Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: аяяй от 22.12.2008 01:26:54
Единственный способ делать жилье доступным - это строить больше, а не "дешевле" или "дороже".
...

Если строить больше и дешево, то через какое-то время большинство из нас будем собственниками, как в той же проклятой Америке. А если строить много и дорого, то и через 50 лет все мы будем горбатиться с утра и до ночи, чтобы отдать банкам ипотечные долги. Хотя, возможно, произойдет революция и долги спишут, но лучше все равно не станет. Разница, я полагаю, между двумя вариантами заметна. Это как при приватизации Чубайс нам разъяснял, что, дескать, какая разница, кому заводы достанутся, главное - чтобы хозяин был (я бы, кстати, хозяином побыть не отказался).
А ведь действительно, какая нам разница, кто в Куршавеле будет отдыхать, жила бы страна родная. В первом варианте хозяева жизни - мы сами, во втором -банкиры с девелоперами.

Цитата: аяяй от 22.12.2008 01:26:54
Допуская, что себестоимость метра в Москве и Спб действительно около 35000 -40000р, то, реализовав определенную долю гос-ву, СК есть прямой смысл не продавать оставшиеся квартиры, а достроить и устроить в них рент, поимев постоянный поток денег без головняков с офисами, стройками, цементами, техусловиями, платежеспособном спросе, банковских кредитах, ибо все равно мало желающих будет покупать квартиры в домах, куда приедут расселенцы. Тем самым опять усугубится провал в предложении. Ну согласитесь, зачем строить и продавать, если концепция "доходного дома" станет выгоднее, а сжатие предложения в продаже заставит людей томиться в беспросветном ренте?

Вы девелоперов за идиотов принимаете? А ведь если они сядут на бетон и будут довольствоваться 5% годоых от аренды, то по уровню дебилизма они мало будут отличаться от тех малограмотных сограждан, которые, не умея сложить 2 и 2, скупили хрущи для арендного бизнеса.

Неделя от 22.12.08 5476 п. (-1.5%)

ничего личного только цифры

Цитата: аяяй
у вас плохо с математикой, коли текущие цены на аренду при себестоимости 35000-40000 у вас дают 5% годовых

Это у Вас математика интересная получается. Во первых, при чем здесь себестоимость? Если вы купили квартиру в 99-м по 400$ метр, то проценты от этой суммы будем считать? Существует рыночная цена объекта на текущий день, по которой его можно продать без особых проблем. Для Питера это не менее 47300р/м, за эту цену застройщики не хотят продавать городу квартиры. Для однушки, полагаю, цена сейчас не менее 50000 за метр. Итого, пусть однушка стоит 2млн, хотя за эту цену сейчас квартиру не купить (пока), продают от 3 000 000.
К тому же Вы сейчас берете цену аренды, сложившуюся при высоких ценах на жилье, т.е. до кризиса. Уверяю Вас, к весне цена аренды однушки будет не более 10 000 в Питере. Умножим на 12, получим 120 000.
Если вычесть затраты на содержание штата, текущий ремонт, бухгалтерию, вышибал, убытки от недобросовестных арендаторов, простой помещений, налоги на собственность - останется не более 100 000. А теперь еще вычтем амортизацию, 1.25% годовых, т.е. 25000 (за 80 лет панельный дом полностью изнашивается). Так что даже 5% никак не получится. Ах, да, еще страхование от стихийных бедствий и пожара забыл.
До кризиса многократно на различных форумах приводилась цифра 5% доходности, вряд ли она увеличится, в кризисные времена обычно доходность всех инструментов падает.
А вообще-то по образованию, да и по призванию, я математик, хотя работаю программистом.

Цитата: Serg_Piter от 22.12.2008 09:48:55
Это у Вас математика интересная получается. Во первых, при чем здесь себестоимость? Если вы купили квартиру в 99-м по 400$ метр, то проценты от этой суммы будем считать.

Вы о чем? При чем тут 98? Я говорю о настоящем времени и сделал предположение: пусть сейчас себестойка для СК 35-40.  Не надо за меня говорить то, чего я не говорил. Я пока в трезвом рассудке

ЦитатаСуществует рыночная цена объекта на текущий день, по которой его можно продать без особых проблем. Для Питера это не менее 47300р/м, за эту цену застройщики не хотят продавать городу квартиры. Для однушки, полагаю, цена сейчас не менее 50000 за метр. Итого, пусть однушка стоит 2млн, хотя за эту цену сейчас квартиру не купить (пока), продают от 3 000 000.

обоснование? оптовая цена выкупа государством? может вы еще поглядите в опт продуктам  бытовой технике?
чушь какая-то

ЦитатаК тому же Вы сейчас берете цену аренды, сложившуюся при высоких ценах на жилье, т.е. до кризиса. Уверяю Вас, к весне цена аренды однушки будет не более 10 000 в Питере.

Меня не надо уверять, я живу в своем, уверяйте себя. Я в халяву не верю.

ЦитатаЕсли вычесть затраты на содержание штата, текущий ремонт, бухгалтерию, вышибал, убытки от недобросовестных арендаторов, простой помещений, налоги на собственность - останется не более 100 000. А теперь еще вычтем амортизацию, 1.25% годовых, т.е. 25000 (за 80 лет панельный дом полностью изнашивается). Так что даже 5% никак не получится.

подобных безграмотных расчетов я уже видел, программист не бизнесмен. это уже становится аксиомой.

Цитата
До кризиса многократно на различных форумах приводилась цифра 5% доходности, вряд ли она увеличится, в кризисные времена обычно доходность всех инструментов падает.

до кризиса доходность компенсировалась ростом актива. Еще раз повторю: в условиях сжатия предложения и вводимого жилья, свой угол станет по карману только состоятельным людям. либо гетто.

http://realty.lenta.…2/19/back/

Россияне начали продавать купленные по ипотеке квартиры

На рынке недвижимости отмечено увеличение количества выставленного на продажу жилья, которое использовалось в качестве залога по ипотечным кредитам. Об этом в пресс-релизе сообщает директор Санкт-Петербургского отделения компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Мария Сорокина.

По ее словам, сделки по продаже квартир, которые были заложены в счет обеспечения ипотечных кредитов, стали совершаться с середины ноября. Клиенты стремятся продать приобретенные по ипотеке квартиры, и, вернув кредит банку, избавить себя от необходимости вносить ежемесячный платеж. Как правило, после погашения кредита граждане стремятся искать альтернативные варианты квартир и покупать более дешевое жилье.

Сорокина обратила внимание, что при проведении сделок по покупке жилья, заложенного по ипотеке, необходимо тщательно изучить все юридические стороны сделки.

Цитата: jeka от 22.12.2008 09:36:33
Неделя от 22.12.08 5476 п. (-1.5%)

ничего личного только цифры

Это в долларах, по Москве, а в рублях -2.4%.
А в Питере не опубликовали до сих пор, раньше еще в пятницу показывали, наверно сильно обвалился индекс.

а тем временем Красноярск...



Изменение за неделю: -1 860.03 руб. (-4.04%)

ох, чую я, после НГ будет шоу...

Цитата: аяяй от 22.12.2008 10:17:36
Вы о чем? При чем тут 98? Я говорю о настоящем времени и сделал предположение: пусть сейчас себестойка для СК 35-40.  Не надо за меня говорить то, чего я не говорил. Я пока в трезвом рассудке
обоснование? оптовая цена выкупа государством? может вы еще поглядите в опт продуктам  бытовой технике?
чушь какая-то

Розничная цена по крайней мере не меньше оптовой. Это я заложился, но даже при этом менее 5% получается

Цитата
Меня не надо уверять, я живу в своем, уверяйте себя. Я в халяву не верю.

А я вот в 98-м квартиру сдавал, и моментальное падение аренды после падения доходов помню

Цитата
подобных безграмотных расчетов я уже видел, программист не бизнесмен.

То есть, по вашему, при грамотном расчете, текущий ремонт бесплатный, от пожара страховаться не нужно(муниципалитет вместо сгоревшей квартиры нахаляву новую даст коммерческой организации. Ну-ну), недобросовестных квартирантов не будет,на просмотр освобождающихся квартир очередь с аукционом, а бухгалтерию студенты-волонтеры будут вести для получения опыта. Да, и амортизации нет. Вспомнился приятель, который искренне полагал, что стоимость владения автомобилем равна стоимости бензина.

Цитата
до кризиса доходность компенсировалась ростом актива. Еще раз повторю: в условиях сжатия предложения и вводимого жилья, свой угол станет по карману только состоятельным людям. либо гетто.

В условиях падения цен и кризиса на рынок выходит огромное количество захомяченных инвестиционных квартир, а продавцы умеряют аппетиты.
Кроме того,часть квартир, стоявших бестолку в ожидании роста, выходят на рынок аренды.

Цитата: kasa от 22.12.2008 10:19:17
http://realty.lenta.…2/19/back/

Россияне начали продавать купленные по ипотеке квартиры

На рынке недвижимости отмечено увеличение количества выставленного на продажу жилья, которое использовалось в качестве залога по ипотечным кредитам. Об этом в пресс-релизе сообщает директор Санкт-Петербургского отделения компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Мария Сорокина.

По ее словам, сделки по продаже квартир, которые были заложены в счет обеспечения ипотечных кредитов, стали совершаться с середины ноября. Клиенты стремятся продать приобретенные по ипотеке квартиры, и, вернув кредит банку, избавить себя от необходимости вносить ежемесячный платеж. Как правило, после погашения кредита граждане стремятся искать альтернативные варианты квартир и покупать более дешевое жилье.

Сорокина обратила внимание, что при проведении сделок по покупке жилья, заложенного по ипотеке, необходимо тщательно изучить все юридические стороны сделки.

это паника похожая на биржевую ?

Цитата: _YUKLA_
Еще раз повторюсь - у нас 40 миллионов квадратов МИНИМУМ - инвестиционное жилье.

А то и больше. (ссылка на статью уже была, лень повторять - это не мои слова, а анализ банковских специалистов-рисковиков). 40 миллионов квадратов- это почти годичный ввод жилья по стране в целом.

Подтверждаю по поводу инвестхат.
40% как минимум.
Были в гостях. Люди купили хату, год как заехали в новострой.
40% квартир как минимум стоят пустые без ремонта.Много квартир куплено северянинами, щас там делают ремонты.
Процентов 10-15 квартир должники по квартплате.
За год управляющая компания в минусе на лимон рублей.
700 тыщ неуплата физиков, а 300 тыщ неуплата собственников коммерчиской недвиги на 1 этаже. Т.е. арендатели магазинов плотят, а хозяин(московская компашка) денежку оставляет себе.
Это в Наро-Фоминске.
В  Обнинске же появилось много квартир на продажу старше трёх лет,  многие стоят пустые,есть БЧО(без чистовой отделки)
Т.е. если покупали БЧО 3 года назад по 30-40 тыщ, то щас пытаются продать как минимум за 80 тыщ за квадрат.
Много однушек и двушек на продажу, трёшек практически нет.
Вот такие пироги

Много ли 21 метр на душу? Большая однушка на семейную пару, хорошая двушка на семью с дитем. Пожалуй, немного,поменьше чем в Европах, хотелось бы побольше, по 40 например, чтобы комната для гостей, гостиная не на кухне и не в спальне. Но для жизни, в принципе, достаточно. То есть, если бы давали даром, или за разумную необременительную плату, то не отказался бы, а лезть в кабалу на всю оставшуюся жизнь из-за дополнительных метров - да ни в жизнь. Хотя, если тренд вверх, то можно и ипотеку взять, через год продам и всю оставшуюся жизнь можно не работать.
А вот когда тренд вниз - только совсем уж с полной безнадеги человек в кабалу полезет.

Цитата: _YUKLA_
Писалось уже 10000 раз. Однако, есть группа людей, которая, видимо, в силу своей личной заинтересованности, продолжает муссировать вопрос "дефицита жилья".  ;)

Прошу вас, пожалуйста, больше не повторяйте эту глупость, ладно?  8) Ибо очень похоже на троллизм.

Мне почему-то кажется, что нет здесь группы, а еще мне кажется, что посты аяяй по стилю и перечню основных тезисов неуловимо напоминают мне исчезнувшего Эсперанто. Ничего не имею против Эсперанто, иногда даже был согласен с ним по некоторым вопросам. Но думаю, что менять ники дело неблагодарное.
Хотя, возможно, это всего лишь домыслы, и человек со странным ником "аяяй" с заметным опытом участия в полемиках на жилищные темы действительно является новичком здесь.

Цитата: _YUKLA_
Еще раз повторюсь - у нас 40 миллионов квадратов МИНИМУМ - инвестиционное жилье.

А то и больше. (ссылка на статью уже была, лень повторять - это не мои слова, а анализ банковских специалистов-рисковиков). 40 миллионов квадратов- это почти годичный ввод жилья по стране в целом.

Которые будут неминуемо выброшены на рынок.  

поскипано

Юкла, с завидной регулярностью на форуме появляются сообщения о выбросе инвест.хат.
Теперь вот отметились и Вы. Всем ранее высказывавшимся я задавал один собственно вопрос: каким индикатором можно отследить данный выброс. Ответы были мягко говоря уклончивыми.

Возьмем за индикатор объем вторички в Москве  - есть статистика realprice в том числе и по годам. Очевидно, что если квартиры "хомячились" долгое время, то значит в момент выброса этих квартир число предложения будет максимальным за всё время подсчета статистики.

Поскольку Вас "положение обязывает" (всё-таки Модератор как-никак, и языком трепать не положено), хотелось бы услышать от Вас дату (плюс-минус какой-то интервал погрешности) и гарантированный на эту дату % превышения предложения квартир от ранее максимально наблюдавшегося.

Ваш прогноз обязуюсь занести в книжечку и по наступлении указанного срока проверить. Просто надоело слушать разные побасенки, всего-то надо один раз договориться и проверить.

ЗЫ На данном ресурсе де-факто принято подтверждать свои данные выкладками. Данный пост расцениваю, как ПРЕДЛОЖЕНИЕ перейти от слов к цифрам. ПРЕДЛОЖЕНИЕ направлено конкретно к Юкле.

Цитата: sanches от 22.12.2008 12:31:26
Юкла, с завидной регулярностью на форуме появляются сообщения о выбросе инвест.хат.
Теперь вот отметились и Вы. Всем ранее высказывавшимся я задавал один собственно вопрос: каким индикатором можно отследить данный выброс. Ответы были мягко говоря уклончивыми.

Возьмем за индикатор объем вторички в Москве  - есть статистика realprice в том числе и по годам. Очевидно, что если квартиры "хомячились" долгое время, то значит в момент выброса этих квартир число предложения будет максимальным за всё время подсчета статистики.

Поскольку Вас "положение обязывает" (всё-таки Модератор как-никак, и языком трепать не положено), хотелось бы услушать от Вас дату (плюс-минус какой-то интервал погрешности) и гарантированный на эту дату % превышения предложения квартир от ранее максимально наблюдавшегося.

Ваш прогноз обязуюсь занести в книжечку и по наступлении указанного срока проверить. Просто надоело слушать разные побасенки, всего-то надо один раз договориться и проверить.

Извените,Вам тут чё должны и обязаны? На понты разводите? Типа модератор трепаться не должен

Цитата: _YUKLA_
Вы, 101, свой пламенный пост направили немного не туда.

В статье, на которую были ответом смайлики, говорилось про две вещи:
1. Количество инвестиционных квартир = 40% от всех новостроек построенных в 2007 - 2008 году. Т.е., более 40 МИЛЛИОНОВ квадратных метров. СОРОК МИЛЛИОНОВ м² инвестиционных квартир!

Не пойму, откуда взялась эта волшебная цифра? В аналитической записке от Сбера такой информации нет, а обзор от Юникредита найти не могу, на него только ссылаются "Ведомости"  ;)?

Цитата: sanches
Вообще-то основным продавцом стала СУ-155, а ПИК продал всего ок.80 000 квадратов.

Интересно другое: не побежали застройщики сливать хаты по 65 000 руб в Москве... Никто, кроме Су-155, которое продало аж 18 000 квадратов: 10 000 в ЮЗАО (очевидно Щербинка - де факто Московская область) и 8000 в СВАО (может быть на Высоковольтном проезде напротив промзоны).

Там было 15 аукционов, в 7-ми выиграл ПИК, в остальных Су-155. Интересен другой момент: территории были поделены заранее. Как известно обе компании строят вместе, но СУ-155 не участвовал в в тех торгах, где выиграл ПИК, а ПИК не участвовал в тех торгах, где выиграл Су-155. Хотя оба присутствуют во всех городах, по которым прошли аукционы. Фактически в торгах не было конкуренции и участвовало по 1 участнику. Кстати если посмотреть на сайте ПИКа количество в продаже в МО, то там осталось всего 368 квартир против 1500 две недели назад. Неделю же назад была статья, что ПИК расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами, а ведь СУ-155 является субподрядчиком у ПИКа в некоторых районах и наоборот. Возникает вопрос: не перераспределялись ли квартиры по городам таким образом?

Кстати, напоследок, под конец торгов СУ-155 опустил в цене мелкую конторку, хотя покупать ничего не собирался. Напакостил немного. Видимо для того чтобы не совалась больше в торги.

Цитата: аяяй
вот вы сами и ответили на мой вопрос! хомяченные квартиры уже зарегистрированы и учтены статистикой, и среднее они не поменяют.

Вообще-то Болик ответил коротко и ясно.
Хотелось бы только добавить, что не все "захомяченные" квартиры учтены статистикой.
Если покопаться в этой ветке и сопоставить некоторые факты, то можно сделать вывод, что некоторые квартиры "захомячены" еще на стадии строительства самими девелоперами и через афилированные структуры заложены в банки в качестве обеспечения кредитов.(которые за последний год выросли от полутора до двух раз)
Это уже обсасывалось здесь не раз и не хочется эту бодягу заводить заново.
Вы человек, судя по всему "наблатыканный" на форумах по недвижимости, так что сами выводы сделайте.

P.S. по ходу дела про ПИФы не забывайте.

Цитата: Болик
Зато "выброс" очень влияет на статус "жилья" как "актива" и "средства сбережения". А ликвидация у "жилья" статуса "актива" ну просто очень конкретно влияет на процесс ценообразования - если цена на "актив" не растет, а, напротив, падает, то происходит смена финансового потока средств инвесторов. Что влечет за собой изменение баланса "платежеспособный спрос"/"метры на продажу".

Мне кажется, что залететь и выставить на продажу квартиры в России могут лишь те "инвесторы" - которые купили второе-третье и так далее жилье под сдачу по ипотеке, да и то - не факт.  Только такое-же кратное падение цен на аренду ( ну, скажем , когда однушку уже можно будет снять без труда за 300-400 долларов) может сделать их ипотечное приобретение реально-убыточным.  В настоящее время, даже при некотором падении цен ( ну - даже в два раза) - ничто не вынуждает владельцев лишнего жилья продавать его.  Актив становится пассивом только тогда, когда он реально начинает приносить ежедневные убытки.  Заметьте - не "неполученную прибыль" - а именно реальные убытки.  Скажем, человек владеет лишней ипоптечной квартирой, которую сдает.  Когда аренда уже не будет отбивать сумму ипотечной выплаты ( то-есть человек из своих кровных еще будет доплачивать неслабую сумму банку ежемесячно) - вот тогда это пассив.  А, в условиях отсутствия налогообложения жилья, просто купленные за кэш квартиры становятся долговременной инвестицией - замкнутые на ключ или сданные в аренду, пусть даже по невысокой цене - они спокойно переждут и 5 и 10 лет до нового цикла подьема цен.  Возражения тут могут быть только нерыночные : " А что, если государство все-же введет драконовский налог на излишки жилья?"  или даже - " А вот придут коммунисты и все отнимут".  А в рамках существующего в России "безналогового" рая недвижимость ( за кэш, а не по-ипотеке, конечно)  по-моему все равно остается самой лучшей долговременной инвестицией - не себе, так детям-внукам пригодится и т.д.    Банкротяшиеся девелоперы наверное действительно сильно собьют цену на первичку ( особенно - недостроенную  :D ) - ну а вот что вунудит продать по низкой цене лишную квартиру, купленную за кэш а то и просто - доставшуюся в наследство?   ???  Поставьте себя на место такого человека - вы живете скажем в Москве, у вас лишняя двушка ( не важно - купили до 2003 года или получили в наследство).  Вы ее сдаете, небольшая прибыль дает вам возможность гораздо менее напрягаться на основной работе - на хлеб с маслом вам все равно хватит.  Так что-же вас вынудит выставить такую вот , вторую квартиру на продажу?

Цитата: sanches
А что, ИЖС тоже хомячат??? и значит захомяченные частные домики тоже на рынок хлынут?  :-\

Вы будете удивлены, но таки-да. Полно предложений вида: "Дом, бла-бла, под чистовую отделку, коммуникации на участке".

Года два назад был куплен саманный дом с участком (за сопливую цену), построен коттедж в черте города (себестоимость коробки не выше 20000/кв. м.) и радостно толкается за 10-12 млн.
Да вот, например http://rostov.life-r…ry_134760/
Это нельзя считать инвест-ИЖС?

Цитата: _YUKLA_
ИМХО, начинается стандартная процедура по имени "Тянем коня за хвост". Т.е., - "А я вот не могу найти подтверждений данной инфы". Значит - типа, она неправильная.

А вы попробуйте опровергнуть эти волшебные 40% по другому! Заявления типа "Я вот считаю - 40% неправильная цифра." не катят. У вас есть выкладки, опровергающие эту информацию? ИМХО, нету, уж простите.

нет уж, бремя доказательства лежит на том, кто делает какое-то утверждение, иначе мы прийдём к ситуации "докажи, что не дурак"  

Я со своей стороны могу лишь озвучить недавнее наблюдение - в г.Видное в конце прошлого года / начале этого сдавались несколько домов, так вот с этого времени продавалось через Виннер и ИРР 12% от общего числа сданных квартир. Это то, что я мониторил.

Цитата: _YUKLA_
А я вот, со своей стороны - еще месяц или два назад приводил инфу -  помните, спор о числе домохозяйств и числе квартир? Которых больше на 9 миллионов. Вот эти 9 миллионов квартир (при средней площади в 50 кв.) и есть этот самый инвестиционный навесок. В 40 процентов от 2х летней застройки:
* 61 миллион м² в 2007 + 50 миллионов м² в 2008 = 111 миллионов м².
* 40% от 111 миллионов = 44,4 миллиона м².

Такие дела.

Спор помню но цифры мне показались сильно притянуты за уши. Ну т.е. судить по таким данным даже о примерном проценте инвест-хат - бессмысленно.