Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Bolikkkk от 09.10.2012 21:52:43
И про 5-8 лет это очень и очень оптимистично.

Очередная волна на этом форуме? Помнится мне лет 6-7 назад всё это уже здесь проходили. Оказывается, надо ещё 5-8 лет подождать.

Цитата: Maratius от 09.10.2012 08:31:10
большая часть на депозит, это доходнее, недежнее  и ликвиднее чем любые вложения в недвигу

Любой депозит несёт убытки, так как выше реальной инфляции безрисковых вкладов не бывает.

Цитата: Данила мастер от 12.10.2012 10:46:56
Единственное условие - если конечно доллар тогда еще будет мировой резервноной валютой.
А то может уже юянь займет его место и тогда золото может упасть в юане, а в долларе вырасти Ведь по доллару будет инфляция вплоть до гипера, а юань наоборот начнет сильно укрепляться.

так что "знать прикуп"...

Юань, фунт, шв. франк или нем. марка - это возможно и тяжелый период, но вполне преодолимый. Самый паршивый вариант, когда основной валютой станут тушенка и патроны для Калаша - тогда точно 3,14здец.

Цитата: andrew83 от 12.10.2012 11:50:58
Всегда поражали такие советы. Где хранить всё это добро? Под подушкой? Если в банке, то даже не очень серьёзный кризис в лучшем случае заморозит Ваши вклады, в худшем - уничтожит, как это уже было 2 раза за последние 25 лет.
Если в доме (на съёмной квартире  ::)) или в схроне, то серьёзный кризис приведёт к тому, что хату выставят, а где схрон узнают с помощью терморектального криптоанализа.

Хочу добавить, что хранение под подушкой 100-500 тысяч вполне реально, а вот цену даже однушки в Москве ... Да я бы и в банк такую сумму сейчас не понес, можно легко остаться без сбережений.

Цитата: andrew83 от 12.10.2012 11:52:07
Очередная волна на этом форуме? Помнится мне лет 6-7 назад всё это уже здесь проходили. Оказывается, надо ещё 5-8 лет подождать.

Волна чего?

Желаете мне приписать тезис "упадет до 300$/м2"?

6-7 лет назад это получается 2005 и 2006-й годы. Как у вас с памятью?

Цитата: XOID от 12.10.2012 11:11:39
Удешевление недвиги это результат кризиса,. если он будет достаточно сильным, то недвига может и подешевеет. но это никому уже не поможет.

Не забывайте, что мир не ограничивается Москвой. Люди просто продадут квартиры, уедут туда, где недвига дешевле, и будут жить на эту разницу в ценах. К тому же, если не элитная обычная недвига недоступна абсолютному большинству людей, это означает пузырь. И совсем необязательно, что так будет всегда. Настроить жилья в тех же городах-спутниках можно. Единственное что мешает, это коррупция. Верующие в абсолютную ценность бетонного коробка скоро начнут говорить, что коррупция - это высшее благо.
Так что "людям жить где-то надо" - это тоже не оправдание. Может, к тому же, выйти, что квартирная мафия так обнаглеет, что цены не потянет, практически, никто, и наступит сокрушительный обвал цен. Вот в Киеве в 2008-м так было с ценами на аренду, когда мафия наглела и наглела и дошло до того, что в сентябре 2008-го снять убитую гостинку на окраине Киева стоило 600 и более баксов при том что зарплата у большинства людей была вдвое меньшей, а уже в октябре-ноябре произошел обвал цен более чем в 2 раза.

Цитата: Данила мастер от 12.10.2012 10:46:56
Единственное условие - если конечно доллар тогда еще будет мировой резервноной валютой.
А то может уже юянь займет его место и тогда золото может упасть в юане, а в долларе вырасти Ведь по доллару будет инфляция вплоть до гипера, а юань наоборот начнет сильно укрепляться.

так что "знать прикуп"...

Доллар тоже не упадет без последствий. Не забываем, что США потребляют 20% от всей потребляемой миром нефти. А сколько еще стран, завязанных на США (легче сказать, кто не завязан), сколько стран, которые хранят большую часть своих ЗВР в долларе... Так что в случае краха США, я думаю, и цены на нефть ничего хорошего не ждет. Они-то могут тогда вырасти в долларах, но по отношению, например, к золоту или тем более к пшенице они могут просто рухнуть.

Цитата: Боря от 12.10.2012 17:41:08
К тому же, если не элитная обычная недвига недоступна абсолютному большинству людей, это означает пузырь.

Это означает только одно - государство таким путем сознательно останавливает центростремительную внутрироссийскую миграцию. Другого пути (кроме кордонов НКВД, расстрелов и прописки с "лимитом"  ;) ) остановить приезд всех и вся в Москву/Питер нет. Первое, что сделал ставленник Тандема Собянин - фактически запретил стройки в пределах МКАД, что моментально отразилось на ценах, предложил заменить программу сноса пятиэтажек на реконструкцию (чтобы башен на 30 этажей на месте не настроили) и т.д. Цены в Москве будут сознательно поднимать до тех пор, пока поток едущих в нее на ПМЖ не остановится из-за абсолютной невозможности купить жилье.

Цитата: ol_shadow1 от 12.10.2012 20:40:20
Это означает только одно - государство таким путем сознательно останавливает центростремительную внутрироссийскую миграцию.

Здесь уже считали, доступность жилья в большинстве регионов еще хуже, чем в Москве. Что это означает, можно только ужасаться  :)

Цитата: ol_shadow1 от 12.10.2012 20:40:20
Это означает только одно - государство таким путем сознательно останавливает центростремительную внутрироссийскую миграцию. Другого пути (кроме кордонов НКВД, расстрелов и прописки с "лимитом"  ;) ) остановить приезд всех и вся в Москву/Питер нет. Первое, что сделал ставленник Тандема Собянин - фактически запретил стройки в пределах МКАД, что моментально отразилось на ценах, предложил заменить программу сноса пятиэтажек на реконструкцию (чтобы башен на 30 этажей на месте не настроили) и т.д. Цены в Москве будут сознательно поднимать до тех пор, пока поток едущих в нее на ПМЖ не остановится из-за абсолютной невозможности купить жилье.

А поднимать уровень жизни по всей стране власти в голову не приходило? Тем более что ресурсы есть - нефть и газ на пиках.

Цитата: Murmur. от 12.10.2012 21:22:34
Здесь уже считали, доступность жилья в большинстве регионов еще хуже, чем в Москве. Что это означает, можно только ужасаться  :)

Да, цены высокие везде. Это означает коррупцию, отстутствие реальной экономики (некуда вложить деньги) и жизнь на дотациях из бюджета.

Цитата: Murmur. от 12.10.2012 21:22:34
Здесь уже считали, доступность жилья в большинстве регионов еще хуже, чем в Москве.

Беру калькулятор:
1. Средняя начисленная зарплата в Москве - 44 тысячи рублей, средняя цена метра - 160 тысяч, итого 1м2 = 3,6 з/п
2. Средняя начисленная зарплата в Туле - 20 тысяч рублей, средняя цена метра -  50 тысяч, итого 1м2 = 2,5 з/п
3. Средняя начисленная зарплата в Краснодаре - 25 тысяч рублей, средняя цена метра - 47 тысяч, итого 1м2 = 1,9 з/п
4. Средняя зарплата в родном райцентре Тульской области - 14 тысяч рублей, средняя цена метра там же - 27 тысяч, итого 1м2 = 1,9 з/п.

Что-то не сходится, правда?  ;)

Цитата: ol_shadow1 от 13.10.2012 10:16:07
Беру калькулятор:
1. Средняя начисленная зарплата в Москве - 44 тысячи рублей, средняя цена метра - 160 тысяч, итого 1м2 = 3,6 з/п
2. Средняя начисленная зарплата в Туле - 20 тысяч рублей, средняя цена метра -  50 тысяч, итого 1м2 = 2,5 з/п
3. Средняя начисленная зарплата в Краснодаре - 25 тысяч рублей, средняя цена метра - 47 тысяч, итого 1м2 = 1,9 з/п
4. Средняя зарплата в родном райцентре Тульской области - 14 тысяч рублей, средняя цена метра там же - 27 тысяч, итого 1м2 = 1,9 з/п.

Что-то не сходится, правда?  ;)

Охотно верю что не сходится.
- считали по данным года 3-4 назад. Сейчас в кризис, долгое время регионы были весьма скромны в ценах на жилье, чувствовали, что достигли потолка спроса, но последнее время вроде опять вверх полезли.
- брать надо медианную а не среднюю
- в Москве имхо больше доля серых зарплат и доходов
- и может главное, когда вам нужно на жизнь тысяч 10 в месяц, одно дело откладывать на квартирку с зп 20т и другое с зп 40т.

Цитата: Боря от 12.10.2012 17:50:01 Так что в случае краха США, я думаю, и цены на нефть ничего хорошего не ждет. Они-то могут тогда вырасти в долларах, но по отношению, например, к золоту или тем более к пшенице они могут просто рухнуть.

ну да, энергия конечно ничто по сравнению с золотом, а если накушаться пшеницы, то можно зимой не обогреваться и везде пешком ходить. И пшеницу эту пахать и сеять будут на лошадях.

Цитата: Murmur. от 13.10.2012 10:54:02
- считали по данным года 3-4 назад. Сейчас в кризис, долгое время регионы были весьма скромны в ценах на жилье, чувствовали, что достигли потолка спроса, но последнее время вроде опять вверх полезли.

Согласен, это как раз последствия сознательной политики по закручиванию миграции. В Москве цены активно полезли вверх с прихода Собянина, в регионах при этом была стагнация/незначительный рост.

Цитата
- брать надо медианную а не среднюю

Не согласен. Вряд ли это изменит оценку, имхо соотношение медианы к средней в Москве и регионах похоже.

Цитата
- в Москве имхо больше доля серых зарплат и доходов

Не согласен. В регионах до сих пор масса людей работает продавцами вообще без трудовой или минималке. В Москве конкуренция выше, работодателям нанять хороших специалистов на "черную" зарплату чем дальше, тем сложнее. А в провинциях рабочими местами не перебирают, хоть по-серому, лишь бы деньги платили.

Цитата
- и может главное, когда вам нужно на жизнь тысяч 10 в месяц, одно дело откладывать на квартирку с зп 20т и другое с зп 40т.

Согласен, это самое главное. Но тут надо учитывать один факт: в Москве придется жилье снимать за 30 тысяч и вообще трат больше, в регионах большинство до покупки отдельной квартиры живет с родителями.

Поэтому еще раз повторюсь - московские стройки будут останавливать, вместо снесенных пятиэтажек строить соцобъекты (тынц) и другими путями сокращать предложение. Даже введение налога в Москве уже который год откладывают. Других-то законных путей остановить коллапс города, кроме взвинчивания цен до небес, нету. За "развитие регионов" говорить не будем, это тема для форума любителей фантастики  :D

Цитата: ol_shadow1 от 13.10.2012 10:16:07
Беру калькулятор:
1. Средняя начисленная зарплата в Москве - 44 тысячи рублей, средняя цена метра - 160 тысяч, итого 1м2 = 3,6 з/п
2. Средняя начисленная зарплата в Туле - 20 тысяч рублей, средняя цена метра -  50 тысяч, итого 1м2 = 2,5 з/п
3. Средняя начисленная зарплата в Краснодаре - 25 тысяч рублей, средняя цена метра - 47 тысяч, итого 1м2 = 1,9 з/п
4. Средняя зарплата в родном райцентре Тульской области - 14 тысяч рублей, средняя цена метра там же - 27 тысяч, итого 1м2 = 1,9 з/п.

Что-то не сходится, правда?  ;)

Ровно то, что на зарплату нужно жить

Цитата: Murmur. от 13.10.2012 10:54:02
Охотно верю что не сходится.
- считали по данным года 3-4 назад. Сейчас в кризис, долгое время регионы были весьма скромны в ценах на жилье, чувствовали, что достигли потолка спроса, но последнее время вроде опять вверх полезли.
- брать надо медианную а не среднюю
- в Москве имхо больше доля серых зарплат и доходов
- и может главное, когда вам нужно на жизнь тысяч 10 в месяц, одно дело откладывать на квартирку с зп 20т и другое с зп 40т.

То есть отнимите прожиточный минимум с каждой зарплаты и потом поделите. Вы удивитесь как разительно изменяться коэффициенты.

Цитата: Alex_new1 от 13.10.2012 12:15:46
То есть отнимите прожиточный минимум с каждой зарплаты и потом поделите. Вы удивитесь как разительно изменяться коэффициенты.

Да-да. Люди часто слишком умничают вместо того, чтобы вспомнить арифметику и посчитать.
Москва:
1. Средняя зарплата 44.000, после НДФЛ - 38.300
2. Прожиточный минимум - 8.120 руб
3. Стоимость аренды - 30.000 руб.
4. Стоимость м2 - 160.000 руб
Итого для семьи из 2 человек откладываемый доход: 38.300х2 - 30.000 - 8.120х2 = 30.360 руб.
Цена м2 для семьи: 160.000/30.360 = 5,3 мес.

Тула:
1. Средняя зарплата 20.000, после НДФЛ - 17.400
2. Прожиточный минимум - 5.615 руб
3. Стоимость аренды - 12.000 руб.
4. Стоимость м2 - 50.000 руб
Итого для семьи из 2 человек откладываемый доход: 17.400х2 - 12.000 - 5.615х2 = 11.570 руб.
Цена м2 для семьи: 50.000/11.570 = 4,3 мес.

Причем заметьте - в большинстве случаев в регионах люди не снимают квартир до покупки, а живут у родителей.
В Туле с учетом этого 1 м2 будет стоить сумму, откладываемую семьей за 2 месяца. Против 5 с хвостом в Москве.
Разительно, правда?  ;)

Цитата: Grau
13% не забудьте отнять. Да и рассматривать лучше медианную зарплату, а не среднюю, у нас на 20% наиболее оплачиваемых работников приходится больше 50% общего ФОТа.

Есть предположения, что в Москве соотношение медианы и средней значимо отличается от таковой в других регионах Москвы? С удовольствием посмотрю на статистическое подтверждение, продемонстрируйте.

Цитата: ol_shadow1 от 13.10.2012 13:16:14
1. Средняя зарплата 44.000, после НДФЛ - 38.300
2. Прожиточный минимум - 8.120 руб
3. Стоимость аренды - 30.000 руб.
4. Стоимость м2 - 160.000 руб
Итого для семьи из 2 человек откладываемый доход: 38.300х2 - 30.000 - 8.120х2 = 30.360 руб.
Цена м2 для семьи: 160.000/30.360 = 5,3 мес.

Тула:
1. Средняя зарплата 20.000, после НДФЛ - 17.400
2. Прожиточный минимум - 5.615 руб
3. Стоимость аренды - 12.000 руб.
4. Стоимость м2 - 50.000 руб
Итого для семьи из 2 человек откладываемый доход: 17.400х2 - 12.000 - 5.615х2 = 11.570 руб.
Цена м2 для семьи: 50.000/11.570 = 4,3 мес.

Причем заметьте - в большинстве случаев в регионах люди не снимают квартир до покупки, а живут у родителей.
В Туле с учетом этого 1 м2 будет стоить сумму, откладываемую семьей за 2 месяца. Против 5 с хвостом в Москве.
Разительно, правда?  ;)

Не, не разительно
- аренду приплюсовали зря, люди со средними зп обычно не арендуют, уж во всяком случае, если хотят накопить на квартиру. А от этого циферки немного поменяются.
- на прожиточном минимуме долго не протянешь, расходы обычно выше. Приведенные цифры минимума весьма интересны, тк. кроме транспорта, все остальное во многих регионах не дешевле чем в Москве, ну а че там наверху официально насчитали - Бог им судья  
- соотношения медианной может и одинаковые, а вот величина медианной - меньше средней  :)
те. все три пункта по факту загоняют вообще под плинтус сумму в регионах, которая остается от зп после трат. И коэффициентик сразу не радует.

Цитата: Murmur. от 13.10.2012 14:24:08
- аренду приплюсовали зря, люди со средними зп обычно не арендуют, уж во всяком случае, если хотят накопить на квартиру. А от этого циферки немного поменяются.
- на прожиточном минимуме долго не протянешь, расходы обычно выше

Еще раз - как я вижу, московскими ценами решается задача остановить массовую миграцию последних 20 лет. Доступность жилья для москвичей и иногородних топ-специалистов с окладами в 200/300/500 тысяч на эту задачу мало влияет (первые и так тут, вторых мало). Достаточно сделать так, чтобы 95% остального населения России не думали о переезде в Москву, в т.ч. путем продажи в регионе и доплаты.
Когда в Москве догонят цены до 200-250 тысяч при удержании планки 45-50 в регионах, то волна переселенцев, давящая на инфраструктуру наконец остановится и, возможно, развернется. Имхо эти ценовые уровни являются для Собянина и Ко целевыми.

Цитата: ol_shadow1 от 13.10.2012 14:51:14
Еще раз - как я вижу, московскими ценами решается задача остановить массовую миграцию последних 20 лет. Доступность жилья для москвичей и иногородних топ-специалистов с окладами в 200/300/500 тысяч на эту задачу мало влияет (первые и так тут, вторых мало). Достаточно сделать так, чтобы 95% остального населения России не думали о переезде в Москву, в т.ч. путем продажи в регионе и доплаты.
Когда в Москве догонят цены до 200-250 тысяч при удержании планки 45-50 в регионах, то волна переселенцев, давящая на инфраструктуру наконец остановится и, возможно, развернется. Имхо эти ценовые уровни являются для Собянина и Ко целевыми.

Ну что Вы... В Москве до черта людей из регионов, живущих по 2-3 человека в комнатах. Не останавливает это никого. А первейший способ получить квартиру в Москве- "нечаянный залёт". Так было и 30 лет назад, так есть и сейчас. Провинциальных наглецов это никогда не останавливало. Да и в Подмосковье это практикуется- имеющий глаза увидит. Как то не жалуют приезжие наших бесприданниц, а вот "приданниц"- запросто. Не хочу ничего говорить плохого о приезжих в целом- среди них, даже приехавших временно на работу- много замечательных людей, умудрившихся не растерять человеческие качества и чувство человеческого достоинства, несмотря на, порой, тяжелую жизненную ситуацию. Но так уж сложилось, что доля хитрозадых подлецов тут однозначно больше, чем в среднем по стране. Кроме того, Москва- достаточно мощный транспортный узел. Очень много работающих в Москве живёт в пределах 1-1,5-2 часов на электричке до вокзала. Это мало кого смущает, т.к. и в Москве запросто можно добираться на работу 1,5 часа. Многие приезжающие из регионов также снимают жильё в области. В результате, например,  за период "жирных лет" 2004-2008 относительный рост цен в Подмосковье опережал московский. Опять же, самим москвичам купить квартиру, работая 40 часов в неделю- нереально (ипотеку 30 лет считаю нереальной). Гораздо более реально купить квартиру в "среднем", а лучше "дальнем" Подмосковье- это более-менее можно, если нужна вторая квартира, т.е. семья не тратится на аренду. Достаточно заметное число людей из Москвы вкладывались в подмосковные ипотеки, т.к. за эти же деньги в Москве ничего не купить вообще. В результате значительная часть наших новостроек годами стояли полупустыми, пока не начали сдаваться местным. Соответственно, в Подмосковье текущие цены и доходы абсолютному большинству тоже не дают ясных перспектив. Наиболее частые случаи покупки квартир- коммерсы, или работа в Москве. Хотя, конечно, факт ведения коммерческой деятельности или работы в Москве не обязательно предполагает достаточный заработок. Опять же, рост цен на городские квартиры способствовал росту цен на земельные участки. Сейчас у нас (тьфу-тьфу), вроде, относительная стабилизация с маааааленьким снижением, произошедшим в 2009-2011... Нет, в принципе, если быть уверенным в будущем на 25-30 лет вперёд- в ипотеку тут влезли бы очень многие. Но такой уверенности сейчас мало ))) Кроме того, опять сказался бы негласный сговор держателей вторички, маклеров и застройщиков.

Цитата: ol_shadow1 от 13.10.2012 14:51:14
Еще раз - как я вижу, московскими ценами решается задача остановить массовую миграцию последних 20 лет. Доступность жилья для москвичей и иногородних топ-специалистов с окладами в 200/300/500 тысяч на эту задачу мало влияет (первые и так тут, вторых мало). Достаточно сделать так, чтобы 95% остального населения России не думали о переезде в Москву, в т.ч. путем продажи в регионе и доплаты.
Когда в Москве догонят цены до 200-250 тысяч при удержании планки 45-50 в регионах, то волна переселенцев, давящая на инфраструктуру наконец остановится и, возможно, развернется. Имхо эти ценовые уровни являются для Собянина и Ко целевыми.

Ну здорово, у меня другое видение  :)
Вот еще аргумент - кол-во жилья в подмосковье, причем ближнем. Уже сами риэлторы про подмосковье вопят - "нам столько сколько вы строите никогда не продать"  :D Так уже уйма. И многие понаеховцы ничуть не брезгуют там селиться.
А насчет "когда в Москве догонят цены", так любая система стремиться к равновесному состоянию, по-любому когда-то уже будет "изя все".