Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Кратенько так итоги сентября новостроя МКС региона:

лучший месяц за этот год. Вышли практически на докризичные объемы и это при учете, что ныне ипотека не та, что год назад.

тенденция упрочилась,  третий месяц подряд  продажи месяц к месяцу растут.

при отсутствии новый закладок более-менее ликвидное вымывается. Неликвид сбрасывается воякам и федералам.

Хомякам  - пламенный привет!

Да, чуть не забыл! пища для размышления: снова проявились подъездные инвесторы. Никто не знает к чему бы это?


Вдогонку подумалось: наверняка вторая волна уронит цены еще (вторичка рухнет больше, чем новострой). НО! как обычно в России, глубоко и резко упадем, а потом резко пойдем в рост. РН России может и инерционный как везде в цифилизованном мире, но по амплитуде - мы впереди планеты (развитой) всей.  Здесь, выходит, что опять не согласен в Авантюристом,который предполагал плавное (на уровне инфляции) удорожание после 2011-2012 года.

Для тех, кому имя Леонид Моносов хоть что-то говорит:

Цитата
Себестоимость жилья по горзаказу в Москве составляет сегодня 40 тыс. руб. за квадрат. В эту сумму, как заметил Л. Моносов, входят только строительно-монтажные работы, без подключения к технологическим сетям и т. п.

По поводу банков - постараюсь в понедельник ответиь.

По поводу банков. Частное мнение.
http://farsal1.livejournal.com/4530.html

Цитата

.....зачем нам дорогая недвижимость. Т.е. нам, то она конечно ни к чему - хотя если послушаете девелоперов, то они вам с пеной у рта будут объяснять как Вы выиграете, взяв кредит под 15-20% годовых и купив недвижку в Москве тысячи за 4,5-5 долларов (по минимому), "потому что скоро никто не будет строить и цены взлетят". До каких уровней взлетят, интересно? И так Москва в тройке самых дорогих городов мира, при том что уровень доходов (если исключить коррупционные доходы) смешной по сравнению с Токио или Н-Й.


Объяснение, конечно, как всегда, весьма простое - портфели наших банков под завязку нагружены этой самой недвижимостью. Стоит ей еще провалиться % на 25-30, и банки можно будет закрывать - потери от активов - сейчас на уровне не менее 20% (т.е. уже больше собственного капитала банков), а будут на уровне 30-35%. Никакие гос.вливание эту ситуацию уже не спасут, придется жертвовать всеми, кроми гос. и инобанков.

Сам год назад работал в ком.банке (из топ 15) - там до 2006 г. существовало правило - что риски на недвижку не должны превышать 25% от кред. портфеля - в целом нормально с т.з. рисков. И с таким подходом кризис теоретически можно было попробовать пережить.

НО, продавать продукт кредитование под недвижку было очень легко (особенно в регионах), а вот привлечь какое-нибудь нормальное предприятие сложно. И решили, что недвижка - это то, что строится, а вот что уже построено, это уже не недвижка а ЛОМБАРД, так как там риски другие - подразумевалось, что низкие:)) В итоге эти ломбарды продать сейчас нельзя (иначе как со скидкой процентов в 50 минимум от докризисной цены), а арендаторов просто нет - обратите внимание, когда идете по городу, почти на каждом здании висит плакат - "в аренду/продам".

В итоге банчок сей встретил кризис "во всеоружии" - 25% портфеля в недвижке и еще примерно 20% в "ненедвижке" (т.е. ломбардах). Итого 45% от портфеля. Название банка смысла говорить нет, потому как из общения с коллегами ощущение есть, что у всех ситуевина примерно одинаковая.

Кстати, была еще куча ситуаций, когда предприятие кредитовалось в банке, но все ему было мало и хотело взять кредитов больше и больше. Но лимит (рассчитанный исходя из денежных потоков предприятия - т.е. фактически сумма, которую компания может обслуживать не подвергаясь риску неплатежеспособности) не позволял ему этих денег выдать. И тогда находился простой и изящный выход, предприятие закладывало банку свой офис или зем.участок. И лимит предприятию увеличивался на стоимость этого участка. Как оценивались участки, думаю все знают. И самое главное, такой (увеличенный) лимит никоим образом не портил статистику и не попадал ни в категорию "Ломбард", ни в категорию "недвижимость". Таких случаев - еще 15%-20% от портфеля.

Сейчас денежные потоки компаний резко снизились и в большинстве случае они без реструктуризации не могут обслуживать даже старый долг (до увеличения лимитов). Вместе с новым долгом они де-факто банкроты, но банк им кредиты лонгирует, потому что не может обанкротить 60% своего кред. портфеля.

Не показатель.
Существуют банки вообще не имеющие недвиги. Не их профиль.

Подскажите, пож-та- из Петербурга есть кто-нибудь? Достаточно специфичный вопрос  :).
Как проходят тендера на проектные работы? Есть ли система договоренностей о победителе с последующим откатом другим участникам тендера? Система достаточно распространенная, поэтому вопрос на форуме.
Личку я смотрю.
Скорее всего сами участники подобных процессов не напишут (только те кто слышал), но все равно скажу, что инфа для внутреннего пользования потенциального участника в таких тендерах. Как говорится, в чужой монастырь....
Удалю потом

Цитата: martyn от 03.10.2009 23:42:10
Подскажите, пож-та- из Петербурга есть кто-нибудь? Достаточно специфичный вопрос  :).
Как проходят тендера на проектные работы? Есть ли система договоренностей о победителе с последующим откатом другим участникам тендера? Система достаточно распространенная, поэтому вопрос на форуме.

Не думаю что в Питере сильно отличается система.
Победитель как правило назначается сверху.  Все остальное - чистые формальности.  Следует понимать, что крупные работы неизвестному проектному бюро скорее всего не отдадут.
Разговор про городской бюджет естественно.
По Мск это Моспроекты, сети - Каналстройпроект.
Если победитель известен и некие лица желают чтобы остальные участники не роняли вниз цены в торгах - им мягко намекнут.  Не послушают - сами виноваты.
Известны случаи когда организации упорствовали и таки подряды брали.  Потом проклинали всё - их просто начинали нагибать. Различными придирками.
Об откатах именно в таких делах обычно разговора нет.  Просто людям могут отстегнуть некую сумму за участие.
Есть специфические товарищи с вылизанными до блеска документами.  Таких привлекают в случае если необходимо видимость серьезной конкуренции создать.

В общем все зависит от того на какой уровень лезть, кто в верхах лоббирует и вообще какие цели преследуются.

Основные причины отрицательных результатов:

Сроки сдачи документации на тендер.
Неполный собранный перечень документов (засада - в списке документов необходимых для участия могут быть указаны не все документы которые потом попросят).
Юридические ошибки в учредительных документах (в том числе просроченные нотариально заверенные выписки из ФНС например).
Непредставление справок об отсутствии задолженности перед бюджетом.
Отсутствие в списочном составе (штатном расписании) организации необходимых для выполнения условий конкурса специалистов.
Малый возраст организации (отсутствие портфеля работ по профилю).

Может ещё кто что добавит.

Цитата: Nobody от 04.10.2009 00:22:22
.....Следует понимать, что крупные работы неизвестному проектному бюро скорее всего не отдадут.....

немного поправлю: скорее всего просто так никто не отдаст

Цитата: Dobryak
По телевизору в утренних московских новостях сказали, что в Москве баньки дешевле 400 р за час не бывает. Когда в Германии, то иногда хожу в местный бассейн. Он совсем простой, конечно: 25 м., 5 дорожек, джакуцци, два лягушатника, под инфракрасными лампами можно от пуза лежать... Пивбара нет. Сауны тоже. Время неограниченное, но меня больше чем на час не хватает.

Разовый билет 3 евро, 12-разовый блок 21.50 евро, месячный 31 евро.

Кучеряво живёте. Я в Питере нормальную баню дешевле 800 р\час не видел, а что-то достойное - от 1500.

Цитата: martyn от 03.10.2009 23:42:10
Подскажите, пож-та- из Петербурга есть кто-нибудь? Достаточно специфичный вопрос  :).
Как проходят тендера на проектные работы? Есть ли система договоренностей о победителе с последующим откатом другим участникам тендера? Система достаточно распространенная, поэтому вопрос на форуме.
Личку я смотрю.
Скорее всего сами участники подобных процессов не напишут (только те кто слышал), но все равно скажу, что инфа для внутреннего пользования потенциального участника в таких тендерах. Как говорится, в чужой монастырь....
Удалю потом

тут ведь как: пока сам в первый раз не попробуешь - особо не прочувствуешь

выходить в первый раз на тендер, который оч. хочется заполучить - дело зело рисковое. Всех подводных камней вам никто заранее не расскажет, а споткнуться можно обо что угодно.

Попробуйте сначала на "второстепенных" тендерах ("главное не победа, а участие!"), а уж потом на основном

Давно вдумчиво читаю Zhu_s (Сергей Журавлев), взвешенно пишет, подробно объясняет, графики толковые дает

сегодня в его комментах набрел вот на это:

" ....Народ, конечно, активно скандирует мантры - даешь метр в Москве по 30 т.р., но объективно условий для этого ровно столько же, сколько для доллара по 70."

улыбнуло... неужто и сюда (на авантюру) такие авторитетные товарищи заглядывают?!

Наметился пусть крошечный, но все же рост стоимости строительных материалов. За сентябрь они подорожали на 0,07%, а за август на 0,06%. В результате себестоимость строительства возросла на 0,07% и 1,16% соответственно. Такие данные приводятся в исследовании, подготовленном Ассоциацией строителей России (АСР) совместно с Союзом инженеров-сметчиков.

Несмотря на невыразительность цифр, исследователи считают их свидетельством перелома предыдущей тенденции: с лета прошлого года стройматериалы лишь дешевели. С начала года цены на них упали на 8,4%, а начала кризиса – на 16,54%. Это больше, чем падение себестоимости строительства (11,92%), напоминают исследователи, так как себестоимость включает в себя и стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.


«В сентябре 2009 года строительство жилья в России обходится на 3,48% дешевле, чем в декабре 2008 года»,


– говорится в докладе.

«Сметчики стараются отслеживать самые небольшие колебания, которые существенны для них», – говорит заместитель генерального директора ГК Rusmet Михаил Родионов. Но надо признать: то, что происходит сейчас в отрасли, – никакое не оживление, а стагнация, говорит эксперт. «Отмечаемый рост – это всего лишь уменьшение глубины падения, – соглашается генеральный директор Агентства строительной информации Евгений Ботка. – Как такового роста к прошлому году нет, ещё очень нескоро мы будем говорить об этом».

Тем не менее как строители, так и эксперты сходятся во мнении, что дальше цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России снижаться уже не будут. Наоборот, возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны).



от себя: я уже говорил, что оживление на первичке длится третий месяц. Индекс IRN (по вторичке) месяц уже не падает. Вот и стройматериалы перестали дешеветь - ВСЁ ОДНО К ОДНОМУ. Таким образом, при сложившемся макроэкономическом фоне достигнутый уровень цены метра можно считать "условно-справедливым". Осталось дождаться данных УФРС по сделкам для подтверждения временного окончания падения.
Сейчас очевидно самое время для альтернативщиков настало - все карты в руки, ситуация оч. благоприятная

Цитата: sanches от 05.10.2009 12:32:06
от себя: я уже говорил, что оживление на первичке длится третий месяц. Индекс IRN (по вторичке) месяц уже не падает. Вот и стройматериалы перестали дешеветь - ВСЁ ОДНО К ОДНОМУ. Таким образом, при сложившемся макроэкономическом фоне достигнутый уровень цены метра можно считать "условно-справедливым". Осталось дождаться данных УФРС по сделкам для подтверждения временного окончания падения.
Сейчас очевидно самое время для альтернативщиков настало - все карты в руки, ситуация оч. благоприятная

Ну разве что "условно".  ;D  Увы - ипотеки нет и не предвидиться - а следовательно еще падать и падать.
И - главное - новой модели рынка нет. А старая, лужковская, умерла. Как бы не хотелось ее бенефициарам ее сохранить.

Цитата: Болик от 05.10.2009 12:51:47
Ну разве что "условно".  ;D  Увы - ипотеки нет и не предвидиться - а следовательно еще падать и падать.
И - главное - новой модели рынка нет. А старая, лужковская, умерла.

Мысль моя была, что причины дальнейшего падения будут носить системный характер (мировая экономика), которыми никто из граждан управлять не в силах.
Поэтому с точки зрения управлений рисками нынешняя ситуации благоприятствует покупкам (есть время, есть предложения, можно закредитоваться), дальше время становится оч.рисковое

Цитата: sanches от 05.10.2009 12:32:06
Наметился пусть крошечный, но все же рост стоимости строительных материалов. За сентябрь они подорожали на 0,07%, а за август на 0,06%. В результате себестоимость строительства возросла на 0,07% и 1,16% соответственно.
....

Справедливости ради цены на металл и арматуру в частности, растут с мая.
Цены на медный и алюминиевый прокат привязаны к биржам, которые растут с апреля-мая.
Цены на древесину растут с июня, из-за введения пошлин на экспорт круглого леса (финны встали и в Европе образовался сильный дефицит доски).

Цитата: sanches от 05.10.2009 13:11:22
Мысль моя была, что причины дальнейшего падения будут носить системный характер (мировая экономика), которыми никто из граждан управлять не в силах.
Поэтому с точки зрения управлений рисками нынешняя ситуации благоприятствует покупкам (есть время, есть предложения, можно закредитоваться), дальше время становится оч.рисковое

Вы говорите о удобстве как функции отсутствия волатильности. Для такого масштабного вложения средств - малозначащий фактор.
Кредитоваться сейчас - само по себе рискованно. Кредитоваться нужно на начале подъема экономики.

Цитата: Vinny от 05.10.2009 13:58:51
Справедливости ради цены на металл и арматуру в частности, растут с мая.
Цены на медный и алюминиевый прокат привязаны к биржам, которые растут с апреля-мая.
Цены на древесину растут с июня, из-за введения пошлин на экспорт круглого леса (финны встали и в Европе образовался сильный дефицит доски).

всё же основными строительными материалами принято считать арматуру, цемент (бетон), кирпич

Цитата: sanches от 05.10.2009 15:04:06
всё же основными строительными материалами принято считать арматуру, цемент (бетон), кирпич

Конечно, я об этом и говорю.
Любопытно то, что цены на арматуру, балку и швеллер начали расти с мая, причём хорошим темпом по 3-5% раз в месяц, но в сметах это отразилось только к августу-сентябрю.

Кстати, может кто напишет какая пропорция затрат в строительстве? Сколько уходит на стройматериалы, сколько на инженерку и коммуникации, сколько "накладные" расходы, хотя бы примерно?

Цитата: Vinny от 05.10.2009 15:47:47
Конечно, я об этом и говорю.
Любопытно то, что цены на арматуру, балку и швеллер начали расти с мая, причём хорошим темпом по 3-5% раз в месяц, но в сметах это отразилось только к августу-сентябрю.

Кстати, может кто напишет какая пропорция затрат в строительстве? Сколько уходит на стройматериалы, сколько на инженерку и коммуникации, сколько "накладные" расходы, хотя бы примерно?

ну вот в принципе первое что И-нете нашлось


это для Питера инфа. Похожая на правду.
Дом монолитно-кирпичный
нужно понимать, что по первым трем позициям возможны колебания плюс-минус 4 п.п.
по оставшимся плюс-минус 2 п.п.

Цитата: sanches от 05.10.2009 17:08:15
ну вот в принципе первое что И-нете нашлось

это для Питера инфа. Похожая на правду.
нужно понимать, что по первым трем позициям возможны колебания плюс-минус 4 п.п.
по оставшимся плюс-минус 2 п.п.

Если принять за истину, что основная доля, до 50% составляют неизбежные расходы на материалы, технику и ЗП строителей,то как быть с городами где цена квадрата меньше даже этой суммы? Тем более, что строители умудряются при этом оплачивать прочие пункты и ещё зарабатывать прибыль.
Взять например Самару. Квадрат сейчас стоит около 40 рублей. Получается, что даже если по первым трём минус 4%, по остальным минус 2%, то всё равно не получается. Или у нас, в Кирове 28-35 в Новостройках не самых плохих.
По материалам точно могу сказать, что у нас не дешевле, а зачастую даже дороже (например цемент или металл). Зарплаты пониже, но это смотря что с чем сравнивать.

Единственное что приходит в голову, это цена земли, инфраструктуры и обременений, но из вашего источника этого как раз и не следует.