Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Ko4evnik от 18.12.2012 19:17:56
если где-то продаются новостройки по 20-30к за квадрат - давайте пруфы.

Где-то продаются, пруфов сколько угодно
http://krasnodar.vestum.ru/items/1
Там сортировку сделайте по цене.

Цитата: grbr от 19.12.2012 00:21:02
Где-то продаются, пруфов сколько угодно
http://krasnodar.vestum.ru/items/1
Там сортировку сделайте по цене.

Хм. А сдается там почем такое жилье?

Цитата: Ko4evnik от 19.12.2012 01:03:23
Хм. А сдается там почем такое жилье?

В тех районах, где по такой цене продается, ~10к + коммуналка за двушку пустую.

Цитата: Ko4evnik от 18.12.2012 19:17:56
ну и то.
если где-то продаются новостройки по 20-30к за квадрат - давайте пруфы.
ну или нефиг звиздеть.

Вот 35 в МО. Но там потолки 3,5 метра и этажность всего три этажа. Типовые квартиры были бы дешевле (инженерные коммуникации и так тянуть, землю и так оформлять)... В 2010 отделанную однушку там можно было купить за 750 тыс... Чтобы Вы понимали разницу между отделанной и неотделанной... За внутреннюю отделку заносить нужно отдельно Или в Шатурторфе стройматериалы дешевле? Большинство же новостроек- неотделанные- там нет ничего- даже проводку нужно самому тянуть от щитка.

А по поводу себестоимости... Так вот бывший дир. нашего мособлстроя говорил, что без разрешительных откатов при той же норме прибыли они могут строить на 40-50% дешевле. Но он, старый лис- хитрил... Про откаты на документацию говорил, а про внутренние дела самих застройщиков- нет

Пообщался с человеком, который руководит проектом в Краснодаре, ситуация следующая:
1. на готовое сейчас продается от 42 где то до 50 в зависимости от района, метров и проч.
2. там большая конкуренция. очень много застройщиков и проектов на стадии стройки и сдатии сдачи

Касательно низких цен - это может быть застройщики частные. у них часто проблемы с документами.
Например компания родина
Они на стадии фундамента по 25 продавали.. на стадии 3 этажа по 28.. на стадии сдачи по 35, ну и до 40 доходило у них.
Они раньше строили без экспертизы и разрешения, себестоимость по 17,5 тыс. кв.м.
Они перестали месяц назад продавать по таким ценам, стали все делать по закону
Ткачев там взялся за частных застройщиков и устроил показательную трепку сносом домов
Теперь они от 37 до 48 в зависимости от стадии ..
В общем на готовое жилье таких цен у законных застройщиков просто нет.

Касательно сносов ссылки:
http://www.livekuban.ru/node/469058
В Краснодаре снесут восемь самостроев
Глава Краснодара Владимир Евланов заявил, что в ближайшее время снесут многоквартирный дом, подготовлена документация о сносе еще на семь самостроев.
По словам мэра, в ближайшее время будет ликвидирован многоэтажный дом на улице Полтавской, 61. Также уже подготовлена документация по сносу семи домов: на улице 1 Мая, 570, Агрохимической, 81, 85, 138, 138/1, Алтайской, 17, Ангарской, 29/1.
В течение марта-апреля 2012 года в Краснодаре было выявлено 30 новых объектов самовольного строительства, шесть из них - на стадии котлована.
В суды направлены 20 исков о сносе незаконных строений.
В службу судебных приставов на исполнение переданы 13 судебных решений, в том числе 10 исполнительных листов о приостановке работ и три - о принудительном сносе.
За повреждение дорог оштрафованы 200 водителей машин, перевозивших грузы для самовольных строек, сообщается на официальном интернет-портале администрации Краснодара.
Как писала "Живая Кубань", в Сочи в апреле начался снос семиэтажного здания возле мемориала, которое было возведено незаконно.
В Краснодаре в марте этого года была приостановлена деятельность незаконной стройки в Центральном округе.
В Краснодаре в марте этого года было выявлено 137 объектов незаконного строительства.

В Краснодаре "заморозили" возведение еще 10-ти самостроев
На рассмотрении в судах сегодня находятся более 570 исков администрации Краснодара к владельцам самовольно возведенных построек.
http://www.yugopolis…-samostroi

Цитата: Ko4evnik от 19.12.2012 15:22:07
Касательно низких цен - это может быть застройщики частные. у них часто проблемы с документами.
В общем на готовое жилье таких цен у законных застройщиков просто нет.

Вопроса о законности изначально не стояло
А борьба в Краснодаре больше похожа на борьбу с мельницами ветряными. Все местные газеты заполнены рекламой таких застройщиков. Такое впечатление, что ее даже больше стало. Растяжки разве, что убрали

Могу отсканировать, если есть желание.
У некоторых в рекламе мелькает ипотека и, не понятная фраза, "работаем с материнским капиталом"

Вот например, частный застройщик, ипотеку банки дают. Есть вероятность, что с документами все хорошо
http://www.gk-yuzhnyigorod.ru/m/news/gid25/pg0/

Цитата: grbr от 19.12.2012 20:37:03
Вопроса о законности изначально не стояло

Хм, дело вкуса конечно, кто-то отдает деньги в МММ2012, кто-то - землю и дома по "садовым книжкам", а кто-то - самовольные постройки (которые потом сносят).
С такой логикой, как у вас, отдать деньги Мавроди означает их выгодно вложить
Касательно рекламы таких застройщиков, я бы это расценивал не как нормальную ситуацию, а как стремление как можно быстрее монетизировать ставшими вдруг горящими активы. Побыстрее получить хоть какой кэш, а потом пусть новоиспеченные собственники "жилья" разбираются с властями.

Цитата: grbr от 19.12.2012 20:37:03
А борьба в Краснодаре больше похожа на борьбу с мельницами ветряными.

а вы с чего так решили? оттого, что рекламы в газетах полно? ну так это не показатель.
Показатель - это судебные процессы по признанию строений самовольными постройками.

Люди - у мну нервов нет - донесите мягко до "специалиста" в области девелопмента - что административная  "рента" - ее доля в цене продаж - зависит от платежеспособного спроса в данной конкретной местности - и что "администрация" ее произвольно регулирует - с целевой установкой не убить продажи - потому что не хотят огребать социальных проблем - т.е. чем ниже граница платежеспособного спроса - тем ниже доля "административной ренты"= "налогов" в различных формах в цене продажи и тем выше доля "технологической себестоимости" - которая сама по себе величина менее волатильная = плюс-минус одинаковая везде.
И что предел цены - это "голая" технологическая себестоимость - т.е. ситуация когда из социальных соображений "административная рента" опускается в ноль - если не уходит в отрицательную область = дотации со стороны госбюджета в явной или косвенной формах.

"Специалисту" от девелопмента ведь пока не разжуешь каждый нюанс финансовой стороны его как бы профессии - девелопмента - чОтко - не поймет - недвусмысленным намекам в его голове зацепиться не за что.

Цитата: Ko4evnik от 19.12.2012 21:42:28
Хм, дело вкуса конечно, кто-то отдает деньги в МММ2012, кто-то - землю и дома по "садовым книжкам", а кто-то - самовольные постройки (которые потом сносят).
С такой логикой, как у вас, отдать деньги Мавроди означает их выгодно вложить

Хм, я где-то утверждал, что я собираюсь покупать такое жилье? Не выдавайте свои домыслы за реальность.
Вы просили цены, их есть Можете тот же сайт по другим регионам посмотреть, я в Краснодаре живу, он мне автоматом и поставил.

Цитата: Ko4evnik от 19.12.2012 21:42:28
Касательно рекламы таких застройщиков, я бы это расценивал не как нормальную ситуацию, а как стремление как можно быстрее монетизировать ставшими вдруг горящими активы. Побыстрее получить хоть какой кэш, а потом пусть новоиспеченные собственники "жилья" разбираются с властями.

"Борьба" началась в марте сего года, с вот этого документа
http://krd.ru/administration/zemelnyj/informacija_dlja_naselenija/doclad/

Те кто хотел монетизировать, давно монетизровал, продающиеся сейчас объекты - новые.

Цитата: Ko4evnik от 19.12.2012 21:42:28
а вы с чего так решили? оттого, что рекламы в газетах полно? ну так это не показатель.
Показатель - это судебные процессы по признанию строений самовольными постройками.

Показатель это снос, а не судебные процессы. т.к. "ВЛАСТИ КРАСНОДАРА СДЕЛАЛИ СЕРЬЕЗНЫЕ ШАГИ НАВСТРЕЧУ ЧАСТНЫМ ЗАСТРОЙЩИКАМ"
http://www.krd.ru/news/news_26092012_1518.htm

А по факту снесли всего три http://www.krd.ru/news/news_25092012_1829.htm

И поверьте, я езжу по городу и своими глазами вижу, что дома растут как на дрожжах. Хотя с ними "борьба" ведется

Цитата: grbr от 19.12.2012 23:33:27
А по факту снесли всего три http://www.krd.ru/news/news_25092012_1829.htm

ну это нормальная ситуация - судебные процессы быстро не идут)
даже если никаких споров по сути нету чисто на решение нужно закладывать минимум полгода.
Так что то, что пока снесли всего три - это вполне нормальная ситуация.

впрочем - дело ваше, можете покупать что угодно у кого угодно, и вкладывать деньги тоже куда угодно)
вы, главное, потом на митинги не выходите и трассы не перекрывайте, что государство вас "обмануло" и снесло построенное с нарушениями строение)

Цитата: Bolikkkk от 19.12.2012 22:18:19
Люди - у мну нервов нет - донесите мягко до "специалиста" в области девелопмента - что административная  "рента" - ее доля в цене продаж - зависит от платежеспособного спроса в данной конкретной местности - и что "администрация" ее произвольно регулирует - с целевой установкой не убить продажи - потому что не хотят огребать социальных проблем - т.е. чем ниже граница платежеспособного спроса - тем ниже доля "административной ренты"= "налогов" в различных формах в цене продажи и тем выше доля "технологической себестоимости" - которая сама по себе величина менее волатильная = плюс-минус одинаковая везде.
И что предел цены - это "голая" технологическая себестоимость - т.е. ситуация когда из социальных соображений "административная рента" опускается в ноль - если не уходит в отрицательную область = дотации со стороны госбюджета в явной или косвенной формах.

"Специалисту" от девелопмента ведь пока не разжуешь каждый нюанс финансовой стороны его как бы профессии - девелопмента - чОтко - не поймет - недвусмысленным намекам в его голове зацепиться не за что.

Администрация- понятие растяжимое Одна из фирм, занимающаяся разработкой проектной документации отказалась работать над ООС "элитного дачного посёлка" (8 домов по 500 квадратов и по 50+ соток )- сказали, что за такой проект захотят больше, чем он стоит )) Что-то уходит местной администрации, что-то областной, что-то "конкретным пацанам" (выделение электричества- у нас в районе приезжает молодой человек 20+ лет на очень дорогой машине, в результате один из заводов работает в три смены- им дешевле доплачивать за ночные смены, чем оплатить выделение доп. мощностей для организации работы в две). Что-то тихарит сам застройщик. Немалое влияние оказывают владельцы вторички, которые стараются держать цены чуть выше первички (сам факт отмены СНиПов- всё равно всё покапают- говорит о многом).
Но вот факт- 750 тыс. за отделанную однушку 28м2 в 2010 году в Моск. обл. - при том, что строительство малоэтажное.

Вобщем, все имеют понемногу.
Раздумывая, пришёл к выводу, что самый безболезненный способ сбивать цены- вынуждать владельцев вторички к снижению цен. Все административные, регулирующие и пацанские потянутся вынужденно за ними.Иначе- ловля ветра в поле.

Цитата: spv2 от 21.12.2012 00:31:51
сам факт отмены СНиПов

Вопрос спорный - насколько их отменили.

Сейчас колеблюсь, брать или не брать ипотеку. Меня больше останавливает моральная сторона вопроса, ведь ипотека способствует поддержанию завышенных цен на недвижимость...Кто-нибудь в курсе, много ли у банков на баллансе квартир вследствии невыплаченных гражданами кредитов?

Цитата: Игоряха1 от 21.12.2012 21:56:52
Сейчас колеблюсь, брать или не брать ипотеку. Меня больше останавливает моральная сторона вопроса, ведь ипотека способствует поддержанию завышенных цен на недвижимость...Кто-нибудь в курсе, много ли у банков на баллансе квартир вследствии невыплаченных гражданами кредитов?

Точных цифр вам вряд ли кто скажет.
Но - буквально на днях, избавляясь от ставшей ненужной после развода ипотеки - был в управлении по работе с проблемными ипотечными активами одного крупного банка (называть не буду).
Отдел занимает минимум две комнаты, в каждой как селедки в банке, сидят человек по 20 сотрудников управления.
Каждый ведет ряд сделок проблемного типа, большинство из которых заканчивается передачей банку заложенной квартиры.
В ходе общения со своим персональным менеджером услышал, что только за последние недели декабря только по москве в рамках программы ипотечной амнистии только этот банк выкупил (т.е. принял на баланс) около сотни квартир.
Дальше оценивайте сами.

А как это - "процесс избавления от ипотеки"?
Просто отказываешься и больше не платишь?
Ничего не возвращают?

Цитата: Игоряха1 от 21.12.2012 21:56:52
Сейчас колеблюсь, брать или не брать ипотеку. Меня больше останавливает моральная сторона вопроса, ведь ипотека способствует поддержанию завышенных цен на недвижимость...Кто-нибудь в курсе, много ли у банков на баллансе квартир вследствии невыплаченных гражданами кредитов?

Очень очень  мало. например у сбера по Москве всего  6 штук. Нелеквид по цене от 300к за метр))
http://zalog.sberban…jects.aspx

Цены на жилье с 2009 года растут.
Ипотеку дают не на 100% стоимости.
Неспособному тянуть бремя ипотеки, банк с удовольствием поможет избавится от груза, перепродав её очередному ипотечнику  с символическим "дисконтном к рынку"

Проблемы начнутся когда цены стабилизируются. ))

Цитата: NetGhost от 29.12.2012 00:16:36
А как это - "процесс избавления от ипотеки"?
Просто отказываешься и больше не платишь?
Ничего не возвращают?

 зависит от текущей задолженности и рыночной цены жилья. просто отказаться в РФ нельзя - только в порядке, установленном законом (т.е. либо по ГК - соглашение с банком, отступное - либо через суд, с продажей объекта недвижимости на аукционе).

Цитата: Черный оффер от 29.12.2012 11:27:02
Очень очень  мало. например у сбера по Москве всего  6 штук. Нелеквид по цене от 300к за метр))
http://zalog.sberban…jects.aspx

это только те объекты, которые в залоге у банка, а не те, что выкуплены банком - эти уходят что у сбера, что у втб - не через витрину залогового имущества, а через партнеров (риэлторские конторы).

С таким процентом по ипотеке (если сравнить с 3% на Западе) и с такими доходами жилье в Москве должно стоить раза в 3 дешевле.

Цитата: Bolikkkk от 19.12.2012 22:18:19
Люди - у мну нервов нет - донесите мягко до "специалиста" в области девелопмента - что административная  "рента" - ее доля в цене продаж - зависит от платежеспособного спроса в данной конкретной местности - и что "администрация" ее произвольно регулирует - с целевой установкой не убить продажи - потому что не хотят огребать социальных проблем - т.е. чем ниже граница платежеспособного спроса - тем ниже доля "административной ренты"= "налогов" в различных формах в цене продажи и тем выше доля "технологической себестоимости" - которая сама по себе величина менее волатильная = плюс-минус одинаковая везде.
И что предел цены - это "голая" технологическая себестоимость - т.е. ситуация когда из социальных соображений "административная рента" опускается в ноль - если не уходит в отрицательную область = дотации со стороны госбюджета в явной или косвенной формах.

"Специалисту" от девелопмента ведь пока не разжуешь каждый нюанс финансовой стороны его как бы профессии - девелопмента - чОтко - не поймет - недвусмысленным намекам в его голове зацепиться не за что.

Все верно. Только нужно учитывать, что платежеспособный спрос - он тоже регулируется искусственно исходя из тех же самых задач, а не является неким объективным индикатором.

Свежий пример - кризис 2008 г. когда московские власти не стали снижать административную ренту,
а просто дождались восстановления спроса.

Хотя может это только в Москве так было, а в регионах иначе.