Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MDY
Вот ради интереса попробуйте на hh.ru поискать вакнсии в Москве от 50 000 руб. Пожалуйста - их 5077 вакансий за этот месяц.

Результаты on-line опроса показали, что 100% населения России пользуются интернетом. (с)
О компании HeadHunter: основу соискательской аудитории сайта составляют менеджеры среднего и высшего звена.

Цитата: esperanto
Более детальная раскладка по России такая: в Москве будет очередная кратковременная коррекция, которая через какое-то время сменится ростом из-за нехватки жилья (новое строительство в Москве во время кризиса свернут). Во время кризиса в Москве деньги перераспределятся в регионы, где будет продолжаться строительство почти на докризисном уровне, и цены будут расти (порядка тех же 15% в год)

Итак, всё-же, уже в третий раз задаю вопрос, на который не вижу ответа. Вопрос простой - кто покупатель? Какой слой населения и с каким уровнем доходов сможет приобрести жильё по нынешним ценам, при нынешних условиях?

Стройка ради стройки никому не нужна. Строители хотят продать. Нуждающиеся в жилье хотят купить. Баланс спроса и предложения. Это базис! Сегодня на рынке очень много дорогого жилья, на которое нет спроса. И отсутствует доступное жильё, на которое спрос есть. Вариантов собственно два. Либо баланс спроса и предложения восстановится (путём резкого повышения доходов населения, что маловероятно, либо путём снижения цен на жильё), либо строительная отрасль своею жадностью сама себя погубит.

Кстати, нефть-то уже 58$, хе-хе.
10-летний тренд роста нефти резковато развернулся, и до дна еще непонятно сколько. Пока с 147 до 58 за 4 месяца. К следующей весне-лету уже не кажутся фантастикой цифры 40 или ажно 20$ за бочку.

Сколько будет стоить бетонометр при ценах 20$ за бочку? 1000$? 400$?  :D

Все эти байки про "коррекции" просто смешны. Развернулся многолетний тренд. Теперь - вниз, только вниз. Единственный вопрос - насколько быстро и глубоко вниз.

http://www.gdeetotdo…e/1802446/
Допустим, я понимаю, что скупаться жилье эконом класса будет по себестоимости, а реализовываться? Как? Если по ипотеке, то через какие банки- и вообще последнее время с ипотекой стало много неясностей. Так для кого государство скупает это жилье?

Цитата: Ghworg от 04.11.2008 12:40:25
Кстати, нефть-то уже 58$, хе-хе.
Все эти байки про "коррекции" просто смешны.

Нефть > -50%, металл > -40%, бетон >-40%, подсолнечное масло > -50%
На рынке недвижимости ожидается легкая стагнация местами переходящая в бурный вечный рост  :D

Цитата: MDY
Согласен, рабочих там нет. Зато полно всяких юристов, офис-менеджеров, бухгалтеров.

Ага, а так же, судя по первой же вакансии:
24.10.2008   Менеджер по продажам итальянской плитки и керамогранита или натурального камня

Компании: СКВИРЕЛ Москва от  50,000  до  300,000 руб.

Очень важная и, главное, полезная профессия Сколько таких "спецов" по всей Москве?

А что касается бухгалтеров, то сколько их по-вашему в средней фирме? При штате около 100 человек максимум 3 бухгалтера. Ну и какой это процент на рынке спроса, а?
Про офис-менеджеров промолчу лучше...

Проблема государства, если оно начнет скупать недвижимость по нынешним ценам состоит в доходности вложений. Сейчас это смешной налог на имущество по цене БТИ и выплаты по ЖКУ...
Боюсь, что для того чтобы компенсировать затраты на выкуп по нынешним ценам придется многократно увеличивать и налог на имущество (его базу) и выплаты по содержанию ЖКХ.
Кому понравится статья в квитанции на оплату ЖКХ - выкуп недвижимости у девелоперов - 20000 руб/месяц.
Ну или какая там может получится выплата?

Цитата: _YUKLA_
Еще раз - полностью всю структуру ПИК или ДСК-1 никто покупать не будет. Зачем? Купят самые прибыльные и эффективные подразделения. Рынок-с.

Прально-прально. Нахер с пляжа. Всех этих "Руководителей проекта", "Начальников подразделения" и прочий песок которому даже в голову не приходит что в багажнике должны лежать резиновые сапоги. Которые минимум раз в неделю (а то и чаще) необходимо использовать по назначению.

Цитата: Dimetrius
я вам доказывать ничего не собираюсь, но к строительству имею прямое отношение, причём не только к жилому, но и промышленному. И не в качестве манагера или сисадмина.
Хорошо смеётся тот, кто смеётся последним.

Модный нынче дизигнер наверное?
В чем проблема специальность назвать?

Цитата: Dimetrius
ПГС, Вам это о чём то говорит?

Специальность нынешнюю спрашиваю, с ПГС можно и дворником работать. На автоудаление ставьте пожалуйста.  :)

Цитата: Dimetrius
Куда уже. Строительный университет, факультет промышленное гражданское строительство. Квалификация инженер-строитель. Компания инжиниринговая, занимающаяся проетированием и строительством "под ключ".

А я в ней работаю ... (кем)

Цитата: Dimetrius
Ничего вам не понятно. Цены упадут в том случае, если сократится себестоимость, а это только если будет дефляция в стране. А пока на следующий год везде планируется инфляция. И я расценки повышаю минимум на 30%, хоть и выгнал несколько манагеров на всякий случай.

Возьмёте на работу? Сколько у Вас главспецы получають?

Цитата: Болик
Пример. Вы заявили, что "в хорошем чертеже все размеры должны стоять...". В то время как любой профи знает,что различаются "жесткие" привязки и привязки "с люфтом". Соответственно размеры ставятся только там, где их обязательно нужно выдержать по каким-то причинам - например из-за согласований со смежным разделом. Там же, где "жесткая" привязка в силу технологии проектирования/согласования, монтажа может создать проблему - ставить размер есть однозначное зло.
Ну и много чего еще - специально не фиксирую - но ваши заявления периодически меня "царапают". В частности ваша самоуверенность по "на фрилансе проживу". Попробуйте для начала - расскажите.

Не правда. Вам ЕСКД ссылки дать? Ставятся все необходимые размеры. У конструкторов всё жестко. Дядька у гильотины на заводе не будет размеры по чертежу мерить. Сколько пишу - столько и отрезает. В металлоконструкциях всё с точностью до миллиметра. С бетоном попроще.
А меня самоуверенность спасает. Что пробовать то? Я уж вроди давно так живу.

Dimetrius, не, я конструктор.

Цитата: Dimetrius
я расценки повышаю минимум на 30%, хоть и выгнал несколько манагеров на всякий случай.

А ничего, что металл и цемент обвалились ?

Берут ? Надо повышать цены, ничего и дороже купят.
Не берут, надо повышать цены - у нас же инфляция.

Похоже, что кроме как банкротством зарвавшихся девелопов оздоровить строительную область не получится

В общем, похоже, все идет по прогнозу.  ;)

На форуме появляются обеспокоенные представители бетонометровой индустрии и пытаются сдержать начавшееся падение словесными интервенциями  ;)

Все это бесполезно - от словесных интервенций ничего вообще не зависит и не зависело никогда. Те успешные случаи применения словесных интервенций во время тренда общего роста, которые помогали надувать пузырь недвижимости в 2006 и 2007-2008 годах, всего-навсего успешно накладывались на вектор тренда и благополучную макроэкономическую обстановку, но сами по себе разумеется не являлись катализаторами роста.

Также и сейчас, никакие попытки словесных интервенций не смогут переломить общего тренда - это все равно, что пытаться пИсать против ветра. И не простого ветра, а Ветра Истории  ;)

Так что выгоду сейчас смогут поймать лишь те, кто не будет пытаться бороться с трендом, а наоборот, возглавит его. Они и соберут все сливки с рынка; пытающимся поначалу бороться достануться самые жирные лоси.

Собственно говоря, очень интересно, до кого же первого из девелоперов дойдет эта мысль  :)

Цитата: MDY
Но кто закладывает панельки? Приведите пример, пожалуйста.

Кредитный договор между девелопом и банком ? Ну вы батенька даете...
А как иначе объяснить, что с одной стороны все "продано" а с другой у девелопов нету денег ?
В убыток себе они явно не строили.

Ну не верю я, что девелопы не использовали схему с залогом бетона. Этож какая халява ! Бетон дорожал по 40-60% в год, а кредиты давались под 12%  
30-40% годовых это очень много.

Цитата: esperanto
Среднестатистической семье вовсе не нужна недвижимость в собственность, а нужна недвижимость для того, чтобы жить. Давайте отделать мух от котлет, и отделять среднестатистические семьи, которые с удовольствием будут жить бесплатно и без кредитов в муниципальных (государственны) квартирах, отделять эти среднестатистические семьи от спекулянтов-риэлтеров и спекулянтов-перекупщиков типа тех что здесь на форуме беспокоятся о якобы среднестатистической семье, а на самом деле о своей выгоде, ради которой готовы носом землю рыть и обрушить экономику страны.

Открою тайну. Кроме как в Москве, муниципальные квартиры никому нигде не дают! Покупать надо! Представьте.

Цитата: Dimetrius
Как раз прямое отношение. База дается в институте. Я не говорю о купленных дипломах. Кстати в мое время отличников было не более 2-х на сотню человек и это не говорит о том, что дурнее остальные были, просто другая система оценки - не за деньги, а за знания.
А если база "0", на нее наложить опыт "0", получается, что все покрывается уровнем амбиций? так что ли? Или должностью по трудовой?

Млин. Уважаемый, я все уже сказал. От студента до главспеца МИНИМУМ 5 лет (для архитекторов еще дольше, вдвое примерно). И не просто "опыта", абы какого - а структурированного опыта - в проектном коллективе, исполнителем при ГЛАВСПЕЦЕ - на опыте нескольких десятков проектов. А в режиме "самоучки" - т.е. в отсутсвии рядом главспеца, да не в проектном институте, а монтажной шарашке - и дай бог за 10-12 доковыляет - если повезет и ума хватит. В любом случае - есть у студента красный диплом или он у него синий, любой степени синевы - с позиции главспеца разница в их знаниях микроскопическая - оба не знают ничего.
И еще раз - уровень квалификации ОБЪЕКТИВЕН. Он легко определяется. Не МНЕНИЕМ чьим-то и не голосованием - а по совокупности компетенций. Хотя легитимация и происходит, обычно, признанием равных.

Цитата: Просто инвестор
Нипанимаю... продавать квартиры в "объекте незавершенного строительства" что физикам, что юрикам можно, а закладывать нельзя ? С чего бы это.

"Продажа квартир" не может оформляется как именно "продажа квартир", так как до момента регистрации прав собственности "квартир" не существует в нашей реальности, соответственно их нельзя отчуждать в пользу других лиц. Обычно это все оформляют как участие в строительстве (договор соинвестирования), либо продают по вексельным схемам с предварительным договором купли-продажи (фактически дают застройщику взаймы). Ну и самый редкий вариант - долевое участие по 214-ФЗ.

Цитата: shentsev
А ссылочку где сказано о 15%. Причем кто считает себестоимость - девелопер или государство?

http://www.stroim.eu/news/news176.html
первый заместитель Председателя Правительства Игорь Шувалов провел вчера совещание, на котором обсуждались конкретные меры помощи государства стройиндустрии. Глава комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум сказал что трем «первым» банкам страны (Сбербанку, ВТБ24 и Газпромбанку) были даны рекомендации открывать кредит девелоперам под 16-18% ставки под гарантию государства – выкуп построенного жилья. Расчет стоимости квартир будет производится по простой схеме: себестоимость плюс 15% наценки.

http://www.rg.ru/2008/10/28/vkladi.html
И, наконец, жилье. Этот рынок грозит возможным спадом спроса, и в Белом доме такой сценарий учитывают. Поэтому правительство решило заместить спрос естественный государственным и поддержать строительные компании. С этой целью в начале ноября бюджет начнет выделять деньги на приобретение жилья, в том числе для военнослужащих. Сейчас чиновники собирают информацию на предмет того, сколько компаний хотели бы продать уже построенное жилье. "Вопрос не в том, что мы готовы купить все, что они построили", - сразу пояснил Игорь Шувалов, отметив попутно, что государство все-таки поддержит исполнение строительными фирмами своих планов даже в условиях падающего рынка. При этом первый вице-премьер подчеркнул, что компании "должны снизить цены". Выходя на строительный рынок в качестве покупателя, государство настроено на введение прозрачной системы продажи жилья, добавил высокопоставленный чиновник

http://www.kremlin.r…7617.shtml
Д.А. Медведев: И определённые денежные средства мы ещё добавим в этом году, для того чтобы «схлопнуть» стоимость квадратного метра жилья применительно к условиям конкретного населённого пункта и размер жилищного сертификата.

http://www.kremlin.r…6954.shtml
В.В. Путин: В целях же решения жилищной проблемы мы должны в первую очередь думать о наращивании объемов строительства и существенном увеличении предложения на рынке жилья. Во-вторых, мы обязаны сбалансировать его структуру. Ведь не секрет, что застройщикам пока интереснее иметь дело с дорогой, или, как у нас сейчас модно говорить, элитной, недвижимостью и умело играть на ценах.
Нам нужны действенные механизмы, способные стимулировать строительные компании к работе с массовым недорогим жильем. И у рабочей группы Госсовета, насколько я знаю, есть конкретные предложения – включая создание специального финансового института и корректировку федеральной целевой программы «Жилище». Прошу на этих вопросах сегодня подробнее остановиться.
Кроме того, важно продолжить линию на демонополизацию строительных рынков. А также на снятие административных барьеров и издержек, прямо способствующих созданию нездоровой конкурентной среды. А по-другому – просто отсутствие всякой среды часто мешает развитию этой сферы.
Повторю: надо проанализировать все возможности по снижению себестоимости жилья. Очевидно, что в цене квадратного метра, конечно, «сидят» серьезные расходы застройщика на инфраструктуру и согласования по участку и документации. Но, если сказать по-честному, здесь также «сидят» и всякого рода непрозрачные расходы, включая криминальные доплаты и коррупционные поборы.