Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

Цитата: Nobody от 27.10.2009 23:51:18
Вольфыч подконтрольный товарищ помимо всего. И без сигнала вряд ли такое учудил бы.
А если и пробный шар - значит тоже по сигналу.

я об этом и говорил... глядишь назначат его руководителем стройотрасли в Москве - тогда можно будет с гордостью говорить, что ЛДПР застраивает города)))) шучу шучу шучу

Цитата: Nobody от 27.10.2009 23:51:18
Вольфыч подконтрольный товарищ помимо всего. И без сигнала вряд ли такое учудил бы.
А если и пробный шар - значит тоже по сигналу.

как мне представляется, Вольфыч имея звание шута-балабола давно получил индульгенцию на говорение чего бы то ни было, в том числе и правды - кто же поверит шуту?

Однако дали это право Вольфычу именно по тому, что с ним всегда можно договориться/указать  - то есть вовремя "закрыть фонтан"
Вот и рабоет Вольфыч "и на ваших и на наших"

Не уверен, что сигнал был - в свете вышеизложенного само поведение Жирика не опасно для властьпридержащих, то есть не требует "предварительной настройки"

А еще где-то я читал, что Жирика просто кинули с этими выборами, хотя он Лужку услуги оказывал....

кратенько итоги Октября по МО региону:

месяц прошел хуже чем сентябрь, продажи вернулись на уровень августа.

может быть, девятая волна реализации отложенного спроса пришлась аккурат на сентябрь, и сейчас все вернулось в более равновесную систему. Собственно, вышли на средние продажи 2008 года без ипотечников.

Цитата: Nobody
Главмосстрой чтобы перекрыться перед Альфой заложился своими офисами на 2 с копейками ярда.
И видели кому? Банку Москвы.
Просто пипец.
О каком вообще падении при таких делах говорить можно?

То что ГМС в конечном счете попадет под банковский контроль - это к бабке не ходи. Очевидно в Правительстве Москвы решили, что Альфе слишком жирно будет кроме Миракса еще и ГМС захапать. Большая игра, большие активы

Да и вряд ли итоговая смена бенефициаров  каким либо боком это может повлиять на падение/рост квадратного метра

Давно читаю, но не пишу
sanches, хочу спросить у Вас...
Недвига незначительно падает, но падает. (Я не про Москву, а так, вообще). И падают объемы строительства. Где предел? Дело же не в деньгах, дело в покупателях.
И - цель? Закабалить тех, кто был согласен - уже удалось. Из оставшихся - ну еще 20 процентов потенциальных рабов, которые не прошли банковские тернии по ипотеке в прошлых годах.
Остальные - в этом поколении - на приманку не клюнут. Я, конечно, сужу по своему кругу общения - но это сотни людей, вполне репрезентативная выборка. Дальнейшая судьба стройкомплекса – это сплошной госзаказ и индивидуальное строительство? Что думают сами строители?
Мой-то резон простой – хочу понять – копить деньги на недвигу (в прошлые годы глупо было) или кредитоваться (под текущие ставки у банков – бред)  в перспективе. И нужна ли а недвига как “прибавка к пенсии” в виде арендосдачи.  В долгосрочной перспективе.
Если объем строительства... того… -  то всё будет в руках гос-ва, как всегда. Отнять и поделить у нас всегда любили. А если будут беречь отрасль… Короче, есть много вариантов. Но в конце всех вариантов стоят конкретные люди. Они живут, кушают, пьют и воруют. И не сделают себе плохо…
Вы в теме. Как себя видят в дальнейшем строители? Вернее – кого они видят своими заказчиками?

Не решают строители ничего, разве не очевидно?
Имхо, хоть не санчес, госзаказ будет основным.

Цитата: absoloviev от 31.10.2009 17:54:52
Давно читаю, но не пишу
sanches, хочу спросить у Вас...
Недвига незначительно падает, но падает. (Я не про Москву, а так, вообще). И падают объемы строительства. Где предел? Дело же не в деньгах, дело в покупателях.
И - цель? Закабалить тех, кто был согласен - уже удалось. Из оставшихся - ну еще 20 процентов потенциальных рабов, которые не прошли банковские тернии по ипотеке в прошлых годах.
Остальные - в этом поколении - на приманку не клюнут. Я, конечно, сужу по своему кругу общения - но это сотни людей, вполне репрезентативная выборка. Дальнейшая судьба стройкомплекса – это сплошной госзаказ и индивидуальное строительство? Что думают сами строители?
Мой-то резон простой – хочу понять – копить деньги на недвигу (в прошлые годы глупо было) или кредитоваться (под текущие ставки у банков – бред)  в перспективе. И нужна ли а недвига как “прибавка к пенсии” в виде арендосдачи.  В долгосрочной перспективе.
Если объем строительства... того… -  то всё будет в руках гос-ва, как всегда. Отнять и поделить у нас всегда любили. А если будут беречь отрасль… Короче, есть много вариантов. Но в конце всех вариантов стоят конкретные люди. Они живут, кушают, пьют и воруют. И не сделают себе плохо…
Вы в теме. Как себя видят в дальнейшем строители? Вернее – кого они видят своими заказчиками?

Строители (в смысле ИТР, рабочие специальности) о будущем особо не думают ибо на их век в нашей стране работа всегда найдется.
Девелоперы (в смысле управляющие денежными потоками) усохнут до уровня платежеспособного спроса. каков он будет? сложно сказать, когда никто точно не может сказать, что через год с экономикой будет - точка бифуркации как-никак
Вы правильно отметили гос.заказ и инд.строительство - ближайшая перспектива если всё пойдет дальше так же как и идет сейчас.
Советов как лучше поступить я не готов давать, потому как оч.ответственное решение требуется принять решающему жилищный вопрос человеку.
Размышления свои я в этой ветке выкладывал, если они помогут принять решение -  я буду действительно рад.

PS могет быть в начале след.года прав-ву удасться сделать последний живительный вдох в ипотеку - ставку начнут субсидировать - если есть возможность, то возможно стоит подписаться на ипотеку под разумный процент. Бо если гипер по миру пойдет - нас он не обойдет, ИМХО

Цитата: Wasp от 02.11.2009 17:23:36
Потому, что такие специалисты как я не требуются чуть дальше от Москвы. Потому, что в свое время мы с супругой уже уехали из Москвы. Потому, что я хочу жить там, где живу сейчас.

И, кстати, возможности для этого есть. Просто поменять 1>3 без проблем. Даже дофига денег останется. Просто это будет не то, что я хочу. 61 метр в постройке 80х гг, а мне нужно 80-90м. Современное. Или можно попробовать купить землю и построиться. Только это процесс долгий. Дело в том, что мне плевать на хотелки тех кто продает. Хочешь дорого - сиди жди. А я хочу дешево и буду сидеть и ждать. Жить есть где. Не бедствуем. Посмотрим кто кого пересидит. Я с деньгами или инвестор (строитель) с бетоном.

Можно доверять или не доверять Авантюристу с его прогнозами. Можно свято верить в подъем экономики. Можно отрицать возможность такого подъема в ближайшие 10 лет. Просто читая разные ресурсы, общаясь с людьми, имея кое-какой инсайд у меня выработалось собственное мнение:

1. В нашей стране в 2006-2008гг порядка 80% всех сделок проводились с привлечением ипотечных кредитов (точнее в 2008 с 2006 разгонялись ценники).
2. Стоимость данных кредитов позволяла людям оплачивать квартиры
2.1. 20 лет в кабале на всю сумму под себя
2.2. Несколько лет в виде доплаты под инвестирование
2.3. Более чем несколько лет в случае большой доплаты под инвестирование
3. Оставшиеся 20% были сделками альтернативными
4. В указанных 100% были редкие исключения, при которых квартиры покупались со 100% оплатой (компании покупали своим сотрудникам, большие шишки своим шлюхам и т.п.)

На основании изложенного при крахе халявного кредитования из-за бугра, при чудовищном спросе, спрос платежеспособный упал до 20%. С учетом кризиса и проблем с работой (оплатой труда) данные 20% следует тоже корректировать вниз. Итого имеем 10% от покупателей 2008 года. Без запуска ипотеки удержать цены на текущем уровне невозможно. Можно держаться, но не вечно. Хрен с ними с инвесторами - пускай сидят на бетоне хоть до посинения и ждут "конца кризиса" (я тут читал, что CIT уже дождались ), НО, строителям чтобы жить и кушать надо строить и продавать. Скинут цену - подметут спрос и Марфино тому примером. Не скинут цену - сдохнут. Конечно, государство их поддержит, точнее не государство, а заинтересованные чиновники на местах. Но данная поддержка не бесконечна, а госзаказ не резиновый (на всех не хватит). Если же влупит второе цунами кризиса... тут простор для фантазии...

Посему сижу на бабках и буду сидеть т.к. не хватает. Если инвестор может до посинения сидеть на бетоне, то я до того же состояния могу сидеть на депозите. Вот и посмотрим у кого "сиделка" длиннее.

типичный пример: неправильные исходные данные => неправильные выводы. Причем от форумиста давно тусящего на форуме.

Доля ипотеки никак не 80% от объема рынка. даже если учитывать ипотеку в альтернативных сделках.

интересно слышать от человека неработающего с недвигой "итого имеем"

если бы действительно число покупателей в 2009 году составляло 10% от числа покупателей 2008 года, то это значило бы, что рынок сдулся в 10 раз, но это не подтверждают данные УФРС, которые выдумкой и россказнями назвать не получится.

единственный адекватный персонаж сейчас на основной ветке -Монте-Кристо



UPD. Ну всё понятно

Цитата: Wasp
Да и у нас шевелится. Вопрос в количестве сделок. Я же с самого начала сказал о 80 и 20 процентах, что по моему мнению, ни что иное как инвестиционная составляющая.

PS. У меня нет не понимания, даже отдаленного представления о том, что будет: обвал или сползание. Просто не на чем делать прогнозы, да и не настолько я разбираюсь в ситуации на РН и в экономике в целом.

в дискуссии кратко изложены основные идеи и возможные направления без лозунгов и популизма крикунов основной ветки:

http://ejjik.livejournal.com/30849.html

от себя отмечу, что приятно, когда твои мысли сходятся с мыслями неглупых людей

Цитата
03.11.09 : Строители получат доступ к деньгам

За счет нового финансового инструмента правительства России

Российские власти, наконец, придумали, как им довести деньги, выделенные банкам еще год назад для кредитования предприятий, до конечных потребителей. Для этого правительство намерено выпустить специальные облигации. И одним из главных бенефициаров от запуска данного инструмента могут стать девелоперские компании. По сути, это механизм, во многом напоминающий механизм рефинансирования ипотечных кредитов с помощью выпуска ипотечных облигаций Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
...

Поскольку банки не имеют возможности разбираться в том, какие предприятия более устойчивы, а какие – менее, но при этом вполне охотно покупают облигации правительства России – облигации федерального займа (ОФЗ), – было решено выпустить ряд специальных ОФЗ, в которые будут структурированы кредиты предприятий. Все имеющиеся кредиты российских предприятий будут структурированы по размерам, срокам, уровню просрочки, размеру кредитной ставки и т.п., будет создана база соответствующих типов промышленных кредитов, и на общую сумму заимствований по каждому из типов будут выпущены ОФЗ соответствующего объема. И, скорее всего, деньги, которые правительство еще год назад направляло на кредитование предприятий, и которые числятся сейчас в госбанках, и будут направлены банками на выкуп этих структурированных ОФЗ.

За счет этого предприятия получат долгожданное рефинансирование, и цепь российского финансового оборота, разомкнутая год назад, снова замкнется. В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, российская экономика может начать возрождение уже в 2010 году, и одним из первых сегментов, который может почувствовать на себе это оздоровление может быть сегмент девелопмента. Важно, чтобы правительство России не затягивало со стартом данного инструмента, иначе, как уже говорилось выше, нынешний рост фондового рынка может сыграть злую шутку с будущим экономики страны.

походу это "придумка" правительства - аналог выпуска корпоративных CDO,  пик которого пришелся  в штатах на конец 90-х годов.... Зная, чем это тогда закончилось, можно сказать, что лучше бы у нас не успели запустить, потому как налицо барабан  - "приватизация прибыли, национализация убытков"

Глава Минрегиона Виктор Басаргин прогнозирует более чем пятикратное сокращение объема ипотечного кредитования в 2009 году. По его словам, за девять месяцев российские банки выдали населению около 100 млрд руб. на приобретение и строительство жилья, а по итогам года этот показатель составит 125 млрд руб. При этом в 2008 году объем предоставленных банками ипотечных кредитов равнялся 630 млрд руб.

03.11.09 : Законодатели предприняли очередную попытку защитить права покупателей непостроенных квартир

Участники долевого строительства получат отдельную статью по банкротству и налоговые льготы. В ноябре парламентарии планируют рассмотреть во втором чтении законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства".

...
По мнению эксперта, поправки минэкономразвития носят фрагментарный характер и вряд ли способны переломить тенденции, сложившиеся за последнее десятилетие в строительной отрасли, однако снимают целый ряд существенных вопросов, долгое время являвшихся спорными и дестабилизировавшими положение застройщиков. Так, законопроект уточняет предмет регулирования закона об участии в долевом строительстве с тем, чтобы под его действие попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Кроме того, введена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан по "серым схемам".


от себя:
Не оставляют попыток загнать всех застройщиков в рамки 214-фз, который говорит "взялся за куш - не говори, что не дюж".
СРО и  эти поправки ведут к укрупнению, к сокращению числа застройщиков.
и ни разу не являются элементами удешевления метра - ибо гарантии стоят денех

Цитата: Nobody
И что? Что мы, КРУ никогда не видели?
Вы невнимательно читаете.  Это ЧЕСТНЫЕ затраты.  А то что они задраны по самые помидоры - так это ещё доказать надо.
Мск - место такое.   Сложнейшие стесненные городские условия, поправки, коэффиценты.
Мы ведь в эти деньги можем тупо взять и сработать.  В чем нас обвинять? В том что мы неэффективно работаем?
Это что, подсудное дело с каких-то пор?

 есть еще "пятая" и "шестая" редакции, если по ним считать, то там можно официальную сумму и 3 раза большую за проектные работы вывести, а КРУ когда их сравнит с реальными то сразу в ФАС может дело направить за демпинг на рынке шучу

а уж как проектные работы в Архитектурных разделах оцениваются одному господу богу известно))))особенно стадии предпроектной подготовки)))

ЗЫ: на счёт комманды "фас" - по поводу муниципального жилья проект проходит экспертизу, где очень четко смотрят за госбаблом - больше положенного не особо и напишешь, а в коммерческом жилье всё проще - раз договор подписан, то значит заказчика устраивают финансовые затраты, тем более стоимость ВСЕХ проектных работ около 10% от стоимости ВСЕГО объекта... так ,что получается, хватать по команде фактически не за что)))

25 тысяч за метр
Столько должно стоить жилье эконом-класса

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), распоряжающийся миллионом гектаров, определился с ценами на малоэтажное жилье эконом-класса. Ведомство Александра Бравермана объявило вчера открытый конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века», себестоимость строительства которого не должна превышать 25 тыс. руб. за 1 кв. м.

Как рассказали РБК daily в пресс-службе фонда РЖС, прием конкурсных материалов от проектных мастерских продлится с 30 ноября по 21 декабря этого года, а итоги конкурса огласят не позднее 28 декабря. Согласно конкурсной документации (есть в распоряжении РБК daily), архитекторы должны предложить инновационный проект малоэтажного жилого дома (не выше трех этажей) эконом-класса. Он должен отличаться высокой энергоэффективностью и станет основным для проектов комплексного освоения территорий.

Федеральные власти утвердили для конкурсантов параметры доступной малоэтажки, себестоимость строительства которой без учета инженерии не должна превышать 25 тыс. руб. за 1 кв. м. Площадь домов составит 120—150 кв. м, земельные участки для них — 4—10 соток. Площадь квартир — 30—100 кв. м в зависимости от количества комнат, но не менее 20 кв. м на человека. По условиям конкурса архитекторы должны эффективно скомпоновать свои дома в кварталы и «другие малоэтажные жилые группы». Первые экспериментальные дома фонд РЖС предлагает построить на участке 19,34 га в подмосковной Истре.

Победитель конкурса получит премию в размере 500 тыс. руб. К тому же фонд РЖС может выкупить у него за 10 тыс. руб. премированный проект. Федеральные власти торопятся вывести на рынок типовой проект дешевого малоэтажного жилья, потеснив, таким образом, доминирующее предложение коттеджей бизнес- и премиум-класса. Обеспечив застройщиков проектами домов эконом-класса, чиновники надеются подтолкнуть их к массовому строительству, которое возможно также на землях фонда РЖС.

В октябре замгендиректора фонда РЖС Сергей Кузнецов отмечал, что в недрах ведомства готовится стратегия освоения федеральных земель, основной акцент в которой делается на малоэтажное строительство. По словам г-на Кузнецова, фактически половина запланированного на будущий год объема жилищной стройки приходится на малоэтажку. Развивать ее фонд РЖС намерен в пригородных зонах крупных городов России.

Еще в 2007 году Владимир Путин, будучи президентом России, поставил задачу строить ежегодно по 1 кв. м жилья на душу населения. Выйти на этот показатель благодаря активизации малоэтажки чиновники сочли возможным к 2015 году. Однако кризис помешал официальному оптимизму. Летом в Кремле признали, что в этом году из-за отсутствия денег у девелоперов будет построено около 40 млн кв. м жилья вместо ранее запланированных 73 млн кв. м.

В качестве основного застройщика доступного жилья чиновники рассматривают сегодня граждан России, которые смогут получать землю бесплатно или на льготных условиях, объединившись в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Соответствующие законодательные новации готовятся в Госдуме (см. РБК daily от 26 октября).


Другим крупным инвестором сегодня выступает государство. Направить бюджетные деньги на стройку власти рассчитывают в том числе через фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (фонд ЖКХ). Как рассказал недавно в интервью РБК daily гендиректор фонда Константин Цицин, из 240 млрд руб., выделенных фонду до 2012 года, освоено лишь 166 млрд руб.

По словам заместителя руководителя аппарата комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Елены Ковалевой, законодатели планируют расширить перечень региональных программ фонда ЖКХ, позволив ему заключать муниципальные контракты на строительство малоэтажного жилья для переселения граждан из аварийных домов. В настоящее время готовятся соответствующие поправки в закон о фонде ЖКХ, которые могут быть приняты в эту сессию, резюмировала г-жа Ковалева.



от себя: я всегда думал, что развитие малоэтажки - это путь использования ресурсов самого населения в строительстве - то есть "вот тебе земля с коммуникациями, стройся" (запуск усиленного "самостроя").
Вваливать государственные деньги в малоэтажку  - малоэффективно, поскольку уже доказано ни раз и ни два, что именно многоэтажное жилье - самое экономное по совокупным затратам (не сравнивая это с "самостроем", который объемы не обеспечит). Экономное не сколько по бетону, сколько по затратам на инженерию, инфраструктуру и благоустройство.

Фонд ударился в проекты экономного строительства, а по-хорошему должен был развивать тему обеспечения участков инфраструктурой, вместо того чтобы расчитывать на региональные власти в этом вопросе.
Опять же те же тарифы для подключения для населения ("самострой")  - одни, для застройщиков (юр.лиц) - другие. Не думаю, что ЖСК получит право на тарифы как "для населения".

Нет, не на то, что требуется делает упор РЖС,  дешевую многоэтажку/малоэтажку  за 25 тыр. могут построить и без фонда

Хыхы.
Мосгордума подает в суд на В.Жириновского
Агнцы божьи. Обидели.

Ещё одно хыхы.
Арбитраж оштрафовал генподрядчика реконструкции Большого театра
Все. На банкротство ща пойдут подавать.

Влада я всегда вроде внимательно читал, но вот это ускользнуло от моего внимания:

Цитата: Vlad_R от 11.11.2009 23:38:43

Мой критерий равновесной цены эконом метража - 2.5-3 среднедушевых дохода на квадрат в данной местности. Рассчет примитивный, я его уже не раз приводил, на Москве строго подтвержден в доипотечные времена.

Ибо сам не так давно писал:

Цитата: sanches от 27.08.2009 22:33:42
сегодня перетирая ситуацию с одним из коллег интересную идею услышал:

есть версия что уровень основной поддержки цены м2 составляет средний месячный доход домохозяйства ( 2-х работающих человек) в каждом их регионов  -ну то есть грубо говоря две средние зарплаты в регионе.

и вот тут же сегодня у Кочеткова это обнаружил:
"Также ещё с одной стороны (ex-Миэль) поступило подтверждение жора в Марфино. В последние пару месяцев продают до 20 кв-р в день."

какие мысли, други мои?

Выходит, что "2-3 среднедушевых доходав регионе=равновесной цене в регионе"  и есть наиболее точная моделька РН в России

Респект Владу.

Привествую.
Господа и как вам заява Медведева о возможном применении европейских норм вместо наших "регламентов"?
Мне, собсно, пофиг - я и наши нормы, вобщем-то, большей части игнорирую (мне можно) - как мы недавно между собой постановили "СНИПы пишутся для ведущих" (и Заказчиков) - но в целом такие действия вызывают некоторую отторопь - глава государства расписывается в управленческой несостоятельности - в неспособности пробиться через отраслевой менеджмент до отраслевых экспертов.

Цитата: Болик от 12.11.2009 14:31:47

Господа и как вам заява Медведева о возможном применении европейских норм вместо наших "регламентов"?

я вот ежели честно, европейских норм не знаю  - не нужны они мне по работе
для меня с точки зрения девелопмента самый непонятный ограничитель - инсоляция, которой в Европе по-моему нет.

по сути вопроса. Неспособность нашего медведа  - это медицински установленный факт. Как-то Юте я писал, что для себя определил реперную точку начала/момента, когда можно будет пристально смотреть/участвовать за действиями власти, изменять свою точку зрения и начинать Созидать. Эта точка - зачистка. До сего момента просто жую попкорн. Поэтому даже послание не смотрел - ибо одни Слова.
в полглаза слежу за событиями вокруг Дымовского - лакмусовая бумажка отношения нашей власти к обозначенной мною реперной точке.

подгядел у Кочеткова

Швондерам, козыряющим приходом новых эффективных собственников вместо зажравшихся старых и неэффективных, посвящается:

http://vedomosti.m2.ru/blogs/5878/

интервью с руководителем "Сбербанк-капитала"  - структуры ставшей крупнейшим представителем банковского сообщества в сфере строительства и девелопмента. О целях, задачах, норме прибыли и прочем.

Цитата: Nobody
А с точки зрения санитарных правил?  :)

ты про санитарные ограничения рассстояний до жилой и прочей застройки? эту тему я вообще воспринимаю как данность... логики всё же там поболее, чем в инсоляции...Опять же многие решения можно "обосновать" и закрепить БенейФранклином  :D