Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Nobody
1. Проблема кстати не в коробках. Десяток коробок напроектировать можно. Чтобы как близнецы не были - разный обвес на них.
2. А вот посадить дом - та ещё задачка. Гео и инжизыскания. Везде же разные условия. Везде разные подключения.
3. Сам по себе метры  - ерунда. Их нужно нормально поставить на нормальное место и нормально обеспечить. Всем обеспечить.
4. Водичкой, теплом, электричеством. Подъездами, зелеными зонами, больницами, транспортом, школами и детсадами, бомбоубежищами. Вообще всем.
5. Даже солнцем - вы знаете что норматив на инсоляцию существует?

6. Кстати к разговору про Садовое кольцо - могу любопытную историю рассказать. Про то как делают спрос. Если интересно.

1. Проблемы нет, проектов тоже, странно
2. Так вот как раз задача для губеров.
3.  Это понятно, пункт два только в профиль – работа для губеров.
4. Да, да, работать, работать и еще раз работать, губерам.
5. Знаю. Я не говорил, что все это надо поострить в пределах Садового кольца. Губеры это все могут строить вне областных центров, у нас городов с население 10-100 тыр. народу до фига

6. Нет, не интересно

Интересный анализ рынка недвижимости в Москве - инсайд от девелоперского эксперта:

http://nepochta.ru/2/stat1.htm

Очень интересные цифры  8)

Так сказать вести с полей.
Сегодня по ящику с утра дали информацию по ценам на недвижку на всю Оренбургскую область, цена за 1 кв.м в тыс руб.
           Восток        Центр           Запад      
Вторичка      19            40              32

Первичка      22            36              32

Восток - промышленный центр, заводы, фабрики и т.д., на Западе - нефтянники.
На Востоке цены чуть упали, а на Западе даже чуть возросли

Отсутствие стабильной валюты и инструментов коллективного инвестирования в нашей стране заставляет искать новые схемы финансирования жилья. Подумал - есть такой вариант:
Кредиты на жилье гражданам нужно выдавать не рублями и долларами, а квадратными метрами. Механизм может быть следующий: гражданин может взять в неком "банке" необходимое количество квадратных метров, с обязательством в течении некого промежутка времени выплачивать по этим метрам фиксированную арендную плату, а по истечении срока (например 5 или 10 лет) отдать кредитору текущую стоимость квадратного метра. Кто же в это банк положит "квадратные метры"? А положат их другие граждане: те кто захочет разместить свои средства на условиях получения фиксированного дохода в течении этих 5-10 лет, а потом получить обратно вложенное "натурой", а точнее денежным эквивалентом на момент возврата долга. Решается проблема граждан копящих на жилье - они могут очень четко планировать приобретение недвижимости для себя, своих детей - постепенно покупая себе жилье и четко понимая когда они его получат. Гарантия возврата долга натурой практически 100% - если заемщик не может отдать денежный эквивалент его жилье выставляется на продажу, выручка делиться пропроционально долгам - если есть долг за 10 м2, а квартира 50 - 1/5 - отдай кредиторам, остальное оставь себе. Заемщик четко понимает какой частью своего жилья он рискует. То есть он попадет не на все свое имущество - а только на то что занял. Ну и ставка по таким "кредитам" будет справедливой - платить нужно будет аренду "не своих" метров.

[quote author=Stolb link=topic/15/message/296130#msg296130  Приемлемой для населения процентной ставкой по ипотеке Росляк считает 10-12%. Как именно Москва планирует субсидировать процентные ставки, да и планирует ли вообще, пока неясно.[/b]

"Ипотека – это всего лишь часть экономики, причем не самая большая, – говорит ВЗГЛЯДу профессор Российского торгово-промышленного университета Григорий Кудрявцев. – Система жилищных кредитов показательна потому, что у нас чрезвычайно остро стоит пресловутый "квартирный вопрос". Решить его – долг и обязанность государства. Гражданам надо помогать, и не уповать на один инструмент, так называемую "американскую модель ипотеки", которая обрушилась на своей родине и доказала свою неэффективность в России".

Павел Огородников
08.03.2009

[/quote]
Вот что мешает нашему гос-ву выкупить (организовать) в каждом городе одну хотя бы государственную строительную компанию? Или бизнес это не выгодный? И строить и продавать жилье по нормальным ценам.Вот это и будет рыночная конкуренция. И только конкуренция заставит снизить цены на жилье цивилизованным способом.Не сокращая объемы строительства, чем может кончится сейчас. Проконтролировать десять компаний в десяти городах миллионниках из одного центра проблемы наверное не составляет.
Квартирный вопрос в России - это вопрос государственный. И это реально. И в плане демографическом и в плане развития экономики. Так почему же государство смотрит на этот вопрос со стороны а не участвует в нем наравне с частным бизнесом?
То же самое и с заправками..почему нельзя держать гос. заправки?
и тд. и т.д. во всех отраслях. Тогда и будет какой то ориентир - что и почем должно стоить. Работаешь лучше гос-ва? У тебя меньше затраты? Строишь больше? Вперед и с песней- конкурируй))) и покупай себе порше и дивиденты выплачивай какие хочешь .
А у простых людей должен быть выбор и надежда на жизнь. А так одна беспросветность в борьбе с такой коррупцией и круговой порукой.
Не в парадных кризис - в ГОЛОВАХ!))...Тысячу раз прав Авантюрист - нет в России кризиса! Это не кризис в западном понимании...это что то другое))

Цитата: Vlad_R от 08.04.2009 23:58:45
Предварительная инфо от пользователя ukochetkov со Стагирита:

...

to Vlad_R

хотя Вы наверняка это знаете, ну может кому еще полезно будет, тот же Юрий Кочетков поддерживает свой блог http://yuriy-kochetkov.livejournal.com/


Спасибо,

Цитата: Ghworg от 09.04.2009 21:35:30
Интересный анализ рынка недвижимости в Москве - инсайд от девелоперского эксперта:
http://nepochta.ru/2/stat1.htm

за полезную ссылку
Дело Юрий пишет, придраться захочешь, а не к чему. Интересные матералы выложил, да и понимание МРН глубокое. Хороший спец БЫЛ у Интеко...

Цитата: sanches
Не сочтите за указку "что делать", но предлагаю Вам "покурить" на тему изменение бюджетной политики для укрепления вертикали федеральной власти. В свое время на МЭКе это перетиралось.
Может тогда претензий/ожиданий у/к губерам поменьше будет...

ЗЫ Чтоб "я не специалист" не слишком бросалась в глаза, лучше заменить слово "работа/работать" на "организовать"

Да мне пофиг
И бюджетная политика тоже И вертикаль

Ожиданий нет никаких, есть ощущение того, как должно быть...
Т.е. если бы «надо было», проблемы бы не было (неужели «там» тупее меня?)… значит не надо

Цитата: 1foot от 10.04.2009 22:46:04
Да мне пофиг
И бюджетная политика тоже И вертикаль

Ожиданий нет никаких, есть ощущение того, как должно быть...
Т.е. если бы «надо было», проблемы бы не было (неужели «там» тупее меня?)… значит не надо

Бывает так, что инетресы власти не всегда совпадают с интересами какой-то части народа, особенно часто имеет место быть несовпадение интересов властей с народом необеспеченным ( в данном случае -" безквартирным").  Вообще-то власти отражают интересы господствующего класса, в данный момент в России вроде как капитализм - вот власти и отражают интересы капиталистов и в целом - наиболее богатых людей.  Сам читал в предвыбодных речах Медведева, что у него друзья в "девеполерах" имеются.  И попытка не понизить цену строительства или земли  а "подтянуть спрос" при помощи ипотеки, приведшая к жуткому взвинчиванию цен за 2 года осуществления программы " Доступное и комфортное жилье" говорит о многом.
Это - не только российская проблема, сразу оговорюсь, это проблема либеральных обществ.  Где больше социализма, социал-демократии - там правительства более вникают в интересы необеспеченных слоев населения ( См Германия, Финляндия и т.д.)  Как-то так.

Цитата: Stepa
Сейчас недельки через три приступлю к работам (как раз по строительству своего жилища) и начну постепенно выводить на чистую воду все эти расчеты  ;)

А чего там выводить?
Кто-то (кажется Тори) озвучивал себестоимость многоэтажки без отделки, земли и коммуникаций - 13000 рублей/метр.

Недавно по т.в. выступал руководитель строительной фирмы и предлагал строительство промышленных/торговых корпусов по 7000 рублей/метр.

P.S.
С откатами, или инкрустацией слоновой костью наверное выйдет дороже.

И все же ну никак я не могу понять воплей о том, что если цены снизятся втрое, стройки встанут, экономика рухнет и вообще все будет очень плохо. Давайте сравним с началом 2006 года. Тогда в Питере на вторичке метр стоил 1100$ метр, нефть была как сейчас, зарплаты чуть пониже, но, думаю, через полгодика уравняются, цемент с металлом примерно как сейчас стоили, а ипотека так даже немного дешевле была, просто кому ни попадя ее не раздавали. Строили немного поменьше, но никто из строителей не жаловался на убытки, строили и с оптимизмом смотрели в будущее. Меньше были только взятки и накрутки монополистов. Но, если власть всерьез захочет, то и эти составляющие резко упадут. Так что, полагаю, если вернемся на три года назад - ничего страшного не случится, апокалипсиса не будет. Одни девелоперы, заигравшиеся в кредитные игры, разорятся, а на их место придут другие, более вменяемые. Просто начнем с чистого листа, не повторяя старых ошибок.

Цитата: Болик
Вся постсоветская модель строительного бизнеса была основана на утилизации советского кадрового потенциала.

Остальное не читал. Но кратко - нефиг 3,14здеть! Какой в жопу потенциал? Потенциал с IQ стремящемся к нулю?
Наштамповал совок придурков, и они мнят себя пупом Земли?! Ну да, инженер это так же гордо как человек!
Да там полный ноль, начиная с 1917 года. Можно всех отправить на пенсию прямо завтра, и станет только лучше. 100 000% гарантия

PS. А то, по Вашей логике, сейчас в России ВТОРОЕ поколение имбецилов растет

Цитатаи ту часть скомунизьмили у запада разработки)

Коммуниздили все друг у друга. Это входило в правила игры. Помимо коммунизденья было много чего своего сделано так, что этот задел начал иссякать только сейчас. Кстати уже невозможно повторить ту же самую "Сатану". Нет специалистов, нюансы технологии утеряны.

ЦитатаСоветский инженер - обычный мейнстрим, и вся уникальность наработок по сути пшик.

Попробуйте нормальным языком изложить,а то я что-то не очень понял мысль. И если можно приведите пример зарубежной уникальности наработок для "советского" периода 50-80-х.


Болик, вам спасибо за ваше терпение. Люди видимо считают, что булки растут на деревьях.

Цитата: Maxim77
Просто в СССР была хорошая инженерная школа, но был так называемый "проектный подход" - нужно бомбу, взяли наработки, поработали усердно, вот и бомба. Нужна АЭС - тоже самое, и т.д. Но в рамках мнения простого покупателя квартиры толку от этого высокого подхода ноль. Обычные инженеры. Специалисты. Да и только.  :) Ну по-крайней мере на мой взгляд

Перестанте флудить и оффтопить. Вы бредите ? а что ещё нужно кроме хороших специалистов ? Вам Эйнштейн квартиру должен строить ? Вы думаете что весь мир вокруг вас вертится ? А вы лично что сделали настолько ценного  для этого ?

Совок, скоммуниздили... Как раз с хорошими специалистами сейчас проблема огромная. Налицо катастрофическое падение наших технологических возможностей в результате 90-х. Мне лично совершенно очевидно, не вы, ни 1foot не имеете никакого отношения ни к инженерной работе, ни к строительству и не знаете текущее положение дел. Строят что попало. Это факт.

Случилось мне поработать в универсаме "Народный" - это крупнейший супердискаунтер в Питере, с объемом продаж больше, чем у всей сети "Лента". Магазин решил пристроить еще один зал, и понадобился специалист по цельным железобетонным конструкциям. Отделу кадров была поставлена задача найти любым способом, за любые деньги, под угрозой увольнения. Подобных специалистов выпускали в ЛИСИ (теперь это какая-то академия). Девушки съездили в институт с коньяком и шоколадом и привезли списки выпускников по этой специальности за три года. В пиратской базе данных нашли телефоны и начали обзвон. И полный облом. Кто в Германии, кто в Израиле, кто в Америке, а кто-то очень хорошо сидит и ни за что уходить не хочет. Потом чудом нашли паренька из Красноярска. Это я к чему, выпускают специалистов и сейчас неплохих. Может, они не такие универсалы, как были в СССР, например, в теории марксизма-ленинизма не разбираются, но все равно очень востребованы. Учиться приходится в основном за свой счет, но зато и зарплата не как в Союзе была "у простого инженера". А старые кадры хороши, но их не в институте работать учили, а на рабочем месте уже.
А две трети институтской программы они с чистой совестью забыли сразу после получения диплома.

Цитата: rex от 12.04.2009 02:53:45
Перестанте флудить и оффтопить. Вы бредите ? а что ещё нужно кроме хороших специалистов ? Вам Эйнштейн квартиру должен строить ? Вы думаете что весь мир вокруг вас вертится ? А вы лично что сделали настолько ценного  для этого ?

Совок, скоммуниздили... Как раз с хорошими специалистами сейчас проблема огромная. Налицо катастрофическое падение наших технологических возможностей в результате 90-х. Мне лично совершенно очевидно, не вы, ни 1foot не имеете никакого отношения ни к инженерной работе, ни к строительству и не знаете текущее положение дел. Строят что попало. Это факт.

Будучи в студенческих стройотрядах в начале 80-х имел "счастье" общения с руководителями строек - от прорабов до даже главных инженеров или как их там.  Назвать этих людей высококультурными, образованными или еще чего-то там - ну честно, язык не поворачивается.  Алкаши в основном, не верю, что они были классными специалистами... Почему они могли строить а сейчас не могут?  В конце концов - сегодняшняя Россия не за железным занавесом.  Нет своих проектировщиков или строителей - почему не пригласить турок, китайцев, югославов или финнов?  Почему финны у себя могут строить хорошо?  И - дешево!?  При их-то офигенных зарплатах?  Наверное - все дело в цене земли, огромной коррупционной нагрузке на всех этапах от проектирования до подключения сетей?  Дак вот с этим, с коррупцией и надо бороться, а вовсе не кивать на отсутствие спецов.  Нет своих - завезите иностранцев, на мировом рынке нет недостатка ЛЮБЫХ специалистов, ЛЮБОГО уровня подготовки.

Цитата: Болик
Не выйдет. Дело, к сожалению, не в последних двух-трех годах. Вся постсоветская модель строительного бизнеса была основана на утилизации советского кадрового потенциала. Бизнес вопринимал советские кадры как неисчерпаемй ресурс и выжимал людей до донышка. Привычки вкладываться в подготовку кадров нет и предпосылок для формирования таковой нет. Максимум, на что менеджмент хватает, перекупать спецов друг у друга.
Кризис продлится несколько лет. Пусть пять. За это время уйдут последние советские спецы, в моем кругу "бабушки/дедушки" 70-85 лет. Уйдут, не оставив учеников. В связи  с кризисом намечается второй к ряду "разрыв поколений". На этот раз времени и ресурсов на еще одну попытку просто не предвидится.

Нужно понимать основной принцип, на котором строилась советская система в строительстве: качественный проект+"дешевые" (линейные) строители. Сравните с "англосаксонским", который понемногу начинает преобладать и в континетальной Европе: относительно поверхностный проект+"дорогие" строители.

Нас ожидает, без всяких сомнений, следующий микст: дешевый проект (как оно и было по факту в постсоветские годы за счет присвоения амортизации вложений СССР в кадры)+дешевые строители+неадекватные девелоперы. Предпосылок к тому, что "менеджмент" в строительстве ВДРУГ качественно изменит свои взгляды, нет.

Павел, Вам такой вопрос.
Вот Был СССР , с 1917 по 1955 примерно в СССР не было массового строительства домов.  Количество инженеров, строителей и проектировщиков просто не могло быть большим - ведь тогда огромное количество кадров шло в оборонку и все с ней связанное, а строительства не было - вот и не готовили  большого количества спецов.  И вот Хрущев решил стрить свои "хрущевки"  и , уже в 1960 году по всей стране пошло просто бешенное строительство - микрорайонами, микрораёнами в десятки, а то и в сотни домов.  С одновременным сооружением всей той инфраструктуры ЖКХ, что используется до сих пор, всех насосных-очистных-водозаборов и т.д., Вам лучше знать.  Итак вопрос - откуда  ВСЕГО ЗА НЕСКОЛ"КО ЛЕТ тогда взялось достаточное количество кадров?  Почему эти кадры невозможно быстро подготовить сейчас, если смогли тогда, в совсем бедной, послевоенной стране?

Цитата: Болик
Массовое строительство при Хрущеве было основано на типовом проектировании. Т.е. базовых проектов было немного. На местах особо высокой квалификации для привязки типового проекта к местности не требовалось.

Цитата
А вот посадить дом - та ещё задачка. Гео и инжизыскания. Везде же разные условия. Везде разные подключения.

Я не знаю кто из вас больше строитель

Мне интересно, почему нельзя повторить «подвиг Хрущева»? На госуровне разрабатывается 2-3-5-10 проектов, 3-5-9 этажей, 1-2-3-5 подъездов. ГОСТ!!!
С учетом 40-50-летнего опыта эксплуатации хрущевок а так же опыта их строительства.
ИМХО, их (пятиэтажки) можно строить за два-три месяца с момента рытья котлована до сдачи ГК. Еще столько же на привязку к местности.

Т.е. ничего не мешает? Просто массовое строительство до сих пор было неинтересно?

Цитата: 1foot
А почему не с 1917 года? Или 1861? Или 1686?

Обусловленно экономическими причинами:
1. Доплату за звание ввели в конце 50-х, число желающих остепенится резко возросло. При вилке зарплат 40-100 (цены 60-х) доплата в 60 руб была очень привлекательна.
2. Из-за этой доплаты в начале 70-х, закрыли возможность ведущим инженерам-разработчикам и производственникам (экономистам, банкирам и другим практикам) читать лекции. Вместо них начали преподавать "книжные" черви не имевшие практического опыта, вчерашние отличники сдавшие кандидатский минимум и активно пишушие "дисеры" ради доплаты в 100р. (80-е). О хоздоговорах умолчим, практический выход там был низким. Там пилились бабки централизованно выделенные на НИОКР.
3. Снизили затраты на одного студента в части оборудования и матобеспечения. Студенты "изучали" то что давно было списано с производства. Речь не о ведущих техвузах, там с этим был еще на уровне, они готовились для военки.


О АвтоВАЗЕ. Там решают менеджеры а не инженеры.
Например автомобили "Хонда" начиная с 6-го поколения (1997г.) уже не те хонды (скорость надежность (ресурс движка, с капиталкой, до 300-500 тыс. км  и мало гламура). Теперь там (в Хонде) всем заправляют менагеры, гламур на первом месте, ресурс движков до 200 000 км (в последней Приоре столько-же).
На советском производстве тоже все решали менагеры, только исходя из принципа "ничего не меняйте и так все работает. А мне план давать."

думаю что многоквартирный дом не является чем то сложным, учитывая, что все конструкции расчитываются один раз и можно строить сотни домов, гораздо серьезнее на мой взгляд проблема самих строителей тех кто будет строить - прорабы, начальники строительства, и просто каменьщики, бетонщики и др. именно от них зависит КАЧЕСТВО.

С МЭК

Олег Тиньков о кризисе и прозорливом К.Марксе:



- Он и до Резервного фонда добрался? - удивляется Тиньков. - Прозорливый старикашка. О Путине ничего не пишет?

- Виной всему амбиции и тщеславие. «Белые воротнички» с красными лицами мечтают о кресле помягче, новой машине, длинноногой секретарше, деньгах. Все это достигается продвижением по карьерной лестнице. А как продвинуться? Нужно показать результат. Вот и начали менеджеры заниматься приписками.

-Считаю, что 2009 год будет очень плохим, 2010-й - просто плохим, а в 2011 году увидим свет в конце тоннеля. Так что падать еще долго..

- Я убежден, что цены на квартиры снизятся не в два, а в три раза. Особенно в Москве. А так называемое элитное жилье - этот бред по 30 - 50 тысяч долларов за метр - в 10 раз упадет. Всему свое время. Процесс пошел. На днях стало известно, что Сулейман Керимов купил 45% строительной компании ПИК. Всего полгода назад капитализация предприятия достигала 12 миллиардов долларов. А сейчас почти половину компании отдали бесплатно под обещание решить финансовые проблемы. Так что цены на жилье еще опустят. А теория старикашки Маркса, - Тиньков поворачивает к себе том с узнаваемым портретом, - еще подтвердится. Даже в более жестком варианте.