Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Serg_Piter
Бросьте, Михаил, прибедняться. При экономном образе жизни (от машины отказаться, курить бросить) за пару лет еще тысяч 50 наберете, думаю, к тому времени цены еще не начнут рости, очень уж надолго у народа доверие к такому способу вложений, как недвижимость, упадет. К тому же, зачем вам такой дом, дочка ведь в Ванкувере останется.
Кстати, о драконовских налогах на собственность. Прочитал тут на питерском форуме, что в Торонто property tax 3% годовых, а цены почти как в Ванкувере.

Я не курю, пью - но умеренно, от машины отказаться - себе дороже ( на троих на общественном транспорте выйдет за месяц круто, а машине у меня уже 8 лет - брал новую и проездил сам на ней 8 лет и буду ездить, пока совсем не умрет).  Разумеется, за пару лет 50к при жестокой экономии мы бы собрали - но я не верю, что моя и моей жены "трудозанятость" продлится дольше, чем 1 год, скоей даже менее.  Да и доллар целых  два года по Авантюристу как средство накопления на недвижимость не просуществует, сорвется в гиперинфляцию ( тут я ему почему-то верю).  Мне мое внутреннее чувство подсказывает, что, если и будет возможность что-то приличное купить в России за 50К - то она просуществует недолго, где-то осенью 2009 года, два-три месяца может быть....Что будет с дочерью знает только бог, я просто не хочу остаться по результатам кризиса совсем без своего жилья на старости лет, немощным и безработным.  Что в Ванкувере выкупить "до конца" квартиру не выйдет и что такое "домовладение" скорей всего приведет меня к банкротству - я уже понял...

Эмпирически (по опыту)можно попробовать сориентироваться на такие цифры при оценке глубины падения недвижимости. То есть когда стоит покупать, а не продолжать арендовать.
При растущем рынке максимальная цена недвижимости не должна превышать 150-180 максимальных арендных плат, на падающем не должна быть сильно ниже 100 максимальных арендных плат.

По однушкам в Москве. Летом минимальная цена на аренду была 30000 рублей. Минимальная цена продажи 5,4 -5,5 милиона. Сейчас если упадет аренда до 15000, то покупать можно не дороже 1,5 миллионов. Безотносительно того сколько доллар будет стоить.
Глубина падения - около 70%. Это если аренда просядет на 50%.
Особенность нынешнего кризиса - никто не видит где будет дно падения. Когда появятся вновь устойчивые доходы у населения?

А вы заметили какой сей час разрыв в ценах между квартирами, приобретенными (построенными) на первичном рынке и вторичкой, которую приобретали в лохматом году? Отслеживаю Мытищи, как самый дорогой район МО, разница между аналогичными квартирами первички и вторички миллион-полтора, причем продавцы вторички сбрасывают в среднем 50000р. в неделю. К 2009-му цены потеряли 30-40%, а ведь это все планировали только к концу весны 2009-го, новые инвестквартиры как стояли колом так там и стоят. А ведь в 2009-м ипотечников не будет как класса. Поэтому падение цен к лету вдвое - это очень оптимистичный сценарий, который вряд ли осуществится, 1000-1500$ за метр в Москве за эконом класс при нынешнем курсе бакса считаю довольно оптиместично для продавцов.

Цитата: BBS от 24.12.2008 15:43:58
страниц 10 назад мы спорили о рубле.
Вот актуальный прогноз Авантюриста:

Цитата: BBS от Сегодня в 14:22:37
Если можно про рубль.


avanturist Сегодня в 15:29:49
Да нет, я так и думаю, что скоро начнется коррекция и к лету мы таки увидим плюс-минус 26. Ну, а потом, видимо опять полезем на 28-29. А уж как будет расколбашивать после начала гиперинфляции в Штатах в 2010 - это уже к Ванге. Конечную цель на 2011 я говорил - 5 руб. Ну, может будет 6 руб.

Что то у этого авантюриста столько прогнозов-и каждый раз разные, а про бакс он бы статью свою дописал бы вначале (http://glav.su/column/3/source/1463), а то потом по факту допишет и все будут охать как сейчас, типа надо же а он это еще в марте 2003 года предсказал

Цитата: jeka
http://dpmoney.ru/De…ef=lastadd

Владельцам инвестиционного жилья сейчас не до шуток: цены на квадратные метры стремительно несутся вниз, достигая дисконта по сравнению с летом 2008 года в 20-25%. Что делать в этой ситуации, разбирался корреспондент dpmoney.

Выдержка из статьи:

"Что касается долевки, то частному инвестору придется реально падать на 50% от лета, так как уже в ноябре сами строители предоставляли скидку в 30%", - рассуждает директор "Собственника"."

Я, конечно, ничего не имею против директора "Собственника", неплохой журнал местами, кстати.
Но привык доверять конкретным данным - "компания n: старая цена/новая цена/скидка, выборка по вторичке: старая цена/новая цена" и т.д. А приводить в качестве статистики рассуждения СМИ.. хмм. Нет, 30-40% сейчас. Да, есть единичные серьезные скидки застройщиков при 100% оплате, есть отдельные прямые снижения цен на 30-40%, но в целом по рынку снижения на 30-40% не было.

Цитата: Bambuk от 25.12.2008 13:20:34
А вы заметили какой сей час разрыв в ценах между квартирами, приобретенными (построенными) на первичном рынке и вторичкой, которую приобретали в лохматом году? Отслеживаю Мытищи, как самый дорогой район МО, разница между аналогичными квартирами первички и вторички миллион-полтора, причем продавцы вторички сбрасывают в среднем 50000р. в неделю. К 2009-му цены потеряли 30-40%, а ведь это все планировали только к концу весны 2009-го, новые инвестквартиры как стояли колом так там и стоят. А ведь в 2009-м ипотечников не будет как класса. Поэтому падение цен к лету вдвое - это очень оптимистичный сценарий, который вряд ли осуществится, 1000-1500$ за метр в Москве за эконом класс при нынешнем курсе бакса считаю довольно оптиместично для продавцов.

вот вам другой пример, дом:
http://www.kvartira.…/live/191/
москва между 3 и 4ым будущим кольцом
вторичка там разная можете здесь посмотреть http://www.realprice.ru    $5-6K за метр

этот дом продавали в прошлом декабре за 100 т. рублей метр (в трешках), сейчас под 120-130 т. подкрутили, но думаю в 2009 до 100т можно доторговаться будет (если квартиры останутся), дом почти достроен.
мое скромное мнение ниже 100т за метр он не уйдет  8) если не будет массового и серьезного падения доходов населения.

с другой стороны рядом почти достроенный 29 этажей ЭКО от капиталл групп, физики уже пытаются перепродать по $3600 (потому что вход был от $1400)
но там движняка никакого, строительство похоже встало.

P.s. Кстати если себестоимость 20 - 70т руб. за метр а такой монолит продают за 100т.р. то где же 200-500% маржи намывают ?

Утвердили перечень системообразующих предприятий.
В перечне - 6 строительных контор.

ОАО "Группа компаний "ПИК"
ЗАО "СУ-155"
ОАО "Группа "ЛСР"
ОАО ДСК-1
ОАО "Главстрой"
ЗАО "Интеко"

Ссылка на правительство: http://www.governmen…943415.htm
Сам перечень: http://www.governmen…dbae95.doc

Цитата: Tisha
прежде чем MDY и компания поднимут радостный писк "мы вам говорили", советую сразу выделить фразу из постановления "Включение организации в указанный перечень не является гарантией финансовой поддержки.""

Главная задача работы с такими компаниями - поддержание их устойчивости, используя не только кредитные инструменты, но и другие меры, такие как государственные гарантии, субсидирование процентных ставок, реструктуризация налоговой задолженности, государственный заказ, таможенно-тарифная политика и т.д. Кроме этого, при необходимости, будут минимизироваться негативные социально-экономические последствия от прекращения деятельности таких предприятий.

http://www.governmen…943415.htm

Цитата: -=VSR=-
Да но сам факт включения этих предприятий, как отрезвляющая пощечина. Ну что же пусть строят. Нам остается только лишь проголосовать рублем по факту этого строительства :/

Да нет никакой пощечины.
Что СУ-155 что ПИК - градообразующие предприятия. У них есть мощности и возможности. Сдуй их - пока ниша заполнится второе пришествие может произойти.
И, потом, вы кажется мыслите линейно. В список включили = спасли. Нифига подобного. Когда-нибудь дела с федералами или городом имели? Да они с говном сожрут но лишней копейки не дадут. Не будет государство финансировать никаких девелоперов и прочую офисную шелупонь.
Деньги под конкретные цели, причем деньги - потихоньку и сколько нужным сочтут. А не сколько запросят.
При этом - ЦЕЛЕВЫЕ деньги. И уверяю, там будет смотрящий за этими деньгами. Распоряжаться по своему усмотрению никто не позволит.
А все уродливые наросты от этих контор сами отомрут и отвалятся.
ИМХО.

Цитата: Nobody
Походу я только что приехал с совещания в Москапстрое. Поэтому ясное дело что ни сном ни духом как в Москве дела делаются.
Остальные размышления комментировать никакого желания не имею.

И как оценивается ситуация на 2009 год? На сколько % будут объемы строительства срезаны?
Вот, скажем, вместо 54 ФОКов Москва построит только 20 с небольшим..
А какая ситуация по массовым застройкам, типа Щербинки?

Хочется понять, что у нас будет хорошего, выживем или нет.

Цитата: kurla от 26.12.2008 15:16:39
И как оценивается ситуация на 2009 год? На сколько % будут объемы строительства срезаны?
Вот, скажем, вместо 54 ФОКов Москва построит только 20 с небольшим..
А какая ситуация по массовым застройкам, типа Щербинки?

Хочется понять, что у нас будет хорошего, выживем или нет.

Не только ФОКи. ДОУ и школы тоже. Пока ориентировочно - минус 30-40%. Бюджет 08 - в полном объеме.
Щербинка - не знаю.  Мкр "Северный" (за МКАДом в р-не Долгопа) вроде продолжают.

Аренда квартир в Москве рекордно подешевела
http://realty.lenta.…arendamsk/

На рынке аренды квартир в Москве в декабре 2008 года отмечено рекордное снижение ставок. Об этом сообщается в пресс-релизе агентства недвижимости DOKI.

Так, согласно предоставленной статистике, в течение декабря средняя величина арендных ставок на однокомнатные квартиры эконом-класса в столице опустилась на 24 процента до 25 тысяч рублей в месяц.

Аренда однокомнатных квартир бизнес-класса за декабрь подешевела на 10 процентов - средняя величина арендной ставки в этом сегменте рынка на сегодняшний день составляет 39,6 тысячи рублей.

Средняя величина ставки на аренду однокомнатных квартир элитного класса за месяц понизилась на 5 процентов до 60,1 тысячи рублей.

Двухкомнатные квартиры эконом-класса в столице в декабре в среднем сдавались по 28,9 тысячи рублей в месяц, что на 28 процентов ниже показателей за ноябрь. Тем не менее, аренда двухкомнатных квартир бизнес-класса подешевела менее значительно - всего на 3 процента (52,7 тысячи рублей в месяц). Ставки на аренду элитных двухкомнатных квартир опустились на 4 процента до 102 тысяч рублей в месяц.

Трехкомнатные квартиры эконом-класса в Москве можно было снять в среднем за 45 тысяч рублей в месяц, что на 16 процентов ниже величины ноябрьских ставок. Ставки на аренду трехкомнатных квартир бизнес-класса уменьшились на 2 процента (84 тысячи рублей в месяц), в то время как в сегменте элитных квартир ставки понизились на 4 процента до 157 тысяч рублей в месяц.

Самая дешевая однокомнатная квартира в декабре была сдана в районе метро "Проспект Мира" за 12 тысяч рублей в месяц. Минимальные ставки на аренду двухкомнатных квартир были установлены в размере 18 тысяч рублей в месяц на квартиру в Люблино. Наименьшая стоимость аренды трехкомнатных квартир была зафиксирована в размере 24 тысяч рублей в районе метро "Речной вокзал".

Самая дорогая трехкомнатная квартира в Москве была сдана в ЖК "Триумф-Палас" за 40 тысяч долларов в месяц (квартира с авторским дизайном). Рекордные ставки на аренду двухкомнатной квартиры (465 тысяч рублей в месяц) были установлены при сделке по аренде жилья в районе метро "Чеховская". Самая дорогая однокомнатная квартира была выставлена для сдачи в аренду в Староконюшенном переулке за 170 тысяч рублей в месяц.

Цитата: Bambuk
Ок, ваши ставки по цене бетонометра в экономклассе по Москве к сентябрю 2009? Моя - 1000 - 1500$

понятия не имею, эконом никогда не мониторил.
и что будет с рублем, $, и с нами в сентябре ? ясен же перец что в сентябре ощущения бакса и рубля, и вообще заработанных денег (если работа останется) может быть сильно другим чем сейчас.

Если мы считаем что все останется примерно как есть то 1000$ - не реально, если ожидаем взрывной ревальвации бакса то может быть и будет, если ждем гиперинфляции по баксу то за такое предложение будут давать в морду  :D

об этом уже пол основной ветки написано, на вопрос "куда бечь?" четкого ответа нет.
Авантюрист говорит в рубль на депозит и никаких баксов. с рублем сами видите что происходит (будем надеятся что временно). Можно попытатся перехетрить судьбу и прыгать туда сюда в надежде схватить удачу за хвост, ну или выбрать стратегию и сидеть в чем то одном в надежде словить дно у недвижки (а мы же о ней) . Повезет или нет - это рулетка, авантюрист тоже ошибается как и все мы, пропустите дно и будете сидеть с гиперипроинлюированнным баксом.
Одно могу сказать долги сейчас делать нельзя и давать в долг тоже нельзя, говорить сколько будет стоить метр в сентябре не говоря что будет творится с другими показателями, это попусту сотрясать воздух.

Цитата: MDY
Понятно, что если нарисовалось падение цен, и те и те ждут дна. Так сказать формируют отложенный спрос. Это же ведь логично, правда?

Те, кого испугали СМИ падением - пытаются слиться, остальные затаились в ожидании лучших времен, ибо сливаться сейчас весьма глупо. Вот такая селяви.

Хотя, по моим представлениям, ни один из экономических терминов, вроде спроса, себестоимости и т.п. никакого влияния на конечные цены на РН  не оказывают, так как РН чисто спекулятивный, типа ФР, и большее значение здесь имеют психические качества. Это легкий и доступный инструмент сохранения и увеличения небольшого капитала.

Что мне кажется вы хорохоритесь просто...Сохраняете, так сказать психику...
Я уже как-то говорил, что особенность нынешнего кризиса состоит в том, что никто не видит дна.
Это как будто мы долго взбирались на высоченную гору и вдруг произошел обвал прежнего пути - смотрят власть предержащие вниз - а там облака плавают и совсем непонятно какой глубины пропасть. Пробуют закидать эту пропасть деньгами - но пока даже звука падения не слышно...
Когда те самые "капиталисты" поймут, что аренда этого капитала не покрывает и десятой части скорости падения его стоимости, то опять за б/у иномарку можно будет взять хрущевку...
Или вообще потребуется полная перезагрузка финансовой системы в которой приоритеты будут выстроены совершенно по иному - и недвижимость может оказаться серьезным обременением. Как происходит такая перезагрузка мы уже проходили в 1917 году. Не дай Бог, конечно. Но ничего сейчас исключать нельзя.
Это я просто к тому, что сейчас покупка практически любой собственности, не только недвижимости, является принятием определенных рисков. И они растут неуклонно. Путин же говорил, что мы должны быть готовы не только к экономическим, но и ПОЛИТИЧЕСКИМ решениям кризиса. Что это может значить - да всё что угодно.
Сейчас вопрос не в том, когда выгодно покупать - а как выжить. Потом уже будем думать где и за сколько жить. В съемном, государственном или собственном.
Как-то так.

Цитата: MDY
Сравните с телевизорами - их сколько не покупай - они не дорожают никогда.

Эти тенденции были в эпоху переизбытка денег, когда их некуда было девать.
У государства тоже всегда хватало на поддержание инфраструктуры...
Поэтому ЖКХ дотировали и цена на ЖКУ относительно цены квартиры непрерывно падала...
Теперь представьте - денег будет хватать только на поддержание 10 градусов тепла в квартире в декабре...
Горячая вода только по пятницам, веерные отключения электричества, сбои на очистных сооружениях...
Куда устремится цена на квартиры? А арендовать много ли будет желающих?
Вы же как программист понимаете, что в момент зависания программы система оказывается неуправляема и не поддается логике.

Цитата: CrosszzZZ
Да ладно, количество объявлений о продаже только растет. А те кто щас сливается покупали хаты за 10-20 % от стоимости по которой выставляются Показает язык Так что объем предложения растет в строгом соответствии с экономическими законами

Ох, устал я уже лечить дилетантов от недвижки. Ну ладно в последний раз, смотрим Москву, сайт http://www.realprice.ru/:



Видите как вниз растет? Это предложение во Москве за год. Постройте за 90 дней. Вас удивит. По МО, я думаю, сможете построить сами.

To Michail2. Гиперинфляция доллара неизбежна, либо третья мировая война. Вас оба варианта не устроят. Следите за сайтами недвижки, шанс будет только один раз. В конце концов купите избу в дераене 2 км от города - они очень дешево стоят, переселяйтесь сюда, а там решите. Ну или ждите в Канаде обесценивания доллара, и соответственно ваших долгов.

Честно читал 2 дня:)
Ситуация: (программа от ЛенССМУ - улучши квартиру)
- есть 1 комнатная  , 40 кв.м (4000 на данный момент)
- есть 2-х комнатная, 65 кв.м (40% внесено, 60% надо внести в теч. 6 месяцев после ГК (1кв.2009)
- договор составлен в у.е. = 29,95, а как курс будет выше, к курсу доллара
- 60% новой квартиры = 3300
- цены идут вниз и скоро однушки не хватит, что бы расплатиться
- доллар тоже скоро пробъёт 30 руб

Что посоветуете?
Заранее спасибо!

Цитата: Mikhailc2
Оффтоп пошел.  Но, тем не менее.  К моменту моего отьезда в моем городе моей професии уже не существовало и я 5 лет к тому времени был челноком.  Ее и сейчас там не существует.  И - не будет видимо никогда.  И, если бы я остался - ну также бы и был челноком, торговал бы париками, поддельными духами и всякой дрянью.  Это по поводу " работать и становиться лучше в своей профессии".   Челночество мне было противно. Переучиваться?  А на кого можно было переучиться в Иркутске 1997 года, в возрасте 35 лет?  Любые почти профессии были невостребованы ( не, ну некоторые пролезли по блату в банки, на таможню, ну - такого блата у меня не было)  Да, возможно, надо было в 97 году продавать все в Иркутске и двигать в Москву - на скромную двушку на окраине я набирал.  Однако - и в Москве практически все разговоры среди людей мей профессии - "как уехать в США" - это было и в 97 и продолжается и сейчас.  Все то-же - "хоть тушкой, хоть чучелом".  http://chemport.ru/g…mp;t=23410

                                                                       

И все таки мы выжили.А вы сбежали от родной матери.Интересная картина.Вот убежали вы от одной мамы бедной к другой богатой и красивой.А как богатая мама станет бедной и заболеет надолго,вы опять хоп и сюда к роднеькой вставшей на ноги.Хорошо что большинство людей не такаие как вы и не поехало за вами вслед.А остались и помогли выжить нашей родине и не дали ей развалиться.Знаете я сама через это прошла и ела целый год мороженную картошку и не жалею.И не боюсь трудных ситуацый.Да в великую отечественную вы бы так же сбежали к немцам и потом бы говорили,вот я с здесь с голода умирал а у них и покушать и погреться дали дали.А как проигрывать бы начали,опять к нам,вот мол немцы меня обманули обещали горы золотые. :'(

Цитата: MDY от 27.12.2008 00:52:42
Ох, устал я уже лечить дилетантов от недвижки. Ну ладно в последний раз, смотрим Москву, сайт http://www.realprice.ru/:



Видите как вниз растет? Это предложение во Москве за год. Постройте за 90 дней. Вас удивит. По МО, я думаю, сможете построить сами.

Вы реально утомили с вашей аналитикой-по-линейке.

Цикл постройки - сдачи дома 2-2.5 года (период цикла). Вот статистика циклов предложения с реалпрайса за последние 8 лет в Москве:



Как нетрудно убедиться, КАЖДЫЙ декабрь предложение перед Новым Годом ВСЕГДА падает - либо в рамках полупериода, либо в рамках периода.

Кстати, я специально добавил пару линий, чтобы вы сообразили, какой объем предложения ожидается на рынке весной-осенью 2009 года.

Цитата: MDY
Если вы предполагаете такой апокалипсис и люди будут работать за краюху хлеба, то я поимею свою половину этой краюхи. Мне много не надо.
Куда устремятся желающие? Ну в 90-х я их всех наблюдал в Москве. Конечно рабочих мест не хватало, зато прямо в метро тебя хватали и пытались завлечь в лохотрон, а после метро просто обуть. И все эти гопники и урелы никак не хотели добираться до своей "работы" дольше 20 минут, поэтому арендовали квартиры. В общем кризис на мне никак не скажется.

Ну уж если Вы такой циничный, давайте посчитаем также цинично глубину возможного падения...
Цинично предположим, что банковской системы больше нет, мультипликаторы не работают и количество денежной массы точно соответствует количеству материальных ценностей.
Посчитаем, сколько же в этом случае будет стоить квадратный метр жилой недвижимости.

Пусть ЦБР до полного коллапса выпустит в обращение еще в 2 раза больше денег, чем сейчас (пока кстати наблюдается обратная картина) - тогда в экономике окажется 35 триллионов рублей (нал+безнал). Пусть курс рубля не упадет ниже 35 - следовательно будет 1 триллион долларов. Мультипликаторов нет - поэтому это стоимость ВСЕХ активов экономики.
Посчитаем сколько в стране жилья - 145 миллионов умножаем на 21 среднестатистический метр на человека. Получает приблизительно 3 миллиарда квадратных метров жилья. Пусть жилье - это 25% нашего всего, тогда его стоимость за квадрат - 1000/3/4=83,(3) доллара...
То есть если банки накроются медным тазом, то недвижимость может упасть в цене от 20 до 100 раз!
Даже если вы успеете продать свою недвижимость в 2-3 раза дешевле нынешних цен, имеете больше перспектив, чем делить краюху хлеба с полукриминальными и откровенно криминальными элементами...
Эти рассуждения не относятся к жилью в котором живете сами. Тут риски нужно оценивать по другому.