся часть квартир городу.
2. Это очень спорный пункт, потому как и кому даётся жильё - дело тёмное. Вы же в курсе - большинство владельцев Лексусов у нас безработные  :D т.е. они вполне себе могут стоять в этой очереди.

_YUKLA_
угу, спасибо за инфу. А это только в Москве живые деньги инвестируются или в подмосковье тоже?

Цитата: _YUKLA_
Подумайте, ну зачем владельцу Лексуса квартира на Люберецких полях орошения, в Марьино или в Капотне? В аренду сдавать?

Лишние 4-8 лимонов не помешают. Жадность - великая вещь, давайте не будем об этом забывать. Тем более встать в очередь он мог и не владея Лексусом. А стояние в очереди - оно есть не просит.

Цитата: _YUKLA_
Махинации, разумеется, есть. Но я не думаю, что прям таки 100% малоимущих в очереди на жилье владеют Лексусами!

мда, хотелось бы в это верить, но чё-то как-то не получается Нередко в подмосковье появляются объявы о продаже квартир "с муниципальной отделкой" (т.е. это доля города, ибо обычная коммерческая продажа - без отделки). Вы же понимаете, что это продают не малоимущие "на еду"  ;)

Читал читал...читал читал....читал читал, так и не нашел прогноза по РН Москвы в частности и РФ вообщем к декабрю 2009. Сей час упало на 20% примерно (я о простом жилье)+заканчиваются последние ипотечники, которым кредиты утвердили в сентябре-октябре по старым ставкам, каждая ипотека тянула 3-6 сделок, +перекредитовка у девелоперов всяких по 25-30%, а бабло надыть отдавать, везде акции-акции-акциитолькосейчасможетекупитьсокуеннойскидкойтаккакзавтрамынахйилиразоримсяилисольембетонометрызасколькодадут. Вообщем тело жирное не спрячется в утесах. Но пингвины все таки молодца, к лету так пузырек надули, на график страшно смотреть. Так по ценовым прогнозам есть желание порассуждать?

Цитата: battle-cruiser
В этой ветке форума многие ругают обладателей квартир для сдачи в аренду, не понимая того, что доставшаяся в 91 году квартира - это как бы их Норникель и Магнитка(они ведь тоже чьи-то по итогам приватизации) в миниатюре и делает этих людей опорой существующего политического строя - как микроолигархов. Ну и кто же добровольно лишит себя социальной базы? Так что до пересмотра итогов приватизации - никаких прогрессивных налогов

Это вы, извините, слезу выдавливаете? Не надо, не надо. был бы прогрессивный налог, тогда комрад, который вкалывает за себя и за вас(что бы заполнить ваш карман), вкалывал бы за себя и за банк, НО!, вкалывая за банк он квартирку то получит, а вкалывая на вас, он ничего не получит, а получите на третью квартирку вы, что бы очередного комрада доить. НЕ СПРАВЕДЛИВО.

Цитата: Bambuk от 11.12.2008 14:28:32
Читал читал...читал читал....читал читал, так и не нашел прогноза по РН Москвы в частности и РФ вообщем к декабрю 2009. Сей час упало на 20% примерно (я о простом жилье)+заканчиваются последние ипотечники, которым кредиты утвердили в сентябре-октябре по старым ставкам, каждая ипотека тянула 3-6 сделок, +перекредитовка у девелоперов всяких по 25-30%, а бабло надыть отдавать, везде акции-акции-акциитолькосейчасможетекупитьсокуеннойскидкойтаккакзавтрамынахйилиразоримсяилисольембетонометрызасколькодадут. Вообщем тело жирное не спрячется в утесах. Но пингвины все таки молодца, к лету так пузырек надули, на график страшно смотреть. Так по ценовым прогнозам есть желание порассуждать?

конечно есть . мое мнение -50%. я всё пытаюсь разобраться с себестоимостью.  при хорошем раскладе цена недвиги должна упасть до уровня-себестоимость+чупачупс.на этом уровне и надо ловить, но это при хорошем раскладе повторяюсь. осталось теперь понять как считать себестоимость. хотя бы ориентировочно

Себестоимость оценить сравнительно несложно - для этого надо взять цену нового жилья в бедных регионах типа Иваново,  вот вам и будет себестоимость плюс минимальная норма прибыли - бетон и таджики везде одинаковые, только цена вопроса по земле и коммуникациям разная.

Цитата: _YUKLA_
ИМХО, тут совершенно другой механизм.

1. Соцжилье строиться на бюджетные деньги (Правительства Москвы или федералов - не важно). Это, ИМХО, является обязательством мэрии перед гражданами. Которые мэрия и выполняет.
2. Соцжилье дают малоимущим. Т.е. тем, что на свободном рынке и так не мог бы купить квартиру.
3. Соцжилье строиться где попало - за кольцевой, на полях орошения, etc.

Да, возможно, строительство соцжиля дополнительно напрягает стройкомплекс и занимает территорию, на которой могло бы быть построено коммерческое жилье. Но, ИМХО, это единственное место, где эти "сосуды" сообщаются. Вот если бы застройщики строили ТОЛЬКО коммерческое жилье, а Лужков его выкупал для нуждающихся на свободном рынке - вот тогда бы сосуды сообщались напрямую.

Но, надо понимать, что это соцжилье будет когда-нибудь приватизировано (как минимум до 1го января 2010 года, Федеральный закон "О внесении изменения в статью 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") и под тем или иным углом выйдет таки на рынок. Вы эту возможность анализировали, ув. Steppen Wolf?

Очень много букв, ниасилил  :D. Ответьте на простой вопрос - какими были бы цены на МРН, если бы ежегодно в продажу поступали все 5 млн. квадратов новостроя? В контексте этого ответа станет совершенно ясно, что при всей его неплатежеспособности чел с тазиком ключевой игрок на МРН, позволяющий за год зарабатывать миллиарды  :D.
Так же может станет немного яснее, почему я раз за разом обращаю внимание, что цену определяет не только платежеспособный спрос, но и предложение.

Цитата: Ghworg от 10.12.2008 21:45:28
Я про рекламную стратегию роста пузыря, заявляющую квартиры как primo объекты для инвестиций, и лишь secundo - как объекты для проживания. Собственно эта инвестиционная стратегия и позволила раздуть пузырь, в квартиры вкладывалась не целевая аудитория этого товара, желающая улучшить свои жилищные условия, а совсем другая аудитория и совсем по другим причинам.

Основная масса инвесторов РН топчется на временнОм отрезке котлован-ГК, зарабатывая на увеличении стоимости объекта по мере строительства и принимая на себя риски недостроя. Их влияние на ценовой пузырь минимально, потому что это удорожание имеет естественный характер. Более долговременные покупки тоже не носят спекулятивного характера. Это либо бизнес на сдаче в аренду, либо решение перспективных жилищных проблем. Разумеется, я говорю про мейнстрим, отклонения возможны.
Где в этом ряду вы видите инвестиции и страшных инвесторов, раздувших пузырь?

Цитата: _YUKLA_
Вольф, я же написал - с июня 2008 года МОЖНО приватизировать и, соотв, продавать соцжилье.

Продавать соцжильё? Вместе с проживающими в нём?  :D Улыбнуло. Приватизированное соцжильё может выйти только на рынок альтернативы, и в свою учередь увеличить спрос на свободные квартиры, поскольку коэфф. альтернативы по Москве 5:8.
Если бы не было соцжилья на рынок поступало бы вдвое больше свободных квартир.

Цитата: _YUKLA_
И опять же - как, по вашему, на платежеспособоный спрос повлияет выброс жилья в "непрестижных" районах? Хорошо за кольцевой (Москва), на дерьме, на старых свалках, на "рекультивированных промзонах"? ИМХО - в самой меньшей степени.

На спрос никак, на цену очень даже. Был бы нормальный недефицитный рынок, сегментированный по районам и качеству.
Вы ж купили квартиру в "непристижных" на тот момент Люберцах, хотя в то время было завались недорогого жилья в Митино, Крылатском да и в старых районах.

Цитата: GRFF от 11.12.2008 15:40:15
конечно есть . мое мнение -50%. я всё пытаюсь разобраться с себестоимостью.  при хорошем раскладе цена недвиги должна упасть до уровня-себестоимость+чупачупс.на этом уровне и надо ловить, но это при хорошем раскладе повторяюсь. осталось теперь понять как считать себестоимость. хотя бы ориентировочно

Вообще-то при лопании пузырей цена обычно падает ниже себестоимости, что приводит к волне банкротств и самоубийств застройщиков. Если бы цены падали лишь до себестоимомти+ чего-нибудь , банкротств бы не было, и все спокойно пережидали бы кризис, как , например, плохую погоду.

Дон-Строй не будет строить за 30 тыр./метр

"ДОН-Строй" опроверг информацию об участии в строительстве соцжилья

Пресс-служба корпорации "ДОН-Строй" опровергла опубликованную 8 декабря информацию об участии корпорации "ДОН-Строй" в программах правительства Москвы по строительству социального жилья по городскому заказу.

В частности, согласно сообщению пресс-службы "ДОН-Строя", информация о том, что корпорация выступит в качестве подрядчика при строительстве муниципального жилья и "будет допущена к строительству не менее 200 тысяч квадратных метров панельных домов серий С-220 и С-222, проекты которых разработаны корпорацией "СХолдинг", "на сегодняшний день не соответствует действительности".

В пресс-службе корпорации отказались предоставить какие-либо дополнения и комментарии к этому опровержению.

http://realty.lenta.…/donstroi/

Цитата: Steppen Wolf от 11.12.2008 18:27:41
Основная масса инвесторов РН топчется на временнОм отрезке котлован-ГК, зарабатывая на увеличении стоимости объекта по мере строительства и принимая на себя риски недостроя. Их влияние на ценовой пузырь минимально, потому что это удорожание имеет естественный характер. Более долговременные покупки тоже не носят спекулятивного характера. Это либо бизнес на сдаче в аренду, либо решение перспективных жилищных проблем. Разумеется, я говорю про мейнстрим, отклонения возможны.
Где в этом ряду вы видите инвестиции и страшных инвесторов, раздувших пузырь?

Срок строительства и сдачи дома от котлована до ГК - 2-3 года. Поэтому я вижу инвесторов, которые вкладывались в 2005-2006 году в котлованы по цене в 2-3-4 раза дешевле, чем сейчас за метр по тем домам, которые сейчас достраиваются.

Подорожание в данном случае не носило естественный характер (+30% обычно), а было кратным.

Поэтому им и есть, куда падать, чтобы и зафиксировать прибыль и быть в плюсе даже при 50-60% падении. ИМХО  ;)

ПИК опустили ниже плинтуса - даже дефолтный рейтинг отозвали  :o
а я расчитывал , что это в январе будет - но события развиваются как лавина  8)

Международное рейтинговое агентство Fitch отозвало рейтинги российского девелопера ОАО "Группа компаний ПИК": долгосрочный рейтинг дефолта эмитента (РДЭ) "CCC" и краткосрочный РДЭ "C", находящиеся в списке Rating Watch "негативный". Fitch больше не рейтингует данного эмитента и не проводит по нему анализ.

Отзыв рейтингов отражает существенные факторы обеспокоенности относительно способности компании погашать краткосрочную задолженность. Несмотря на недавнее получение финансирования от Внешэкономбанка, компании все еще предстоят значительные погашения задолженности в краткосрочной перспективе, в том числе в самое ближайшее время. По мнению Fitch, у компании может не быть достаточной ликвидности для выполнения этих обязательств.

Группа компаний ПИК продолжает зависеть от готовности банков пролонгировать обязательства, по которым наступает срок погашения, или от способности получить доступ к дополнительной финансовой помощи. Сохраняется риск, что Группе компаний ПИК не удастся реализовать указанные варианты, и, при худшем сценарии развития событий, это может привести к дефолту.
http://www.k2kapital…10109.html

Цитата: chewawa
Я признатся потерял всякий интерес к их кормежке и идеи покупки квартиры в целом.
Коплю на участок, буду строить дом.

Вообще-то на земельном рынке пузырь похлеще квартирного будет. Так что не торопитесь. Хотя на землю вблизи крупных городов цены, в целом, более адекватные, чем на дачные участки. Знакомая (риэлтором, кстати, в Питере работает) купила этим летом участок в 100км от Питера (Громово)10 соток за 1100 000руб. Хотя я долго отговаривал. Аргументы из ряда: хочу свою землю, родители любят грибы собирать, земля всегда только дорожала. Буду очень удивлен, если в мае за него дадут хотя бы пол-миллиона.
А вообще дом - это на любителя, если любите ремонтом заниматься , с землей и прочим хозяйством возиться, на автомобиле каждый день ездить - то карты в руки. А у меня здесь, в Канаде, знакомые ребята отказались от аренды дома и сняли квартирку в картонном конда только из-за необходимости пару раз в год газон подстричь и раз пять за зиму снег с 15 метров тротуара убрать.

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 12.12.2008 02:08:50
ПИК опустили ниже плинтуса - даже дефолтный рейтинг отозвали  :o
а я расчитывал , что это в январе будет - но события развиваются как лавина  8)

А до этого 28.11.08 было так:

Fitch Ratings понизило прогноз по рейтингу группы ПИК до «негативного». Компания в ответ собирается вообще отказаться от рейтинга. Раз кредитов все равно не дают, можно обойтись и без него, говорят эксперты

ПИК угрожает вообще отказаться от рейтинга. «Мы считаем, что эти действия [снижение рейтинга] неадекватно отражают реальную ситуацию и, по сути, игнорируют целый ряд положительных фактов, свидетельствующих о достижениях группы по переговорам с российскими и иностранными банками. Мы, видимо, будем вынуждены направить просьбу об отзыве рейтинга Fitch», — передал через пресс-службу Эйрамджанц.

http://www.vedomosti…/28/171332

Ибо смысла нет за собственные деньги (абонентскую плату) получать отрицательные рейтинги.

Интересный вопрос что же будет с ценами на жилье землю. Во-первых, цены на жилье связаны в первую очередь с платежеспособным спросом, то есть с доходом и уровнем жизни населения. Сейчас фактически у населения снизились текущие доходы и ожидания по будущим доходам. Как следствие жилье просто перестали покупать - платежеспособный спрос умер, цена пошла вниз. Чтобы найти ответ на вопрос о ценах на жилье нужно рассматривать общеэкономическую ситуацию. И тут есть два основных варианта - дефляция и инфляция.  Дефляционный вариант - цены на все упадут (на бензин, на еду, на услуги и на жилье тоже), вместе с ним упадут и доходы населения. Если снижение цен вызовет очередное снижение цен (дефляционную спираль) - это будет звиздец. С каждым витком будет все больше и больше  банкротств, начнет резко падать производство и происходить прочие нехорошие вещи - повторение американской ВД1. Цены на жилье могут упасти и в 2 раза и в 10. Строить или не будут или будут очень мало - и закончиться этот кошмар лет через 10-20, а может раньше какой-нибудь войной. Второй вариант - инфляционный - цены на все начнут расти, сбережения и долги обесцениваться. В связи с уничтожением накоплений цены на жилье будут расти медленей, чем, например, на хлеб. То есть года через два квартира в областном центре будет стоить на 3 млн, а, например, 5. Ну, а буханка хлеба - не 20, а 150. По какому варианту идти решат наверху. И лучше если это будет инфляция.

Добрый день!

Хотелось бы услышать Ваше мнение по такому вопросу:

Имеется квартира в ближ. подмосковье. Стоимость её, естественно, ниже московской аналогичной. Если её сейчас "слить" по текущей цене (за доллары?), дождаться снижения цен на хаты (и одновременно повышения курса доллара?) и купить хату в москве? Имеет ли смысл такая операция? Что скажут гуру?:)

Спасибо за внимание.