Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Болик от 07.04.2009 17:29:01
35 000. Была 50 000. Хозяйка по своей инициативе осенью предложила 35. Однушка в центре,в переулках, сдается в первый раз,до этого жили сами, мебель, техника наличествуют, в хорошем состоянии, владелица большую часть времени живет в Германии, здание начала века.
Просто люди моего же круга, на одном языке разговариваем.

Нормально
Но я бы предпочел за такие деньги оплачивать кредит за свою квартиру - хотя и не в центре она бы получилась, но своя. Снимать чего-то я уже расхотел.
Но если бы была гарантия на съем лет 10 например - то может и поснимал бы. А так - ждать, что завтра могут выкинуть - не, не хочется

Где же ты, цивилизованный рынок аренды, где же вы, доходные дома?

Постараюсь изложить свою мысль иначе.

Есть тема, что народ снимает хаты, создавая дефицит предложения на рынке продажи и увеличивая его на рынке аренды. При этом тезис, что ставки эконом-аренды в Мск уходят в кризис к 15-20 тыс в месяц и одновременно, как минимум, цена м2 в рублях не падает.

1. Я показываю, что такая ситуевина является неустойчивой в данных конкретных условиях. Для этого нужно иметь % в рублях по депозитам в кредитных учереждениях ниже 5% годовых.

2. Иначе сформулирую: при безрисковой ставке (ставка Сбера) в 13% годовых одновременное равновесное существование аренды квартиры за 15-20 тыс рублей в месяц и ее рыночной цены в 5 млн рублей невозможно.

Цитата: Serg_Piter от 07.04.2009 10:03:37
Существуют еще люди с наличкой, главная цель которых - покупка квартиры, хотя таких немного уже осталось, именно благодаря им осуществляются сейчас редкие продажи. За долгие годы роста люди привыкли жизненный успех в квадратных метрах мерить. Падение цен до имеющейся в наличии суммы они воспринимают как сигнал к покупке. А риэлторская пропаганда сейчас  раскручивает новую тему - "Только сейчас вы можете купить квартиру своей мечты, потом, когда дно наступит, один неликвид останется". Возможно, они и правы, но скромно умалчивают о том, что на дне разрыв в стоимости хорошего и плохого жилья резко возрастает, а на пике до неприличия уменьшается. Поэтому выгоднее брать неликвид на дне, чтобы поменять на квартиру мечты на пике. Боюсь, только, пика долго ждать придется, дожить бы.

Так, берем идеальный случай, что 5 миллионов уже есть - квартира ли продана, папа с мамой скопили или сам. Перевел деньги в Москву, приехал. А вот и математика:

1) год назад в уже абсурдной ситуации однушка от 5.5 млн, в Сбере 8.5%, пусть 10% в банке помельче, аренда от 30 тыс.
Итого: до 550 тыс в банке против от 360 тыс за сморщенное лицо недовольного арендодателя, ипотеку раздают под честное слово, светлое будущее при нефти 200, ртстритыщи, безмиллионаидутв@опу;

2) сейчас однуха "типа" 5 млн, в Сбере 13-14.5%, аренда 20-ник.
Итого: от 600 тыс в госбанке против 240 тысяч довольного арендодателя, официальная продолжительность кризиса - 3 года.

Вот и не понятно, куда торопиться, если все равно месяц на оформление, потом ремонт и т.д. - 3-4 месяца все равно жить в съеме.

Мой тезис - ситуация, когда при таких ставках и аренде в эконом секторе в 20 тыс, ценники 5 млн - является неустойчивой.

Цитата: Елё от 07.04.2009 12:30:21
По моему и так все понятно. Нормальное без рисковое вложение денег должно приносить минимум 10 процентов в год.
Значит вложение в недвижимость будут интересны (не на падающем рынке конечно, а на стабильном) когда цены на квартиры будут
около 12*(аренда в месяц)*10 - или где то 2400000 за хрущевку арендуемую по 20тр в месяц
учитывая что рынок аренды тоже падает, думаю что реальная цена даже ниже, где нибудь 1500000

Всё-таки вы не догоняете...
Дело в процентных ставках на ипотеку.
Нет у желающего 5 миллионов, а есть только 1. В банке и держит, получая 10-12 тысяч в месяц.
Но если дать таким желающим ипотеку на 30 лет под 4,8% как в Штатах, но в рублях!, то платить по ней нужно будет всего-то 21000 рублей при цене квартиры 5 миллионов!
Думаю желающих найдется много взять такую кабалу - почти равную аренде.

Цитата: cineproof от 07.04.2009 20:57:10
Всё-таки вы не догоняете...
Дело в процентных ставках на ипотеку.
Нет у желающего 5 миллионов, а есть только 1. В банке и держит, получая 10-12 тысяч в месяц.
Но если дать таким желающим ипотеку на 30 лет под 4,8% как в Штатах, но в рублях!, то платить по ней нужно будет всего-то 21000 рублей при цене квартиры 5 миллионов!
Думаю желающих найдется много взять такую кабалу - почти равную аренде.

Господа, забейте уже на ту ипотеку. Был головокружительный рост доходов, низкие базовые цены, период низких ставок и смягчения условий выдачи. Ничего из этого уже нет, актуальности топик никакой не имеет. Разве что для тех, кто еще не расплатился. Гипотетические ситуации лучше отбросить для ясности.

Все остальные работают в новых реалиях рынка. А именно:
1. падение номинальных и кратно - располагаемых доходов, официальная продолжительность кризиса, в том числе на рынке труда - ТРИ ГОДА;
2. безрисковые ставки привлечения капитала в госбанках - от 11 до 14.5% годовых;

Пункт 1 ведет к тому, что ставки на рынке аренды резко идут вниз. Если увеличивать предложение квартир в аренду, снимая их с продажи, то это еще больше их снизит. В условиях кризиса и пункта 2 покупцы, кто еще не забыл таблицу умножения, будут сидеть в этой аренде и ждать адекватных цен за м2.

Т.е. речь идет про адекватность цен в эконом сегменте, в частности Мск. И именно об этом, что ситуация, когда за 20 тыс в месяц можно снять то, что номинально стоит 5 млн - решительно не устойчива. Для этого безрисковые ставки должны быть меньше 5% годовых.

Иначе же, при теперешнем раскладе, либо аренда должна начинаться от 35 тыс, либо цена составить порядка 3 млн. Причем первое в ближайшей перспективе мне представляется крайне маловероятным.

Цитата: Vlad_R от 07.04.2009 19:00:15
2. Иначе сформулирую: при безрисковой ставке (ставка Сбера) в 13% годовых одновременное равновесное существование аренды квартиры за 15-20 тыс рублей в месяц и ее рыночной цены в 5 млн рублей невозможно.

>и ее рыночной цены
ключевое слово. Рынка нет, цены держатся властями до последнего. Жадность и глупость.

Цитата: Murmur от 07.04.2009 22:44:18
>и ее рыночной цены
ключевое слово. Рынка нет, цены держатся властями до последнего. Жадность и глупость.

Власти, они же совладельцы стройбизнеса, могут "держать" лишь первичку, новострой. Здесь речь идет о гораздо более массовом сегменте, о вторичке, которую хозяева сдают в аренду или приобрели/получили для последующей перепродажи, но теперь вынуждены решать дилемму сдавать или продать на рынке.

Тезис был, что в условиях неопределенности этот массовый владелец продавать не будет, а лучше сдаст метры в аренду хорошим людям. Поэтому предложение расти не будет вообще, а за то, что останется - будет стоять драка.

Я выше показал, что такая ситуация является крайне не устойчивой.

Цитата: Vlad_R от 07.04.2009 23:36:54
Власти, они же совладельцы стройбизнеса, могут "держать" лишь первичку, новострой. Здесь речь идет о гораздо более массовом сегменте, о вторичке, которую хозяева сдают в аренду или приобрели/получили для последующей перепродажи, но теперь вынуждены решать дилемму сдавать или продать на рынке.

Тезис был, что в условиях неопределенности этот массовый владелец продавать не будет, а лучше сдаст метры в аренду хорошим людям. Поэтому предложение расти не будет вообще, а за то, что останется - будет стоять драка.

Я выше показал, что такая ситуация является крайне не устойчивой.

 Эти рассуждения годятся только для "нормальной", некризисной ситуации и при условии наличия стабильной валюты для сохранения средств.   А куда продавший ( часто - весьма далекий от бизнеса и инвестирования) человек вложит вырученные 100-200-300К баксов  сейчас?  В условиях кризиса и неустойчивости вообще любых валют?   Мне кажется - многие не будут продавать, даже если на каком-то этапе сдать жилье можно будет лишь за квартплату или даже - дешевле квартплаты.  Будут сами доплачивать, а продавать излишки не будут - деньги могут сгореть, исчезнуть в момент, бетон - перестоит кризис, хоть 10 лет.  Налог, налог на недвижку нужен - только совсем дорогая цена обладания излишками жилья может подтолкнуть к продаже и обвалить цены вторички.

Цитата: DeBill
Если ты владелец недвижимости, то имея три квартриры,

Вот только один вопрос: когда у всех по три квартиры, кто их снимать за 1/3 з/п будет?
А если коммуналка будет 1/3 з/п (з/п же прогнозируется не высокая) то в чем прикол, отдавать з/п за 3 пустых квартиры?

Цитата: 1foot от 08.04.2009 07:31:36
Вот только один вопрос: когда у всех по три квартиры, кто их снимать за 1/3 з/п будет?
А если коммуналка будет 1/3 з/п (з/п же прогнозируется не высокая) то в чем прикол, отдавать з/п за 3 пустых квартиры?

Наверное, все же не у всех есть квартира, тем более - в крупных городах, где есть работа ( толку от квартиры в маленьком городке, равно как и от деревенского дома не так много).  Масса народа теснятся с родителями или снимают ( такие есть например среди моих родственников в Иркутской области)  Поэтому без налога, делающего обладание излишками жилья впрямую невыгодным, затратным - по-моему "счастливые обладатели трех квартир" могут спать спокойно - пересидят кризис, потом опять "пойдут в гору".  Опять-же - те дома в сибирском городе Иркутске , которые я монитирю в последний месяц показали небольшой рост цен в рублях ( точно отражающий динамику рубль-доллар) - правда, похоже третий месяц стоят одни и те-же квартиры.  То есть - спроса нет, но цены пока-что никто и не думал снижать ( старая, хорошая вторичка, кирпич)

Цитата: 1foot
Это называется социальное окружение.  :-*

А у вас все знакомые имеют по 3 квартиры?  В Вашем окружении?  А у меня вот в Канаде почти все друзья - ипотечники  ( а которые не ипотечники - так вообще арендаторы, без какого-либо жилья), наверное почти все мы залетим и обанкротимся, такое вот окружение.  Кстати - как уже сказал - родственники в Иркутске и области обеспечены жильем весьма плохо, или теснятся с родителями чуть не до пенсии, или - имеют бесполезные дома в умирающих городах , которые пустуют - а сами пожизненно снимают в Иркутске.

Цитата: DeBill
Не совсем понял, что Вы имеете в виду. Моё социальное окружение состоит, в-основном, из IT специалистов и учёных. Профессиональных "барыг" в моём окружении практически нет. "Лишние" квартиры большинству моих знакомых достались по наследству, либо были куплены в начале 2000х годов. Все живут достаточно скромно, поэтому счёт в банке на несколько миллионов рублей их счастливее не сделает. Потратить эти деньги им особо некуда, ну не видят они смысла в Каенах, а по заграницам они и так ездят. А вот стабильный доход, пусть и не большой, во время кризиса - это весьма и весьма неплохо.

Собственно, то, что цены на вторичку, по крайней мере в рублях пока особо и не думали падать подтверждает правильность Ваших рассуждений.  Налог нужен, только налог на недвижку способен изменить ситуацию радикально.

Цитата: 1foot
Поняли Вы всё правильно. Профессиональных "барыг" в Вашем окружении нет. И соответственно Вы не понимаете (только потому, что не хотите понять, Вы попробуйте, у Вас получится) что такое три лишних квартиры.

Кстати, в Нижнем последние несколько месяцев очень много стало объявление о сдаче квартир по часам/суткам. К чему бы это?


2 MikhailC1.

Т.е Вы считаете что налогом на недвижимость (излишнюю) можно заставить народ не хотеть жить в пределах Садового кольца?
«в Иркутске пределах Садового кольца и Москве обеспечены жильем весьма плохо, или теснятся с родителями чуть не до пенсии, или - имеют бесполезные дома в умирающих городах, за Садовым кольцом, которые пустуют - а сами пожизненно снимают в Иркутске пределах Садового кольца".

Налог разумеется должен браться в соответствии с рыночной стоимостью жилья ( лучше - по усредненной стоимости в данном раёне за прошлый год - так налог на недвижку рассчитывают во всех Западных странах)  За излишнюю квартирку в пределах Садового кольца выкатят такой невероятный налог, что обладать ей сразу расхочется.  Такой налог произведет очень "подравнивающее" действие на цены на жилье - и центры городов и тем более Москва и уж тем более ее центр станут ГОРАЗДО менее привлекательными ( не в смысле жизни там а в смысле владения там жильем, особенно избыточным).

Бизнесмен в Красноярске застрелился из-за долгов
06:05 РИА «Новости»

КРАСНОЯРСК, 8 апр — РИА Новости. Глава красноярской строительной фирмы «Элитстрой» Алексей Ярошевич покончил жизнь самоубийством, предположительно, из-за больших долгов, о чем сам написал в предсмертной записке, которую обнаружили сотрудники правоохранительных органов, сообщил в среду РИА Новости источник в правоохранительных органах региона.

По его словам, тело мужчины было найдено еще 2 апреля в Октябрьском районе Красноярска в его собственном автомобиле. Как следует из предсмертной записки, Ярошевич застрелился из-за больших долгов.

В Следственном управлении СКП РФ по краю РИА Новости подтвердили, что «действительно, такой факт есть, в настоящее время по нему проводится доследственная проверка, а также проводятся экспертизы по почерку записки».

печально

Цитата: 1foot
и все ломанутся в "бесполезные дома в умирающих городах" (с)

нет, не ломнутся, там нет работы.  Но налог несомненно приблизит стоимость жилья к возможностям людей , РАБОТАЮЩИХ В ДАННОМ РАЁНЕ.  Скажем - работающие в центрах городов смогут в принципе подумать о покупке там жилья ( цены выше, налоги выше, но и зарпаты выше).  Поразмыслите над ВЫРАВНИВАЮЩИМ эффектом, который несомненно произведет такой налог на цены на жилье.   Ксатати - как только цены на жилье под воздействием налога обвалятся, так и сам налог ( на следующий год) станет существенно ниже! И - несомненно - жилье станет  значительно доступней в покупке, но много дороже в содержании ( так и есть во всем мире - неприятно, но увы - в любом крупном западном городе даже за 100% свою квартиру надо платить - от 400 и до.. черта долларов в месяц - на жкх и налог)

Цитата: tygra
Я гляжу, мнения "отнять и поделить" и "не пущать" все крепчают
Значит нужно усиливать продвижение правильных мнений: "больше зарабатывать" и "больше строить квартир"

Vlad_R
Нужно перестать мыслить по бухгалтерски
Квартира - это не счет в банке, это не какой-то % по депозиту. Квартира - это квартира. Она не уйдет в гипер, ее не отменят, она не девальвирует и т.д. Более того, она всегда может приносить доход в виде аренды. Еще более того, она достанется детям и внукам в том же виде, что и сейчас - что нельзя сказать о деньгах, которые якобы приносят больший доход, чем аренда

Люди - не бухгалтеры - думают о квартире как о квартире, а не как о активе/пассиве, который должен приносить в данный момент большую прибыль.

Поэтому сравнений аренды и процентов по депозитом - это сравнение теплого с мягким

В свете того, что в ближайшие 3-5 лет будет приличный (огромный?) дефицит жилья - из-за того, что новострой обвалился вдребезги - квартира являет собой наилучшее вложение - как для дохода, так и для простого сохранения денег. Кризис когда-то кончится, доходы пойдут вверх - покупателей будет пруд пруди, а квартир не будет. Ситуацию может исправить массовое строительство с помощью госкорпорации, но я не верю в это, в нашей стране еще долго такого не будет. Если ошибусь - тем лучше для всех.

По налогу
Налог введут - но он будет немногим больше, чем сейчас. И это правильно. Проблема не в налогах, а в отсутствии квартир

Поскольку Вы сами пишете, что и строить в ближайшие годы не будут и (добавлю) - зарабатывать больше вряд-ли получится, то, при отсутствии существенного налога жилье станет еще гораздо более недоступным а, имеющие его избыток еще более оторвутся от "неимеющих, а просто честно работающих" за счет рентных доходов.  Главный бич российской экономики по-моему - то, что прибыль дает только рента ( разных видов - от жилья до чиновнического места) а вот чисто производственная деятельность малоприбыльна или убыточна.  Всякая борьба как с прогрессивным налогообложением доходов, так и с налогообложением земли и недвижимости только кажется "балгородной" а на деле - фиксирует это, крайне неблагоприятное положение, оставляа Россию по сути в Средневековье ( именно при феодализме, если помните школьный курс, прибыль приносило не производство, а "кормление" с мест и всевозможные ренты

Цитата: battle-cruiser
За такие идеи надо сажать больше, чем за холокост и расовую дискриминацию:)
Чтоб из недвижимости у автора подобных мыслей была только землянка на Колыме иль на Юконе.
Шутка:)

В США в разных штатах налог на недвижку разный.  В Техасе - что-то жуткое, около 3% от стоимости жилья в год.  Во все времена в Техасе специалист , даже сразу после вуза, как только устраивался на работу - сразу и без проблем покупал дом ( этак в 150 и более метров),  Техас не затронул жилищный пызырь и суб-прайм обошел его стороной.    Во все времена в крупных городах Техаса стоимость дома не превышала трех, а то и двух с половиной годовых доходов среднего домохозяйства и было ОДНОЗНАЧНО ДОСТУПНЫМ по классификации, принятой в США.  Сейчас там нет никакого падения недвожки ( так как не было и "раздутия").  Да, владение домом в Техасе стоит дорого ( но арендовать еще дороже) - однако - жилье   РАБОТАЮЩИМ там однозначно ДОСТУПНО для покупки, чего не сказать о многих других штатах и тем более о Канаде, где налоги на жилье гораздо ниже.

Цитата: battle-cruiser
В России и в Техасе понятие "купил дом" немножко разное. В России под этим обычно понимается купленное за наличные деньги капитальное сооружение для достаточно комфортного жилья(кирпич, бетон, а вот дерево - уже не комильфо, хотя в Подмосковье некоторые и ведутся на бревенчатые дома), которое принадлежит хозяину и из которого его никто не выгонит без чрезвычайных обстоятельств, типа войны, революции, наезда бандитов и т.д.
В Техасе в большинстве случаев имеется в виду, что за сборно-щитовой курятник (дома из кирпича и бетона доступны там только ОЧЕНЬ БОГАТЫМ ЛЮДЯМ) описанный Вами молодой специалист становится должен банку за моргидж по самое не балуйся, и если он не дай Бог лишится по тем или иным причинам работы, то из "собственного" дома его выставят очень быстро - да, он его легко "купил" и столь же легко лишился. Не случайно на юге США есть такое понятие white trash - это о ранее благополучных белых людях, лишившихся работы и жилья, и вынужденных жить в вагончиках. У нас тут не Техас, в вагончике не протянешь, а жизнь состоит не только из белых полос - в своей по русским понятиям  квартире или доме "черные дни" всегда можно как-то пережить и на мой взгляд такое отношение к жизни очень приспособлено к условиям России.

И вот именно поэтому, что Вы описали КРАЙНЕ НЕОБХОДИМО сделать цену на жилье в России ДОСТУПНОЙ!   Любой ценой, включая ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ жилья путем налогообложения. А то получается, что те, кто по каким-то причинам в России не имеют своего жилья ( ну есть такие!  И - НЕМАЛО!)  оказываются просто в состоянии каких-то изгоев.  ( жизнь безквартирной семье в России МНОГО ХУЖЕ жизни американского ипотечника - у того хоть небольшой шанс есть - расплатиться за дом, да и условия проживания в арендованной однухе или в 150м картонном скворечнике все-же разные.)  Да, кстати - В США основную стоимость дома составляет ЗЕМЛЯ, процентов так 80 и более.

Продавая "ненужную" квартиру нужно понимать возможную альтернативу вложения полученных средств.

ВОт у меня приятель-одногрупник. Далеко неглупый парень. В наследство досталась им на двоих с отцом однушка в 2007 году. Подумали-подумали они и продали. Деньги поделили поровну. Я не знаю как его отец со своими деньгами распорядился, но что сделал приятель: купил себе Х5 и оставшиеся вложил к собственный микробизнес. От Х5 он боится далеко отходить, микробизнес пока тока вложений требует, отдачи нет. Вот и решайте сами, выгодная альтернатива получилась или не очень.

Большинство обывателей даже не засоряют себе голову на тему альтернативы, поэтому сидят на своих квартирах ровно, пока жизненная ситуация не заставит...

Цитата: tygra
Vlad_R
Нужно перестать мыслить по бухгалтерски
Квартира - это не счет в банке, это не какой-то % по депозиту. Квартира - это квартира. Она не уйдет в гипер, ее не отменят, она не девальвирует и т.д. Более того, она всегда может приносить доход в виде аренды. Еще более того, она достанется детям и внукам в том же виде, что и сейчас - что нельзя сказать о деньгах, которые якобы приносят больший доход, чем аренда

Вы правильно говорите, квартира это не счет в банке. И еще можно добавить, что это теперь и не инвестиция.
Те люди, которые рассматривали покупку квартиры в последнее время в инвестиционных целях теперь этого делать не будут. Потому что с точки зрения инвестиций куда проще положить деньги на тот же банковский депозит с возможностью снять его и сконвертировать в любую доступную форму сбережений.
Квартира конечно не девальвирует и это наглядно подтверждается 50% ростом рублевых цен на квартиры в Москве за последние полгода. Она всегда будет приносить доход, только вот от ближайших соседей(Украина) доходят слухи, что доходов населения скоро будет еле еле хватать на коммунальные платежи. Подумайте, какую доходность будет приносить аренда в такой ситуации?
Давайте не будем снова начинать зомбирование, что квартира - это супернадежный актив. Этот актив может дешеветь, ровно как и золото с деньгами. Более того этот актив требует затрат на содержание (коммуналка, налоги, ремонт и т.п.). Все эти факторы не так важны, если вы сами живете в этой квартире, но если квартира используется для инвестиций или на перспективу для будущего поколения, то вы начинаете серьезно задумываться о доходности и стоимости содержании.
Я сам являюсь собственником жилья и до сих пор не могу понять, как мое жилье умудрилось за 4 года подорожать с 20 тыс. $ до 120 тыс. $. Неужели за эти годы жилье стало в 6 раз ценнее с точки зрения жизненных ориентиров? Мне это напоминает забег зомбированных баранов, которым со всех сторон твердили, что жилье - это наше все и за него можно отдать всю свою жизнь. Но только я не люблю мыслить лозунгами и вполне допускаю, что вполне вероятен забег в обратную сторону, особенно если учесть, что рост стоимости жилья сильно опережал рост зарплат.