Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: ЮТА
Прогнозы то Хазина (как впрочем и многих других из "собирательных образов") по рублю оказались точнее прогнозов Авантюриста.
Почему?
Да потому что эти прогнозы были вне политики.

Летом приезжал в Россию, так мне зять все уши прожужжал этим Хазиным, типа срочно от баксов избавляться нужно и в золото и прочие реальные ценности (вроде земли и недвиги) перекладываться надо. Золото тогда, межде прочим, за $1100 зашкаливало. И что бы я делал сейчас, если бы послушал Хазина? Человек явно неадекватен, регулярно выступает с дебильными советами, не неся за это никакой ответственности. При этом тон выдерживает весьма категоричный, ни малейших сомнений в точности своих прогнозов не допускает.

Батурина прокрутила миллиард

Русский земельный банк приобрел у компании «Интеко» здание за 1,1 млрд руб, говорится в сообщении банка. Об этой сделке банк сообщил, поскольку она попадала в разряд сделок с заинтересованностью — Елена Батурина является президентом «Интеко» и ей же принадлежит более 20% акций банка. В конце прошлого года банк сообщал, что в ходе допэмиссии Батурина увеличила свою долю в капитале банка с 53% до 94,4%.

Кроме того, эта сделка весьма значительна для финансовых показателей банка — 25,3% его активов, отмечается в сообщении банка. Ему досталось нежилое помещение вместе с внутренними и внешними инженерными системами, коммуникациями и сетями, общей площадью 814,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, Сытинский пер., д.3/25, стр.1., а также земельный участок площадью 303 кв.м. По этому адресу и зарегистрирован головной офис Русского земельного банка, говорится на сайте ЦБ РФ.

По данным Русского земельного банка, его активы к началу года составляли 4,4 млрд руб. Данные «Интерфакс-ЦЭА» скромнее — 3,9 млрд руб. Из них, по данным «Интерфакс-ЦЭА», 1,8 млрд руб было размещено в негосударственные ценные бумаги и еще столько же — в долговые обязательства.

http://www.vedomosti…/16/742457

Даа, кепка и Батырина не пропадут, переложили из одного кармашка в другой...

Цитата: ЮТА
Читаю различные точки зрения.
Из разных источников.
И раздражает, когда мне указывают, кого надо читать и слушать, а кого нельзя.

Ну и? Что вычитали? Я что-то не припомню какой либо стройной позиции по вопросу в вашем исполнении?

Цитата: ЮТА
А мне б свои проблемы решить, а не злорадствовать по поводу чужих проблем.

Дык, мне кажется, что те, кто делает прогнозы да еще и бесплатно, как раз помогают вам в решении ваших проблем. Помогают строить планы на будущее.
Я к чему. К тому, что если вы сами не способны к подобным прогнозам, но читаете много, то должны были определиться с выбором. Нет? А скажите, есть еще кто-то, кто выложил бы в инете прогноз хотя бы примерно сопоставимый с прогнозом авантюриста? Но ведь выбрать надо, иначе вы сможете только гадать!
Я не про бетон, я вообще...

А что касается недвиги, то вот картинка от Ghworg (повторю ее)



Автор утверждает, что авантюрист ошибся на недвиге, попутав волну 3 (это на уровне 4800) с волной 5, т.е. авантюрист принял 3 за 5. Как по мне, так очень похоже на правду. И я склонен с ним согласиться (я ни разу не экономист, но картинка, имхо, четкая).
Так что на ваш вопрос: када бетон упадет, можно ответить примерно следующее - уровень 2000-2500 будет достигнут к осени 2009.

ЗЫ: Ghworg, ничего, что я тут вашими словами рассуждаю?  ;)

Цитата: kasa от 18.03.2009 01:46:45


Автор утверждает, что авантюрист ошибся на недвиге, попутав волну 3 (это на уровне 4800) с волной 5, т.е. авантюрист принял 3 за 5. Как по мне, так очень похоже на правду. И я склонен с ним согласиться (я ни разу не экономист, но картинка, имхо, четкая).
Так что на ваш вопрос: када бетон упадет, можно ответить примерно следующее - уровень 2000-2500 будет достигнут к осени 2009.

ЗЫ: Ghworg, ничего, что я тут вашими словами рассуждаю?  ;)

Извините, но Ваша картинка - бред. Да и вообще весь волновой анализ недвиги - бред. Более того АВАНТЮРИСТ НИКОГДА НЕ ДАВАЛ ПРОГНОЗЫ ПО НЕДВИГИ В ДОЛЛАРАХ!!! ИБО АВАНТЮРИСТ - ОЧЕНЬ УМНЫЙ ЧЕЛОВЕК И ПОНИМАЕТ, ЧТО РОССИЙСКИЕ ЛЮДИ ПОЛУЧАЮТ ЗАРПЛАТУ В РУБЛЯХ И ДЕЛАЮТ НАКАПЛЕНИЕ (В БОЛЬШИНСТВЕ СВОЁМ) ТОЖЕ В РУБЛЯХ! А то, что недвига упала в долларах... так у нас и хлеб тогда подешевел! да и вообще всё во круг дешевеет - вот же жизнь какая замечательная пошла!

Цитата: Wit от 17.03.2009 23:39:54
Шоколадные цены есть. Но их мало. Продают те, кому нужны деньги, причём на домовладения под чистовую отделку цены падают больше, чем на квартиры, а на квартиры больше, чем на участки. (скорее всего, считается, что ежели ты хочешь потратиться на участок для посторойки, то бабоськи имеешь большие, ободрать тебя не грех). Дома под чистовую - пожалуйста, даже не в Самарском (хотя чем посёлок Южный под Самарским не угодил, там уже можно взять двухэтажный коттедж с участком от 1500 тыс. руб?)
А собственно в Ростове - в садовых товариществах в черте города (пример - СЖМ, с/т "Импульс", довольно-таки крутое, дом 140 кв. м. под чистовую, уч. 5 сот - 2800 т.р.; про Орскую/Каскадную я уж и молчу).

А теперь собственно Ростов-на-Дону. Александровка. Улица Солидарности. Двухэтажный дом, 90 кв. м., уч. 3 сотки. Хозяин доделывает ремонт - типа евро, но простенький. В ценнике стоит 3200 т.р., но из разговора становится понятно, что у него проблемы и он отдаст за 2800 т.р., или даже за 2500 т.р. (этот дом я смотрел лично, как понимаете)

Дома под чистовую строились деловыми людьми в качестве побочного, так скажем, дохода (а и то, чего бы не вложиться, цены-то р0стут!)и теперь ,когда по основному бизнесу дела падают, надо всё сливать. Просто у кого-то упали, а у кого-то пока всё хорошо, жирок ещё есть. Вот когда он закончится, дискотека запляшет повеселее.

Если потребует кто ссылки на объявы, то поищу, постараюсь.

Большое спасибо за данные насчет ростова. интересно, впрочем примерно так и предполагал. НО меня лично интересует жилье именно в самарском в силу многих причин. В ростове не хочу принципиально. Кроме того, на данный момент пока не вижу возможности купить ЖИЛЬЕ разной степени готовности в силу отсутствия  накоплений и недоступности ипотеки, хотя и зарплата не плохая. интересует именно участок, пока во всяком случае. Тут сразу проблемма - участков продажных не так много и главное что многие, кому срочно деньги не нужны, принципиально не собираются пока снижать цену, типа "хай стоит" - спасет только налог. насчет "южного" извините, но если не знаете не говорите. вы рекламу увидели и уши развесили. от 1500 млн. - это 45 метров одноэтажного коттеджа (представьте что за коттедж на 45 метров ) на 7 сотках, которые еще и в аренде, их потом выкупать придется. коттежд, который нарисован на рекамном стенде - целиком (120 метров, 15 соток тоже в аренде) стоит от 3200000. это уже не хило....
оффтоп конечно, но наболело.

Цитата: DeBill от 18.03.2009 06:54:47
Извините, но Ваша картинка - бред. Да и вообще весь волновой анализ недвиги - бред. Более того АВАНТЮРИСТ НИКОГДА НЕ ДАВАЛ ПРОГНОЗЫ ПО НЕДВИГИ В ДОЛЛАРАХ!!! ИБО АВАНТЮРИСТ - ОЧЕНЬ УМНЫЙ ЧЕЛОВЕК И ПОНИМАЕТ, ЧТО РОССИЙСКИЕ ЛЮДИ ПОЛУЧАЮТ ЗАРПЛАТУ В РУБЛЯХ И ДЕЛАЮТ НАКАПЛЕНИЕ (В БОЛЬШИНСТВЕ СВОЁМ) ТОЖЕ В РУБЛЯХ! А то, что недвига упала в долларах... так у нас и хлеб тогда подешевел! да и вообще всё во круг дешевеет - вот же жизнь какая замечательная пошла!

Какая экспрессия...  :D
Прогноз Авантюриста по недвижимости на текущий момент полностью провалился по срокам и по величинам. Его возможную ошибку, по моему мнению, я указал.

Дайте по недвижимости свой прогноз, и осенью посмотрим, кто ближе угадал.

Цитата: Ghworg от 18.03.2009 09:57:05
Дайте по недвижимости свой прогноз, и осенью посмотрим, кто ближе угадал.

Хорошо, только одно условие - давать прогнозы будем в рублях. А то придётся ещё и давать прогнозы по доллару. Давайте, за точку отсчёта возьмём рублёвый IRN (здесь http://www.irn.ru/gd…cy=0#begin). Мой прогноз:
1. К началу лета график перейдёт отметку 140.000 (падение на 10% в рублях от текущего уровня).
2. К середине осени будет в районе 130.000 (падение на 20% в рублях от текущего уровня).

Что касается недвижимости в регионах (Новосибирск в частности):
1. К концу лета ожидаю падения на квартиры на 5-10% в рублях.
2. К концу лета ожидаю падения на землю на 20% в рублях.

Цитата: DeBill
Так какой Ваш прогноз в рублях?

У меня нет прогноза, к сожалению. Я могу только опираться на информацию, полученную на данном сайте.
Вы в своем посте выше берете для рассмотрения слишком маленький промежуток времени.

Вот так нагляднее:


Итак, если я все правильно понимаю из прочитанного, то первый уровень - это 100000.
Второй, как видно, 50000.

По идее, первый уровень должен быть достигнут весной 2009, а второй - осенью 2009.


А по Новосибу где графики смотрите?

Цитата: kasa от 18.03.2009 10:58:47
Итак, если я все правильно понимаю из прочитанного, то первый уровень - это 100000.
Второй, как видно, 50000.
По идее, первый уровень должен быть достигнут весной 2009, а второй - осенью 2009.

ОК. Тогда получается так:
1. Начало лета. Ваш прогноз 100.000, мой 140.000.
2. Осень. Ваш прогноз 50.000, мой 130.000.

Цитата: kasa от 18.03.2009 10:58:47
А по Новосибу где графики смотрите?

К сожалению, по Новосибирску графиков нет. Я смотрю на конкретные объекты, которые меня интересуют. Интересующие меня квартиры подвинулись в цене на 5% с начала кризиса. Интересующая меня земля никак не подвинулась, похоже, что ребята ждут начала строительного сезона.

Вот он, портрет покупателя недвижимости в 2007-2008 (кроме ипотечников):

Цитата
Генерал Минобороны уличен в крупном мошенничестве "по дружбе"
Бывшему замначальника главного автобронетанкового управления (ГАБТУ) Минобороны Владимиру Шуховцеву предъявлено обвинение в крупном мошенничестве. Как стало известно газете "Коммерсантъ", генерал-лейтенант, уволенный из армии летом прошлого года, на деньги управления выкупил у своего приятеля-полковника маленькую и к тому же неприватизированную квартиру в подмосковном Фрязине за 12 млн руб., в пять раз переоценив ее рыночную стоимость.

По версии следствия, осенью 2007г. юрист Р.Буц обратился к генералу В.Шуховцеву с рапортом об улучшении своих жилищных условий. Опустив тот факт, что он уже владеет тремя квартирами в Москве...

http://top.rbc.ru/so…7647.shtml

Чиновники хороши пилили и откатывали от раздувшихся нефтяных бюджетов, ну а доходы само собой - в недвижимость.  :D
Ну и распределение квартир "молодым семейным инвалидам-бюджетникам" само собой во всей красе.


Прогноз по рублевым ценам давать не буду, ибо очень сложно, на них будет влиять ситуация в российской экономике, цены на нефть и иные факторы.

http://www.nabludate…&mon=3
По данным на 3 марта 2009 года, в 27 строящихся жилых домах в городе Кирове имеется 1700 свободных квартир общей площадью 81 тыс. кв. метров. Об этом корреспонденту портала InvestorKirov.ru сообщил представитель пресс-центра правительства Кировской области.

Цитата: DeBill
Лично для меня IRN - это индекс, который некоторым образом кореллирует с ценами на жильё (со сделками). Если у Вас есть более подходящий индекс, давайте использовать его.

А лично для меня IRN - это индекс поддержки продаванов. Он очень слабо коррелирует даже с предложениями в таких базах как winner, navigator, mian, realto и т.д. Вам достаточно не полениться и полчаса посмотреть на интересующие вас варианты, чтобы увидеть, что цена на приличную двушку(от 50 м, от 16 эт) в Москве колеблется в настоящий момент в районе 120-130 тыс. руб. В то же время IRN покажет вам цену 4380 долл ~ 153 тыс.
И если бы вы следили за этими вариантами достаточно длительное время, то могли бы заметить, что в конце лета подобные квартиры стоили от 160 тыс рублей. Как минимимум есть 25% падение на квартиры эконом класса. А IRN показывает смешные 5-10%.

«Девелоперы не хотят продавать городу квартиры по той цене, которая установлена властями (47,3 тыс. рублей), а хотят продавать по 70 тыс. и выше. Пока они держатся за счет внутренних ресурсов, которых хватит на некоторое время, но потом им либо придется вообще отказаться от своих объектов, либо согласиться на условия города»
Отсюда: http://www.bia-news.ru/news/78174

Это в Питере. Так что держатся, но рухнут обязательно - покупать все понастроенное, кроме города, уже некому.

Сегодня пошли достаточно бурные дебаты по поводу индексов и методик определения цен.
Мне кажется, что вполне объективной методикой является собственный анализ баз с предложениями (winner, navigator, realto).
Понятно, что в этих базах есть и явные ошибки (когда квартира в центре москвы стоит 1 млн руб) и завышенные ожидания продаванов (когда цена соответствует лету-осени 2008 года), но там же есть и предложения от людей, которые реально хотят быстро продать свою квартиру. Найти предложения от таких людей достаточно просто, поскольку они формируют некую стабильную выборку с минимальной ценой на множестве квартир с фиксированными параметрами. При получении выборки важно отслежвать адрес квартиры, потому что очень часто "вкусная" квартира на Речном Вокзале оказывается в Зеленограде, а на Домодедовской в Домодедово. Так же есть ряд районов на Юге и Востоке Москвы выбраться из которых порой сложнее, чем из Подмосковья.
Отсортировав квартиры по возрастанию цены, откинув все левые варианты и получив стабильную выборку в размере несколько десятков квартир можно получить представление о приблизительной стоимости метра. При этом, если возникают сомнения, можно устроить обзвон нескольких наиболее интересных квартир и сделать соответствующую поправку.
Подобной методике я считаю можно вполне доверять. А вот анализировать цену на основании IRN в котором перемешаны различные районы, нет проверки по транспортной доступности, нет деления по эконом и бизнес жилью - это гиблое дело. Точно так же можно сказать, что средняя стоимость журнала в Москве составляет 30 рублей. Но при этом окажется, что есть журналы по 10 рублей, а есть и по 500.
К сожалению в том же winner есть ограничение по количеству выгружаемых предложений в Excel(не более 300). Если бы его не было, то предложенный анализ можно было бы сохранить и выложить на общее обозрение.

Спер с МЭК. Имхо, интересно.

Компания Google провела сравнительный анализ реакции пользователей интернета России и США на кризис, чтобы выявить, как оценивают жители этих стран новые экономические реалии.

...
И в России, и в США сектор недвижимости оказался в числе наиболее пострадавших от кризиса. Несмотря на различие рынков недвижимости в обеих странах, динамика популярности запросов в этом сегменте за последние три месяца была примерно одинаковой. Однако американские пользователи больше всего интересовались ипотекой, в частности, рефинансированием ипотечного кредита – этот запрос прибавил около 300%, а 10 самых быстрорастущих запросов имеют непосредственное отношение к ипотечным займам.
В России «ипотека» не входит в список ни самых популярных, ни самых быстрорастущих запросов. Интерес пользователей вызвали изменения в тарифах ЖКХ – запрос «тарифы жкх» вырос на 5000% с декабря 2008 года по февраль 2009 года.
...

Цитата: Maxim77
Что следует отметить, так это то, что у владельцев недвижимости оказалось банально больше денег, чем я предполагал, - они сейчас либо тратят накопленное либо лезут в новые долги, но результат будет один - скупой заплатит дваджы или даже трижды! А скупой тут тот, кто в бетоне, а не покупатель.  8)
Эх, если бы государство было с покупателем, а не с продавцом, какой бы пушистый зверь пришел бы к этим жирным уродам.  :-[

моя гражданская активность проявляется не только в рунете , но и в жизни - заседаю в правлениях жск и гск  8)
заметил интересные вещи : те из членов ск , что связаны со всякой ерундой и понтами - типа рыкламы , консалтинга , пыара , всякие посредники и недвижники - с осени начали резко худеть  :D
раньше эта публика любила при разговоре показывать всем кольца с камениями и цепи златые ( что весела на дубе том )
поведение отличалось хвастливой чванливостью и тупой самонадеяностью - типа , жизнь удалась  ;)
однако щас изчезло у большинства куда-то злато с тушки , наглый взгляд потух и стал застывшим и затравленным , плечи опустились - да и речи стали потише  :D
все они работают или  работали  мелкими и средними начальниками , спецами и менагерами – имеют по несколько машин и квартир ,
продавать начали они машины : возмущаясь низкими  ценами , нищебродами , которые не хотят покупать дорого
заявляли с воплями , что они лучше отрежут себе подвески , чем продадут задёшево – однако в итоге продали ещё дешевле  8)
так же они и будут продавать свои хаты – с визгом и злостью ,  будут – никуда не денутся  8)
просто щас они облюбовали ломбарды :
http://www.lenta.ru/…pawnshops/
http://www.jewellery…ml?id=9929
http://www.jewellery…ml?id=9842
однако и злато заканчивается , все они в кредитах – которые даже сдача в аренду гаража или квартиры не покрывает ,
да и у многих сбежали арендодатели : слишком тупы и жадны владельцы оказались , не хотели  снижать  цены –
так что злобно сосут и грызут свой бетон , который они , кстати , могут и потерять за неуплату взносов –
некоторые уже за полгода задолжали ЖСК и гск  >:( >:( >:(
такчтааааааааааа – это не денег у продаванов много , у них вещей дорогих много было , да и они щас заканчиваются  :D

зы  - заявление шувалова вызвало у недвижников состояние ступора , они и раньше приватно признавались , что недвигу на окраине надо по 3.000 -3 500 баков на продажу выставлять , что бы она хотя бы за месяц ушла , а щас им и страшно цену просто представить  8)

Цитата: hunter от 18.03.2009 12:41:50
Подобной методике я считаю можно вполне доверять. А вот анализировать цену на основании IRN в котором перемешаны различные районы, нет проверки по транспортной доступности, нет деления по эконом и бизнес жилью - это гиблое дело. Точно так же можно сказать, что средняя стоимость журнала в Москве составляет 30 рублей. Но при этом окажется, что есть журналы по 10 рублей, а есть и по 500.

Справеливости ради, следует отметить, что в IRN есть деление по округам, комнатности, классности (дорогое/дешевое), типам жилья.
И, если смотреть в таких раскладах, то (по IRN):
- средняя цена дешевого жилья (хотелки продаванов): ~120к/м2
- цена в юго-восточном округе ~130k/м2

Что, в принципе, похоже на правду, если сравнивать вручную с объявлениями. Единственное условие - при сравнении не сортировать объявления по цене

Цитата: DeBill
Во-первых, я не использовал матаппарат статистического анализа числового ряда. Это Вы меня с кем-то спутали, теханализом я не пользовался даже в самом бредовом сне. Хотя, ARIMA можно было бы заиспользовать, только вот это абсолютно бесмыссленно в данном конкретном случае.
Естественно, величина корреляции мне лично не известна. Я просто исхожу из своей ВЕРЫ в то, что она существует.

Само понятие корреляции как раз относится к математическому аппарату статанализа, Вам совершенно правильно заметили. Не нужно в нее ВЕРИТЬ, для начала расчитайте ее коэффициент, а на основании его значения можно совершенно обоснованно судить о ее наличии, без всякой ВЕРЫ и прочего средневекового мракобесия  ;)

Цитата: DeBill от 18.03.2009 06:54:47
Извините, но Ваша картинка - бред. Да и вообще весь волновой анализ недвиги - бред. Более того АВАНТЮРИСТ НИКОГДА НЕ ДАВАЛ ПРОГНОЗЫ ПО НЕДВИГИ В ДОЛЛАРАХ!!! ИБО АВАНТЮРИСТ - ОЧЕНЬ УМНЫЙ ЧЕЛОВЕК И ПОНИМАЕТ, ЧТО РОССИЙСКИЕ ЛЮДИ ПОЛУЧАЮТ ЗАРПЛАТУ В РУБЛЯХ И ДЕЛАЮТ НАКАПЛЕНИЕ (В БОЛЬШИНСТВЕ СВОЁМ) ТОЖЕ В РУБЛЯХ! А то, что недвига упала в долларах... так у нас и хлеб тогда подешевел! да и вообще всё во круг дешевеет - вот же жизнь какая замечательная пошла!

Про зарплаты - согласен. А вот про накопления - не факт. Даже то, что в российских банках депозиты в основном рублевые не о чем не говорит. Во первых нужно смотреть именно крупные депозиты или точнее депозиты тех у кого есть хотя бы 100 тыс доларов или 3-4 смиллиона рублей. Кроме того, есть иностранные банки, наличная валюта и т.д.

Цитата: ЮТА
Вообще то я живу в Москве.
6,5 млн или 5 млн - мне разницы никакой.
Недоступно!!!

Попытаться поменять регион можно только на среднюю и дальнюю МО.
А там особой движухи нет.

А вот это Вы зря. В подмосковье всегда было меньше денег и строители значительно более левые, нежели чем в московские. Сейчас там просто глобальный кризис финансов посему недострои действительлно будут достроены черт знает когда.