Цитата: Тори от 09.12.2008 15:11:00
1. Т.е. экономический кризис единственный помощник в ситуации с перераспределением жилплощади? Т.е. законодательно и налогами в "мирное" время никак? Надо именно кризисов ждать, чтоб как еб..ул по всем и сразу! Чтоб на хлеб не хватало, увольнения, самоубивства. Отлично, пох на побочные явления и кучку трупов, главное вынудили моих знакомых продать лишнее. Апплодисменты.
Цитата: Тори от 09.12.2008 15:11:00
2. По существу. Если снимать денег нет, кто ж у моих знакомых купит то и на что?
Регион, ибо не секрет, в некоторых городах оплату коммуналки производят лишь пенсионеры, остальным параллельно. Ну у меня пол подъезда по 5-10 лет ни копейки не платили, каки проблемы? Если они в "мирное" время не платили, какого фига начнут платить "в условиях кризиса"?
Не вижу надобности продавать за копейки, проще ее бросить. Америка таже в пример.
Цитата: _YUKLA_
Ок. Даже если и так.
Получил 144.74 тыс. квадратов в Кузьминках. Рассчитывал продать по $1.5-2 тыс. за метр минимум. Однако, 210-290 миллионов долларов на дороге не валяются. Даже за вычетом себестоимости (грубо поделим пополам) ~ $100-145 миллионов - неплохие деньги.
Вообще - я не понимаю, в чем смысл данных расчетов? О чем идет спор? Вы, Тори, полагаете, застройщик в Кузьминках работал в убыток?
Цитата: DrAlex от 09.12.2008 17:26:19
Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем . Неделю назад я озвучивал цену аренды однушки на Рижской в 23000-25000 рублей в месяц. (Сентябрь-Октябрь было более 30000 ) . Сегодня уже есть предложения за 20 000 (мебель, телефон).
Неплохо так за 2 месяца минус 30%. Думаю , к концу года придем к 500 уе за однушку в центре Москвы. Для Подмосковья и ОколоМкадья - 10 000 будет предел мечтаний, моя примерная оценка дна аренды это (Коммунальные платежи) * 3 для однушки и *4 для двушки не в центре , в центре коэффициент 5. 8)
Цитата: Просто инвестор
Не поэтому. Неосвоенной земли вообще то валом практически во всех городах кроме Питера и Москвы, чтобы заморачиваться со сносом пятиэтажек.
А в Москве, между прочим активно сносили пятиэтажки как раз примерно 4-5 лет назад, при относительно низких ценах. Сносили прямо целыми микрорайонами. А сейчас это дело практически заглохло. Не смотря на космические цены.
Как я понимаю этот коэффициент не фиксированный, а зависит от количества переселяемых. Уж не знаю, что там город навешал в Кузминках, но факт, что на место 2х пятиэтажек становится дом с площадаями раза в 3-4 минимум больше, чем снесенные пятиэтажки.
Цитата: DrAlex от 09.12.2008 17:26:19
Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем .
Цитата: Тори
...
Речь просто о том, что при налоге на вторую хату, таких знакомых бы у меня и не образовалось!
...
Цитата
В качестве примера Д.Медведев сказал, что у него "есть знакомые, не очень богатые люди, которые с конца 90-х годов начали коллекционировать квартиры - просто вкладывать все возможные средства в то, чтобы приобрести какую-то недвижимость".
Цитата: _YUKLA_
Во-первых, вы не учли затраты строителя на снос.
Во-вторых, не учли те 5%, которые Москва оплатила из своего кармана. (пресловутые 20 тыс. кв. метров).
В-третьих - неизвестна формула расчета с Москвой - т.е. что получает инвестор за эти самые 204 тыс. метров. Не уж то кукиш с маслом?
В четвертых, В перечисленных Тори подсобных помещениях и подвалах наверняка скрываются подземные парковки и помещения под коммерческую аренду.
Ну, и наконец, в пятых. То, что продажная цена в 2.4 раза выше себестоимости - ничего в это страшного нету. Себестоимость везде разная.
Еще раз хочу задать вам вопрос, который я задавал Тори - вы полагаете инвестора и застройщика данного проекта исключительными альтруистами, который взялись за проект без расчета рисков и потенциальных потерь? Да еще и с нулевой нормой прибыли, а то и себе в убыток?
Цитата: DrAlex от 09.12.2008 17:26:19
Между тем стоимость аренды в Москве падает камнем .
..., моя примерная оценка дна аренды это (Коммунальные платежи) * 3 для однушки и *4 для двушки не в центре , в центре коэффициент 5. 8)
Цитата: sanches от 09.12.2008 18:56:01
"То, что продажная цена в 2.4 раза выше себестоимости - ничего в это страшного нету." - расскажите тогда как построить за 600$:2.41 = 249$ квадратный метр (600$ это же тоже Ваша справедливая оценка продажной цены)
Цитата
...
В частности, не так давно руководитель столичного стройкомплекса сообщил, что "себестоимость квадратного метра жилья в Москве колеблется от 280 до 370 долларов за квадратный метр".
...
Проведенное сравнение позволило оценить уровень реальной себестоимости строительства в Москве по состоянию на вторую половину 2000 года. Эти значения составляют:
$190-220 за 1 кв. метр для панельного жилья в районах массовой застройки;
$270-300 за 1 кв. метр для монолитного жилья в не центральных районах города.
Цитата: _YUKLA_
[3. К вопросу о троллизме. Троллизм - это пустые посты ИМХО, передергивание фактов, лжецитирование и так далее. Например - троллизмом занимается уважаемый Stephen Wolf. Т.е. постит утверждение типа "Сейчас все плохо", доказывая его данными за 2003 год. Или постит данные за 2003 год и говорит - "Ну, с тех пор ничего не изменилось". Или постит данные по обеспеченностью жилья газом-канализацией и утверждает, что это самое "благоустройство" менее 50% по стране в целом. А в его же статье (опять же - за 2003 год!) четко видно - города 85-90%, села 40-50%.
Цитата: Steppen Wolf от 09.12.2008 20:04:05
По существу вопроса. Благоустроенным по методике Росстата считается жильё, имеющее все атрибуты благоустройства: отопление, канализацию, горячую-холодную воду, электрическую или газовую плиту, ванну. Не я, скромный Steppen Wolf, а Институт народнохозяйственного планирования РАН на основе данных Госкомстата вычислил, что по состоянию на 2003г всеми атрибутами благоустройства было оборудовано около 50% жилого фонда. При этом, если включить мозг, то можно сообразить, что по отдельным позициям обеспеченность может быть выше, но эти множества слабо пересекаются и всё вместе, увы, только 50%. Как видим, картина с качеством жилья россиян, формально обеспеченных по 21 метр на рыло, вырисовывается довольно хероватая.
Понятие хероватая замечательно раскрывает исследование Института социологии РАН опять же от 2006г
Если попытаться оценить долю россиян, жилье которых соответствует общепринятым в российском обществе критериям "нормы", т.е. является отдельным, имеет все коммунальные удобства и обеспечивает не менее 18 кв.м на человека (от качества этого жилья мы сейчас отвлекаемся, т.е. это может быть и разваливающаяся пятиэтажка в райцентре, где ни о какой программе их сноса речь не идет), то оказывается, что в таких относительно благополучных жилищных условиях проживает чуть больше четверти россиян (!). Стоит ли удивляться, что при растущих ценах спрос на новое жилье по всей стране только увеличивается.
Собс-но, об этом я всегда и говорил.
Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Дык цифири-то эти про 50% ничего совсем не значат. В любой деревне в доме нет канализации, сортира и горячей воды - и ничего, люди живут :D
Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Цифры о качестве будут говорить лишь в сравнении.
Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Есть мнение, что "неблагоустроенная квартира", но в собственности - много лучше "благоустроеной", но чужой, напрокат ;)
Цитата: Ghworg от 09.12.2008 20:28:30
Пока государство нахаляву раздает квартиры очередникам и прочим молодым инвалидам-бюджетникам, спрос на эту халяву будет бесконечно большим при любом раскладе, это не требует аргументации ;D
Цитата: _YUKLA_
Послушайте, sanches...
Вы взяли совершенно левый проект - квартал в Москве. И на основании этого конкретного проекта делаете общие выводы? Вы считаете такой подход серьёзным?
На счет $600. За эту сумму продавалась недвижимость в Люберцах. На ул. Урицкого 9ти этажный дом. ;) Кирпичная, кстати сказать. Строили которую молдаване у меня на глазах.
И монолит недалеко от метро Текстильщики. Оба дома в 2000 году. Не рассказывайте мне только, что за 8 лет себестоимость строительства возросла в 4 раза.
Себестоимость кругом разная. Пусть даже застройщику достанется меньше 50% - ничего страшного. Жадничать не надо. Можно жить и с прибылью в 20%.
Цитата: Steppen Wolf от 09.12.2008 21:20:12
Ну дык чего вы тут делаете? Вперёд, в деревню, в глушь, в Саратов, бу-аха-ха. Там и недорого, кстати.
Цитата
Ну да, народ сравнивает деревню и Москву и прёт в Москву, а вы как думали?
Цитата
Народ в германиях-италиях не парится по этому поводу, а спокойно идёт в съём. У нас много собственников в результате идиотской приватизации жилья.Это последствия той же идиотской приватизации. Социальные категории должны жить в социальных домах без права приватизации.
Цитата: _YUKLA_
Да, нужно отдавать городу 50% жилья - с вами никто не спорит. Да, остальное нужно продавать. Да, покрывать издержки. Только почему этого нельзя делать в той же Рязани или в Нижнем Новгороде - мне лично не понятно.
Цитата: BBS
Ребята, БРЭК!
Мож хватит наезжать?
Давайте жить дружно!
Чегось собачимся?
Мы ж все на одной стороне, все знаем что цены упадут.
А фракции, как в лихие револючионные годы создавать не надо
Опозиционеры, млин
а Вы ЮТА, троль!
Потому что нытьём всех закалебали( а не потому что Вы не согласный)
Цитата: GRFF от 10.12.2008 10:59:11
ага давайте говорить по существу.
1. отслеживать цены на данный момент
2. разбираться с себестоимостью для определения возможного уровня снижения цены.
3. рассматривать различные варианты изменения цен в зависимости от ситуации в мировой экономике (дефляция, инфляция или гиперинфляция рубля доллара и др.)