Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: BBS от 01.11.2008 23:28:29
Затр@хался конечно искать, но специально для Вас ЮТА нашёл:

Примеры по Питеру. Все квартиры в Лондон-парке.
Обратите внимание на то, что средняя цена в новостройке в Выборгском р-не на 27.10.2008 - 86855 руб., и учтите, что в 1 ккв цена кв. метра самая высокая по сравнению с многокомнатными квартирами.

1 ккв
Адрес: Руднева / Просвещения
метро пр. Просвещения
этаж: 4,12 (продают две квартиры? Или накосячили в базе и продают с 4-го по 12-й этаж?)
этажей в доме: 21
общ. площадь: 26
Срок сдачи: III кв.09
Агенство: Ваш Дом
Продаётся с 07.07.2008, до сих пор не продана
История изменения цены:
07.07.2008 2230 85769
18.08.2008 2467 94885
15.09.2008 2370 91154
24.10.2008 2230 85769
Изменение цены: -9,6% от макс.

1 ккв
Адрес: Просвещения 43
метро: пр. Просвещения
этаж: ср, (видимо продаётся не одна квартира)
этажей в доме: 25
общ. площадь: 27
Срок сдачи: III кв.09
Агенство: Авантаж
Продаётся с 26.05.2008, до сих пор не продана
История изменения цены:
26.05.2008 2170 80370
28.05.2008 2419 89593
09.06.2008 2427 89889
23.06.2008 2419 89593
30.06.2008 2361 87444
06.10.2008 2236 82815
Изменение цены: -7,9% от макс.

1 ккв
Адрес: Просвещения пр. 43
метро: пр. Просвещения 20 пеш
этаж: 13
этажей в доме: 22
общ. площадь: 28
Срок сдачи: III кв.09
Агенство: Мир Квартир
Продаётся с 25.04.2008, до сих пор не продана
25.04.2008 2550 91071
14.10.2008 2400 85714
Изменение цены: -5,9% от макс.

Все данные с http://bn.ru

Цитата: ЮТА
Господа.
Давайте по снижению цен приводить только РЕАЛЬНЫЕ ФАКТЫ.
То есть:
Где, когда и насколько конкретно снизились цены.

И это будет конструктивно.

Вчера в форуме недвижка автору появилась объявление:
Отправлено : reversy, 01 Ноября 2008 16:24:19
"есть много квартир на продажу в городе Щербинке МО(от инвестора).
Дом монолит-кирпич, инвестор СУ-155,сдача второй квартал 2009 года
квартиры:
1-ки (43м2)- цена 2 300 000
2-ки (65м2)- цена 3 200 000
3-ки (около 100 м2)- цена 4 000 000
Кстати возможен небольшой торг"

до кризиса там было % на 30-40 дороже.

потом другой человек писал:
Отправлено : Лёшка, 30 Октября 2008 23:26:21
"ЖК - новострой. В мск - в хорошем месте. Внешне все ОК - работа кипела и кипит - дом построен, территория облагорожена - снимают последние секции забора стройки. Был внутри - то же все ок - усе отделано, тепло есть и пр. Застройщик - из заслуживающих доверие (ну типа если и помрет, то один из последних) - предлагает с весьма хорошим дисконтом большую четыреху - скидка 40-50% (смотря от каких хотелок считать). Объяснение скидки - типа часть денег выплачено ипотечником, который сейчас не платежеспособен - мол поэтому и скидняк.
Продают по 65000 руб (скидка со 130 000)!"

Чем не примеры некоторого слива?

Цитата: _Sasha_ от 02.11.2008 07:12:50
Так что спрос на дома достаточно специфичен и силу этого ликвидность их весьма относительна.

+99
Содержание дома значительно дороже, чем содержание квартиры. Как минимум на порядок (в пересчете на год).
Плюс у нас исторически сложилось, что если у меня квартира сгорела (или террористы дом взорвали), то государство с горем пополам, но все же выделяет жилье. А если дом сгорел - то это проблемы владельца дома.

И еще бенометр можно тупо закрыть на год-два (перекрыли воду и газ, написали заявление в ЖЭК) и содержание будет «три копейки» в год. С домом так не поступишь. Как следствие кв. это если не идеальный, то значительно более привлекательный инструмент инвестора.

Цитата: MDY от 01.11.2008 15:44:54
Вышли сводки от ПИКа, которму должно было в октябре поплохеть:

Чистая прибыль по РСБУ за III квартал 2008 года составила 369 642 тыс. рублей при 94 484 тыс. рублей чистых убытков за II квартал 2008 года.

Изменение чистой прибыли в абсолютном и процентном отношении в III квартале 2008 года по сравнению со II кварталом 2008 года: 464 126 тыс. рублей, что составляет - 491 %

http://pik.ru/ssf/ot…2008_2.rtf

Активы ГК ПИК увеличились на 11% и составили на 31 октября 16 556 109 тыс. рублей

http://pik.ru/ssf/ot…2008_1.rtf

С другой стороны прибыль-то маловата для выплат по кредитам, правда они еще облигаций навыпускали, да государство денег дает. Наверно выкрутятся.

1. Государство денег-то пообещало, но послезавтра и по другим ценам
2. Рисовать отчёты и я умею
3. Вселение идёт по договорам 2006-2007 гг.
4. В свежесданые дома народ заселяется при ВРЕМЕННОЙ схеме подключения энергетики.
5. Продажи у ПИКа встали как хер у добра молодца.
6. Коммуналка остаётся единственным источником дохода ПИКа, но жители уходят в свои ТСЖ. При том, что на каждую квартиру ПИК имеет примерно 10000 рублей долгов за неоказанные услуги. А владельцы квартир ОЧЕНЬ сильно хотят эти деньги вернуть. Оценить масштаб ПИКовского попадалава можно по списку с чего они стригут коммуналку http://pik-comfort.ru/forum/index.php#1
7. Среднее руководство ПИКа как описавшийся пудель мечется между планом сбора денег, которые тут-же отбирает верхнее руководство, и уходящими от их обслуживания домами. Готовы терпеть мордобития на собраниях жильцов, только не сказать правду верхним - что коммуналка говорит им досвиданья и ещё надо вернуть прожранные деньги.

Аренда элитной недвижимости в Москве подешевела на 15-20%

Цены на жилье в Красноярске снизились на 30%

Цитата: Serg_Piter
Во время прошлогодней стагнации цены снизились на 10-15%, а строительство увеличивалось.

Тоже момент интересный.
Сегодня немного ездил по городу (Н. Новгород) - куча недостроя с советских времен.
Мне так кажется - потому что растет. Это не недвижимость - это инвестиция.
Вот как только рост прекращается, тем более начинается стагнация, недвижимость перестает быть инвестицией и переходит в руки строителей/юзеров. ИМХО.
Значит, строить будут больше.

И об откатах/взятках. Вот когда оно растет – просят много! Не хочешь? Мы подождем еще годик-два – только дорожает, там еще больше запросим. А вот если не растет?

Цитата: Куркуль
Подключение по временной схеме при заселении - это нарушение.

1. ГАСН принимает по временной схеме при наличии согласованного проекта подключения по основной. Т.е. при наличии заверенного комплекта бумаг из которого следует, откуда и сколько.
2. Если ГАСН прекратит эту практику, то новостройки встанут года на 2-3 т.е. на среднее время задержки ввода мощностей конторой чубайса. Как вариант строители будут покупать мощности у контор-прокладок, которых полно вокруг энергетиков.
3. Эл. энергии действительно хватает, но под понятием "мощностей" понимают в первую очередь не генерацию, а распределение - т.е. понижающие подстанции и линии. Вот они в дефиците. Причина этого - почти не строили с момента развала Союза. Ярчайший пример - московский коллапс. Провода подходящих линий к Чагино от перегрузки раскалились и увеличили стрелу провиса (расширение при нагревании). В результате линия 500КВ легла на сотку (если память не изменяет) и побежали пушистики...

Цитата: iz_kirova от 02.11.2008 18:18:45
1. ГАСН принимает по временной схеме при наличии согласованного проекта подключения по основной. Т.е. при наличии заверенного комплекта бумаг из которого следует, откуда и сколько.
2. Если ГАСН прекратит эту практику, то новостройки встанут года на 2-3 т.е. на среднее время задержки ввода мощностей конторой чубайса. Как вариант строители будут покупать мощности у контор-прокладок, которых полно вокруг энергетиков.
3. Эл. энергии действительно хватает, но под понятием "мощностей" понимают в первую очередь не генерацию, а распределение - т.е. понижающие подстанции и линии. Вот они в дефиците. Причина этого - почти не строили с момента развала Союза. Ярчайший пример - московский коллапс. Провода подходящих линий к Чагино от перегрузки раскалились и увеличили стрелу провиса (расширение при нагревании). В результате линия 500КВ легла на сотку (если память не изменяет) и побежали пушистики...

Юго-Восточный Административный Округ города-героя Москвы, это отдельная песня.
Когда сгорело Останкино ЮВАО был единственным округом где не пропало телевидение, когда гикнулось Чагино в ЮВАО были МИНИМАЛЬНЫЕ отключения.
В своё время, когда в округе было много промпредприятий он считался не очень пригодным для проживания, однако с их остановкой и выводом ситуация улучшилась. А распределительные мощности остались
Так что, не надо на чубайсовцев кивать.
Есть строительные недоделки у ПИКа.
И они СУЩЕСТВЕННЫЕ >:(

Загородная недвижимость в РФ после финкризиса может подорожать на 50%
http://www.rian.ru/c…41808.html

"Если кризис продлится до конца следующего года, то в результате снижения предложения я не удивлюсь взлету цен на загородную недвижимость эконом и бизнес класса на 50%, по сравнению с той ценой, которая будет по достижению пресловутого дна рынка", - отметил он.

И ведь чистую правду говорит человек  ;) Вот у нас акции за неделю тоже на 50% уже выросли, только вот инвесторы, что купили Сбербанк по 90 на ИПО сегодняшней цене 30 руб не очень радуются видимо

Цитата: def
2. В приведённой изначально цитате из новостной статьи видно, что государственные деньги пойдут на строительство нового быстровозводимого жилья. Соответственно, так как жильё быстровозводимое, то вполне можно ожидать, что через полгода-год после начала строительства, это жильё окажется на рынке.

Если действительно помощь государства строительной отрасли будет в виде госзаказа на новое жилье, тогда все пойдет по Вашей схеме.
Но реальность рыночных отношений на местах пока предполагает изрядный скепсис при рассмотрении этих новостей. Если будет Закон, тогда возможны подвижки.

Кризис в строительстве будет недолговременным. Сначала уйдут зарубежные компании (турецкие, прибалтийские, украинские), потом накроются наиболее слабые отечественные. Но зато снизится конкуренция, и для уцелевших крупнх компаний работы будет предостаточно.
Цены на недвижку будут падать, но при маленьком объеме сделок это не показатель. Как только на рынок вернутся крупные игроки и оживет ипотека(увеличится объем) цены сразу восстановятся. Нормальное жилье имеет очень маленький процент населения, и даже для удовлетворения частичного спроса пройдет не одно десятилетие. При достаточном финансировании потребностей, избытка предложения на жилищном рынке в ближайшие 10 лет я не вижу. Сейчас спрос падает по причине недостаточного финансирования.
В Турции например среди местного населения ипотека вообще не пользуется популярностью, и там кстати, несмотря на кризис, цены на недвижку не падают. А учитывая огромный прирост населения будут только расти.
Мое мнение - если цены на недвижку не были раздуты ипотекой, то инвестиции в недвижимость действительно помогают пережить финансовый кризис и сохранить капитал.

Цитата: alecom от 03.11.2008 10:43:37
Кризис в строительстве будет недолговременным. Сначала уйдут зарубежные компании (турецкие, прибалтийские, украинские), потом накроются наиболее слабые отечественные. Но зато снизится конкуренция, и для уцелевших крупнх компаний работы будет предостаточно.
Цены на недвижку будут падать, но при маленьком объеме сделок это не показатель. Как только на рынок вернутся крупные игроки и оживет ипотека(увеличится объем) цены сразу восстановятся. Нормальное жилье имеет очень маленький процент населения, и даже для удовлетворения частичного спроса пройдет не одно десятилетие. При достаточном финансировании потребностей, избытка предложения на жилищном рынке в ближайшие 10 лет я не вижу. Сейчас спрос падает по причине недостаточного финансирования.
В Турции например среди местного населения ипотека вообще не пользуется популярностью, и там кстати, несмотря на кризис, цены на недвижку не падают. А учитывая огромный прирост населения будут только расти.
Мое мнение - если цены на недвижку не были раздуты ипотекой, то инвестиции в недвижимость действительно помогают пережить финансовый кризис и сохранить капитал.

мечущиееся бетонные спекули  ;D  ну казалось вот он "филосовский камень" точнее "философский бетон" купил бетона и потом сливки снял и так до бесконечности .. а тут чик и лопнула схема , накрылась пилодкой , теперь ровно наоборот вложился в бетон и записал себе лосей , но спекули пока не верят , ребята комично хватаюца руками за воздух , всплыла вот турецкая недвига .. там лоси сейчас красивые,  жирные , жирнее разве что в пузыре болгарской недвиги , там тоже с лосями все в порядке , так же долго спекули роняли слюни , про вступление в ЕС , как там англичане все скупают .. и вот в итоге пришли лоси , причем для наших посконных спекулей, все эти турецкие и болгарские метры и так слили раза в два дороже чем они стоят аборигенам ....
Вот теперь и наблюдаем набор бредней по форумам .. что там нового , рост турецкого нселения , буагага

Цитата: alecom от 03.11.2008 10:43:37
В Турции например среди местного населения ипотека вообще не пользуется популярностью, и там кстати, несмотря на кризис, цены на недвижку не падают.

Врете.
Цены на жилье в Турции упали на 40%

Цитата: Иван от 03.11.2008 14:20:39
Врете.
Цены на жилье в Турции упали на 40%

сейчас понесуцо рассказы , что это жилье не той системы подешевело на 40% . это сакли в горах подешевели , а настоящее "качественное" на берегу синего , синего моря подарожало , опять же увеличение поголовья турок толкат цены вверх .....
ну все как под копирку , набор мантр зависших бетонных спекулей ВСЕГДА одинаков , печально конечно что он  крайне скуден , но что взять с этих приматов.

В реале то сейчас ситуация просто катострофическая , рынок стоит колом .... вся система рушится по причине развала основы , то есть постоянно дорожающего залога .

Раньше то схема простая как апельсин , есть к примеру 1000 метров у какого нибудь девелопера , стоит он к примеру 1000 баксов метр , девелопер пошел в банк (который шутя берет бобло на западе по 5%) и взял под залог мильон баксов по 13% (например) прошел ГОД , а залог стоит уже 2000 баксов за метр , берем и рефинасируемся в банке под залог , то есть берем 2млн баксов отдаем взад 1130т имеем на руках взявшееся из ничего 870тысяч баксов(просто залог вздорожал) , а потом прошел год и был психоз  и метр стоит уже вроде как 4тысячи баксов и опять спокойно рефинасируем свой долг под этот же залог , в результате чего имеем в плюсе 4млн - (2млн+13%) = 1млн 740т .. как видно в этой схеме при условии доступа к дешевому боблу на западе , которое тот же банк постоянно рефинансирует , то бетон  по идее можно в продажу и не пускать .... ну конечно пускали , вариантов масса ...

Но сейччас расклад простой , система раскручиваеца в обратном направлении , то есть люди на западе требуют свое бобло с банка , банк скидывает взад  девелоперу бетон из залога и требует бобло  ;D  . а где его брать , пустить бетон в продажу буратинам , так это катастрофа будет , какой нибудь "бюллетень недвижимости" в Питере будет не в 2х томах как сейчас  , а в пяти или шести очень толстых томах ... вот и носяца сейчас девелоперы с серьезными спекулями по рынку пытаясь пристороить свой бетон оптом хоть  50% скидкой .. впрочем все это АГОНИЯ  :)

Цитата: alecom от 03.11.2008 10:43:37
Мое мнение - если цены на недвижку не были раздуты ипотекой, то инвестиции в недвижимость действительно помогают пережить финансовый кризис и сохранить капитал.

А чем же они были раздуты? Ипотекой в том числе - дешёвыми деньгами. Если порой доля инвестиционных (скажем прямо - спекулятивных) сделок достигали 70% (ещё раз: только один из трёх покупал жильё для себя, остальные двое - для перепродажи), и перепродавали спекулянты зачастую друг другу (это нормально, когда по одной и той же квартире проходит в течении года 4-5 сделок?), то говорить о неснижении цен глупо.

Недвижимость в Японии может быть упала и не резко, но качественно. Вот уже 18 лет цены падают, что в недвиге, что в акциях. Стойкие самураи, ничего не скажешь. Я думаю наши "девелоперы" и "инвесторы" такого падения не выдержат.

График японского индекса вот здесь например http://finance.yahoo…5;range=my

http://www.oftwomind…ubble.html график недвижимости до 2005 года, затем был небольшой рост - сейчас видимо опять вниз...

By 2004, prime "A" property in Tokyo's financial districts were less than 1/100th of their peak, and Tokyo's residential homes were 1/10th of their peak, but still managed to be listed as the most expensive real estate in the world.

К 2004 году недвижимость класса "А" в финансовых районах стоила 1/100 от своего пика, а дома в пригороде 1/10, но тем не менее недвижимость оставалась одной из самых дорогих в мире.

То бишь если также плавно будет снижаться, то еще эта депрессия лет 10 продлится.

Че-то каждую неделю прибавляется по оратору...

Цитата: Dimetrius
Ещё один момент, почему вы решили, что цены раздуты? Скажите, у вас зарплаты стоят на одном месте?

А вы график роста РН видели? А теперь нарисуйте график роста свое ЗП и сравните...

Цитата: Dimetrius
Сейчас средняя 50000 руб, а квартира где то 170000$ коэффициент приблизительно одинаковый. Аналогично если сравнивать другие города.

Да вы шо? Я вот не москвич, но погуглил немного, и понял, что Лужков-то совсем не в курсе
В ближайшие четыре года средняя заработная плата в Москве увеличится до 43 тысяч рублей пообещал во вторник мэр Москвы, выступая на конференции регионального отделения партии "Единая Россия".

По словам Юрия Лужкова, сообщают федеральные информационные агентства, также столичные власти "намерены ввести в городе дифференцированный налог - повысить ставку для богатых и понизить для бедных, так как образование и здравоохранение должны быть доступны для всех".

Сейчас, по данным городской администрации, средняя зарплата в Москве составляет около 30 тысяч рублей.
Это было в январе сего года - http://primamedia.ru…=13&p=

Цитата: Dimetrius
Ещё один момент, почему вы решили, что цены раздуты? Скажите, у вас зарплаты стоят на одном месте?

А вы график роста РН видели? А теперь нарисуйте график роста свое ЗП и сравните...

Цитата: Dimetrius
Аналогично если сравнивать другие города.

За других советую не говорить, раз уж за себя не знаете толком
За себя могу сказать. Когда моя ЗП была 8 тыс., квадрат стоил 12 тыс. (2004-2005).
На сегодня моя ЗП 20 тыс., квадрат стоит 60 тыс. Средняя ЗП по нашему городу (Красноярск) - 15-17 тыс...разницу чувствуете?

Цитата: Dimetrius
И ещё, сколько, на ваш взгляд, обходится себестоимость 1м2 застройщику??

Каждому, заскочившему сюда на минутку, уже достало одно и то же говорить, если действительно интересно, то отмотайте тему хотябы на пару десятков страниц назад...

Цитата: Dimetrius
Я писал про зарплаты не официальные, а те которые получают на руки и за, что идут работать. Если вас так пугают цифры, то скажу для Москвы зарплата и в 300000 руб не самая высокая.
Красноярск это конечно далеко, да и ваша зарплата не показатель, а по средней полосе России изменение цен в коэффициенте приблизительно одинаковое.
Где есть высокооплачиваемая работа, там и жильё дорогое.

Не говорите то чего не знаете. Во первых, в Москве вообще довольно высокий процент "белой зарплаты". А во вторых, как раз большие зарплаты практически все белые, у нас знаете ли благодаря регрессивной шкале ЕСН как раз всем этим высокооплачиваемым специалистам можно зарплату платить чисто в белую не сильно напрягаясь по налогам. Обналичивать таки суммы вы просто затрахаетесь и к вам рано или поздно придут, да и обнал сейчас стоит не 5% как было раньше, так что работодатели предпочитают не рисковать. Кроме всего прочего, именно высокооплачиваемые сотрудники хотят кредитов всяких и на черные зарплаты просто не соглашаются или готовы на меньшую выплату но чисто белую. А вот как раз мелкая сошка бывает, что сидит на минималке и черном нале или вообще работают в черную (обычно это приезжие из СНГ). Так что может быть даные по зарплатам чуток и занижены, но будьте уверены, все зарплаты в 300000 там уже учтены. Кроме того, вроде бы данные по средним зарплатам содержат поправочные коэффициенты. На самом деле 30000 руб в месяц похоже на реальную среднюю зарплату в Москве и то, что некоторые имеют сильно больше дела не меняет. Продавщица в "Седьмом континенте" о 30000 в месяц только мечтает.

Цитата: Dimetrius
А сбор исходно-разрешительной документации? А инженерно-геологические, инженерно-геодезические, инженерно-экологические изыскания? Затем выполняется проект, который проходит различные согласования и государственную экспертизу.Как думаете, сколько на это нужно времени и средств.
Строительство коробки может и займёт пол-года, а подведение сетей это вообще отдельная тема. Годы уходят на всё это.
Или они пришли и так, по месту всё?

Я же сказал вроде ясно - 8 месяцев с момента сноса тех хрущевок, что были на месте новых домов. Поскольку вряд ли использовались старые данные это все вместе с изысканиями. Да и в изысканиях нечего хитрого нет, это бурение или зондирование, за месяц вполне можно управиться вместе с обработкой. Мало того, все можно делать параллельно в принципе, пока бурим/зондируем на одном конце на другом конце, где это уже сделано можно сваи забивать. Возникают проблемы с согласованием определенные, но при налаженном взаимодействии с соответствующими службами и при наличии политической воли все это реально. Можно даже проектирование со строительством совмещать - сваи можно забивать даже не имея проектов на верхние этажи. У меня все родственники строители, как раз все спецы именно по изысканиям и проектированию могу конкретно про сроки уточнить. Коммуникации, опять таки, при наличии налаженного взаимодействия с властями и комплексной застройке возводятся очень быстро сразу в масштабе микрорайона. В общем, крупнопанельное домостроение это на самом деле довольно быстрая штука. Но, при желании, все можно растянуть на любой срок.

Цитата: ЮТА
Это без падения цен грустновато.
Вот когда оно будет это падение - тогда и повеселимся.

Бла-бла-бла.

BN.ru, последняя неделя (пятая неделя падения вторички, вторая или четвёртая с перерывом первички):
03.11.2008   106479.0   -0.53%   89138.6   -1.46%

http://www.bn.ru/gra…graph=main

(кстати, мне нравится, что у них графа так и называется, "Темпы роста". Отрицательного)