Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: А вон турист от 08.03.2017 21:34:46Давно так не смеялся, спасибо повеселили !
Расчеты конечно же не верны, цена проезда из города Железнодорожный на электричке составит 1430 руб, стоимость пользования автотранспортом расчитана не верно.

Просто он блогир и считает как все блогиры - как ему нужно материал подать, так и считает.
Все у него ездют стабильно по 12 месяцев, без праздников, отпусков, регистрации и СМС.
1430 - это абонемент "Большая Москва"
На счет Спутника не знаю что он там насчитал, абонемент на Спутник стоит дороже 5100, но там можно абонемент на количество поездок взять, в районе сотни за поездку выходит. Если он конечно не собрался ещё и в выходные из Железки мотаться.  
Про 20 лет понравилось, хорошо что сразу 50 лет не взял, или 100.
И любопытно вот, этому блогиру-оналитегу в голову не приходит простая мысль, что разница в цене - она решающая? Понятно, что за 20 лет её можно нивелировать, но вот именно сейчас этих миллионов у людей нет и взять их именно сейчас уже просто негде? 
Что эти 2 миллиона разницы в цене однушки (и хорошо если 2) - они просто недостижимы здесь и сейчас?

Интересная статья 

Цитата: PavelCon от 14.03.2017 12:27:57Как известно, инстинкт строительства гнезда присущ уже птичкам. А удовлетворение инстинкта приносит радость. К сожалению это знают и строители и торговцы жильем. Конечно они попробуют нажиться на здоровом желании любого человека, и предпримут все усилия чтобы это желание развить, акцентировать в целях личной наживы. Есть альтернатива - стать "красивой мышкой" из эксперимента Вселенная-25 (аналогично себя вести) - чистить шерстку, жрать, спать и вымереть.... 
Но даже при таких альтернативах я не думаю что стоит играть в азартные игры. На риск пойти все равно придется, но играть с ним право не стоит. Аккуратней надо..

Аккуратность тоже зависит о т степени осведомленности и ума. Ведь полно и таких которые влезают в непомерные долги и покупают на явном пике цен, при этом, они считают себя аккуратными стратегами. Кто то вместо квартиры в 90х предпочел купить бэху ,которая была убита за год , (и так много раз)). Я рассуждал- а нафига мне квартиры, живу сейчас, а на бэхе мне все завидуют и великий))). Так же рассуждали "умные и аккуратные" , которые отдавали  половину стоимости кооперативной квартиры за видеомагнитофом или двухкассетник. Думали, во инвестиция! 

Ув.форумчане, а про ЖК Татьянин Парк что-нибудь совсем плохое можете сказать? Застройщик МИЦ, везде хвалят,но чую, заказные отзывы

Цитата: аспид от 19.04.2017 10:00:03Ув.форумчане, а про ЖК Татьянин Парк что-нибудь совсем плохое можете сказать? Застройщик МИЦ, везде хвалят,но чую, заказные отзывы

Ну почему. Вы прочитатйе отзывы ниже. Там компанию благодарят за риэлторские услуги. Застройщики практически никогда риэлторством не занимаются. Отсюда кстати жалобы на какие то пункты в дду нехарактерные. 
Плохого ничего не могу сказать. Я бы не брал, тк допускаю они не более чем прокладка для нейтрализации претензий по дду, если что нибудь пойдёт не так(посмотрите на кучу проектов которые они реализуют).  Я бы вообще не стал брать сейчас недвижимость в свечах и больших домах, тк это рискованно. А в небольших брал бы только при условии оплаты по этапам строительства. Нет таких предложений, досвидос, ищите дураков рекламой.  

Цитата: XOID от 22.04.2017 13:31:50Ну почему. Вы прочитатйе отзывы ниже. Там компанию благодарят за риэлторские услуги. Застройщики практически никогда риэлторством не занимаются. Отсюда кстати жалобы на какие то пункты в дду нехарактерные. 
Плохого ничего не могу сказать. Я бы не брал, тк допускаю они не более чем прокладка для нейтрализации претензий по дду, если что нибудь пойдёт не так(посмотрите на кучу проектов которые они реализуют).  Я бы вообще не стал брать сейчас недвижимость в свечах и больших домах, тк это рискованно. А в небольших брал бы только при условии оплаты по этапам строительства. Нет таких предложений, досвидос, ищите дураков рекламой.

Там другое напрягает.  Я так и не нашел у официалов общее количество квартир и машиномест в паркингах, зато в некоторых местах проскакивает информация про паркинги на 3200 мест и ещё 580 мест в цокольных этажах.  По факту в цокольных этажах только про две парковки говорится, мест по 60.  Может по ходу строительства конечно остальные будут.
И, самая засада - два садика по 215 мест и школа на 1200.  По предварительным прикидкам численность всего ЖК под 10 тысяч, и на эти 10 тысяч 430 мест в детсадах и 1200 в школе.  Чуете к чему клоню?
И ещё меня удивил "медицинский центр".  Может я невнимательно смотрел, но написали бы прямо - поликлиника.
А ещё я не люблю когда точной информации не озвучивают, проектные декларации выкладывают кусками и изменения в них вносят.
На счет рисков не знаю, а вот жить там лично мне не хотелось бы.  Слишком плотно, слишком мало места.
Я такие места называю, "переночевать нормально, но жить не очень".
Из плюсов - близость к Москве и метро вроде как будет.  
Вообще, на первый взгляд - попытка выжать максимум из минимальной площади.  То есть на минимальную инфраструктуру застройщика таки нагнули (а иначе строить не дали бы), но именно на минимальную - чтобы было. 
Ещё надо смотреть как все это вводить будут. А то коробок навтыкают, все распродадут, а садики со школами и паркингами будут по остаточному принципу мурыжить.
-
Правда оговорюсь, я предвзят, мне вообще этот принцип плотной высотной муравьиной застройки не нравится.   Его нормально можно воплотить конечно, но это нужны нормальные проектировщики, нормальная концепция и прорва денег.  Небюджетный вариант, короче.

Наблюдая за рынком недвижимости, вижу некоторые изменения принципиального характера. Раньше до 2009 года, в основном удовлетворялся спрос на недвижимость которая до 2000 года строилась мало и возник некоторый дефицит новостроя. Спрос разогревала и общая экономическая конъюнктура, на растущем рынке. Потом случился кризис и застройщики (типичный пример Мортон) стали удешевлять жильё, за счёт уменьшения квадратуры, качества, места, материалов, комплектации и тп. Таким образом удалось резко удешевить стоимость кв.м и увеличить рентабельность с кв.м. 

Но с недавних пор вырос ипотечный сегмент. Если раньше у региональных девелоперов он от силы 20% составлял, то сейчас более 50% а нередко и 80-90%. То есть рынок держится в основном с помощью государства. А сами ставки, в частности финансируемые застройщиками, уже часто 7,5-8%, в стандарте меньше 11%. Таким образом повышается спрос, но это уже не тот спрос что был раньше, студии 20 кв.м уже никому не нужны. растёт спрос на качественное жильё и более дорогое. То есть теперь на рынке происходит переворот, от снижения себестоимости к удорожанию за счёт качества, развитие возможностей и комплектации. Рынок идёт к тому что девелоперы будут думать как бы максимально напихать проект чтобы можно было его продать за максимальную стоимость. Те кто это быстро осознает выиграют у обычных застройщиков продолжающих строить пустые коробки по старой схеме, "мы вам построим коробку а вы там сами сделайте себе чего хотите". Или девелоперские проекты рассчитанные на минимальную цену за счёт низкой себестоимости. Слишком много предложений, слишком низкий спрос на вторичку.  

Но этот тренд конечно рассчитан на стабильный рынок. В случае устранения государства от поддержки ипотеки или какие то серьёзные кризисы, рынок вернётся в минимальным квадратам и качеству. Но там всё равно мало кто спасётся при таком сценарии в отличии от 2009 года, когда такого рода метров почти не было.

Цитата: XOID от 19.06.2017 09:03:39Но с недавних пор вырос ипотечный сегмент. Если раньше у региональных девелоперов он от силы 20% составлял, то сейчас более 50% а нередко и 80-90%. То есть рынок держится в основном с помощью государства. А сами ставки, в частности финансируемые застройщиками, уже часто 7,5-8%, в стандарте меньше 11%. Таким образом повышается спрос, но это уже не тот спрос что был раньше, студии 20 кв.м уже никому не нужны. растёт спрос на качественное жильё и более дорогое. То есть теперь на рынке происходит переворот, от снижения себестоимости к удорожанию за счёт качества, развитие возможностей и комплектации. Рынок идёт к тому что девелоперы будут думать как бы максимально напихать проект чтобы можно было его продать за максимальную стоимость.

Что опять цены растут?
Лично я наблюдаю обратное: если раньше за эту цену продавали пустую коробку на уровне котлована, то теперь в готовом, с черновым ремонтом и парковкой в придачу.

Цитата: Kvazar от 21.06.2017 09:27:29Что опять цены растут?
Лично я наблюдаю обратное: если раньше за эту цену продавали пустую коробку на уровне котлована, то теперь в готовом, с черновым ремонтом и парковкой в придачу.

Просто потребности изменились. Котлованы всё меньше интересуют потребителей. Они хотят видеть что покупают а не пополнять ряды "обманутых дольщиков". А цены упали на вторичку до такого уровня когда покупать в строящемся желающих всё меньше. Российский девелопмент на самом деле довольно странный. В нём девелопер занимается проектированием, строительством и сбытом а инвестиционными ресурсами его обеспечивают не столько банки сколько покупатели, под 0%. И при этом они должны быть счастливы если он выполняет свои обязательства а не разоряется.  

Цитата: XOID от 14.07.2017 20:21:50Просто потребности изменились. Котлованы всё меньше интересуют потребителей. Они хотят видеть что покупают а не пополнять ряды "обманутых дольщиков". А цены упали на вторичку до такого уровня когда покупать в строящемся желающих всё меньше. Российский девелопмент на самом деле довольно странный. В нём девелопер занимается проектированием, строительством и сбытом а инвестиционными ресурсами его обеспечивают не столько банки сколько покупатели, под 0%. И при этом они должны быть счастливы если он выполняет свои обязательства а не разоряется.

Он очень странный. Дом под ключ - это полгода максимум. А они строят годами.  Простой техники и т.д., кредитные ресурсы - все несет убытки при простое.  Я уже не говорю про потерянную выгоду - бабло от проданной три года назад квартиры и от проданной только-что, либо от до сих пор не проданной - это три разных бабла. Первое уже несколько лет крутилось, а второе и третье заморожено и обгладывалось инфляцией.

Но кроме потребительского популизма есть и другие вопросы. Во первых сейчас кредитные ресурсы ограничены, во вторых само законодательство которое регулирует условия ДДУ, в третьих деятельность органов власти на местах ну и политика самих застройщиков которые снижают себестоимость за счёт качества строительства. Вот это всё взаимосвязано.

Когда у вас в одном лице девелопер, застройщик, рекламщик и продавец то качества там не будет. Ни проекта, ни строительства, ни эксплуатации. Надо разделить эти конгломераты и запретить такого рода совмещение. Потому что сейчас получается что. Есть придворные застройщики (типичный пример "Спецстрой") которые получают любую разрешительную документацию, потому что они якобы надёжные. Но это только потому что бюджеты будут компенсировать их убытки которые напрямую происходят от воровства на всех этапах. При этом конкуренция слабая, а политика регулирующих структур на местах такова что разницы нет между жуликом который деньги собрал, ничего вообще не строил и скрылся и между тем кто построил всё, но не может по какой то причине выполнить часть обязательств. К примеру по сетям, которые ему могут обещать, дать или не дать или управляющих компаний которые часто деньги с жильцов собирают и воруют. 

Конечно при таких условиях армия "обманутых дольщиков" будет расти. Потому что это как раз показатель уровня муниципалитетов, их коррумпированости и профпригодности. А если ввести продажу исключительно готового, то это убъёт весь рынок из за нехватки кредитных ресурсов и соответственно цена входа на рынок вырастет на порядок, вырастут цены до небес исчезнет конкуренция и ввод тоже сильно упадёт.   

Кризис такой, что расхватывают все квартиры. Ценники - однушка в Лефортово 40 квадратов - 7,5 ляма, за эту же цену можно купить трешку в области в 3 км от МКАД в 85 квадратов.

Интересно, а свой камин у кого нибудь есть? А если нет, то как вы относитесь к такому элементу в доме? Мне вот очень хочется иметь собственный камин, и я продумываю все детали . Даже специальные красивые дверцы для камина смотрю на http://kaminupechi.com.ua/chugunnoe_lite/dvercy_dlja_kamina/ , хочется чтобы все смотрелось гармонично и эффектно

Цитата: Донурий от 25.07.2017 23:24:23Интересно, а свой камин у кого нибудь есть? А если нет, то как вы относитесь к такому элементу в доме? Мне вот очень хочется иметь собственный камин, и я продумываю все детали . Даже специальные красивые дверцы для камина смотрю на

Хохол гонит рекламу хохлосайтов

Цитата: slavae от 26.07.2017 06:49:35Хохол гонит рекламу хохлосайтов

Да вроде Барристер масквич, зачем вы так? 
Ну берут на стадии котлована именно потому что кризис , ведь цена ниже, а доходы не растут, а ставки не особо падают, зато в отличии от надежд на будущие собственные доходы есть надежда на государство которое за счёт всех достроит шваркнутым.
  Если человек ищет где лучше ему так то не хохол, а просто хитрожопый. Но как показывает практика в итоге он платит трижды, так как кроме собственно цены за квартиру он платит там где живёт во время строительства, а затем оплачивает все косяки и недоделки вместе с удовлетворением аппетитов  аффилированных с застройщиком УК.
Кризис традиционно в головах - голый голого ипёт и кричит не рви рубаху.

Там ситуация такая. Вот у вас есть 7,5 млн. У вас выбор положить деньги в банк и снимать квартиру в аренду или купить её допустим на стадии котлована. Условия такие сейчас ок 10% можно получить по вкладу. Это 750 тыр в год или 62,5 тыр. Аренда в том же лефортово ок 60 тыр за эти 40 м.  Квартиры дешевеют быстрее инфляции.  Какой смысл покупать какой то котлован, терять на время строительства а сейчас строят долго из за нехватки ресурсов, но в любом случае это не меньше года, а скорее 2-3, а то и 5. За это время можно потерять 750 тыр-1,5 млн-3 млн и тд. А можно вообще стать тн "обманутым дольщиком" и дополнительно платить за достройку другим застройщиком не получив ни условий дду ни компенсаций.

Вот и вся арифметика и ответ на вопрос почему спрос упал.  И вы если посмотрите на цены по вышеизложенной схеме то увидите что цены прямо коррелируют с ценами аренды в районах строительства(они могут быть разными). Что в Москве что в Хабаровске, всё едино цены коррелируют с ценой аренды/банковским процентом/процентом по ипотеке практически одинаково. 

Это о чём говорит. О том что застройщики на гране рентабельности и далее будут не цены падать а застройщики банкротится. А потом уже на фоне снижения ввода и усиления инфляции цены пойдут в гору. Практически процесс уже если не начался, но дно цен достигнуто. Ибо рентабельность уже в с/х в зачастую выше чем в строительстве. 

Как вариант свалить прцоент ипотеки как говорил Медвед, до 5%. Но у нас и так 80% сбыта это ипотека или соцпрограммы а кое где и 90. 

Цитата: XOID от 28.07.2017 16:04:52Как вариант свалить прцоент ипотеки как говорил Медвед, до 5%. Но у нас и так 80% сбыта это ипотека или соцпрограммы а кое где и 90.

 Вы в это верите?

Цитата: XOID от 28.07.2017 16:04:52Там ситуация такая.\

Вот и вся арифметика и ответ на вопрос почему спрос упал.

По ссылке сходите. На этапе котлована продано 90% квартир... И так по всем объектам. К моменту заселения все квартиры уже проданы. Заселение и этапы строительства можете там же посмотреть. трешки за 9 лямов - все улетает в лет.
Да да, качество и недоделки прям потолок рушится,   можно посмотреть тут

Спрос просто "упал". Представляю, если он "поднимется", то будут скупать на какой стадии? Проектирования?

если не будет запущена сильная инфляция, цены в ближайшие несколько лет расти не будут. Смысл тогда кидаться брать? Да и что такого есть у ПИКа приличного из уже готового? А котлован - сильно на любителя, ждать 3 года а может и 5.