Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: cineproof от 30.12.2008 12:52:25
Вы так смело рассуждаете, как будто уже получили за заплаченные деньги права собственности, которые предусматривают права владения, пользования и распоряжения...
Меня вот очень напрягает ситуация со схемой продаж жилья, не находящегося ни в чьей собственности...
Вы задумались - почему Вам вдруг такое счастье 50% скидки. Какие гарантии получения собственности?
Я понимаю - им нужны деньги. Любой ценой. Но если вдруг их всё же не хватит - Вы покупаете все риски...
Даже если дом достроят, но дефолт произойдет по стройкам 2010 года - банкротство не предполагает компенсации Вам ни квартирой, ни деньгами.

если бы я не был уверен что дом достроят я бы и за 15000/кв.м. не взял.
в любом случае 100% гарантий никогда нет.тем более если сидеть с кэшем до 2010 года и ждать когда цена упадёт ещё больше.
"достроят" это сильно сказано  :D. там уже отделку заканчивают.

Сейчас по "Вестям" рассказывали, как в Свердловской области Россель склоняет строителей продать жильё по 35 тыс, те хотят по 50... но Россель говорит, что скоро строители и по 35 будут вспоминать, как о невиданном подарке...

Цитата: ЮТА
Всех с наступающим Новым Годом !
Счастья, любви и добра !
Ну и конечно же решения всем нам наших жилищных проблем !

С наступающим ! Гирлянда от реалпрайс к новому году  ;D

Цитата: sir66 от 30.12.2008 00:53:47
А Вы посмотрите на график. Там хорошо видна тенеденция на снижение. Цены вторички в Москве именно долларовые (а не евровые и не рублевые), я про это писал уже много раз:

http://www.irn.ru/gd…cy=3#begin

Долларовый график гладенький, а рублевый и евровый все время дергаются из за выкрутасов курса. Если рубль резко проседает происходит небольшой отскок рублевых цен, но общая тенденция от этого не меняется. Цены падают и в долларах и в рублях (на прошлой неделе, например, рублевые цены упали на 2.5%, что не компенсируется текущим ростом, просто на прошлой неделе доллар чуть припал). Раньше при проседании рубля темпы падения усиливались, по видимому, из за продавцов ставивших цену в рублях. Сейчас, похоже, и они перешли на доллар и мы имеем темп падения цен предложения в 1.5% уже несколько недель.

Это не так. Цены вот именно что рублевые. Более того, сейчас снижаются именно рублевые цены. Правда, несильно, где то процентов 10 к августу с.г. В долларах соответственно падение цен значительнее.

Цитата: незнайка от 01.01.2009 23:18:56

Это не так. Цены вот именно что рублевые. Более того, сейчас снижаются именно рублевые цены. Правда, несильно, где то процентов 10 к августу с.г. В долларах соответственно падение цен значительнее.

а чего про СКВ говорить . в них цены на бетон просто обвалились ,но дело даже не в этом , совсем нету  ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса , клоповник можно за 6 млн выставить . за 5 , за 4 и итог НУЛЕВОЙ. просто отсутсвует спрос  , рынок ужался  до  обменов и из бетона не выйти в кэш , я честно говоря не думал что бетон станет полным неликвидом так быстро , но надо привыкать к новой реальности ....

вот как это сейчас в СПБ выглядит .....
http://forum.bn.ru/i…opic=34971

Интересная табличка на РБК - статистика банков по выданным ипотечным кредитам, с % отношением ипотеки в общем кредитном портфеле.

http://rating.rbc.ru…5/32069916

Есть подозрение, что у банков, у которых ипотека в кредитном портфеле занимает более 30-50%, весной могут возникнуть проблемы из-за некоторой переоценки стоимости залогов этих кредитов.

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР
поэтому банки с рылторами и бояться снижения цен пуще смерти - за 2008 год они прибыль
и рост цены бетона борзо нарисовали , но щас это уже превратилось в фарс ,
когда скрытые скидки на  недвигу достигают 30 - 50 % , а цены падают только на 10 %  :D
просто в 2009 на проплату такого маразма у ынвесторов уже не будет денег  8)

Мне вот интересно, как поведут себя банки с такими "токсичными" активами на балансе, которые обесценились к примеру в два раза. И что с банками станет. Так сказать, особенности национального спасения отечественных FM&FM. АИЖК-то все не съест.

С одной стороны, на баленсе есть "токсичные" ипотечные кредиты. С другой - "токсичные" кредиты строителям и девелоперам (кстати, если кто подскажет, где бы посмотреть на статистику активов банков по кредитам девелоперам, был бы очень благодарен!).

ЦБ очень успешно смог справиться с проблемами с ликвидностью банков в октябре. Однако, денег на всех и всегда не хватит. Критичным будет март-апрель - конец финансового года и первого квартала, с массовыми выплатами банков по долгам зарубежным инвесторам. Рефинансировать "токсичные" кредиты думаю будет очень непросто. Полагаю, банкам из Топ-20 помощь будет оказана при любом раскладе, но даже среди них есть 3-5 проблемных. А уж за пределами Топ-20 проблемных банков уйма...

Так что вопросов собственно, три:
1). Как поведут себя банки с ипотечниками при 30-50% падении стоимости их залога?
2). Как поведут себя банки с девелоперами при визитах Николая Маржина к последним?
3). Какое влияние на вкладчиков оных банков окажет переоценка активов банков?

ИМХО по п.1) гос. банки - Сбер и ВТБ, для добропорядочных заемщиков не будут вводить никаких санкций, для недобропорядочных вводят государственную программу отсрочки платежей. Но это гос. банки (хотя у ВТБ похоже самые "токсичные" активы). А вот что ждет ипотечников коммерческих банков? Перекредитование в гос. банках? Изъятие и продажа залогов возможна ИМХО только в коммерческих банках и для недобросовестных заемщиков. Впрочем, в январе и марте-апреле ожидаются еще две волны сокращений персонала

По п.2). наиболее вероятные кандидаты на вынос - Миракс, ПИК и Дон-строй. ПИК в известном списке, Миракс и Дон-строй нет. Для девелоперов спасительным был бы гос.заказ от Кепки, позволяющий им хоть и перейти с икры на сухари и воду, но не протянуть ноги. Однако, бюджеты всех уровней будут испытывать большие проблемы из-за сокращения налоговых поступлений как от нефте-газовых предприятий, так и из-за сокращения зарплатных налогов из-за массовых сокращений персонала. Так что бабла на выкуп всего объема не будет точно, даже по ценам 40000 р. за метр. Поэтому возможен выход на рынок объема, первоначально предназначаемового для муниципальных нужд.  

По п.3). думаю банкам из Топ-20 и белого списка в критических случаях ЦБ сделает прямые вливания ликвидности (тем более что во всех банках, получивших гос. помощь, с октября находятся наблюдатели ЦБ, для мониторинга ситуации и принятия заблаговременных мер по управлению рисками), и вкладчикам беспокоиться незачем, но вот с остальными скорее всего возможны некоторые проблемы, впрочем, проблемные банки скорее всего будут просто поглощены банками из Топ-20 без "шума и пыли" и потерь их вкладчиков.

Цитата: Ghworg от 04.01.2009 22:54:02
По п.2). наиболее вероятные кандидаты на вынос - Миракс, ПИК и Дон-строй. ПИК в известном списке, Миракс и Дон-строй нет. Для девелоперов спасительным был бы гос.заказ от Кепки, позволяющий им хоть и перейти с икры на сухари и воду, но не протянуть ноги. Однако, бюджеты всех уровней будут испытывать большие проблемы из-за сокращения налоговых поступлений как от нефте-газовых предприятий, так и из-за сокращения зарплатных налогов из-за массовых сокращений персонала. Так что бабла на выкуп всего объема не будет точно, даже по ценам 40000 р. за метр. Поэтому возможен выход на рынок объема, первоначально предназначаемового для муниципальных нужд.  

Интересные варианты начали появляться среди московской первички:

http://www.ndv.ru/ba…416-about/

Пишут от 70000 руб/метр, почти готовый П3М у метро ВДНХ. Или подвох какой то или уже началось. Позвонить что ли ради интереса

Цитата: sir66 от 05.01.2009 01:18:32
Интересные варианты начали появляться среди московской первички:

http://www.ndv.ru/ba…416-about/

Пишут от 70000 руб/метр, почти готовый П3М у метро ВДНХ. Или подвох какой то или уже началось. Позвонить что ли ради интереса

да рано еще покупать... не было еще распродаж от банкротов. Так что дно еще не достигнуто.
А тем временем банки поднимают ставки по вкладам, тем самым втаптывая бетон в полный нелеквид. Падает стоимость аренды.
На ирн появилась статья о том, что банки начали названивать поручителям по ипотечным кредитам..так что вспоминайте. Не подписывали всяких бумажек за последние 2-3 года? Ибо получиться нехорошо.

Цитата: 2taf4u
Ну там же написано от 70000. Ну что Вы как маленький... Это обычный маркет. ход.

Позвонил. Действительно, подвох есть, конечно. 70000 это в доме на котловане, сдача 2010г. В том, что почти готов однушка 36м стоит 4 250 000 руб, то есть 118000руб/м2 (4015$/м2). Хотя, все равно довольно дешево.

Говорят, что осталось всего 2 квартиры, одну уже "едут покупать"

Решил продолжить исследование.

http://www.pioner.su/object5.php
Коровинское шоссе (райончик, конечно, хоть не за МКАД, но не очень по транспортной доступности), сдача 1кв 2009. Однушка 43 метра, последний этаж, 4 350 000 руб, 101163 руб/м2 (3442$/м2).

http://donstroy.com/berovaya/
Дон-Cтрой, дом на Беговой.
Остались однушки 51 метр по 5 000 000, 98039 руб/м2 (3336$/м2) Наверное, можно торговаться, поскольку по той же цене предлагают 54м2 двушки, 92592 руб/м2 (3150$/м2). Маленькие однушки 36 метров кончились, шли, как утверждалось, по 4.2-4.3 млн, предлагали поискать эти квартиры на вторичке, говорят, что они там есть. Декабрьские скидки продлены до конца января. В принципе, 5млн (170 000$) за более менее стандартную двушку практически внутри 3ТК и у метро это неплохо, но место шумноватое.

Общее ощущение, что у ребят по текущим ценам какие то продажи идут, самые дешевые варианты помаленьку вымываются. Сейчас реально новую однушку можно купить чуть дороже 4 миллионов, двушку за 5млн. Что будет дальше пока непонятно.

Квартиры дешевле 4 млн найдены пока только за МКАД-ом:
http://dsk1ko.ru/dsk…9_d10.aspx
ДСК-1, Кожухово, 41.8 м2, 3 961 500 руб, 94773 руб/м2 (3225$/м2). Данные с сайта, не звонил.

кстати - аренда в москау тоже пошла вниз. сейчас говорят, даже можно за 23т.ру найти в пешей доступности от метро однушку (мой знакомый риелтор говорит). говорят очень предложение выросло. там где у меня квартира (но это транспортом от метро), сейчас однушки за 20-ть сдают (а то и меньше), а всего лишь несколько месяцев назад ценник от 25-ти начинался.

лёд потихонечку трогается  

Цитата: sir66 от 05.01.2009 17:13:46
Решил продолжить исследование.

Общее ощущение, что у ребят по текущим ценам какие то продажи идут, самые дешевые варианты помаленьку вымываются. Сейчас реально новую однушку можно купить чуть дороже 4 миллионов, двушку за 5млн. Что будет дальше пока непонятно.

Да это все полный неликвид, идущий на гребне тренда, причом, что характерно, дешевеющий даже на локальном новогоднем минимуме предложения. И к тому же это черезчур дорого для такого отстоя. В общем - для торопыг.  :D

На рынок можно будет выходить в апреле или октябре 2009, чтобы не торопясь спуститься с горы и поиметь все стадо продавцов подобрать себе хороший вариант по адекватной цене  ;)

Цитата: sir66 от 05.01.2009 17:13:46
http://donstroy.com/berovaya/
Дон-Cтрой, дом на Беговой.
Остались однушки 51 метр по 5 000 000, 98039 руб/м2 (3336$/м2) Наверное, можно торговаться, поскольку по той же цене предлагают 54м2 двушки, 92592 руб/м2 (3150$/м2). Маленькие однушки 36 метров кончились, шли, как утверждалось, по 4.2-4.3 млн, предлагали поискать эти квартиры на вторичке, говорят, что они там есть. Декабрьские скидки продлены до конца января. В принципе, 5млн (170 000$) за более менее стандартную двушку практически внутри 3ТК и у метро это неплохо, но место шумноватое.

Общее ощущение, что у ребят по текущим ценам какие то продажи идут, самые дешевые варианты помаленьку вымываются. Сейчас реально новую однушку можно купить чуть дороже 4 миллионов, двушку за 5млн. Что будет дальше пока непонятно.

Донстрой вообще свой проект на Мосфильме заморозил аж с середины сентября. Никакого движения, так что это просто хорошая мина при плохой игре..

Цитата: sir66 от 05.01.2009 17:13:46
Решил продолжить исследование.

http://www.pioner.su/object5.php
Коровинское шоссе (райончик, конечно, хоть не за МКАД, но не очень по транспортной доступности), сдача 1кв 2009. Однушка 43 метра, последний этаж, 4 350 000 руб, 101163 руб/м2 (3442$/м2).

http://donstroy.com/berovaya/
Дон-Cтрой, дом на Беговой.
Остались однушки 51 метр по 5 000 000, 98039 руб/м2 (3336$/м2) Наверное, можно торговаться, поскольку по той же цене предлагают 54м2 двушки, 92592 руб/м2 (3150$/м2). Маленькие однушки 36 метров кончились, шли, как утверждалось, по 4.2-4.3 млн, предлагали поискать эти квартиры на вторичке, говорят, что они там есть. Декабрьские скидки продлены до конца января. В принципе, 5млн (170 000$) за более менее стандартную двушку практически внутри 3ТК и у метро это неплохо, но место шумноватое.

Общее ощущение, что у ребят по текущим ценам какие то продажи идут, самые дешевые варианты помаленьку вымываются. Сейчас реально новую однушку можно купить чуть дороже 4 миллионов, двушку за 5млн. Что будет дальше пока непонятно.

Квартиры дешевле 4 млн найдены пока только за МКАД-ом:
http://dsk1ko.ru/dsk…9_d10.aspx
ДСК-1, Кожухово, 41.8 м2, 3 961 500 руб, 94773 руб/м2 (3225$/м2). Данные с сайта, не звонил.

Сегодня по РБК проскакивало, что если наши строители и девелоперы обанкротятся, то получим 2 миллиона обманутых вкладчиков!
Хотите заскочить в последние ряды таковых?
Люди до сих пор не могут понять, что "покупая" квартиры в новостройке они не собственность приобретают, а делают очень крупную ставку в тотализаторе. Можно выиграть. Но и проиграть все.

Цитата: cineproof от 05.01.2009 20:45:24
Сегодня по РБК проскакивало, что если наши строители и девелоперы обанкротятся, то получим 2 миллиона обманутых вкладчиков!
Хотите заскочить в последние ряды таковых?
Люди до сих пор не могут понять, что "покупая" квартиры в новостройке они не собственность приобретают, а делают очень крупную ставку в тотализаторе. Можно выиграть. Но и проиграть все.

Э нет! Не "вкладчиков"! А "инвесторов". Как там типа в рекламе МММ: "Я не халявщик! Я партнер инвестор!".

Вообще конечно перспективы ипотечников 2007-2008 годов и подобных инвесторов в дома 2010 годов сдачи крайне удручающие...  :(
Однако, ИМХО на это и будут тратицца гос. деньги - на дострой по себестоимости того, что можно достроить.

Надеюсь, что готовые на 80-90% дома (уже возведен каркас, идут отделочные работы и подключение к сетям) со сроком сдачи в первой половине 2009 строители-таки достроят - ведь за это им можно выручить живые деньги. А вот что касаецца котлованов и недостроенных каркасов, там мда... могут зависнуть до 2012...  :( Этим собственно и будет обеспечен очередной 2.5-годичный минимум предложения 2010-2011 годов...

Цитата: sir66 от 05.01.2009 01:18:32
Интересные варианты начали появляться среди московской первички:

http://www.ndv.ru/ba…416-about/

Пишут от 70000 руб/метр, почти готовый П3М у метро ВДНХ. Или подвох какой то или уже началось. Позвонить что ли ради интереса

вот "интересные"  варианты

http://community.liv…17905.html

жителям МСК просто рекомендую смотреть на СПБ .. лаг от  месяца  

Цитата: ЮТА
То что строители достроят - ещё не значит, что в нём дадут жить.
У меня двое знакомых уже несколько лет не могут въехать в купленное жильё.
В разных местах.

Хотя дома давно достроены.
Все квартиры давно проданы.
И строители своё бабло, надо пологать, давно уже получили.

И если застройщик обанкротится, ну например по причине того что взял кредит и купил неликвидной земли на Новой Земле..., или у него просто пропали деньги..., то всем кто уже не только вселился, но и сделал ремонт в квартире в построенном доме - и который считается почти своим, НО НЕ ПОЛУЧЕНО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ (!) придется либо покупать собственные квартиры по второму кругу, либо освобождать их для тех, кто купит дом на аукционе по продаже активов банкрота! И никакой Лужков с Матвиенко НИЧЕГО НЕ СМОЖЕТ СДЕЛАТЬ! Это будет посильнее Фауста Гёте...(с)

Цитата: Посетитель2 от 05.01.2009 21:54:51
вот "интересные"  варианты

http://community.liv…17905.html

жителям МСК просто рекомендую смотреть на СПБ .. лаг от  месяца  

Вообще это довольно странно, поскольку застройщик продающий квартиру вообще говоря не обязательно должен обладать строительной лицензией. И даже, как правило, ее не имеет. Она должна быть у организации, которая непосредственно производит работы. Если застройщик проводит строительство сам и у него кончилась лицензия или он ее лишился по какой либо причине он должен нанять для проведения оставшегося объема работ работ другую организацию. Думаю, суд в данном случае не найдет никакого форсмажора и открутиться от обязательств не получится.

Цитата: Тори
А в Волгограде только долевку и видела. Не Москва у нас... какая между этим всем разница, правда, не знаю. Не просветите?

Ну если грубо, то у дольщика очень много прав по нашему законодательству.
А у "договорщика" права только в рамках этого самого договора.
Т.е. дольщик купил часть и уже хозяин этой части(не важно какой статус имеет эта часть квартираб стройпложадка или что-то другое).
А "договорщик" лишь выразил желание в будущем заключить договор на покупку.

Чувствуете замануху?