Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Ghworg от 27.12.2008 12:54:02
Вы реально утомили с вашей аналитикой-по-линейке.

Цикл постройки - сдачи дома 2-2.5 года (период цикла). Вот статистика циклов предложения с реалпрайса за последние 8 лет в Москве:



Как нетрудно убедиться, КАЖДЫЙ декабрь предложение перед Новым Годом ВСЕГДА падает - либо в рамках полупериода, либо в рамках периода.

Кстати, я специально добавил пару линий, чтобы вы сообразили, какой объем предложения ожидается на рынке весной-осенью 2009 года.

А ваша аналитика не по линейкЕ? Вы линию-то в конце вниз пригните пожалуйств, изучив картинку:

Цитата: Ghworg от 27.12.2008 12:54:02
Кстати, я специально добавил пару линий, чтобы вы сообразили, какой объем предложения ожидается на рынке весной-осенью 2009 года.

Во первых я опровергал пост, о том что растет предложение. Оно растет?
Во вторых, вы верите что это все будет достроено?
В третьих, сколько кепка оставит квартир для свободного рынка?

Цитата: cineproof от 27.12.2008 13:49:55

То есть если банки накроются медным тазом, то недвижимость может упасть в цене от 20 до 100 раз!

Если накроются банковская система - мы будем рассуждать у кого калибр винчестера больше и убойная сила, а не про недвижку и работу. И вряд-ли это все будет происходить с помошью интернета.

Цитата: Ghworg
Нет, это просто пипец какой-то...
Посмотрите на волновой график за восемь лет. Посмотрите, что в рамках цикла с вершины начала 2007 года по склону вниз к концу цикла начала 2008 года предложение упало. Ваш график за 2007-2008 год демонстрирует то же самое.

А вы реально не видите уменьшения амплитуды? Самые высокие столбики все ниже и ниже по сравнению с прошлым годом.

Цитата: GhworgЭти оба графика показывают одно и то же, смекаете? Смотрите на горизонт не за 90 дней, как ваш постинг выше, не за два года, как ваш предыдущий постинг с графиком, а на горизонт 8 лет.

На 90 дней я смотрю потому что предложение начало падать в ноябре и на остальных графиках декабрь еше не отрисовывается.

Цитата: Ghworg от 27.12.2008 12:54:02
Цикл постройки - сдачи дома 2-2.5 года (период цикла). Вот статистика циклов предложения с реалпрайса за последние 8 лет в Москве:



Как нетрудно убедиться, КАЖДЫЙ декабрь предложение перед Новым Годом ВСЕГДА падает - либо в рамках полупериода, либо в рамках периода.

Просто для понимания.
1. Цикл постройки-сдачи дома не имеет отношения к периодам роста-спада предложения на Риалпрайсе. Дома строят и сдают непрерывно, а не траншами с периодичностью 2-2.5 года  :D.
2. На Риалпрайсе представлена только вторичка. Новострой влияет только на общий тренд графика предложения Риалпрайса поскольку увеличивает общий объём жилфонда и, соответственно, вторичного рынка. Поэтому MDY правильно указал Вам на перспективу загиба этого тренда, если объём новостроя будет продолжать падать.

Теперь о периодах роста-спада предложения. Они связаны с периодом восстановления покупательной способности. После периода интенсивных покупок платежеспособный спрос истощается, на рынке зависают непроданные переоценённые квартиры, время их экспозиции увеличивается. На эти квартиры "наползают"  квартиры пришедшие с первички от "котлованных" инвесторов после получения ими прав собственности. На некоторое время на рынке образуется переизбыток свободных квартир, цены стоят или корректируются вниз. Наступает золотое время для альтернативщиков, которых на рынке 80%. Цепочки легко сшиваются, они устойчивы, вопрос только в богатеньких буратино, которые впрыснут первичный кэш, совершая безальтернативные сделки. Поскольку их много не нужно, а благосостояние до последнего времени росло да и ипотека "помогла", то колёсики начинают крутиться и альтернативщики, улучшая жилищные условия, начинают интенсивно выбирать с рынка свободные квартиры. Их избыток быстро превращается в дефицит, богатенькие буратины повышают ставки, замыкается положительная обратная связь роста цен до истощения потенциала буратин. В условиях роста цен на нефть и средних доходов населения этот цикл и занимал в Москве 2-2.5 года.

Что изменилось в 2008г? Вместо роста доходов имеет место их падение. Цены должны последовать за ними в той же пропорции, однако есть два маленьких НО.

1. Объём предлагаемых к продаже свободных квартир пока не растёт. Это медицинский факт и причины его понятны. Котлованные инвесторы (физики и юрики) на периоде вплоть до 2005г слились в 2007 и начале 2008г. Инвесторы-юрики 2006г по большей части так же распродали свои квартиры конечным пользователям. Физики зависли, но сколько их? Авантюрист считает миллион, я не знаю  :D. Инвесторы 2007г торчат в недострое, 2008 ещё глубже  :D, поэтому вывести квартиры на вторичный рынок не могут. В связи с уменьшением новостроя дальнейшие перспективы не слишком радужные.
2. Есть довольно большое количество "ждунов" карха сидящих в кэше. Ситуация с финансами в мире не сильно располагает к ожиданиям, поэтому "ждуны" будут оказывать поддержку рынку, откупая свободные картиры на локальных минимумах и уменьшая их количество на рынке.

Поэтому, моё ИМХО, цены будут падать, но доходы будут падать быстрее.

ЗЫ Всё написанное выше является откровенной ложью, передёргиванием фактов и подтасовкой.

ЗЗЫ Поскольку следующий раз появлюсь здесь, наверное, нескоро, дела  :(, то всех поздравляю с наступающим Новым Годом и желаю вам приобрести желаемые вами квартиры за желаемые цены. Просто не забывайте, что драйвером рынка кроме доходов являются ещё и свободные квартиры.

Кризис с точки зрения архитекторов. Цитата
http://archvestnik.r…stsenariev

ЦитатаРазрушающие деформации испытывает и рынок проектных услуг. На сентябрь-ноябрь приходится едва ли не катастрофический рост дебиторской задолженности. Речь идет уже не о кризисе платежей – заказчики закрывают акты приемки, переводя бремя налоговых выплат на своих подрядчиков, проектные организации в том числе. Инвесторы утрачивают интерес к продолжению взаимоотношений с архитектурными бюро, если не считать таковыми совместные усилия, направленные на подготовку строящихся объектов к консервации на неопределенный срок. Выигравшие тендер проектные и строительные организации наталкиваются на отказ от подписания договоров на выполнение последующих работ. Оставшиеся заказчики принуждают заключать договоры на проектные услуги по заниженным расценкам, что можно квалифицировать как подталкивание к демпингу, но, с другой стороны, это отражает общую тенденцию. Достаточно сказать, что цены на аренду элитного жилья в Москве упали больше чем на треть, а переезд арендаторов на меньшие и более экономичные офисные площади принял повальный характер; вслед за снижением арендных ставок в минус ушли наиболее уязвимые 2-3-комнатные квартиры эконом-класса, для начала подешевевшие на 20-30%, к декабрю падение цен на отдельные объекты московской недвижимости достигло 40%, а подмосковной – 60%(!). Еще один, давно опробованный и сегодня все чаще используемый клиентами трюк – привлечение архитекторов лишь к разработке архитектурных разделов с последующей передачей проекта на сторону – в основном, неквалифицированным, но дешевым подрядчикам. Следует заметить: не выплачивают причитающийся гонорар и пускаются на хитрости уже и государственные заказчики, а это, по словам новоизбранного президента САР А.В.Бокова, более чем тревожный знак.

У подруги жены муж - каменщик. Снизили расценки с 800р, до 300р за кубометр(?! не в курсе со слов). Вот так вот, а моржа - святое.... г.Киров. Контора КЧЮС вроде бы... но не точно.

Домогаров не может продать квартиру из-за кризиса
www.k2kapital.com 27.12.2008

Известный актер Александр Домогаров стал жертвой экономического кризиса, который помешал ему продать свою 3-комнатную квартиру на Грузинском Валу. По данным LIFE.RU, звезда сериала «Наследство» выставил свою квартиру на торги через одну из самых популярных риелторских фирм Москвы.

Домогаров оценил свои апартаменты в 2 миллиона долларов. У знаменитости даже мысли не было о том, что на его элитную квартиру может не найтись покупателя из-за финкризиса.

По словам близких друзей актера, после выставления недвижимости на торги, он вывез из квартиры всю мебель и антиквариат, доставшийся ему от родителей. Сейчас Александр живет в одиночестве в своем загородном доме в поселке Манихино на Истре.

Как оказалось, квартиру артиста еще пару недель назад хотел купить один из столичных бизнесменов. Молодой человек активно интересовался апартаментами, даже пытался внести залог, но когда курс валют резко подскочил, предприниматель неожиданно отказался от покупки, принеся извинения.

«Я думаю, что пока вся эта история с кризисом не закончится, мою квартиру так и не удастся продать», - сказал Домогаров.

а борзометр лучше прикрутить  8)

Цитата: Steppen Wolf от 27.12.2008 19:05:59
Поэтому, моё ИМХО, цены будут падать, но доходы будут падать быстрее.

Совершенно согласен с Вами.
Доходы основных покупателей московской недвижки в 2006-2008 УЖЕ упали, потому что ипотека закончилась, при нефти в 35$ нефтянники остаются без бонусов, а чиновникам пилить больше нечего и при дефицитном бюджете особо много метров не выкупишь  ;D


В 2006-2008 спрос:
- физ. лица - альтернативы за свои
- физ. лица - альтернативы с ипотекой
- физ. лица за свои
- физ. лица с ипотекой
- инвесторы в 2007-2009
- выкуп городом

В 2006-2008 предложение:
+ застройщики с 2004-2006 г.
+ инвесторы с 2004-2006 г.
+ физ. лица - альтернативы
+ физ. лица - чистые продажи


В 2009 спрос:
- физ. лица - альтернативы за свои
- физ. лица - альтернативы с ипотекой
- физ. лица за свои
- выкуп городом

В 2009 предложение:
+ застройщики с 2006-2008 г.
+ инвесторы с 2006-2008 г.
+ физ. лица - альтернативы
+ физ. лица - чистые продажи
+ физ. лица - ипотечники 2007-2008 г.

Самое главное - то, что недвижка с 2009 г. перестает быть инвестиционным инструментом, дураков вкладывать кэш в падающий актив среди инвесторов нет.

Цитата: Просто инвестор

Гыгыгы.... чета на фоне падения рента на 30% в рублях !!! слабо верится (знаю точно, т.к. сам сейчас хочу переехать)

Цены хотелок может в рублях и выросли - всё одно ведь никто не покупает. С арендой проще - каждый месяц простоя  - минус 8-10% от годового дохода, а деньги нужны сейчас...
Вот и снижают.
Слышал интервью с главой Инкома по ФинамФМ - утверждает, что 90 % новостроек в Москве заморожены. Казалось бы - вот оно - предложение падает...Однако с другой стороны в них заморожено КОЛОССАЛЬНОЕ количество денег населения, которые практически НЕВОЗМОЖНО сейчас из них вынуть - по переуступке покупать сейчас будет только очень рискОвый человек. И имеем ситуацию, очень похожую на ту, что произошла с фондовым рынком летом 2008. Сначала накачали рынок деньгами до максимумов, набрали кредитов под подорожавшие акции, накупили на эти деньги других активов, а потом выяснилось, что денег нет ни кредитных, ни у инвесторов...Пока есть у государства, чтобы держать у самого плинтуса...
Но на недвижимость нужно гораздо больше денег. А их нет. Ни у кого.
Поэтому в 2009 будем падать долго и больно...

Мы купили квартиру в подмосковье - идет застройка микрорайона, купили в ипотеку, но суть не в этом. Неделю назад приехали посмотреть: стройка стоит, уволено 80% рабочих. Наш дом достроят, т.к. остались только внутренние работы (двери, мусор и пр.) и отопление уже включили, но что будет с теми кто купил в остальных домах на стадии котлована... я не говорю про инвестиционных покупателей, на них мне плевать. Администрация говорит, что во второй половине января опять начнет набор строителей и стройку продолжат, хочется верить, но судя по информации на сайте застройщика - продажи встали, гдеж возьмут деньги рабочим платить? Как, интересно, сейчас ситуация в регионах? Хотелось бы инфы от непосредсвенных очевидцев, а не от московских наблюдателей.

Кстати, достаточно циничный тип -  Чигиринский Шалва Павлович обещал, по-примеру Саакашвили, съесть свой галстук, если стоимость квартир в Москве в конце 2008 года не подскочит на 25% по сравнению с весной. Хотелось бы посмотреть на трапезу.

Цитата: GkP
Кстати, "о птичках". Вопрос для тех, кто "в теме" (например, надеюсь на ответ Тори)
Так вот. На каких условиях земля выделяется городом застройщикам? Оговариваются ли сроки, в которые должен быть возведен объект? Какие санкции могут применяться к строителям нарушившим эти сроки?

Хоть я и не Тори.
Договор аренды земли. На 25 или 50 лет. Земля в крупных городах как правило давно уже у кого-нибудь на балансе. По Москве надо в Москомземе смотреть.
Город редко землю дает. Если и дает - то Заказчик стандартные платежи за аренду все равно проводит.
Это собственно не проблема. Проблема - в ППМ (Постановление Правительства Москвы). Сильно затратная и труднопробиваемая штука.  Подписывает либо Кепка либо Ресин после согласования с префектом округа.
Санкции - смотря кто строит (город, частник, соинвестирование).
По сути сроки передвинуть не проблема. ППМ за новым номером со сдвинутыми сроками выходит и все дела.
Это если разговор о проекте.
Если все уже запроектировано и утверждено но чисто строители тормозят - смотреть чей дом и кто оплачивает музыку. Может элементарно  финансирование стопорят.
Городские объекты обычно запаздывают из-за задержек с финансированием и чехарды с "проектированием задним числом".
А вообще сдача в аренду земли и сдача дома в эксплуатацию весьма косвенное отношение друг к другу имеют.

Цитата: MDY
Не будет лосей, прогноз авантюриста не сросся. Цены падают только из-за кризиса ликвидности. Но даже если они упадут в 10 раз, то и доходы физлиц упадут, а - аренда В СРЕДНЕМ ВСЕГДА ПРИНОСИТ ПОЛОВИНУ ДОХОДА АРЕНДАТОРА. Получаем гибкий инструмет, не позволяющий упасть моему уровню жизни ниже плинтуса.

Вопрос кто ваш арендатор (профиль) и к какому классу вы относите себя. Условно: если сейчас вы относите себя к третьей (высшей) трети среднего класса (и, имеете соответствующий уровень потребления), а ваш арендатор ко второй, то может так случится, что ваш арендатор уедет в низший класс.
И вы туда же со своими доходами. Умереть с голоду, конечно, не умрете, но падение уровня жизнь на лицо. И нахрена такие инвестиции? )

ЗЫ. За примером далеко ходить не надо. Еще в августе можно было сдать свою однушку за 30 т.р., уехать на Гоа, там снять за 300 баксов неплохой домик, а на оставшиеся ежедневно погружаться в нирвану. Что будет в августе 09 не известно - вполне возможно, что месячной ренты хватит только на шалаш на том же Гоа.

Не совсем уловил, можно попросить поподробнее для понимания?

Цитата: Steppen Wolf от 27.12.2008 19:05:59
Теперь о периодах роста-спада предложения. Они связаны с периодом восстановления покупательной способности. После периода интенсивных покупок платежеспособный спрос истощается, на рынке зависают непроданные переоценённые квартиры, время их экспозиции увеличивается. На эти квартиры "наползают"  квартиры пришедшие с первички от "котлованных" инвесторов после получения ими прав собственности. На некоторое время на рынке образуется переизбыток свободных квартир, цены стоят или корректируются вниз. Наступает золотое время для альтернативщиков, которых на рынке 80%. Цепочки легко сшиваются, они устойчивы, вопрос только в богатеньких буратино, которые впрыснут первичный кэш, совершая безальтернативные сделки. Поскольку их много не нужно, а благосостояние до последнего времени росло да и ипотека "помогла", то колёсики начинают крутиться и альтернативщики, улучшая жилищные условия, начинают интенсивно выбирать с рынка свободные квартиры. Их избыток быстро превращается в дефицит, богатенькие буратины повышают ставки, замыкается положительная обратная связь роста цен до истощения потенциала буратин. В условиях роста цен на нефть и средних доходов населения этот цикл и занимал в Москве 2-2.5 года.

А куда деваются квартиры альтернативщиков? По идее, одна цепочка с буратиной с кэшем во главе может убрать с рынка только одну квартиру из непроданных переоценных + нововедденых бетонометров.
Альтернативщики сколько с рынка заберут - столько и выставят (в эквиваленте метража).

Т.е., альтернатива - это внутреннее перераспределение РН без влияения на его объем. Объем РН для конечного покупателя снижается при заводе в этот рынок денег (на величину заведенные деньги/цена метра) и растет при вводе нового жилья и выводе денег из РН (по той же формуле: выводимые деньги/цена метра).

Где ошибка?

Цитата: sanches
Нободи, скажите как инсайдер, Рябинин со скипом пропускает через себя ППМ по продлению сроков. Чего он так упирается? При всем при том, что никто ему не указ.

Про инсайдера - это вы мне польстили.
Про Рябинина - вводных мало. Не, на самом деле. Нужно знать всю кухню по объекту.  Там же свой регламент и свои заморочки. Может не выполнили что, может ещё нюансы. Это нужно инвестконтракты и ещё кучу всего ковырять, а я не дока в этом.
По поводу "никто ему не указ"...хм. Смотрим. А кто ему может быть указом? Ему указ - документы. Правильные. Если их нет - никто ему слова не скажет, потому как против постановлений и законов не попрешь. Распространенная ошибка приезжих нуворишей (особенно с Кавказа) которые в Москве строить пытались - что можно все решить за деньги. Нихера подобного. Сначала все вылижите до блеска, а после этого уже про деньги поговорим.
И ещё вопрос. Каким боком Рябинин вообще к ППМ если только дело не в невыполненных (неутвержденных, неоплаченных) инвестиционных обязательствах?
Или если дело не касается застройки промзон...вроде как на его кухню это вешали.

Цитата: GRFF
а если у застройщиков нет денег и взять их не откуда причём ситуация у всех одинаковая. ну забрал город землю . а дальше что?

Не заберет город ничего. Если земля была не городская - так и будет площадка по рукам ходить с продлением ППМ пока кто-нибудь таки не воткнет коробку.
А если земля городская - значит объект включен в градостроительный план развития и под него заложено финансирование. Как будет проводиться финансирование - другой вопрос.  И по-любому, через задницу, с задержками - объект построят.

Цитата: MDY
Курс доллар к рублю всех рассудит:

Цены на квартиры в Москве, рублей за кв.м. (www.metrinfo.ru) 29.12.08 к 22.12.08

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 141 614 +1.5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 143 443 +1.4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 151 245 +1.4%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 152 903 +2.2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 180 597 +2.1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 174 081 +1.6%

Все панельные и блочные дома 145 434 +1.4%
Все монолитные и кирпичные дома 169 194 +2.0%

А Вы посмотрите на график. Там хорошо видна тенеденция на снижение. Цены вторички в Москве именно долларовые (а не евровые и не рублевые), я про это писал уже много раз:

http://www.irn.ru/gd…cy=3#begin

Долларовый график гладенький, а рублевый и евровый все время дергаются из за выкрутасов курса. Если рубль резко проседает происходит небольшой отскок рублевых цен, но общая тенденция от этого не меняется. Цены падают и в долларах и в рублях (на прошлой неделе, например, рублевые цены упали на 2.5%, что не компенсируется текущим ростом, просто на прошлой неделе доллар чуть припал). Раньше при проседании рубля темпы падения усиливались, по видимому, из за продавцов ставивших цену в рублях. Сейчас, похоже, и они перешли на доллар и мы имеем темп падения цен предложения в 1.5% уже несколько недель.

Цитата: sanches
Получается Вы выложили около 3 млн. рублей кешем за 2 квартиры.

Если не секрет, 3 ляма - это сколько Ваших годовых доходов (вроде Вы говорили, что в пром.строительстве работаете)?

Если 3 ляма  - это накопление семьи, то интересно за какой период и скольких членов семьи?

не три ляма а если точно то 4694000 р. кэшем.
за две квартиры общей площадью 174 метра получается 26,9 за метр примерно

Цитата: ЮТА
Спасибо.
Да-а. 2010 год - это стрём голимый.
А по скидке я честно говоря так и не понял.
Кто и чего дал ?
Или Вы просто сравнили с аналогией по соседним домам?
А в какой стадии стройка то на сёднешний момент?

я же сказал есть предложения  начиная от 33 тыс. за квадрат и кончая примерно 47 тыс. за квадрат. 47 даже не рассматривал. на однушку могут скинуть до 30-ти. если больше комнат, то и скидка больше. т.е. в моем случае до 25-ти  за трешку.и примерно до 30-ти на однушку. но это если 100% оплата.
можно было бы ещё подождать, но почти готовых квартир не так уж много (1-2 кв. 2009). и если сильно долго ждать придется брать не то, что нравится, а то, что осталось. на квартиры со сроком сдачи в 2010-м скидки не такие уж и большие по сравнение с 2009-м, а риски попасть в долгострой значительно выше. получается что строители не могут сильно скинуть т.к. строили по старым ценам, а у людей мало бабла и боятся влезать из-за риска. значит если ничё не изменится, то объекты со сроком сдачи в 2010-м году будут в основном заморожены до лучших времен. а начинать новые дома тем более не будут.

Цитата: 1foot
И вот в следующем году они будут стоить 2347000 р.кэшем. Обыдна, да!?

неа не абыдна я уже в плюсе т.к. свою старую квартиру продал примерно по 50 штук за метр.
а то что будет вилами на воде писано.
если нефть подорожает опять до 100 баксов это поддержит РН? как вы думаете?

я для себя определил что буду ждать падения на 30-50%. получилось 47%-
тоже ничё. второе дно бесплатно это я слышал. но я не жадный пусть другим достанется если чё останется  :D.

Цитата: GRFF от 30.12.2008 10:47:45
я же сказал есть предложения  начиная от 33 тыс. за квадрат и кончая примерно 47 тыс. за квадрат. 47 даже не рассматривал. на однушку могут скинуть до 30-ти. если больше комнат, то и скидка больше. т.е. в моем случае до 25-ти  за трешку.и примерно до 30-ти на однушку. но это если 100% оплата.
можно было бы ещё подождать, но почти готовых квартир не так уж много (1-2 кв. 2009). и если сильно долго ждать придется брать не то, что нравится, а то, что осталось. на квартиры со сроком сдачи в 2010-м скидки не такие уж и большие по сравнение с 2009-м, а риски попасть в долгострой значительно выше. получается что строители не могут сильно скинуть т.к. строили по старым ценам, а у людей мало бабла и боятся влезать из-за риска. значит если ничё не изменится, то объекты со сроком сдачи в 2010-м году будут в основном заморожены до лучших времен. а начинать новые дома тем более не будут.

Вы так смело рассуждаете, как будто уже получили за заплаченные деньги права собственности, которые предусматривают права владения, пользования и распоряжения...
Меня вот очень напрягает ситуация со схемой продаж жилья, не находящегося ни в чьей собственности...
Вы задумались - почему Вам вдруг такое счастье 50% скидки. Какие гарантии получения собственности?
Я понимаю - им нужны деньги. Любой ценой. Но если вдруг их всё же не хватит - Вы покупаете все риски...
Даже если дом достроят, но дефолт произойдет по стройкам 2010 года - банкротство не предполагает компенсации Вам ни квартирой, ни деньгами.