Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MOHAX
где их отчёт ПОСМОТРЕТЬ можно?  >:(
ибо обсуждать пересказ из третьих рук - несерьёзно.

На главной, правая колонка внизу http://www.iguru.ru

Вот вроде корректная ссылка
http://www.iguru.ru/…1A2}/0.pdf

Отвлечемся от разборок. Хорошие новости.

Интерес к недвижимости как средству сохранения сбережений падает, об этом говорят итоги опроса, проведенные Всероссийским центром изучения общественного мнения. Как сообщает "Домострой" со ссылкой на пресс-службу ВЦИОМа, наиболее надежным способом вложения денег недвижимость считают 41% опрошенных. Правда, за последний месяц ее популярность упала с 48%.
http://realty.newsru…t_interest

Надеюсь этот урок будет запомнен надолго и недвига перестанет быть объектом спекуляций.

И все-таки лично на мой взгляд все эти исследования экспертов - это бред и ахинея не имеющая ничего общего с реальной действительностью. Можно рассуждать сколько угодно о невозможности строительства ниже какой-то там суммы 70 тыс руб/м 50 или 100. Все аналитики без исключения считают не с того конца.

Считать и прогнозировать мне кажется надо не из "сложившейся ситуации", а от платежеспособного спроса. А то как-то эти все исследования ведутся абстрактно, квартиры для неизвестно каких людей.

Берем текущую цену 2-х комнатной квартиры делим ее пополам, берем приблизительный приличный доход семьи. И что видим. Семье надо незнамо сколько лет копить или 10-15 лет жить в ипотечной кабале. Не вернется спрос на квартиры, даже если цены в Москве снизятся на 50%. И никакие умничания про инвестпортфели, объективную себестоимость итд итп этого не изменят. Хоть убейтесь в своих банковских, проектных и строительных организациях - вы будете строить коробки, которые практически никому не будут доступны. Кто мог уже купил, а тех кто сможет за такие деньги купить капля в море.

Все эксперты могут экстраполировать и доказывать друг-другу и всем самые что ни на есть объективные вещи, но сути дела это не изменит. Нет в стране достаточного платежеспособного спроса при падении цен даже на 50% и в ближайший год-два 200% что не будет.

Мы верим, что вы не можете строить дешевле, но и вы поверьте, что с зарплатой в 3-5 тыс долл мы все равно не сможем себе этого позволить. Так что стройте дальше, прогнозируйте, нойте, делайте, что угодно. Денег нет и точка. А то все умники-эксперты и прочие распространяют ауру, что мол злые жители этой страны не хотят заплатить "справедливую" цену. Да все проще, просто денюжков столько нет и не будет.

Цитата: Gluckonavt от 23.12.2008 15:54:20
Отвлечемся от разборок. Хорошие новости.
...

А вот и плохие новости.

Раз: Первые жертвы ипотеки

Цитата
Случилось то, чего так боялись заемщики, взявшие у банков ипотечные кредиты. Один из лидеров российского ипотечного кредитования - банк «Дельтакредит» - информировал своих клиентов об увеличении процентной ставки - с 13 - 16 до 27 - 30 процентов. Клиенты банка, а речь идет о нескольких тысячах петербуржцев, находятся в состоянии глубокого шока.
...
- 2 февраля я должна выплатить банку уже не 30, а 70 тысяч рублей, - говорит заемщица банка «Дельтакредит». - Теперь, когда я звоню в банк, мне мягко, по-отечески, советуют выставить квартиру на продажу.
...

Два: Около 15 процентов выданных ипотечных кредитов стали проблемными

Цитата
...
На сегодняшний день в судах Петербурга находится порядка 15 дел по дефолтным ипотечным квартирам. На деле, как говорит Кошелев, их намного больше.
...

Такие вот дела, eсли кто вдруг сомневался по поводу появления на рынке ипотечных квартир.

Цитата: MDY
Причем тут реклама? В статье расписаны затраты. Тем кто в теме - предлагается критиковать.

Нормальная раскладка по с/с монолитно-кирпичного дома.

Цитата: _YUKLA_
Очень вялый ответ Пресс-службы "ГК Пионер" на публикацию аналитиков Сбербанка...

Конечно же, стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть менее 70 тысяч рублей. А вот в Люберцах эта же стоимость может быть 53 тыс. рублей - продажная цена декабря. Отсюда следует, что в Люберцах, видимо, практически полностью отсутствует затрата под названием "Стоимость земельного участка и доля города в том или ином виде: около 30% (21 000 рублей)" - ведь в этих 53 тыс. рублей и прибыль какая-то должна быть, не так ли?

А может быть - в Люберцах стройматериалы дешевле ("Строительно-монтажные работы и материалы – не менее 50% ( 35 000 руб.)")? Всего 5 км. от МКАД - и уже такая мощная скидка на строительно-монтажные работы и материалы!!!! Ничего иного в голову не приходит.

Короче - лажа все это. Чистой воды.

Юкле на его комментарий:
Если Вы под ценой 53 тыр. имеете ввиду Красную Горку в Люберцах, то:
1. там строят панель - самое дешевое многоэтажное жилье - это к вопросу о стоимости СМР. У ДСК с/с строительства коробки практически одинаковая вне зависимости в каком месте они строят (без учета транспортного плеча, конешно).
2. Доля города по Красной Горке, если мне память не изменяет,всего 8%- вместо 30% в Москве.
3. Как бывший работник Strabag, Вы должны знать, что Подмосковные ген.подрядчики в Москве не работают (за редким исключением, не пускают просто их), и за свою работу берут реально меньше.
4. Люберцы действительно в 5 км. от МКАД, но только относятся к другому субъекту Федерации, нежели Москва. И у этого субъекта (Московская область) свои регламентирующий акты и правила. И даже, к примеру, индексы пересчета СМР у Москвы и МО разные.

Так что, Ваши замечания -  лажа чистой воды, ИМХО, конешно.

Цитата: kasa
херассе, это ж жесть полная! людей жаль...

Кстати, отсутствие ипотеки приведет еще к одной интересной вещи - под залог СВОЕЙ имеющейся недвижимости невозможно получить кредит. Поэтому, если у вас есть, например, одна квартира в залоге и две свободных, то чтобы отдать кредит по заложенной квартире практически невозможно заложить свободные квартиры - только по бросовой цене. Поэтому, придется продавать по еще более бросовой заложенную квартиру, снижая стоимость свободных до этих бросовых цен....
Банковская система как мультипликатор денег дохнет, поэтому если она мультиплицировала деньги в 20 раз, то при снижении мультипликатора в 2 раза и при сохранении прежнего количества "начальных" денег, цены упадут в 2 раза, если мультипликатор и вовсе сдохнет, то ждем падения цен в 20 раз. Если начинать печатать деньги, то пока мультипликатор падает быстрее, чем количество напечатанных денег, цены падают. Поэтому и непонятно - пока печатают деньги, а цены всё равно падают. Правда когда мультипликатор перестанет падать - начнется взрывная инфляция...

Еще одна особенность всех стран, кроме США - наличие в их экономиках двух валют - собственной и доллара. Что множит банковский мультипликатор в периоды роста и еще больше его гасит в периоды нынешего спада. Поэтому в настоящее время и наблюдаем падение цен на недвижимость и в долларах и в рублях. И росла недвижимость потому такими невиданными темпами - её двигали два мультипликатора - рублевый и долларовый. Поэтому падать будем ускоренно.

Цитата: _YUKLA_
1. В публикации было сказано - "стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть менее 70 тысяч рублей". Без указания на тип строения.

Даю выдержку из публикации
http://realty.rbc.ru…2/16911560 :
"...
Несколько другая ситуация на первичном рынке жилья. Здесь ценообразование связано не только и не столько со спросом, но и с себестоимостью строительства, которая складывается из многих факторов. А чтобы не быть голословными, мы готовы показать это в цифрах на конкретном примере одного из своих строящихся объектов.


ЖК "Лазаревское" возводится в Южном Бутове ЮЗАО г.Москвы, вблизи станции метро "Бунинская аллея" и представляет собой комплекс из 4 монолитных многоэтажных домов комфорт-класса с подземным гаражом-стоянкой и детским садом на 95 мест.

...

Текущая себестоимость проекта на сегодняшний день оценивается около 70 000 рублей за кв.м. Мы не зря говорим "текущая", так как окончательная цифра может быть озвучена только по завершению всего строительства и подведению всех финансовых итогов. А до той поры на величину этой цифры может повлиять ряд, как прогнозируемых, так и не очень событий, таких как инфляция, повышение цен поставщиками услуг- монополистами, например, энергетиками, и многое другое.


Из чего складывается эта цифра? Ведь многие думают, что себестоимость строительства – это только работа и материалы, и что она не превышает 25 рублей за м.кв. Давайте считать вместе:


Стоимость работ по строительству объекта составляет порядка 65% всей себестоимости. Если говорить в цифрах, то это примерно 45 000 рублей в стоимости конкретного квадратного метра. Повторимся, что данные являются примерными и приводятся по одному из конкретных объектов комфорт-класса. В жилых комплексах выше уровнем (бизнес, элит), эта цифра еще больше. В классе эконом - несколько ниже."

Вот так Юкла читает статьи на которые дает комментарии

То есть я вижу себе это так: Юкла увидел цифру в 70 тыс.руб., вспомнил что Москва купила квадрат в Люберцах за 53 тысячи и не разбираясь в структуре приведенных цифр выдал на гора - "лажа. чистой воды".

Я думаю, что плюсы к таким "аргументированным" постам Юклы теперь будут ставить конченные дебилы

Цитата: _YUKLA_

Чудны дела твои, Господи! На Красной Горке стоимость квадрата - 53 тыс. рублей с прибылью, а в 100 метрах юго восточнее - ТОЛЬКО СЕБЕСТОИМОСТЬ не менее 70 тыс. рублей!

Юкла - болтун!

в 100 метрах Юго-восточнее расположен пос.Некрасовка (ЮВАО, МОСКВА).
Комплексную застройку данного района проводит Правительство Москвы, за городской бюджет - целевая программа строительства социального жилья
Доли города при таком строительстве, как все я надеюсь понимают, нет. Ну не будет же Москва сама у себя долю забирать
Поэтому цифра, приведенная одним из московских застройщиков, осуществляющем коммерческую застройку в Бутово, в качестве аналога использована быть не может (хотя бы по причине наличия в одной и отсутствия в другой столь весомой затратной части как "доля города").

Юкла, хотете добрый совет? даже если нет, то всё равно я вам пожелаю: не стройте из себя умника - будете меньше растраиваться и чувствать себя в глупом положении

Ну вот, как я и говорил IPO - это развод буратин. Выпустил акций по одной цене, дождался как подешевеет и скупил все обратно. Даже строить ничего не надо.


Акционеры публичных девелоперов в массовом порядке скупают с рынка собственные акции

Основной бенефициар RGI International — компания D.E.S. Commercial Holdings (на 90% принадлежит Борису Кузинцу) приобрела 231 815 акций девелопера, заплатив за них более $59 000, говорится в сообщении компании. С конца октября D.E.S. Commercial Holdings увеличила долю в RGI на 1,7% до 48,02%, потратив на это $5,6 млн. Консультант, работающий с RGI, уверяет, что акционеры приобрели акции с расчетом на то, что после окончания кризиса они будут расти в цене. В пятницу пакет D.E.S. Commercial стоил $13,8 млн.

RGI не единственная компания, акционеры и менеджеры которой скупают акции с рынка. Особенно преуспела в этом Mirland Development. С 1 сентября один из ее акционеров — Jerusalem Economic Corporation (JEC) потратила на приобретение акций 395 000 фунтов стерлингов, доведя свою долю до 28,42%. Еще один совладелец — Industrial Buildings Corporation (ей принадлежит 33,39%) вложила в акции Mirland почти 7 млн фунтов стерлингов. Еще около 100 000 фунтов инвестировали топ-менеджеры компании Эяль Фишман и Моше Мораг. «Это чисто инвестиции. Кому, как не акционерам компании, знать, сколько она реально стоит», — говорит руководитель департамента жилой недвижимости Mirland Development Иван Гурьев.

Член совета директоров Raven Russia Стивен Коу за последние несколько месяцев потратил 13 000 фунтов на приобретение акций компании, увеличив свою долю до 0,012%. Гендиректор AFI Development Александр Халдей и первый вице-президент ПИК Артем Эйрамджанц через пресс-службу передали, что также не исключают возможность приобретения собственных акций. Капитализация «Открытых инвестиций» («Опин») в РТС с 1 ноября выросла на 53% до $1,05 млрд, за это время общий объем торгов составил $2 млн. Акции еще на 348,8 млн руб. (примерно $12,5 млн) были скуплены на внебиржевых торгах. Двое сотрудников инвестбанков говорят, что бумаги могли быть приобретены существующими акционерами «Опин». В «Интерросе» и группе «Онэксим» от комментариев отказались.

http://www.vedomosti…/22/174719

Цитата
http://realty.rbc.ru…2/16911560 :
Несколько другая ситуация на первичном рынке жилья. Здесь ценообразование связано не только и не столько со спросом, но и с себестоимостью строительства, которая складывается из многих факторов.

Ну и что видно из этой фразы? Это уже не бред, а идиотизм в чистейшем виде.

Пока горе-девелоперы и аналитики не поймут, что спрос определяется платежеспособностью, а не себестоимостью ничего продаваться у них не будет. А они опять за рыбу деньги. Мы не можем.

Ну не можете строить дешевле 70 тыс за квадрат, не стройте кто же против. Будут у вас покупать хоть чуть дороже себестоимости, да флаг в руки.

Эти чуды никак не могут понять, что по таким ценам нет спроса и неважно какая у них себестоимость.

а вот и пробили цену на однушку съем 19000 в моське...это тока декабрь

http://community.liv…18513.html
взято из
http://community.liv…ploshchad/


мдя удалили уж

Интересно мнение по другому вопросу. Как себя будет вести в январе-феврале рынок недвижимости. Или если точнее сформулировать "как будет вести себя оставшийся покупатель?"

Для обсуждения - мое видение ситуации на данный момент:

Москва:

• Смещение аналитиками ожидаемого «дна рынка» со 2 кв. 2009 года на 3 кв. 2009 года.
  


• На рынке продолжается открытое (путем выставления новых объемов по сниженным ценам) и скрытое (путем предоставления скидок, в т.ч. при личной встрече с клиентом) снижение цен на квартиры. Причем средний размер такой скидки составляет около 20%.
  


• Продолжается увеличения количества клиентов, расторгающих заключенные и частично оплаченные основные договора в связи с ожидаемым в 2009 году значительным снижением цен на недвижимость (до 40-50%).
  


• Спрос практически полностью переместился в сторону построенных объектов или находящихся в стадии высокой строительной готовности.
  

Ростов-на-Дону:

• Потенциальные покупатели находятся в состоянии «ожидания дна рынка».
  


• Спрос на рынке недвижимости находится в состоянии стагнации.
  


• Незначительно активизировались сделки у застройщиков, предложивших минимальную цену за квадратный метр в домах с готовностью от 70% и выше.
  

Цитата: Мокшин Вячеслав от 24.12.2008 14:50:28
Интересно мнение по другому вопросу. Как себя будет вести в январе-феврале рынок недвижимости. Или если точнее сформулировать "как будет вести себя оставшийся покупатель?"

Мое видение по МСК и МО.

По новостройкам:

1. Покупателей на новостройки - не будет.
2. Продолжается увеличения количества клиентов, обратившихся в суд с попыткой расторгнуть заключенные и частично оплаченные основные договора в связи с ожидаемым в 2009 году значительным снижением цен.
3. Деньги текущий момент от продаж лучше вывести из оборота и сохранить, а не вбухать в достройку объектов, поэтому на стройках если и будет видимость работы, то только видимость.  Объекты не находящиеся по контролем администрации или государства на любой стадии готовности, вплоть на ГК, до конца доведены не будут. Новые начинать тоже не будут.
4. Большинство мелких застройщиков уйдет с рынка и переквалифицируется на другую деятельность, крупные будут работать только на государственный заказ.

По вторичке:

Основные предложения - альтернатива. Чистые продажи будут в редких случаях, как-то дефолт по ипотеке и другие маржин-колы. Большая часть таких квартир будут уходить через банки приближенным к ним людям, которые с со своей маржой выпустят их на рынок.
До уровня 90-х выростят вероятность оказаться прописанным в Калужской области вместо Москвы при продаже квартиры, а также риск остаться без денег при покупке.
СМИ будут пестреть статьями о массовых случаях кидания.

При накомленном на РН опыте выхода из кризиса 90-х, такой прогноз более чем вероятен.

страниц 10 назад мы спорили о рубле.
Вот актуальный прогноз Авантюриста:

Цитата: BBS от Сегодня в 14:22:37
Если можно про рубль.


avanturist Сегодня в 15:29:49
Да нет, я так и думаю, что скоро начнется коррекция и к лету мы таки увидим плюс-минус 26. Ну, а потом, видимо опять полезем на 28-29. А уж как будет расколбашивать после начала гиперинфляции в Штатах в 2010 - это уже к Ванге. Конечную цель на 2011 я говорил - 5 руб. Ну, может будет 6 руб.

Цитата: GRFF
MDY меня опередил  :D.
тоже хотел скинуть этот пост Авантюриста.
я думаю при таким темпах строительства без гос. корпорации нам не обойтись.
если вы спросите Авантюриста как этого достичь. у него будет такое же мнение.
в условиях кризиса только гос-во может обеспечить такие темпы строительства.

Цитата: BBS от Сегодня в 16:39:18
Может быть год-два назад не спорю.
А сейчас на какие ши-ши?
И кто это будет покупать?
И по какой цене?


Ответ Авантюриста:

По реальной цене купят столько, сколько построят. Построят 150 млн. м2 в год - купят 150. Реальная цена - 1 зп. С учетом почти трехкратного падения цены на металлоконструкции, почти двухкратного падения цен на цемент и кирпич, падения цен на топливо на 25% и готовности таджиков снизить свои запросы минимум на треть - это УЖЕ СЕГОДНЯ вполне рентабельная цена. Например, для Новосиба это было бы порядка 20 тыс. за метр. Очереди бы покупателей стояли в офисы продаж строителей - записывали бы номерки на ладонях. Просто строители все еще борются со своей персональной жабой. Сейчас она их победит, при поддержке доктора Путина, и начнется нормальная стройка.

Цитата: MDY
Нуачо вам бы хотелось? Если вы хотите читать про надвигающееся на всех счастье, то вам надо на 700метр.вру. А тут вроде бы как аналитический ресурс, выслушиваются все точки зрения, большинство приводит аргументы и доказательства. А новости давно никто не собирает, мне вот тоже надоело собирать одно и тоже.
Ну давайте мы не будем писать. Что вы тогда весь день читать будете?

"молодой" он ещё, сентябрьский

Цитата: GRFF
строителям в их нынешнем состоянии не обеспечить такие объемы. сейчас уже многие объекты заморожены. и размораживать они их не собираются. снижение цен опять отстает от снижения з/п. у них логика если меньше покупают значит мы будем меньше строить. а нужно наоборот больше строить при этом цены опустить сразу до 15 тыр. за квадрат (панель) и 20-25 тыр. за кв. (кирпич).
а так получается дефляционный спад-ниже доходы ниже цены, ниже цены доходы ещё ниже и т.д.

Я думаю, тут не тока логика. Себестоимость тоже была раздута... И текущие объекты они не могут строить по 20000, другое дело будущие. Видимо у них в голове не укладываеться что можно с убытком сработать... Ну они и ждут. Но кстати вовсе не все, у нас например в Кирове Кировспецмонтаж уже закладывает цену 23500 в новых домах, не будут брать - снизят еще. Не похоже что они останавливаться собираються - просто дно щупают, пока осторожно. Так что все по разному. Нормальные будут строить - они не безумцы - строили всегда... и когда катило и когда по разумным ценам. К примеру другая контора заморозила стройку, но собственно они уже на 4-дневке, и похоже в январе работать не будут.Но там особо никто не заинтерсован.... Директор не собственник, да и с себестоимостью видимо не все ясно... Да и деньги с них точно доят учредители - так что... Я думаю они просто сократяться и все...

Я лицо, болезненно-заинтересованное в падении цен на недвижку в России в долларовом эквиваленте в разы, можно сказать - почти чокнулся на этом пункте. ( хочу купить себе к пенсии квартиру-трешку или дом на юге России, которые пока не вернусь в Россию - буду сдавать) . Сейчас есть 40К баксов кэш.    На главной ветке приводился Мценск, как пример низких цен на недвижку...  Мелкие городки не рассматриваю, кроме как на берегу моря...(У меня слово Мценск ассоциируется только с неплохим фильмом по Лескову : " Леди Макбет Мценского уезда".)
Слежу за Белгородом.  Вот от этого
http://www.bdbn.ru/p…tID=100233
http://www.bdbn.ru/p…tID=100322
http://www.bdbn.ru/p…tID=101390
http://www.bdbn.ru/p…tID=100735
жду падения минимум в три-четыре  раза в долларовом эквиваленте.  Дождусь?
Или Анапа:
http://www.d-in.ru/ad/13751/view
http://www.d-in.ru/ad/13770/view
-ну, тут даже 8-10-кратное падение кажется желательным для "разумности"    Словом, есть еще , куда падать.  Только - дождемся ли?

Цитата: Serg_Piter
Вряд-ли. Расчеты, конечно, не могу привести, но моя интуиция, которая редко когда обманывала, упорно подсовывает цифры 2-2.5 раза.

Да, если вот такая  http://www.bdbn.ru/p…tID=100233  недвижка упадет не до 40-50К а по-Вашему, до 90-80К, то моей мечте о домике на старость не суждено осуществиться, больше 50к мне ну никак не собрать.

Кстати - вот цена на трешку в доме, где я когда-то жил до отьезда в канаду
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=9!q=3064
Насколько тут должна упасть цена?  Это все-же не Черноземье, не берег Азова или Черного моря, это - очень холодный Иркутск, где полных 6 месяцев в году лежит снег....Насколько тут должна упасть цена?  Это все-же не Черноземье, не берег Азова или Черного моря, это - очень холодный Иркутск, где полных 6 месяцев в году лежит снег....

А вот, смотрите - это же райцентр,  глухомань, деревня! ( ну да, черноземье, сады, яблони-груши)
http://www.bdbn.ru/p…tID=100373
Как вам такой домик ?  Сколько ему падать, чтоб стать доступным?

Квартиры дешевеют по всей России

http://forum.glavred…1472#41472