Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Gres от 22.11.2008 11:56:03
Облегчим задачу - воспользуемся динамической моделью ГКС
Население по полу и возрасту в 1979-2026 годах.

Т.е. в ближайшие 15 лет население РФ сократится лимонов на 10.
Без учета влияния наступившего кризиса?
Т.е. россиянам надо будет на 3 миллиона квартир меньше чем сейчас.
Думаю, что при самых плохих обстоятельствах строить будут не меньше, чем сносить.

Цитата: 1foot от 22.11.2008 14:06:32
Т.е. в ближайшие 15 лет население РФ сократится лимонов на 10.
Без учета влияния наступившего кризиса?
Т.е. россиянам надо будет на 3 миллиона квартир меньше чем сейчас.
Думаю, что при самых плохих обстоятельствах строить будут не меньше, чем сносить.

Почему на 10? Пессимистичный сценарий?
По графику - на 3,5 млн. (141682 тыс. чел. в 2008 до 138142 в 2023), хотя с пиковых значений в 1993 г как раз прошло 15 лет, при этом убыль составила 7 млн чел.

Цитата: Olstan от 21.11.2008 21:30:51
 Итак, возможно, что в продаже остались "непотребные хрущи", но узость рынка недвижимости Караганды обусловлена некой активностью, которая была вызвана всплеском цен на топливное сырье в стране-экспортёре такого сырья. Теперь ситуация в корне поменялась и, предположительно, начинается "второй акт марлезонского балета".

Всё так, только позволю себе напомнить, что с начала кризиса в Казахстане прошло полтора года. Всё муссируемое в этой ветке уже произошло: срабатывание маржинколов, банкротство застройщиков, продажи банками залоговых квартир несчастных ипотечников на аукционах на понижение. Нет только одного - миллионов захомяченных инвестхат в продаже.
Какие основания ждать второго акта? Углубление кризиса и дальнейшее падение уровня жизни? Так это скажется прежде всего на покупательной способности. Цены упадут, но жильё станет ещё более недоступным.

В сухом остатке казахского кризиса разваленная стройотрасль и жесточайший дефицит новостроя в ближайшие год-два. Если, конечно, не придёт всеобщий писец. Но тогда казахи о квартирах надолго забудут, переселятся в юрты и пойдут гонять отары овец по степям Казахстана.

Как-то так (с)народная мудрость

Цитата: 1foot от 22.11.2008 14:06:32Т.е. россиянам надо будет на 3 миллиона квартир меньше чем сейчас.

Один моментик, общий, но имеющий непосредственное отношение к недвижимости. "Дети Горбачева" с пиком в 1987 году очень долго спокойно жили с папой/мамой, в солдатских казармах и студенческих общежитиях. Но как раз сейчас наверняка чувствуют жгучее желание обзавестись семьей и собственным жильем. А удовлетворят они это желание годам к 25-28, т.е. не раньше 2015 года.

Цитата: kasa
М-да, это ясно дает понять об уровне источника. Выводы, особенно такие громкие, делаются не из воздуха, а из цифр. У них же "следовательно" и все, аксиома. Ага, как же.
Насколько я помню, здесь были расчеты по скупке бетона на 80 млрд., где получилось, что этих денег хватит отсилы на 5% бетона, что никак не сможет создать дефицит при нынешних условиях. Вот на этих данных можно уже делать выводы, которые даже близко не стоят с выводами из "статьи".

ЮТА, у вас есть чем подтвердить вывод из "статьи"?

Я не ЮТА, но отвечу (с).

Я Вам не скажу за всю Россию, но за Москву, пожалуйста.
Смотрим сюда и видим, что по состоянию на сентябрь ввод новостроя в Москве уменьшился в 2,2 раза. Оснований для утверждений, что за оставшиеся месяцы удастся исправить положение, нет никаких. Невооруженным глазом видно, что практически все стройки, кроме финансируемых по горзаказу, остановлены. Значит по итогам года будем иметь в лучшем случае 2.5 млн.квадратов новостроя. По плану половина жилья муниципальная: горзаказ+доля города изымаемая у коммерческих застройщиков. По факту получится, что муниципалки будет больше половины из-за того, что сокращение ввода происходит вследствие сокращения застройки на продажу, горзаказ будет выполнен полюбому. Для оценки сверху возьмём плановые цифры муниципалки, т.е. 50%, тогда на конец года будем иметь 1.25 млн.квадратов на продажу. Сейчас Батурин анонсировал дополнительный выкуп 666 тыс.квадратов (символическое число) под муниципалку.
Что останется на трубе? Всего 590 тыс. квадратов на продажу. Для сравнения, в 2007г в свободную продажу поступило 2.6 млн. квадратов.
Дополнительным сюрпризом окажется то, что в этих 590 тыс. квадратов совсем не будет жилья эконом-класса. Значит давление со стороны вторички на предлагающиеся к продаже свободные квартиры эконом-класса будет колоссальным. Противостоять ему сможет только очень серьёзное падение покупательной способности населения.

Кстати, график сдачи жилья в Москве очень даже наглядно показывает, что к кризису на рынке жилья планомерно готовились с начала года.

ЗЫ Господин минусующий, а за базар ответить? Цифры опровергнуть, или изъяны в логике найти? Я ведь человек вменяемый, ошибки признаю.
А так получается, нассал на порог, и потираешь потные лапки, бу-аха-ха

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 16:07:41
Я не ЮТА, но отвечу (с).

Вы говорите о вводе жилья в Москве, а выкуп будет в подмосковье. Или это тождественные понятия? Если да, то мне, как красноярцу, трудно оперировать цифрами...не разбираюсь я в территориальном устройстве Москвы, извините. Может москвичи ответят?

Однако, в общем могу заметить, что из сданных в 2007 20млн. квадратов (??) по скромным подсчетам 30% - это инвест бетон (за вычетом муниципального жилья), который скоро будут сливать, ибо, как минимум, на данный момент имеем стагнацию цен, что противоречит целям "инвесторов".
Так же, какая-то часть бетона в залоге у банков (очень к месту сказка про СШАбсента ). Куда он денется по-вашему?

Это я все к тому, что не совсем корректно оценивать только сданное в этом году жилье, т.к. нераспроданного еще вагон и маленькая тележка, если мы, конечно, говорим о жилье для "житья"

ЗЫ: а Батурин - это кепка? Если да, то смешно  :D

Вульф, если правильно я Вас понимаю, то Вы считаете, что если недвижимость упадет в цене, то это будет следствием еще более масштабного падения уровня жизни населения. Ибо для Вас аксиома, что недвижимость всегда должна быть недоступной для людей. Что ж мне ваша логика не нравится. Хотя конечно она имеет место быть. Кто то умирает с голоду, а кто то в это время топит пшеницу в океане, потому что не может ее продать. Застройщики конечно упирают на недоступность и элитарность жилья. Но к рыночным отношениям это не имеет никакого отношения.

Мне вот больше нравится пример Голландии. Сначала за одну луковицу тюльпана меняли поместья, но вскоре цены на тюльпаны упали. Но вот что интересно, тюльпанов от этого не стало меньше. Их становилось все больше и больше. Теперь мы и Голландию без тюльпанов себе не представляем.

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 16:00:41
Какие основания ждать второго акта? Углубление кризиса и дальнейшее падение уровня жизни? Так это скажется прежде всего на покупательной способности. Цены упадут, но жильё станет ещё более недоступным.

В сухом остатке казахского кризиса разваленная стройотрасль и жесточайший дефицит новостроя в ближайшие год-два.

Ну еще не факт что оно станет более недоступным. Шальные деньги ушли - пузырь продолжит сдуваться. Всего делов - цены постепенно становятся вменяемыми. Так что не надо нам тут петь старые песни и пугать про развал отрасли и дефицит новостроя.

К слову, дефицит новостроя на год два - это совсем не катастрофа для казахстана. Разве у них демографический взрыв ? Или массово сносят текущее жилье ? Или может быть произошло разрушительное землетрясение ?

В общем, волк, хватит народ кошмарить, ты еще вспомни про вечный рост

Цитата: kasa от 22.11.2008 17:53:23
Вы говорите о вводе жилья в Москве, а выкуп будет в подмосковье. Или это тождественные понятия?

Выкуп будет у застройщиков, входящих в московский стройкомплекс. Они строят в Москве и Подмосковье. Официальная статистика включает в себя эти метры.

Цитата: kasa от 22.11.2008 17:53:23
по скромным подсчетам 30% - это инвест бетон (за вычетом муниципального жилья), который скоро будут сливать, ибо, как минимум, на данный момент имеем стагнацию цен, что противоречит целям "инвесторов".
Так же, какая-то часть бетона в залоге у банков (очень к месту сказка про СШАбсента ). Куда он денется по-вашему?

Кто этот скромный, сделавший такие подсчёты? На основании каких статистических данных? Что Вы понимаете под словом "инвестор"? Есть инвесторы, физики и юрики, которые вкладываются на этапе котлована и сливаются после сдачи дома. Их много и они получают свою законную премию за риск недостроя дома. Их наличие не влияет на предложение метров. Есть инвесторы-юрики (ЗПИФЫ и АН), которые аффилированы с застройщиками и играют им "на лапу", обеспечивая в каждый момент времени дефицит предложения. Их немного относительно всего рынка и их слив погоды не сделает. Есть довольно много обеспеченных физиков, имеющих избыточное жильё, купленное на вырост семьи и с целью сбережения средств (суперлонг). Они сливаться не будут. Нет другого менее рискового и более доходного суперлонга.
В принципе, Казахстан уже всё показал. Где слив инвестхат? Индексы падают на коллапсирующем рынке, т.е. за счёт падения покупательной способности.

Цитата: kasa от 22.11.2008 17:53:23
ЗЫ: а Батурин - это кепка? Если да, то смешно  :D

Он самый  :D

Цитата: Сильвер от 22.11.2008 17:55:22
Вульф мне ваша логика не нравится.

Что поделать, я умножаю скорбь.  :D

Цитата: Сильвер от 22.11.2008 17:55:22
Вульф, если правильно я Вас понимаю, то Вы считаете, что если недвижимость упадет в цене, то это будет следствием еще более масштабного падения уровня жизни населения. Ибо для Вас аксиома, что недвижимость всегда должна быть недоступной для людей

Это не аксиома, а факт сегодняшнего дня обусловленный дефицитом предложения в местах, где жильё пользуется спросом. Безобразия со стороны застройщиков имеют место быть, но в целом это рыночный факт.
Пока на рынке не будет избытка предложения, жильё будет продаваться на пределе текущих возможностей покупателей.
Пример с тюльпанами не катит. В отличии от тюльпанов жильё имеет очень высокую потребительскую стоимость. Грубо говоря, без него нельзя жить.

Цитата: _YUKLA_
В нынешних условиях в России дефицита жилья НЕТ.
Перетирали уже примерно 20 страниц назад, и, с учетом данных Госкомстата получили следующее:

1. Имеется 58-59 миллионов квартир на примерно 50 миллионов семей.
2. Средняя площадь квартиры - чуть больше 50 кв. метров с тенденцией к повышению.
3. Даже с учетом 3% квартир в ветхих и старых домах - их (квартир) все равно больше, чем есть семей.
4. На очередь в г. Москва в 2007 году было поставлено немногим более 600 семей.

1. По моему очень упрощенно считаете, за цифрами ни людей ни картир не видите "59M по 50м2 на 50M семей - все хватает, быстро поехали расселятся"
во первых не семей а домохозяйств, а домохозяйство может состоять даже не из родственников там с составом нужно разбираться.
например у нас домохозяйств состоящих из 5 человек больше 3М ...
из одного человека 11.7М (однушки... ау)
http://www.demograph…;idArt=609
про квартиры ссылочку дайте я этих цифр найти не могу.
50m2 в среднем квартира это на бумаге хорошо,  есть детали ?
4. это то нам зачем? в очереди в Москве по моему 140тыс семей стоит

Цитата: fisher от 22.11.2008 17:56:29
В общем, волк, хватит народ кошмарить, ты еще вспомни про вечный рост

Вообще-то с теми кто ко мне обращается на ты я не разговариваю, но в данном случае один раз отвечу: мне про вечный рост вспоминать не нужно, я про него никогда не говорил.

Цитата: fisher от 22.11.2008 17:56:29К слову, дефицит новостроя на год два - это совсем не катастрофа для казахстана. Разве у них демографический взрыв ? Или массово сносят текущее жилье ? Или может быть произошло разрушительное землетрясение ?

В любой семье происходят четыре события: женитьба, развод, рождение детей и смерть домочадцев. Первые три всегда требуют дополнительных метров. Несмотря на кризис, жизнь в Казахстане не остановилась, поэтому все события происходят своим чередом. Первые три в совокупности больше, чем четвертое. Поэтому потенциал копится и когда кризис закончится и начнут повышаться доходы они предъявят свои запросы на РН.
А предложить им будет нечего, т.к. перспективной застройки не ведётся.

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 16:00:41
Всё так, только позволю себе напомнить, что с начала кризиса в Казахстане прошло полтора года. Всё муссируемое в этой ветке уже произошло: срабатывание маржинколов, банкротство застройщиков, продажи банками залоговых квартир несчастных ипотечников на аукционах на понижение. Нет только одного - миллионов захомяченных инвестхат в продаже.
Какие основания ждать второго акта? Углубление кризиса и дальнейшее падение уровня жизни? Так это скажется прежде всего на покупательной способности. Цены упадут, но жильё станет ещё более недоступным.

В сухом остатке казахского кризиса разваленная стройотрасль и жесточайший дефицит новостроя в ближайшие год-два. Если, конечно, не придёт всеобщий писец. Но тогда казахи о квартирах надолго забудут, переселятся в юрты и пойдут гонять отары овец по степям Казахстана.

Как-то так (с)народная мудрость

Э-э-э.
Так как сам родом из Казахстана (и там до сих пор живут родители, брат и прочие родственники)...
Так вот в конце 2006 году, двушка хрущь, в Усть-Каменогорске стоила $70k эта же двушка этим летом меньше $30k.
Во сколько раз посчитаете сами (данные из первых рук).

Дальше, весь Казахстан меньше 15 миллионов народу, Москва + МО не меньше 15 миллионов народу? Так что миллионов захомяченных квартир там не было по определению, более того из Казахстана с 1993 по 2003 свалили более миллиона народу почти 10%. При условии что там коммуналок почти и не было.

А за стройкомплекс не переживайте ТЦ строятся все так же - есть заказчик, а жилье не строится - нет заказчика, вообще ни по каким ценам, даже по 1 рублю за кв.м. нет заказчиков и все. Почему? Потому что распродаются захомяченные квартиры  :D

Весь платежеспособный спрос удовлетворяется захомяченными квартирами.

Некие параллели с Россией конечно можно проводить, но полной аналогии мы не получим:
1. РФ не РК
2. Цена кв.м. там уже ниже $1000 в Караганде

и меньше $2000 в Алма-Ате
 
и продолжает падать.
3. Уровень жизни в РК и РФ очень близок.
4. Пузырь там начал сдуваться раньше (инвесторов там просто меньше), до острой фазы экономического кризиса.
5. Снижение стоимости кв.м. в РК происходило на фоне роста стоимости кв.м. в РФ – что вселяло оптимизм в инвесторов.

Что будет в РФ?

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 18:52:05
Первые три в совокупности больше, чем четвертое.

Странно, а население уменьшается..  :-[

И еще, стоимость, и себестоимость при рынке связанны плохо* в 2000 году уезжая из Казахстана, я не смог продать 2-хкомнатный хрущь (46 кв.м.) за 400 (четыреста!!!) баксов – рынок-с.

Так вот при практически остановившемся строительстве жилой недвижимости в РК весь спрос удовлетворяется захомяченными квартирами (кто тут спрашивал, где миллионы захомяченных квартир?). И цена продолжает падать.

Цена может расти, только если число способных купить растет быстрее, чем число желающих продать.

А как такое может быть, если инвесторов нет, а население уменьшается?

А если еще и строится? Т.е. инвесторов нет, население уменьшается, жилищный фонд увеличивается, а цена квартиры растет! Это как?

Такое возможно только в том случае если доходы населения растут или если в дело вступают инвесторы.

* Понятно, что если стоимость чего-либо падает ниже себестоимости, то это перестают производить. Например, ламповые телевизоры не производят не по тому, что не могут, а по тому, что рыночная стоимость такого телевизора ниже себестоимости.
Кстати, с 1993 по 2001, в Казахстане  жилье не строили, но это не мешало ему дешеветь.

Цитата: iStalker от 22.11.2008 10:43:22
Недавно были данные о рождаемости за текущий период 2008 год, прирост по сравнению с 2007 годом +100 тысяч человек. Если тенденция сохранится, в 2011 году мы впервые в новейшей истории будем иметь положительный прирост населения. Не помню только это будет с учетом миграции или без. Обнадеживает. Что самое интересное, помню множество статей всяких критиканов что нац.проект материнства полностью провален и т.п, однако жизнь доказывает обратное.

Тут главное не прирост населения, а коэффициент суммарной рождаемости, т.е. количество детей на одну женщину за все ее жизнь, если считать по текущему году. Именно этот показатель определяет уровень воспроизводства поколений. Для простого воспроизводства населения нужно 2,15-2,2 ребенка на одну женщину. У нас сейчас - 1,4. То есть замещение поколений всего на 60%.

Это значит что российское население не воспроизводит себя. Да, в таких условиях возможно замедление отрицательной убыли или даже прирост за счет того, что придет пора умирать менее многочисленному поколению, чем то, которое вступает в детородный возраст. Но это не изменит фундаментального тренда.

Увы, но нынешнее коренное население России ждет сокращение до 138 млн к 25 году, как и предсказывает Госкомстат. Сколько привалит народу дополительно? Это только одному Авантюристу известно Он говорит, что привалит 10-15 млн к 15 году. Было бы неплохо, я считаю.

Вообще, все больше стран не воспроизводят себя, так что это не чисто российская проблема. В Китае замещения поколений уже давно нет, в Иране недавно теперь такая же ситуация. Да и везде.

Цитата: 1foot от 22.11.2008 18:57:20
Весь платежеспособный спрос удовлетворяется захомяченными квартирами.

Что-то маловато их, если продажи упали более чем вдвое. И с платежеспособным спросом не всё в порядке, раз по вдвое большим ценам покупали вдвое больше квартир, не находите?
Потом, хомячат вроде новострой, а в продаже одни хрущи?

Цитата: 1foot от 22.11.2008 18:57:20
Странно, а население уменьшается

Потребность в жилье не является прямой функцией от количества населения. Состав семьи, доходы, стереотипы поведения влияют не меньше, чем просто поголовье  :D. Ну, типа, раньше считалось нормой жить по 10 чел. в одной юрте, а сейчас по ящику всем вдолбили, что каждой семье надо жить в отдельной благоустроенной квартире. И понеслось  :D. Шутка.

Цитата: 1foot от 22.11.2008 18:57:20
Что будет в РФ?

Всё будет хорошо.

Цитата: Тори
Steppen Wolf, можно личный вопрос? Сижу с деньгами, квартирка в принципе нужна. Есть 50%. Муж ходит каждый день раскручивает на новую машину (700тыс.). Стоит ли ждать всё ж снижения цен, или лучше сильно испугаться за свои депозиты (а пугають каждый день), плюнуть, и вложиться в физический объект (форд нямецкий).

В данном случае я на 100% разделяю мнение Авантюриста. Пока не дёргаться, ещё очень многое не ясно. Если боитесь за депозиты, киньте деньги в ячейку или под матрас. (ответ Steppen Wolf'а)

Позвольте дополнить ответ Steppen Wolf'а изображениями с "недвижимых" сайтов:


график динамики цен на квартиры в Москве с 2000 г. в долларах от realprice.ru


в Москве за тот же период, подтверждение с сайта irn.ru


в Санкт-Петербурге с 2000 г. по информации сайта bn.ru (первичка-вторичка)

Пик цен уже пройден. Думаю, что и в других регионах в качественном выражении ситуация похожая (плюс-минус пару месяцев).

Уже можно ориентировочно судить о скорости снижения цен и сроках достижения намеченных целей (приводились авантюристом в статье про жилье).

Период выбран не случайно - примитивная интерполяция с начала 2006 года по предыдущим данным позволяет оценить тренд без учета спекулятивного вляния и ипотеки.

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 20:00:26
Что-то маловато их, если продажи упали более чем вдвое. И с платежеспособным спросом не всё в порядке, раз по вдвое большим ценам покупали вдвое больше квартир, не находите?

Нахожу, инвесторы кончились. А энд-юзеров всегда было немного, деньги, увы, очень неравномерно распределены в народных массах.

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 20:00:26
Потом, хомячат вроде новострой, а в продаже одни хрущи?

Почему? И хрущи тоже хомячили, просто инвесторы бывают разного розлива/пошива/пошиба и т.д.
А если про конкретные графики - ну то что есть, извиняете.

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 20:00:26
Потребность в жилье не является прямой функцией от количества населения.

Для одной конретной семьи - да, но для 140 лимонов эта функция является практически линейной. А "множитель" как раз и задается -

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 20:00:26
Состав семьи, доходы, стереотипы поведения влияют не меньше, чем просто поголовье  :D. Ну, типа, раньше считалось нормой жить по 10 чел. в одной юрте, а сейчас по ящику всем вдолбили, что каждой семье надо жить в отдельной благоустроенной квартире. И понеслось  :D. Шутка.

Вот именно это и влияет на "множитель". Но сколько раз не говори халва во рту сладко не становится, можно конечно говорить что хорошо жить во дворцах (а что, кто-то в этом сомневается?) но денег нет. Вот и приходится жить по 10 человек в одной юрте.
Это на инвесторов очень хорошо действует - вот сейчас вдолбим, люди кинутся брать бетонометры - вкладыватесь в бетонометры!!!
Вот это и влияет на цену - рынок, инвесторов больше чем квартир.
А если денег нет то сколько по ящику не долби ни фига не меняется.

Цитата: Steppen Wolf от 22.11.2008 20:00:26
Всё будет хорошо.

А я и не сомневаюсь. Вопрос только в строках: в 2009 или в 2010 цены вернутся к ценам 2005  :-[

Дальнейший прогноз цен на жилье можно сравнить с уже реализованными прогнозами на фондовых рынках (отличающихся меньшей инерционностью).
Данные доступны, например, можно посмотреть индекс РТС на rbc.ru:
http://stock.rbc.ru/….rus.shtml

*см.данные за период с 2000 г.