Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Цитата: sanches от 13.11.2009 14:01:44
ты про санитарные ограничения рассстояний до жилой и прочей застройки? эту тему я вообще воспринимаю как данность... логики всё же там поболее, чем в инсоляции...Опять же многие решения можно "обосновать" и закрепить БенейФранклином  :D

Не совсем. Вернее это не про плотность застройки и расстояния между объектами. (При расстояниях, к слову, емнип, не только эти факторы роль играют.  Там ещё МЧС вступает в игру, пожарники и прочее).
Инсоляция - это ближе к солнечным делам.  Есть нормативы по которым солнце должно быть какое-то время на определенном участке.  Это ультрафиолет, соответственно бактерии и всякая хрень, зеленка и прочее.
Упрощенно - детская площадка не может быть в тени постоянно. Какое-то время она должна быть в в пределах прямого солнечного воздействия. Сколько  - вопрос второй.
Та же песня про жилые дома, солнечный свет в окнах и так далее.  Как-то это считают.

На моей памяти зарубили на корню офисный центр.  Порезали этажность, и в окончательном варианте утвердили застекленный двухэтажный (кажется двухэтажный) стилобат с двумя башнями по краям.  Потому как на северной стороне за объектом была школа которой объект все солнце перекрывал.  А так - в дырку между башнями получите свою положенную солнечную  дозу.

ЗЫ. Поковырял бы ты СанПин-ы если не лень, а то я не Копенгаген совсем в таких делах.

Цитата: Nobody от 13.11.2009 14:16:50
Не совсем. Вернее это не про плотность застройки и расстояния между объектами. (При расстояниях, к слову, емнип, не только эти факторы роль играют.  Там ещё МЧС вступает в игру, пожарники и прочее).
Инсоляция - это ближе к солнечным делам.  Есть нормативы по которым солнце должно быть какое-то время на определенном участке.  Это ультрафиолет, соответственно бактерии и всякая хрень, зеленка и прочее.
Упрощенно - детская площадка не может быть в тени постоянно. Какое-то время она должна быть в в пределах прямого солнечного воздействия. Сколько  - вопрос второй.
Та же песня про жилые дома, солнечный свет в окнах и так далее.  Как-то это считают.

На моей памяти зарубили на корню офисный центр.  Порезали этажность, и в окончательном варианте утвердили застекленный двухэтажный (кажется двухэтажный) стилобат с двумя башнями по краям.  Потому как на северной стороне за объектом была школа которой объект все солнце перекрывал.  А так - в дырку между башнями получите свою положенную солнечную  дозу.

ЗЫ. Поковырял бы ты СанПин-ы если не лень, а то я не Копенгаген совсем в таких делах.

требования по инсоляции к квартире такие - не менее двух часов в одной из комнат квартиры. То есть к примеру для трешки, достаточно чтобы солнце заглядывало всего лишь в одну комнату   на два часа. я вот и спрашиваю ЗАЧЕМ?
Это же требование приводит к тому , что однушки на северную сторону ориентированы быть в принципе не могут, а двушки ориентированные на северную сторону должны быть распашонками.

Цитата: sanches от 13.11.2009 14:25:42
требования по инсоляции к квартире такие - не менее двух часов в одной из комнат квартиры. То есть к примеру для трешки, достаточно чтобы солнце заглядывало всего лишь в одну комнату   на два часа. я вот и спрашиваю ЗАЧЕМ?
Это же требование приводит к тому , что однушки на северную сторону ориентированы быть в принципе не могут, а двушки ориентированные на северную сторону должны быть распашонками.

А.  Здесь видимо уже по площадям бьют.  Это как предположение.
На дом (или жилые площади дома)  - столько-то.   А как при этом хаты расположены - дело второе.  
Беня Франклин опять же.

В общем, не буду углублять.  Просто некомпетентен  :(

на заметку интересующимся: основные минусы накопительного кооператива (ЖНК) как способа приобретения жилья


До полной выплаты пая (т. е. стоимости квартиры с учетом рассрочки, предоставленной кооперативом) собственником жилья остается ваш ЖСК или ЖНК. Если кооператив окажется банкротом, то пайщики рискуют потерять квартиры, получив взамен лишь некоторые денежные компенсации. Так что нужно выбирать кооператив с максимальными гарантиями надежности.

Основное отличие ЖНК - принцип накопления: пайщики постоянно выплачивают взносы, а квартиры получают по мере того, как за счет пополнения «общей кассы» остальными членами кооператива набирается сумма, необходимая для приобретения жилья. Приходится ждать в очереди, оказываясь в зависимости от вступления новых пайщиков и внесения ими взносов. С учетом нынешней нестабильности опасность «недобора» членов ЖНК очень велика. Да и вообще отличить «накопительную» схему от пирамиды зачастую проблематично.



ЖСК.
ЖСК объединяет граждан с целью строительства конкретного многоквартирного дома, а не покупки готовых квартир. Иными словами, если ССК, ЖНК и ипотека — это всего лишь возможность накопить средства и приобрести жилье по рыночной цене, то ЖСК — шанс обзавестись недвижимостью по себестоимости.
ЖСК обеспечивает глобальную экономию за счет той нормы прибыли, которую накручивают себе девелоперы. Финансирование стройки осуществляют за счет паевых взносов членов кооператива.
Пайщики не несут на себе норму прибыли застройщика, но взамен получают риски застройщика, а именно:
1. риски превышения затрат относительно плановых (неучтенные доп. затраты возникающие в ходе реализации проекта).
2. риски сроков реализации, которые в итоге выливаются в доп.затраты

вышли данные по числу зарегестрированных сделок в Москве



По данным ФСГР (ранее Федеральная регистрационная служба), за девять месяцев в столице было зарегистрировано 36,7 тыс. сделок купли-продажи жилья (76% от показателя аналогичного периода прошлого года)



ранее я писал про оживление на РН новостроя МО с июля этого года.  из данных УФРС видно, что на вторичном  РН Москвы этого оживления не было, что совпадает с инфой от Кочеткова (который смотрит именно Москву). Однако тот же Кочетков и Таганов заговорили об увеличении числа сделок в сентябре-октябре. Данные УФРС за 10-11 месяцев должны показать этот рост.

Пока же для себя делаю вывод, что сегмент новостроя МО (очевидно как наиболее доступное предложение)  - некий опережающий индикатор РН МСК региона.

Более года назад еще в главной ветке я писал, что внимательно нада смотреть на Академический и его реалицию в качестве первого опыта частно-государственного партнертсва. Вот поспели первые всходы:

"Осенью начались официальные продажи в самом масштабном проекте комплексного освоения территории (КОТ) «Академический» в Екатеринбурге. Квартиры реализуются в трех домах, к февралю госприемку должны пройти еще три. По заявлениям пресс-службы «Реновы-СтройГруп» (инвестор проекта), еще до открытия офиса более сотни человек заявили о своем желании купить квартиры в первых построенных домах. На 25 сентября было обработано 150 заявок. Однако из источников внутри компании нам известно: продажи вялые, на 30% ниже самого пессимистичного уровня.
....
помощь государства. Власти уже ее оказывают: это и гарантии по кредитам, и покупка квартир через фонд ЖКХ и Минобороны, и строительство инфраструктуры. Все свои возможности государство продемонстрировало на «Академическом». Дорожная и коммунальная инфраструктура в районе построена на условиях софинансирования, госзаказ, например, от Минобороны отошел «Академическому» (формально все было на условиях конкурса), договоры по льготной ипотеке со Сбербанком, ВТБ и Газпромбанком заключены, гарантии по кредитам от областного и федерального правительства получены."


уточню на след.недели с программами реализации жилья в Академическом и будет уже более-менее понятно про  первые итоги этого лубочного пилотного партнерства (то есть у других может быть только хуже, лучше - точно нет).

Цитата: sanches
в общем, инсоляция влияет на  этажность (как ты правильно заметил) и набор  квартир - то есть фактичеки регулирует полезный "выхлоп" с участка.

Коллегиально резюмируя - комплекс решений  :D

Высотность влияет на выхлоп площадей, в тоже время - на затенение.  В чистом поле это один вопрос, в плотной городской застройке - другой.
В старых районах при точечной застройке это третье, в новых - четвертое.  Целый ворох.

Заметь, при плотной высотной застройке целых мкр (от 14 и выше этажей) типовыми панелями в 70-х и,  80-х и 90-х между рядами коробок стоящих почти впритык проходит как правило не улица - бульвар.
Север возьми, Алтуфьево там, Владыкино. Или Крылатское, Орехово-Борисово.  Дворы при этом здоровые, хотя иногда закрытые со всех сторон Г-образными коробками.
9-ти этажки 70-х уже поуже улочки, 5-ти этажки вообще две полосы, тротуар и сразу коробка.
Это в копилку разговоров о проектировании.  Помнишь ругань на той ветке?
Что мол навтыкать типовых коробок по Мск и продавать дешево.  
А то что это втыкание потащит за собой массу проблем - никого не занимает.  Начиная с того о чем сейчас говорим и заканчивая транспортным коллапсом, безопасностью, обеспечением социалки в необходимых масштабах, просадкой всех сетей и прочее.
Я собственно поэтому противник плотной застройки в Мск.  Либо старые мкр целиком под снос и после этого продуманно(!) новые, либо на освобождаемых площадях промзон. Но тоже - сто раз взвесив.
А то сейчас выходит - воткнуть а потом думать что с этим всем делать.

прошло мимо. не знал

"Кредитный комитет Сбербанка недавно одобрил выдачу кредита в $150 млн девелоперской компании «Баркли» и введет в совет директоров своих представителей, рассказали «Ведомостям» близкие к Сбербанку и к компании источники.
Сотрудник Сбербанка войдет в совет директоров, а в качестве залогового обеспечения кредита будут использованы 51% акций холдинга.

Близкий к компании источник рассказывает, что до этого стороны обсуждали передачу Сбербанку до 50% «Баркли» в счет погашения кредитов. Об этом знает и близкий к Сбербанку источник.

Сбербанк сейчас практически не кредитует застройщиков; вероятно, он дал кредит потому, что компания не смогла обслуживать прежние долги, предполагает управляющий директор компании «Алур» Михаил Уринсон. «Банк может получить долю в капитале компании или брать повышенную процентную ставку, которая компенсирует дополнительные риски. Если учитывать, что среднерыночные ставки для застройщиков составляют 18-20%, по данному кредиту ставка может быть 22-25% годовых», — рассуждает он. Банку проще перекредитовать своего должника, чем забрать компанию, считает заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров. «У нас громадный девелоперский портфель, и мы этот портфель можем реабилитировать только в одном случае: если девелоперы будут живыми», — объяснял месяц назад глава Сбербанка Герман Греф."

Цитата: Nobody от 13.11.2009 18:06:44

Либо старые мкр целиком под снос и после этого продуманно(!) новые, либо на освобождаемых площадях промзон. Но тоже - сто раз взвесив.

А без дорого квадратного метра этого не сделать. Ибо затраты нада отбивать...

Цитата: sanches от 13.11.2009 17:59:36
уточню на след.недели с программами реализации жилья в Академическом и будет уже более-менее понятно про  первые итоги этого лубочного пилотного партнерства (то есть у других может быть только хуже, лучше - точно нет).

А каким образом, уровень продаж может показать эффективность партнерства?? Уровень продаж зависит от цены.

Цитата: Murmur от 13.11.2009 21:25:58
А каким образом, уровень продаж может показать эффективность партнерства?? Уровень продаж зависит от цены.

Всё правильно, уровень продаж зависит от цены. И конкретно в Академическом всё было сделано для того, чтобы цена была минимальная.
Сам Академический - это пожалуй единственный результат ( из 22-х отобранных) многолетних усилий правительства ВВП в части национальной политики в области строительства. так сказать объект-эталон.

и результаты застройки Академического - это по факту количественные оценки эффективности деятельности текущего правительства в жилищной сфере

а логика проверки такая: нет продаж => нет новых закладок => объемы ежегодной застройки падают => проект реализуется не в установленные сроки => нет эффективности бюджетных расходов и социального эффекта => нет нацеленности на РЕЗУЛЬТАТ => а на х..ра тогда мутили и тратили деньги налогоплательщиков?

Цитата: sanches от 14.11.2009 00:59:44
Всё правильно, уровень продаж зависит от цены

А какая именно там цена? И кто сейчас покупает - физики? Несколько квартир "в одни руки" есть?

Возможно ли где-то найти обобщенные статистические данные по выданным разрешениям на новое строительство в РФ? Если кто в курсе, подскажите, пож-ста.

Возвращаясь к вопросу инсоляции. Просто ради справки, может кому пригодится.
         Инсоляция помещений с постоянным пребыванием людей жестко регламентирована только для жилья, детских и медицинских учреждений.

           http://developerov.n…%B8%D1%8F/   -  общие сведения    
         
            http://ecopravo.seu.…076_sp.htm        -   СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01

         http://www.zodchii.w…-1061.html     -       учебник Расчет инсоляции зданий

Цитата: sanches от 10.11.2009 11:32:05
25 тысяч за метр
Столько должно стоить жилье эконом-класса

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), распоряжающийся миллионом гектаров, определился с ценами на малоэтажное жилье эконом-класса. Ведомство Александра Бравермана объявило вчера открытый конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века», себестоимость строительства которого не должна превышать 25 тыс. руб. за 1 кв. м.

В октябре замгендиректора фонда РЖС Сергей Кузнецов отмечал, что в недрах ведомства готовится стратегия освоения федеральных земель, основной акцент в которой делается на малоэтажное строительство. По словам г-на Кузнецова, фактически половина запланированного на будущий год объема жилищной стройки приходится на малоэтажку. Развивать ее фонд РЖС намерен в пригородных зонах крупных городов России.

от себя: я всегда думал, что развитие малоэтажки - это путь использования ресурсов самого населения в строительстве - то есть "вот тебе земля с коммуникациями, стройся" (запуск усиленного "самостроя").
Вваливать государственные деньги в малоэтажку  - малоэффективно, поскольку уже доказано ни раз и ни два, что именно многоэтажное жилье - самое экономное по совокупным затратам (не сравнивая это с "самостроем", который объемы не обеспечит). Экономное не сколько по бетону, сколько по затратам на инженерию, инфраструктуру и благоустройство.

Фонд ударился в проекты экономного строительства, а по-хорошему должен был развивать тему обеспечения участков инфраструктурой, вместо того чтобы расчитывать на региональные власти в этом вопросе. Опять же те же тарифы для подключения для населения ("самострой")  - одни, для застройщиков (юр.лиц) - другие. Не думаю, что ЖСК получит право на тарифы как "для населения".

Нет, не на то, что требуется делает упор РЖС,  дешевую многоэтажку/малоэтажку  за 25 тыр. могут построить и без фонда

Несколько моментов.
                    Во-первых, не согласен  с  Вашим утверждением, что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” – не увидел  оснований для такого утверждения, поскольку  ничего особенного они туда вваливать и не собираются  -  ввалить они собрались не собственно деньги, а земли, что не одно и тоже. Да и земли  не за так, а согласно оценке.  
В защиту же малоэтажного многоквартирного строительства скажу, что побывав “подельником” в строительстве ряда объектов, в том числе и поселка из 2-4 этажных многоквартирных домов (общая площадь > 100 тыс.м.кв на участке 20 га), искренне полагаю, что именно в таких условиях должны жить и размножаться люди.  
                    Во-вторых, самое главное - ничего эпохально экономичного в материалах конкурса не углядел. Задается разработка не просто типовых проектов домов, а поселка, привязанного к совершенно конкретному участку земли на окраине Истры – что по сути  правильно, но пассаж из приложения №1 к конкурсной документации:
“3. Ориентировочная себестоимость строительства одного м2 общей площади жилого дома (без учета стоимости проведения инженерных сетей) – не более 25 000 рублей (обосновать в пояснительной записке с приложением расчетов)” – вообще ни о чем и реальных затрат не раскрывает.
                   Прямые затраты на строительство поселков такого типа (из личного опыта) складываются из следующих разделов и в следующих пропорциях:
Подготовка строительства( согласования,ТУ, аренда/выкуп земли…..)      –  8…15 %
Проектирование                                                                                                           --  3… 4 %
Организация строительства (временные сооружения, охрана,
временное энергоснабжение, механизация, уборка…)                                     --  5… 7 %
Основные объекты строительства (СМР на объектах)*                                      -- 55..65 %
Сети                                                                                                                                   -- 10…15 %
Благоустройство/озеленение                                                                                    --  2…3 %
*- с чистовой отделкой только общественных зон

C учетом этого себестоимость 1 метра общей площади уже будет не 25 000, а в районе 40-45000, соответственно 1 метр жилой площади (с коэффициентом 0,8 – льготно!) будет стоить  52 – 56 000. Положите на эти цифры затраты по обслуживанию привлекаемых кредитных ресурсов, а они будут привлекаться, иначе стройка затянется даже не на годы, а хрен знает на сколько, получите результат от 60 000 рублей за 1 метр жилой площади.  Плюс интерес Застройщика, а он там будет иметь место. Ну и где тут экономное строительство.
                 В-третьих, совершенно согласен с Вами в том, что РЖС следовало бы сосредоточиться на подготовке прежде всего участков под строительство в плане выделения земель и обеспечения их инфраструктурными реcурсами,  как  инженерными и транспортными, так и социальными. Но ничего вразумительного именно на эту тему  в выступлениях РЖС и Бравермана не содержится.   Говориться на самом деле только об увеличении предложений участков под застройку за счет ввода в оборот федеральных земель – очень хорошо, но участки выставляются на аукционы не подготовленными к строительству,  практического механизма снижения стоимости жилья не сформировано, о снижении стоимости земли, инфраструктурных ресурсов и контроле цены не говориться ничего. Ну, пару раз прозвучало, что цену можно контролировать обязательством обратной продажи части жилья Фонду по заранее фиксированным ценам  - ну и чем это принципиально отличается от прежних  инвестконтрактов ?  Снижение первичных затрат Застройщика по выкупу аренды и ее растягивание во времени + гарантия сбыта части построенного по фиксированной цене – было это все уже. Образование ЖСК с льготными условиями – ну это коснется только узкой группы лиц – форма расчета и попила с номинальными федеральными пользователями земли у которых она изымается .
               Ну и, в-четвертых,  себестоимость  СМР 4-х этажного дома общей площадью около 3000 м.кв.  на 16-20 квартир  в формате монолит/кирпич, штукатурка по утеплителю или вентилируемый фасад с утеплителем, газовая крышная котельная класса Рэнбоу, лифты Отис G2, системы вентиляции Йорк и прочая инженерия такого качества, стеклопакеты с энергоэффективным  К-стеклом/алюминий/дерево-аллюминий,  цоколь-натуральный гранит, кровля с покрытием типа  Тегола, встроенный гараж на 20 м/м укладывалась в  400 зеленых рублей за 1 метр общей площади по состоянию на 2005 год( что конечно же требовало грамотного менеджмента, но было реально достигнуто).  
              Вот и обвините меня после этого в конспирологии, но не могу отделаться от мысли о том, что основная функция Фонда РЖС состоит  в обращении дохода от ввода в строительный оборот федеральных земель  в пользу правильных пацанов, а не всяких дятлов из разных там сельхозакадемий  . При чем тут экономное  жилье?

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52
Ну и, в-четвертых,  себестоимость  СМР 4-х этажного дома общей площадью около 3000 м.кв.  на 16-20 квартир  в формате монолит/кирпич, штукатурка по утеплителю или вентилируемый фасад с утеплителем, газовая крышная котельная класса Рэнбоу, лифты Отис G2, системы вентиляции Йорк и прочая инженерия такого качества, стеклопакеты с энергоэффективным  К-стеклом/алюминий/дерево-аллюминий,  цоколь-натуральный гранит, кровля с покрытием типа  Тегола, встроенный гараж на 20 м/м укладывалась в  400 зеленых рублей за 1 метр общей площади по состоянию на 2005 год( что конечно же требовало грамотного менеджмента, но было реально достигнуто).  

Простите  - хрень. Нет в природе "систем вентиляции Йорк" - есть оборудование фирмы Йорк.  Выбор поставщика оборудования из нескольких десятков, присутсвующих на рынке, на цену "систем вентиляции" влияет незначительно - есть поставщики дороже, есть дешевле,есть много дешевле. Оборудование - причем тотально все, если есть желание - в готовом проекте меняется легко и непринужденно. Цена (и качество) "вентиляции" закладывается в проектных решениях - а не на тендере по поставкам оборудования -оно все, по большому счету, функционально одинаково.

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52
                    Во-первых, не согласен  с  Вашим утверждением, что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” – не увидел  оснований для такого утверждения, поскольку  ничего особенного они туда вваливать и не собираются  -  ввалить они собрались не собственно деньги, а земли, что не одно и тоже. Да и земли  не за так, а согласно оценке.  
В защиту же малоэтажного многоквартирного строительства скажу, что побывав “подельником” в строительстве ряда объектов, в том числе и поселка из 2-4 этажных многоквартирных домов (общая площадь > 100 тыс.м.кв на участке 20 га), искренне полагаю, что именно в таких условиях должны жить и размножаться люди.  
                   

я не имею ввиду конкретно данный конкурс. я говорю о реализации выбранной стратегии жилищной политики.

Есть некое недопонимание моей позиции. когда я говорю , что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” я имею ввиду, что в итоге  "на круг" 1 кв.м многоэтажного жилья обойдется дешевле чем 1 кв.м. 4-х этажного. На круг - это включая сети, коммуникации, дороги, объекты соцкультбыта - то есть строительство жилья в чистом поле со средой обслуживания, вместо использования существующей (за которую заплатили ранее).

Я это к чему, а к тому что с точки зрения бюджетной эффективности строительство многоэтажного жилья более экономично.

обычно вектор идеи задает стратегию.
Мы богатая страна? и можем себе позволить строить для решения социальных задач малоэтажное жильё?

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52

искренне полагаю, что именно в таких условиях должны жить и размножаться люди.  

Понятное дело, что лучше быть богатым и здоровым, чем бедным и больным




со всем остальным согласен.

Цитата: Болик от 20.11.2009 07:53:26
Простите  - хрень. Нет в природе "систем вентиляции Йорк" - есть оборудование фирмы Йорк.  

       Ну, так из контекста ясно, что здесь системы Х = системы с оборудованием Х, Ах, какие мы умники

Что еще есть по существу?

Цитата: sanches от 20.11.2009 11:11:20
когда я говорю , что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” я имею ввиду, что в итоге  "на круг" 1 кв.м многоэтажного жилья обойдется дешевле чем 1 кв.м. 4-х этажного. На круг - это включая сети, коммуникации, дороги, объекты соцкультбыта - то есть строительство жилья в чистом поле со средой обслуживания, вместо использования существующей (за которую заплатили ранее).

Ссылку, к сожалению, не дам - не сохранилась, но читала довольно подробный анализ стоимости строительства в зависимости от этажности.
В этом анализе делался вывод, что удешевление 1кв.м. с повышением этажности верно только для зданий не выше  7 этажей.
И зависимость нелинейная - т.е. стоимость кв.м. 5-этажки существенно дешевле, чем в 3-этажки, а дальше с повышением этажности идет уже совсем небольшой выигрыш
А вот свыше 7 этажа идет резкий рост стоимости, в силу совершенно других требований к фундаменту, перекрытиям, лифтам, коммуникациям, а также необходимости сооружать дополнительные конструкции для прочности здания.
В результате самыми оптимальными по стоимости оказываются 4-5-этажки.
И самыми дорогими - высотки.
В анализе учитывалось строительство + коммуникации.
Не учитывались проектные работы, которые для многоэтажек тоже сильно дороже, но при типовом строительстве влияние стоимости проектных работ нивелируется.
Не учитывалась стоимость земли, тут конечно экономия для многоэтажного строительства.
И не учитывались геологоразведочные работы, которые для многоэтажек существенно более дорогие.

В общем, подробные раскладки специалистов можно найти в интернете при желании, и все спецы уверяют, что удешевление кв.м. с этажностью - в большей части иллюзия.

Цитата: sanches от 20.11.2009 11:11:20
я не имею ввиду конкретно данный конкурс. я говорю о реализации выбранной стратегии жилищной политики.
Есть некое недопонимание моей позиции. когда я говорю , что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” я имею ввиду, что в итоге  "на круг" 1 кв.м многоэтажного жилья обойдется дешевле чем 1 кв.м. 4-х этажного. На круг - это включая сети, коммуникации, дороги, объекты соцкультбыта - то есть строительство жилья в чистом поле со средой обслуживания, вместо использования существующей (за которую заплатили ранее).
Я это к чему, а к тому что с точки зрения бюджетной эффективности строительство многоэтажного жилья более экономично.
обычно вектор идеи задает стратегию.
Мы богатая страна? и можем себе позволить строить для решения социальных задач малоэтажное жильё?
со всем остальным согласен                    

                     Не так однозначно как Вам кажется. Да,безусловно, нагрузка на 1 м в малоэтажке со стороны таких элементов  здания как цоколь, входная группа, лифты, кровля - выше, чем в многоэтажке, но  общедомовые  инженерные системы меньшей мощности, стало быть - дешевле, а что касается сетей, то внешние/внеплощадочные сети одинаковы по протяженности, но для малоэтажной застройки их мощность ниже => дешевле, а внутриплощадочные разнятся  так, что для малоэтажки они в среднем протяженнее, но опять же имеют меньшую мощность – на круг получается примерно равные величины стоимости. То же и с дорогами и парковками. Однозначно экономичность многоэтажки выше только в условиях точечной застройки  в сложившемся районе, а вот при освоении новых площадок на окраинах/вблизи городов – большой вопрос, в том числе из-за существенно более длительного инвестиционного цикла для площадок с большей плотностью заселения.
                     Да и  какая у нас проблема доминирует? Новое жилье как элементарная крыша над головой или новое жилье для улучшения качества жизни? Проблема элементарной крыши все-таки не так остро стоит как после ВОВ, так что торопиться всех загнать в новые хрущевки не следует ИМХО.
                    Пусть расцветают все цветы (с)- все это очень ситуационно, предпочтительность выбора того или иного варианта застройки может быть определена только в конкретных проектных условиях, а не вообще.