Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: денис
А под конец ещё сдутие ФР с РТС под 3000 до 500 похоже ушёл туда же!

Если честно, то сомневаюсь. В 2008 рост был всетаки больше "виртуальный". Т.е. на относительно небольших объемах продаж.
Плюс уже в 2008 для всех инвесторов (крупных) стало очевидно, что преспектив роста у РН нет, они разогнали последнюю волну весной 2008 и постарались слить недвигу.
Не думаю, что народ, который вывел бабло с ФР на пике ломанулся скупать недвигу в России. Всетаки стоит предполагать, что это в большинстве своем умные люди были и вряд ли могли не просчитать падение на РН.
Мелкие инвесторы возможно и переложились в недвигу, но они погоды вобщем-то не делают, им как раз возможно и слили хаты крупные игроки на последней волне роста цен. Хотя у нас в России может быть все что угодно, и возможно инвесторы с одного тонущего корабля успели перепрыгнуть на другой тоже тонощий, но я сомневаюсь

http://top.rbc.ru/ec…2526.shtml
А.Клячин заложил свои девелоперские активы

Создатель гостиничной сети "Азимут" и некогда один из крупнейших игроков рынка M&A, бывший владелец рейдерской компании "Нерль" Александр Клячин заложил недвижимость стоимостью около 5 млрд руб. по кредиту на 300 млн руб. Как пишет РБК daily, соответствующая сделка с Русским банком развития (РБР) состоялась в декабре прошлого года. Участники рынка сомневаются в адекватности залога привлекаемому займу.

АУ 2 часа

Рылся тут на местных сайтах и вот http://tdsk.tomsk.ru/news/?id=161 ,это что за рекомендованная Министерством цена?

По Авантюристу дно по недвижке будет летом 2009 года. Никто не знает, давал ли он уточняющие прогнозы? Может, уже готовиться к покупке?

Короче, сам сейчас нашел его прогноз. Но там написано, что он запаздывает на год.
Вобщем, сначала цены падают до 75% ( принципе, они сейчас так и упали). Потом вырастают до 95% от максимума к концу лета 2008 года (т.е. если прогноз сдвинулся на год, значит к концу лета 2009).
И потом опять стремительно летят вниз и нащупывают уже новое дно летом 2009 (т.е. летом 2010-го). Это будет 60% от максимума.
Вроде ничего не перепутал. Ждемс

Цитата: Kirill от 24.02.2009 19:38:05
По Авантюристу дно по недвижке будет летом 2009 года. Никто не знает, давал ли он уточняющие прогнозы? Может, уже готовиться к покупке?

Короче, сам сейчас нашел его прогноз. Но там написано, что он запаздывает на год.
Вобщем, сначала цены падают до 75% ( принципе, они сейчас так и упали). Потом вырастают до 95% от максимума к концу лета 2008 года (т.е. если прогноз сдвинулся на год, значит к концу лета 2009).
И потом опять стремительно летят вниз и нащупывают уже новое дно летом 2009 (т.е. летом 2010-го). Это будет 60% от максимума.
Вроде ничего не перепутал. Ждемс

Сомневаюсь однако что цены вверх отскочат, неначем им отскакивать. Из-за сдвига в год многое изменилось.
Сейчас тупо бабла нема ( в нужном количестве), импатеки тоже нет.
Будет ралли только вниз, без отскоков, может с топтанием какое-то время на месте, но потом всё равно вниз.
Чем сильней подъём, тем сильнее и падение.
У нас в рублях уже на 20-25% упало(покупателей единицы, в основном альтернативщики резвятся), должно , по моим ощущениям, к лету-осени ещё на 20% упасть.
В 2010 году если ситуация не измениться, то ещё 10-20% упадёт.
Расти вроде не должно. На чём расти то?
Если миллионов 10 к концу года безработных будет( а это сейчас пессимистичный прогноз)падение в 2010 году будет больше.
Мне кажца надо за Казахстаном смотреть, сетуация похожая, только они нас на год опережают.
Вот такие домыслы.
З.Ы. Народ , в основной массе, ещё не понимает что кризис уже пришёл. До лета осмысление этого должно дойти до самых упёртых.

Цитата: BBS
Юта не тупите.
Чел грит на 25% цены упали, т.е. до 75% от цены чего либо

Правильно. Даже побольше - на 32 процента по московской недвижке. Вот факты http://www.irn.ru/gd/ с графиком. Не знаю, правда, можно доверять этому источнику. Вроде ребята серьезные.
Что касается "отскока вверх" по Авантюристу, то не знаю. Мне тоже не верится. Я просто рынок жилья плохо знаю. По фондовому рынку движений без коррекций не бывает. Возможно, что в недвижке другая ситуевина. Но и демпинговать вроде никто не собирается. Знаю лично пару инвесторов мелких. У одного 10 квартир зависло, у другого 15. Они улыбаются и говорят, что будут ждать столько, сколько надо. Ребята, в принципе, $ миллионеры давно и могут подождать. Думаю, что единственное, что их может заставить продать - это налог. Авантюрист тоже писал, что введут, скорее всего, налог.
А вот кто на кредитной игле купил квартиру, тем я не завидую (я имею в виду физиков).
Хотя инвесторы, которые кредитовались на покупку, уже должны были бабки банкам вернуть. Больше, чем на год под жилищные бизнес-проекты мало кто давал. Хотя тоже уравнение со многими неизвестными.

Цитата: Kirill от 24.02.2009 21:46:17
По фондовому рынку движений без коррекций не бывает. Возможно, что в недвижке другая ситуевина. Но и демпинговать вроде никто не собирается. Знаю лично пару инвесторов мелких. У одного 10 квартир зависло, у другого 15. Они улыбаются и говорят, что будут ждать столько, сколько надо. Ребята, в принципе, $ миллионеры давно и могут подождать. Думаю, что единственное, что их может заставить продать - это налог. Авантюрист тоже писал, что введут, скорее всего, налог.

На РН все коррекции сглаженные.

У пары этих инвесторов впереди три альтернативы:

1. Продавать на паник-селле в апреле по цене 2000-2500$ за метр
2. Продавать через год по цене 700-1000$ за метр
3. Продавать через 10 лет по цене хз знает сколько за метр - гипер все спишет  :D

Особенность РН - это то, что с него невозможно мгновенно выйти в кэш. В условиях мгновенно меняющейся ситуации кризиса это очень, очень, очень плохое качество актива.

Сидеть и смотреть на свой стремительно дешевеющий актив, из которого нельзя быстро выйти в кэш - для этого нужны очень крепкие нервы. Но я думаю, к апрелю-маю, на второй волне кризиса, эти нервы у многих инвесторов сдадут, и мы увидим паник-селл, чтобы выйти в кэш по любой цене, чтобы хоть что-то сохранить  ;)

А уж за паник-селлом (надеюсь, уровень 2000 пробьем сходу) последует медленное мучительное сползание к 1000...

Цитата: Ghworg от 24.02.2009 22:21:53
На РН все коррекции сглаженные.

У пары этих инвесторов впереди три альтернативы:

1. Продавать на паник-селле в апреле по цене 2000-2500$ за метр
2. Продавать через год по цене 700-1000$ за метр
3. Продавать через 10 лет по цене хз знает сколько за метр - гипер все спишет  :D

Особенность РН - это то, что с него невозможно мгновенно выйти в кэш. В условиях мгновенно меняющейся ситуации кризиса это очень, очень, очень плохое качество актива.

Сидеть и смотреть на свой стремительно дешевеющий актив, из которого нельзя быстро выйти в кэш - для этого нужны очень крепкие нервы. Но я думаю, к апрелю-маю, на второй волне кризиса, эти нервы у многих инвесторов сдадут, и мы увидим паник-селл, чтобы выйти в кэш по любой цене, чтобы хоть что-то сохранить  ;)

А уж за паник-селлом (надеюсь, уровень 2000 пробьем сходу) последует медленное мучительное сползание к 1000...

 Надо еще  учитывать специфику  России  квартиры в основном инвестиционные,  если  нужда  заставила то начнут продавать но таких мало, а если квартира как средство сохранения сбережений?  продать а  куда  вкладываться, в рубли? в валюту?  в золото?  нет на  сегодняшний день актива который бы гарантировал большее спокойствие. Налог давно надо было вводить но я не думаю  что его введут уж сами депутаты и все власть имущие крепко сидят в недвижке.
 Так как застройщикам нужно не просто держать жилье а строить это жилье надеюсь они долго не продержаться и уйдут вниз, иначе еще и начнут разваливаться строительные организации, не говоря уже о смежниках.
  Посмотрим я уже видел новостройки в Москве по цене за квм 80-90 тыс рублей, и это уже построенные дома.
 кстати никогда не  будет стоит метр 700 или даже 1000  минимум 1500$,  ну если конечно не  решать перенести столицу например в Питер

Цитата: Vlad_R
Выбросьте прогноз Авантюриста в утиль. Ситуевина уже не та совсем. С базовой ценой в метр2 за зарплату в регионе - пожалуй тоже не соглашусь. В Москве больше рассчитываю увидеть метр2 за доход семьи в месяц. Т.е. где-то 2.5-3 среднедушевых дохода за квадрат.

Где-то получится $2500 за метр. Он где-то так и предсказывал на минимуме. 60% от стоимости 2007 года. В 2007 метр стоил чуть больше 4 тысяч. Следовательно, 2 с копейками. Сейчас многие и думают, что такая цена будет. Будем ждать.

Стырил с МЭК

http://www.interfax.by/news/belarus/52010

Президент Беларуси Александр Лукашенко потребовал, чтобы представители негосударственного сектора реализовали в первом квартале все построенное коммерческое жилье.

"Мы заставим бизнес продать построенное жилье. Если бизнесмены в течение первого квартала не реализуют эти площади, то мы их изымем и отдадим очередникам", - заявил А.Лукашенко в интервью журналистам, посещая ОАО "Минский моторный завод".

"И пусть радуются (бизнесмены- ИФ), если мы им заплатим по себестоимости", - подчеркнул А.Лукашенко.

По его словам, "население ждет дешевых кредитов, чтобы купить жилье. А бизнесмены ожидают, что государство сейчас вбросит огромное количество денег, и они опять по 2-3 тысячи долларов за квадратный метр будут продавать это жилье. Этого не будет. Мой совет бизнесменам - сегодня надо жилье продавать близко к себестоимости". По словам президента, "все губернаторы, мэры городов это слышать и это требование будет реализовано".

"Главная задача сегодня - обеспечить жильем тех, кто его не имеет, малообеспеченных людей", - отметил президент страны

Он, конечно, самодур местами, но иногда так задвинет, шо аж душа радуется  :D

ЗЫ: Вчера в передачу одного из крупнейших местных телеканалов (ТВК) приглашали какого-то клуна бетонного. Так он мантры читал про то, что дно именно сегодня, дальше - только рост. Слушать это, конечно, и противно и смешно, с одной стороны, но с другой...
Подумалось вот, а на способ ли это консолидировать мелких продаванов, у которых нервы намного слабее, чем у матерых спекулей? Типа, крупняк итак на сходке втихую может договориться, а вот до спекулей-одиночек как довести? Имхо, долбоящик - это способ  >:(

Цитата: Vlad_R
Выбросьте прогноз Авантюриста в утиль. Ситуевина уже не та совсем. С базовой ценой в метр2 за зарплату в регионе - пожалуй тоже не соглашусь. В Москве больше рассчитываю увидеть метр2 за доход семьи в месяц. Т.е. где-то 2.5-3 среднедушевых дохода за квадрат.

Прогноз авантюриста давно там, но он хоть как-то обосновывал свои заключения. На основании чего Вы, ув. Влад-Р говорите о 2.5-3, а не
о 15-17 или 1-2? Вам так кажется?

Цитата: and-y от 25.02.2009 09:20:16
Прогноз авантюриста давно там, но он хоть как-то обосновывал свои заключения. На основании чего Вы, ув. Влад-Р говорите о 2.5-3, а не
о 15-17 или 1-2? Вам так кажется?

Да это всё гадалки!
Невозможно просчитать количество инвестиционного жилья,процент инвесторов которому нужно выводить бабло из бетона кровь из носу(з/п упала жрать нечего, ипотека и кредиты поджимают и.т.п). Поэтому тренд будет понижательным, но темпы оценить сложно.Может быть год будет по -1% в неделю, а потом резко -50% под следующий новый год.
Тут больше зависит от застройщиков. Их долги растут, долги в основном валютные, значит чем ниже курс рубля тем им больше платить. Сейчас ещё остаточная волна ипотечников бегает по рынку с кредитами одобренными летом.
Вообще,как уже обсуждалось, единственное что подтолкнёт избавляться от лишних метров обеспеченных и упёртых арендодателей - это введение налога, соизмеримого с арендой.
Самый гуманный способ назначения налога считаю, 33м2 на человека не облагается налогом(это как раз площадь однушки на одного). Социальная норма для семей 18м2 на человека, а так на двоих уже 66м2.

Цитата: денис от 25.02.2009 10:31:45
Самый гуманный способ назначения налога считаю, 33м2 на человека не облагается налогом(это как раз площадь однушки на одного). Социальная норма для семей 18м2 на человека, а так на двоих уже 66м2.

Отличная идея.
Но еще было бы не лишним брать повышенный налог с жилья, в котором собственник не прописан.
Одно дело, когда человек покупает лишние метры на перспективу рождения ребенка(срок до 5 лет). И совсем другое дело, когда он берет вторую квартиру для инвестиционных целей, для детей на вырост, для заработка в виде аренды и т.п.

Цитата: MOHAX
Чушь. Учите матчасть  :P

Специально для вмурованных в бетон  :D

Толковый словарь ипотеки
http://www.raiffeise…ocabulary/

Залог — способ обеспечения по кредиту. Передача недвижимости в залог банку означает, что если вы не сможете вернуть банку кредит, банк получит права на принадлежащую вам недвижимость и сможет продать недвижимость, чтобы вернуть ваш долг.

Залоговое имущество — см. Залоговое обеспечение.

Залоговое обеспечение - имущество, передаваемое в залог (при ипотеке это недвижимость).

Залогодатель — в ипотечном кредитовании «залогодателем» является клиент банка, передающий свою недвижимость в залог банку.

Залогодержатель — в ипотечном кредитовании «залогодержателем» является банк.

Ипотека — передача недвижимости в залог с целью получения кредита. Иногда термин «ипотека» обозначает ипотечный кредит.

Ипотечный кредит — кредит, полученный под залог недвижимости.


Кстати, из того же словаря:

ПНД — Психоневрологический диспансер. Районное медицинское учреждение, на учете в котором состоят лица, имеющие или имевшие психические заболевания.

Цитата: НеВнимательный от 24.02.2009 23:07:47
 Надо еще  учитывать специфику  России  квартиры в основном инвестиционные,  если  нужда  заставила то начнут продавать но таких мало, а если квартира как средство сохранения сбережений?  продать а  куда  вкладываться, в рубли? в валюту?  в золото?  нет на  сегодняшний день актива который бы гарантировал большее спокойствие.

Нынешний кризис - это кризис завышенной оценки ВСЕХ инвестиционных активов. И вы абсолютно правы - актива надежного нет. Но если при переоценке актива стоимость оного падает, то самым надежным средством являются, как это не странно, деньги (они, кстати, активом не являются).

Что означает переоценка [в первую очереднь инвестиционных] активов? это значит, что их относительная стоимость по отношению к другим активам снижается. Например, цена кв метра, выраженного в продуктах питания снижается.
Если выражать через деньги, то это возможно в трех вариантах:
1) дефляция. цена бетометра падает, цена на продукты падает. Но на метры падает быстрее
2) умеренная инвляция. цена бетонометра падает, цена на продукты питания растет (при умеренной инфляции)
3) высокая инфляция, гипер: цена метра растет, цена продуктов растет. Но на продукты быстрее.

Во всех трех вариантах сидеть в метрах - пасти лосей. Наиболее интересная поза - сидеть в супер ликвидном инструменте, который будет расти (в относительном плане). Однозначно будет расти еда - но в ней сидеть банально не удобно. Скорее всего будет расти сырье - но там сильно портят картину спекулянты.
Достаточно интересная поза, как это ни странно - в деньгах. 12,5% профита гарантировано на банк. депозите (ВТБ) в противовес 25-40% убытков по недвиге (и это без учета ликвидности позы).

Ну а нежелание инвесторов сливать картиры за дарма - так это общий настрой любого игрока в казино инвестора-любителя: нежелание фиксировать убытки. Результат известен - именно на таких держится мировой лохотрон и их разувают "папы" рыночной экономики.
Единственный вариант, при котором бетоноинвесторы окажутся правы - это новый пузырь на недвижухе. Теоретически, это, конечно, возможно. Но пока я, например, не вижу не только оного на горизонте но и возможных предпосылок для его надутия.

Цитата: Ghworg от 25.02.2009 12:46:54
Специально для вмурованных в бетон  :D

Толковый словарь ипотеки
http://www.raiffeise…ocabulary/

Залог — способ обеспечения по кредиту. Передача недвижимости в залог банку означает, что если вы не сможете вернуть банку кредит, банк получит права на принадлежащую вам недвижимость и сможет продать недвижимость, чтобы вернуть ваш долг.

Залоговое имущество — см. Залоговое обеспечение.

Залоговое обеспечение - имущество, передаваемое в залог (при ипотеке это недвижимость).

Залогодатель — в ипотечном кредитовании «залогодателем» является клиент банка, передающий свою недвижимость в залог банку.

Залогодержатель — в ипотечном кредитовании «залогодержателем» является банк.

Ипотека — передача недвижимости в залог с целью получения кредита. Иногда термин «ипотека» обозначает ипотечный кредит.

Ипотечный кредит — кредит, полученный под залог недвижимости.


Кстати, из того же словаря:

ПНД — Психоневрологический диспансер. Районное медицинское учреждение, на учете в котором состоят лица, имеющие или имевшие психические заболевания.

Вы забыли забытое слово ПОРУЧИТЕЛЬ

С ау снял - дело говорите

Цитата: _YUKLA_
А когда? Вы, пожалуйста ведите дискуссию нормально.

Т.е., если что-то пишите - аргументируйте, пожалуйста. А так - просто голословные утверждения. Типа - "все не так, все поменяется".
Что не так? Когда поменяется? Напишите - интересна ваша точка зрения. Когда конкретно, с вашей точки зрения, начнётся рост доходов российских домохозяйств?

Какой рост доходов!?
Падение в валюте в 3 раза! Говорю по себе,работаю на импорте. Каждый месяц количество уволенных в России растёт. У предприятий нет денег (банки жмут ликвидность)в итоге заказов у них мало, люди работают несколько дней в неделю. Писали вроде что и бюджетникам будут уменьшать зарплаты, отвязывать их от тарифной сетки.
К лету, полагаю, во всех областях грядёт глобальная переоценка стоимости труда.
Сами посудите, зачем платить специалисту ну скажем 50000руб, если есть 10 желающих делать эту же работу за 30000руб! А про непрофессиональный труд вообще дэмпинг нефиг делать. Аренда падает,стало быть темже таджикам можно платить уже меньше.
Рынок расставит всё по местам (прискорбно).
Эх,Надеюсь тогдаже ухнется и недвижка.

24 февраля, Минск /БЕЛТА/

Все построенное коммерческое жилье в Белоруссии должно быть продано девелоперами до конца первого квартала по цене, близкой к себестоимости строительства. В противном случае квартиры будут изъяты в пользу государства и "проданы нуждающимся". Об этом заявил президент Белоруссии Александр Лукашенко.

Источник: Белорусское телеграфное агентство

Цитата: void27
33 на человека мало))) Новые квартиры больше, это 40-50 кв м в среднем
работать надо с перспективой

33 это вполне нормально
ИМХО если кто то желает иметь больше он будет перед выбором платить или переезжать
Думаю, что если человек желает жить в большой квартире, он в состоянии отстегнуть немного денег (налог ведь прогрессивный)
для тех кто желает выбраться из 8-10 квадратов на человека.

по поводу долей - это совершенно явная инвестиция - типа владею но не пользуюсь.
и значит она обязательно должна облагаться налогом.
А долю у родителей в конце концов можно переписать на ребенка.

Цитата: Елё от 25.02.2009 14:19:43
по поводу долей - это совершенно явная инвестиция - типа владею но не пользуюсь.
и значит она обязательно должна облагаться налогом.
А долю у родителей в конце концов можно переписать на ребенка.

Понимаешь,тупиковая ситуация.
Есть два брата, одному 28,другому 22. Они ещё не созрели для создания своей семьи. Когда создадут тогда начнут думать как бы им жить покомфортнее и решать свой жил.вопрос. А пока сложно убедить их выкупить долю жены.
Какая доля? Я итак живу и всем пользуюсь,мне никто не мешает...понимаете?
Я вообще намекал жене что можно было бы как-нить вытурить её к родителям в трёшку с ребёнком на недельку чтобы потеснила их да с ребёнком помучала...может тогда задумываться начнут.
Но это перспектива.
Т.е пока реально просто подарить.