Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Vlad_R от 03.04.2009 22:29:27
поскипано

Кстати оттуда же: "С одной стороны нам удалось удержать позитивную динамику жилищного строительства в целом по России. За первые два месяца текущего года объем ввода составил 5,86 млн. кв. м. или 101,1% к январю-февралю 2008 г." А вот и данные Росстата . Откуда снижение на 19%?

Полезный доклад Басаргина Вы выложили!

Оттуда:
"... Производство основных строительных материалов за этот же период (янв-февр 2009) сократилось на 40%..." - а это основной опережающий индикатор строительства и ввода, потому как статистика Росстата показывает УЖЕ завершенные стройки

Кстати, там в конце еще определены приоритетные направления работы, пункт 5 в частности:
" 5.В структуре стоимости строительства жилья около 50% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключения к энергоресурсам и стоимость земельных участков  полученной через аукционы. В этой связи мы видим  возможные резервы, которые мы можем использовать без внесения поправок в законодательство. Это в первую очередь:
- безаукционный порядок предоставления земельных участков;
- создание инфраструктуры за счет региональных и местных бюджетов;
- снижение или предоставление отсрочки для застройщиков жилья при плате за подключение, в том числе создание сетей за счет поставщиков энергоресурсов."

(выделено мною)

Минрегион, я так понимаю, собирается по печатному станку в каждый регион отправить

Вывод у меня один: нет концепции/идеи во власти, а это значит, что ...опа всё ближе >:(

ЗЫ. Уровень "писателей" доклада угнетает. Мне вот интересно, как можно получить в рамках действующего законодательства участок под жилищное строительство без аукциона, и при этом "без внесения поправок в законодательство"???

Цитата: MikhailC1
А может , они действительно не могут понижать цену, так как это действительно у них выйдет ниже себестоимости? ( если в себестоимость честно включить все взятки, откаты, прочие "обязательства" - которые наверное существенно перевешивают саму чисто-строительную себестоимость).

А что, история не знает случаев, когда фирма продавала продукцию ниже себестоимости, что бы не разориться,  а лишь зафиксировать убытки, отдать долги и заново начать восхождение к доходам?  Лосей фиксить разучились?  Все, продажа ниже себестоимости стала табу?  :D  Лучше разориться, дождаться пока кредиторы отберут бизнес и в итоге остаться и без бизнеса и с кучей долгов? Шиикарно! (с)  :-[

В выходные обзванивал квартиры в Москве, выставленные на продажу, в зависимости от цены предлагал поехать на просмотр только при условии скидки от 10 до 25%. Деньги у меня живые и к сделке готов, деньги специально откладывались на покупку жилья.
Интересно, что многие говорят что квартира под авансом, я сначало удивился и подумал , что реально идут сделки, но потом выяснилось, что это цепочки и те кто вроде внес аванс на самом деле ждут когда продадут свое жилье по таким же неразумным ценам и потому все сделки встали, им бы всем вместе скинуть, всей цепочки, но видимо это довольно сложно.
Пару раз попал на хозяев, обычно риэлторы, один хозяин записал мой телефон, и обещал позвонить через несколько дней, если у него не будит покупателей по выставленой цене, а один обиделся и сказал чтоб, я не звонил ему больше, его обидело мое сомнение в ценности его малогабаритной панельной двушки, хотя я ему цену то назвалтакую, по которой точно ее брать не буду 9-ти этажная панель вводит в сомнения.
Несколько раз мне было сказано посмотреть на цены, выставленные в Винере или в Руках, а на мое замечание, что выставить то можно что угодгно, тяжко вздыхали.
Попалась одна квартира, без отделки, но дом уже заселен и сдан еще в 2007г, вот такие инвистиции готовы двигаться.
Так что думаю надежда на новостройки и инвестиционные квартиры, они пойдут вниз быстрей, а следом потянут вторичку.
Начинаются аукционы, пока выставленные цены довольно высокие, и многие квартиры просто не продадут, но попадаются варинты со стартовой ценой реально ниже рынка.

Цитата: MikhailC1
А может , они действительно не могут понижать цену, так как это действительно у них выйдет ниже себестоимости? ( если в себестоимость честно включить все взятки, откаты, прочие "обязательства" - которые наверное существенно перевешивают саму чисто-строительную себестоимость).

Это типично совковый бухгалтерский подход - считать себестоимость по произведенным затратам. Правильно считать по затратам, необходимым для производства продукта в настоящий момент. Ну вот представь - ты торгуешь компьютерами. У тебя партия неликвида, выпущенного в позапрошлом году. Но поскольку ты его купил за 1000 баксов два года назад, ты цену держишь не ниже этой самой тысячи. Ребята вокруг закупают новую технику, продают по нормальным ценам, зарабатывают денежку, а ты угрюмо сидишь на своем неликвиде и бубнишь про себестоимость. Нормальный коммерсант продаст за реальные деньги, например за 400$, зафиксирует убытки и продолжит работать в новых условиях.

Извиняюсь, Удав, за невольный плагиат в последнем посте, я, когда писал, твой еще не прочитал. Просто вещи настолько очевидные, что у многих людей мысли сходятся.

Цитата: DeBill
Всё что Вы здесь написали - не может быть правдой. ЮКЛА утверждал, что в Москве при наличии живых денег, продаваны с радостью скинут 25% от начальных хотелок!

Дык надо было назвать пароль, типа "я от юклы"

На самом деле итог закономерный
С чего люди будут скидывать 10-20%?
Вот решил человек продавать, он сначала что делает? Правильно, смотрит из рук в ... или звонит в агентство
Далее он видит, почем сейчас квартиры и ставит свою соответственно, уже учитывая небольшую подвижку
Ему предлагают скинуть
А что они с этими деньгами будет делать?
Если он хочет купить другую квартиру, то естественно он пролетает относительно средней цены - ходить и требовать у других скидки за то, что он скинул сам - не улыбается
Если не хочет квартиру, а хочет что-то другое - при Мск ценах 10-20% это 500 тыщ - миллион. Кто в своем уме подарит эти деньги за просто так покупателю? Никто - отложат цель, на которую собирались потратить деньги
Есть небольшой процент тех, кто действительно торопится - ему нужно срочно! Он конечно скидывает - но таких мало, они погоды не сделают

Поэтому цены мало помалу лезут вниз, но только всем рынком сразу. Никакого локального обвала не наблюдается

Цитата: Serg_Piter от 06.04.2009 13:10:26
Извиняюсь, Удав, за невольный плагиат в последнем посте, я, когда писал, твой еще не прочитал. Просто вещи настолько очевидные, что у многих людей мысли сходятся.

Сержу и Удаву: постарайтесь осознать и подумать на тему  - "В структуре стоимости строительства жилья около 50% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключения к энергоресурсам и стоимость земельных участков  полученной через аукционы." - и это неуправляемые застройщиком издержки

Цитата: void27 от 06.04.2009 12:34:32
 В выходные обзванивал квартиры в Москве, выставленные на продажу, в зависимости от цены предлагал поехать на просмотр только при условии скидки от 10 до 25%. Деньги у меня живые и к сделке готов, деньги специально откладывались на покупку жилья.
Интересно, что многие говорят что квартира под авансом, я сначало удивился и подумал , что реально идут сделки, но потом выяснилось, что это цепочки и те кто вроде внес аванс на самом деле ждут когда продадут свое жилье по таким же неразумным ценам и потому все сделки встали, им бы всем вместе скинуть, всей цепочки, но видимо это довольно сложно.
Пару раз попал на хозяев, обычно риэлторы, один хозяин записал мой телефон, и обещал позвонить через несколько дней, если у него не будит покупателей по выставленой цене, а один обиделся и сказал чтоб, я не звонил ему больше, его обидело мое сомнение в ценности его малогабаритной панельной двушки, хотя я ему цену то назвалтакую, по которой точно ее брать не буду 9-ти этажная панель вводит в сомнения.
Несколько раз мне было сказано посмотреть на цены, выставленные в Винере или в Руках, а на мое замечание, что выставить то можно что угодгно, тяжко вздыхали.
Попалась одна квартира, без отделки, но дом уже заселен и сдан еще в 2007г, вот такие инвистиции готовы двигаться.
Так что думаю надежда на новостройки и инвестиционные квартиры, они пойдут вниз быстрей, а следом потянут вторичку.
Начинаются аукционы, пока выставленные цены довольно высокие, и многие квартиры просто не продадут, но попадаются варинты со стартовой ценой реально ниже рынка.

имейте ввиду что цена квадрата в г Москва в 15 мин на автобусе от метро стоит на данном этапе времени 73000 руб

Цитата: Serg_Piter от 06.04.2009 12:59:18
Это типично совковый бухгалтерский подход - считать себестоимость по произведенным затратам. Правильно считать по затратам, необходимым для производства продукта в настоящий момент. Ну вот представь - ты торгуешь компьютерами. У тебя партия неликвида, выпущенного в позапрошлом году. Но поскольку ты его купил за 1000 баксов два года назад, ты цену держишь не ниже этой самой тысячи. Ребята вокруг закупают новую технику, продают по нормальным ценам, зарабатывают денежку, а ты угрюмо сидишь на своем неликвиде и бубнишь про себестоимость. Нормальный коммерсант продаст за реальные деньги, например за 400$, зафиксирует убытки и продолжит работать в новых условиях.

Ув. Серж, Вы сильно упрощаете ситуацию. В моем понимании аналогия такая:

 Два года назад ты сделал предоплату исходя из цены 1000 баксов за комп, сейчас их начали тебе реально завозить. Ребята вокруг берут у тех же самых поставщиков и примерно по тем же ценам, и несмотря на кризис по 400 никто не продает, разве что делают скидку при оплате налом.

 Попытки начать продавать по 400 тут же пресекаются директором ТЦ, в котором ты торгуешь - его жена владелец одного из поставщиков, да и главбух говорит, что ей проще уволиться, чем проводить это по бухгалтерии. К тому же ты слышал, что директор ТЦ грозится выкупить компы для социальных нужд, кто-то из соседей говорит, что вот-вот пожарники и военные выкупят все оптом по 999 баксов, да и ассоциация торговцев компьютерами г. Мухосранска постоянно пишет мэру о том, что если им не помочь, то мир в одночасье рухнет.

 Поэтому ты, как и все вокруг, сидишь на своих компах, увольняешь потихоньку грузчиков, отправляешь в неоплачиваемый отпуск кладовщиков, зато баланс у тебя нормальный, а случайные продажи позволяют как-то перебиться в ожидании окончания кризиса, новогодних бонусов и приезда безкомпьютерных нефтянников.

 И будешь так сидеть до тех пор, пока либо не приедут китайцы и на месте не соберут сколько хочешь компов по 400, либо пока до тебя, твоих коллег, директора ТЦ и его жены не дойдет, что по 1000 продать не удастся, но это, сам понимаешь, предположение из области фантастики.

Цитата: sanches от 06.04.2009 13:17:51
Сержу и Удаву: постарайтесь осознать и подумать на тему  - "В структуре стоимости строительства жилья около 50% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключения к энергоресурсам и стоимость земельных участков  полученной через аукционы." - и это неуправляемые застройщиком издержки

Цены на землю под застройку сейчас снижаются быстрее цен на само жилье. В тех же городах, где власти искусственно пытаются держать цены на участки, строительство полностью встанет, что, полагаю, не в интересах городских властей. Насчет инфраструктуры - почему это за нее должны покупать жильцы квартир, не получающие никаких прав собственности на объекты инфраструктуры? За магазин пусть платит хозяин, за поликлинику - минздрав (а потом уже разбирается ктп деньги из фондов ОМС получит, жильцы свои налоги заплатили).Строительство же дорог во всем мире оплачиваетя за счет местного налога на недвижимость. А взимание за это денег с покупателей при покупке недвижимости - чисто российское изобретение. Что же касается коммуникаций - это настолько копеечные затраты, что в развитых странах несопоставимы со стоимостью дома и полностью перекладываются на плечи города. Вот только электричество остается проблемой, монополька еще та, хотя потребление электроэнергии в связи с кризисом упало, все же цена здесь непредсказуема.

Раньше я собирался брать на вторичке, сейчас появились сомнения, может в почти готовых домах поискать? Цены они постепенно снижают, и что странно, сами застройщики продают намного дороже чем мелкие компашки, которые закупили у них квартирки оптом на начальном этапе видимо, хотя может это какой то развод?
      Вот известный дом на Беговой, был там в январе, цены предлагали тогда 105 000 руб за метр, и кричали что будут поднимать, и привязывать к доллару, он тогда поднимался.
      Звонил туда на прошлой неделе, цену выставляют сейчас 95 000, предложил им перезвонить мне когда будут 85, тел записали)))))
      Но этот дом вызывает сомнения, третье транспортное рядом и шум в тех квартира что выходят на него реальный, может окна уплотнить?
и еще поразило ужастно - там таджики строят, туалетов им на этажи виждимо непоставили, на лифтах их не возят и квартиры реально засраны. Мне показывали квартиру, а там в центре зала лежит куча дерьма, на некоторых этажах запах просто ужастный, свежий))))
    73 000 за метр мне цена подойдет, даже при условии что двушки в новых домах большие 60-70 м, но я уже наездился на маршрутках и хочу только в пешей достопности от метро. На машине ездить нереально, пробки((((
  Вторичку рассматриваю - кирпич, она ближе к центру (предложений больше) и площади не большие, ну и минусы естественно старые дома и прочее, но зато обжилые дворы с деревьями и прочим.
 Первичка - приличные квартиры и вид дома, но непонятно как будит себя вести при современном качестве, дворы подчас голые газоны и удаленность от центра, вблизи центра дорого пока.

Меня интерисует  приобретение конкретного дачного участка. Мониторю эту область. Так вот- снижение с лета 2008 года на вторичке небольших участков в подмосковье было в пределах 10%. Сейчас пошел рост.
Спрос резко возрос, причем это не пропаганда риэлтеров, а мои наблюдения риэлтеров со стороны.
Цена пока не растет, но боюсь что это временно.

Я, собс-но, не очень опечален, но имею план опять отложить покупку на полгода-год, т.к. в норме весной всегда рост в 2 раза, этой весной возможно будет тоже, но конечно меньше (10%).

Думаю, что падение опять начнется осенью и будет максимально к весне 2010, так как рост весной 2008 и рост весной 2009- это два разных роста.

Тоже самое про жилую недвижку подмосковья- спрос возрос. Цены стоят.
Знаю, по крайней мере одного человека- хочет купить. Падение цен с осени- около 20% (в рублях конечно). Утверждает, что ездит на просмотры и встречает конкурентов. При этом, несколько месяцев назад такого не было.
Деньги у людей, которые давно копили на недвижку- есть, но традиционно не они делают рост, а те, кто их зарабатывал быстро или брал в кредит (и то и другое- шальные деньгм). Сейчас шальных денег на рынке очень мало. А те, кто копил- заняты ожиданиями и бесконечными просмотрами.

То есть, с учетом того, что как и раньше- спрос на недвижку в определенном степени имеет и психологическую основу (а иначе и не было бы зомбирования от риэлтеров про будущий рост), думаю что малый остаток таких бабок сольется к осени и потенциал для снижения появится только тогда.

Цитата: Serg_Piter от 06.04.2009 13:46:28
Цены на землю под застройку сейчас снижаются быстрее цен на само жилье.  В тех же городах, где власти искусственно пытаются держать цены на участки, строительство полностью встанет, что, полагаю, не в интересах городских властей.

про цены. И примеры снижения у Вас имеются?

Цитата: Serg_Piter от 06.04.2009 13:46:28
Насчет инфраструктуры - почему это за нее должны покупать жильцы квартир, не получающие никаких прав собственности на объекты инфраструктуры? За магазин пусть платит хозяин, за поликлинику - минздрав (а потом уже разбирается ктп деньги из фондов ОМС получит, жильцы свои налоги заплатили.

Вот и спрашиваю, какого рожна, это оплачивает застройщик из денег дольщиков?!

Цитата: Serg_Piter от 06.04.2009 13:46:28
Строительство же дорог во всем мире оплачиваетя за счет местного налога на недвижимость. А взимание за это денег с покупателей при покупке недвижимости - чисто российское изобретение. Что же касается коммуникаций - это настолько копеечные затраты, что в развитых странах несопоставимы со стоимостью дома и полностью перекладываются на плечи города. Вот только электричество остается проблемой, монополька еще та, хотя потребление электроэнергии в связи с кризисом упало, все же цена здесь непредсказуема.

Хорошо Вам в Канаде, всё по уму... А вот в России всё по-особому... Чего же тогда вы рецептик "по уму" выписываете, не учитывая специфики???

Цитата: Stepa
Сложно понять. А ведь это не само сложное: сейчас девелоперы осваивают тему "то что 50%  себестоимости составляют затраты на инфрастуктуру, подключение к энергоресурсам и стоимость земельных участков никак не влияет на желание людей покупать недвижимость по нашим справедливым ценам"  ::)

я уже как-то объяснял простые истины, что в результате банкротства застройщиков в дураках останутся все остальные - дольщики и государство (в рамках социальной ответственности)

UPD. Вы предлагаете убрать разрыв между с/с и доходами населения за счет застройщика? А почему бы его не убрать за счет ответственного за это, то есть федеральной власти (которое и проводило свою сознательную политику всё время)? Говорите за действия федералов в итоге придется отвечать простому обывателю? ну тут как говорится... сами выбрали, сами и выноваты...


ЗЫ ну слава богу, наконец-то заминусовали! а то уж я переживать стал. Активнее, активнее минусуйте товарищи! не сдерживайте порыв. А то мне до глубоких минусов таким темпом еще ползти и ползти

По поводу подмосковья могу сказать только за Люберцы,так как там живет сестра и я посматриваю цены в ее доме, 5-ти этажка кирпич.
Так вот цены там последнее время менялись - двушка хрущевка кирпич ул Л Толстого - лето прошлого года 4,8-5 млн , потом опустились до 3.6, в серидине марта поднялись до 3.9, а сейчас 3.1 млн. Но в 10-15 минутах ходьбы строится Красная горка, там сейчас в домах прошедших уже ГК и заселение вроде летом(не проверял) стоимость двушки от 3.2 до 3.6 млн. и там площади 55-65м против 42 в старом,но без отделки. Но при условии всех рисков новостроек о которых уже высказал выше tygra.

А это не риэлтер а журналист.
Прикольно
Продаю свою квартиру, а покупателей нет
http://www.gazeta.ru…1249.shtml


"...Цену держим самой низкой в доме. Вообще самой низкой, не только за метр, но и абсолютно (однушек в доме нет). Сейчас квартира выставлена за 12 млн. То есть цену снизили на 20% в рублях или 45% в долларах от летнего максимума.

Никто не звонит, кроме риелтеров различной степени наглости и глупости.

Риелтер: «У нас есть покупатель на вашу квартиру, когда можно смотреть?»
Я: «Когда вам удобно, но у вас нет покупателя. Вы хотите уговорить нас заключить с вами эксклюзивный договор»
Риелтер, изображая возмущение: «Нет, как можно, у нас есть покупатель».
Я: «Приезжайте»

Как вы уже догадались, риелтер приезжает без покупателя, который заболел, улетел за границу, задержался на работе и т.п. Разумеется в их агентстве есть огромное количество покупателей на нашу квартиру, но мы должны заключить с ними договор. И так почти каждый раз..."
и далее по тексту

Цитата: Stepa
Ну застройщикам в случае банкротства тоже не позавидуешь - чего хорошего когда личное поручительство перед банком миллионов так на 50 останется? Это же еще лет 10 мучать будут.
По поводу разрыва между с/с и доходами - его убирать и не нужно - этот разрыв вполне позволяет вести строительство. Просто скромнее придется стать - и не разбрасываться взятками и откатами за подключение к каким-то там сетям - начать дружить с ОБЭПом - им тоже звездочки нужны.

Вы не очень понимаете про взятки.
К примеру приходите Вы в детский сад, а Вам и говорят-  мест нет, а вам ну очень надо, работа и все прочее... От того, что Вы придете туда с ОБЭПом, места, так нужного Вам, не появится...
Или к примеру пришли к Вам оценщик и говорит: если всё считать официально, то будет такая-то сумма ущерба, НО я могу подсчитать по-другому и будет лучше - и его услуги тоже стоят каких-то денег...
Или на согласование срок определенный отводится - можете ждать, а можете и "ускорить"...
Тока учите один раз с ОБЭПом к кому-нить придете - больше Вас никто серьезно принимать не будет...

Цитата: tygra
Поглядел - вроде в продаже по Красной горке по этм ценам все дома еще не прошли ГК

Позвонил, сказали что дом прошел ГК, можетсегодня там рядом буду, зайду и узнаюна месте

Цитата: Stepa
Никто же с вас взятку не требует чтобы вам продать автомобиль или телевизор "задешево и быстро".

Когда очередь на камри или на фокусы была, за небольшие деньги можно было не ждать минимум пол-года...

Одним из двигателей цен могут стать аукционы, вот ближайший 30 апреля, но цены там на многое стоят слишком высокие на мой взгляд, по звонку ответили что цены ставили независимые оценщики, аукцион будит проходить открытый с карточками с шагом 10 000р, сказали как в 12 стульев, но неприятности с комиссиейне будет, вся комиссиявроде входит в цену.
ТАк вот посмотрел что они выставили
1к квартира минимальная стартовая цена 2 870 000 м Водный стадион 8 м п
2к ----- 3 736 000 р м Перово 3 м п
цены в общем на 500-700 тыщ ниже предложений в этих районах но все равно мне кажутся высоковатыми
Сказали что если не будут проданы по этим ценам, то на следующих торгах цена будит снижена (на сколько не уточнили)