Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Nobody

Цитата
Мне интересно, почему нельзя повторить «подвиг Хрущева»?
Т.е. ничего не мешает? Просто массовое строительство до сих пор было неинтересно?

Не выйдет.

Сказал и точка. Молодец.

Пусть я и сторонний человек в строительной области, но мне известны общие принципы управления в любом деле. И основной принцип, что незаменимых людей не бывает.
Вот вы с Боликом любите закатить песню про то, как мало спецов-проектировщиков осталось. Но для меня все ваши мантры звучат крайне неубедительно. Ведь после смерти Эйнштейна не загнулась квантовая физика, значит после ухода советских спецов тем более не загнется строительная область. На самом деле, утверждая что спецы уходят и не оставляют за собой новое поколение говорит в первую очередь об эгоизме и непрофессионализме этих самых спецов.
Видимо в вашей среде вполне нормальная ситуация, мы на свой век заработаем, а после нас хоть потоп. Я учился в 90годы в институте и помню, что весь преподавательский состав, оставшийся с советстких времен работал за копейки. Потому что им было важно, чтобы нашлись последователи их дела.
И не надо завышать степень своей важности. Да, проектирование останкинской башни и федерации, это наверняка очень сложные проекты. Но доработать типовой проект под условия местности едва ли можно считать произведением искусства. Наверняка любой толковый студент вашей специальности, немного поднабравшийся опыта, должен щелкать подобные проекты как орешки.

Цитата: hunter от 12.04.2009 12:40:49
Но доработать типовой проект под условия местности едва ли можно считать произведением искусства.

Более того, можно иметь полсотни-сотню-две сотни (и их количество будет расти постоянно) "типовых доработок" (сейчас не 60-е годы и все это легко умещается на одном DVD, да Бог с ним на 2-3 да хоть на 10 DVD ) и процесс доработки значительно упростится.

Цитата: 1foot
"Наша земля приходит в упадок, безнравственность и коррупция процветают, Дети перестали слушаться своих родителей, каждый хочет написать книгу. И конец света уже близок."(Prisse papyrus)3350 до н. э..


PS.
2009: АвтоВАЗ станет мировым брендом в течение трех лет. Так сказал вице-премьер России и министр финансов Алексей Кудрин.
Он считает, что помощь в 25 млрд. рублей, предоставляемая АвтоВАЗу,не только закроет текущие потребности предприятия, но и будет способствовать развитию производства.

2002: АвтоВАЗ станет конкурентноспсособным в течение трех лет. Так сказал премьер России Михаил Касьянов.
Он считает, что помощь в 17.5 млрд. рублей, предоставляемая АвтоВАЗу, не только закроет текущие потребности предприятия, но и будет способствовать развитию производства.

1999: АвтоВАЗ выпустит автомобиль на базе немецкого седана в течение двух лет. Так сказал премьер Владимир Путин.
Он считает, что помощь в размере 13 млрд. рублей, предоставляемая АвтоВАЗу, не только закроет текущие потребности предприятия, но и будет способствовать развитию производства.

1996: АвтоВАЗ выпустит седан для чиновников и народный автомобиль для горожан и сельчан. Так сказал глава правительства России Виктор Черномырдин.
Он считает, что помощь в размере 15 трлн. рублей, предоставляемая АвтоВАЗу, не только закроет текущие потребности предприятия, но и будет способствовать развитию производства.

а инженеры у нас хорошие

....многие до сих пор полагают, будто в России построена вертикаль власти – ан нет: оммаж есть, а вертикали нема – аккурат как в означенной лестнице. Вот и Счётная палата проявила возмутительную сомненчивость в том, что «никому ничего не подарили», и решила проверить АвтоВАЗ – и есть зачем: как рассказал глава Румедиа Бергер, 30% государственной помощи (а именно, 7.4 млрд. рублей) пошла некоему внешнему комбинату питания – а заодно часть помещений сдавалась в «коммерческую» аренду по ценам много ниже даже стоимости их содержания, не говоря о рыночных ставках.....


http://www.itinvest.…ide/71452/

Цитата: Болик
Сответская система строительства была предельно дешевой для общества. Она кончилась.

Да нет, кончилась нынешняя, уродливая система строительства. Когда без всяких изысканий сажают дом на и без того поношенные коммунальные сети. Когда не задумываются об изменении пропускной способности автомагистралей в результате бешенной застройки прилегающих территорий, когда ...многое-многое другое, да Вы и сами знаете.

Возвращение к советской системе строительства - неизбежно. ИМХО, конечно.

Цитата: Болик
Собственно дискуссия ведь началась с того, что можно вернуться по себестоимости строительства в 2004-й.
Нельзя.
И в оценках будущего строительного рынка извольте исходить из этого.

Сответская система строительства была предельно дешевой для общества. Она кончилась.

Ув. Болик, а какое будущее по вашему мнению ждет строительный рынок ?
Задешево построить нельзя, а задорого покупателей нет. Нефтяная халява то кончается. Уж лучше бы этот способ строить дешевле нашелся - это в интересах как строителей, так и покупателей. Первые будут без работы, вторые без жилья.

Обновил свой прогноз цен на м2 московского РН (исходник - реалпрайс):



- основываясь на пиндосовском индексе S&P homebuilders:



- похоже, мы отстаем от пиндосов на полтора года, но динамика восхождения и относительные уровни те же самые, если сгладить колебания. Думаю, динамика падения будет аналогичной.

Таким образом, второе дно - ~2500$ за метр нас ждет ровно через год, весной 2010 г., а вот этой осенью у нас в экономике похоже будет происходить чегой-то нехорошее, типа бюджетного кризиса, второй волны банковского кризиса, второй серии (на сей раз - скорее всего резкой) девальвации, нефти по 30$, 5-й волны пузыря на еде, падения РТС до 150, безработицы 20% - и прочих ужосов, которые станут причиной второго обвала.

Цитата: Сергей
А на работу Вы как будете добираться из своего пригородного дома?
Замучаетесь в пробках стоять.

Буду работать из дома. И думаю многие другие тоже найдут возможность так работать. Поэтому в случае необходимости выезда, пробок уже не будет.

Цитата: Paulo от 13.04.2009 00:43:17
Буду работать из дома. И думаю многие другие тоже найдут возможность так работать. Поэтому в случае необходимости выезда, пробок уже не будет.

и будет таких, как вы - 1-2%.  Остальным надо все-же ездить на работу.  Несмотря на все прелести жизни в своем доме, рациональным и экономичным все-же выглядит строительство хрущевок - новыми микрораёнами со всей инфраструктурой - как собственно и строили при советской власти - да собственно, примерно так-же строили в ФРГ и в других странах ( север европы), где "квартирный вопрос" образцово решен.  Мне также кажется, что властям ( если они действительно хотят решить проблему нехватки жилья) нужно массированно строить государственное НЕПРИВАТИЗИРУЕМОЕ жилье для социальной аренды - от общаг до малосемеек - и именно это снимет "давление на рынок жилья снизу" - именно так произошло в ФРГ, где наличие огромного фонда социального жилья сильно давит на цены аренды и стоимость жилья в частном секторе.

Креатив от ВТБ - баба Яга дает ипотечный кредит богатырю. Ипотека на полвека яркой жизни не помеха
http://www.vtb24.ru/…/mortgage/

irn.ru

Одну неделю пропустил, не был в Москве. Было -1.2% в долларах, в irn.ru пели мантры про повышение курса доллара как причину ускорения падения.

Неделя от 13.04.09 4288 $ (-0.8%)

metrinfo.ru

Неделя от 13.04.09 143 648 руб (-1.7%)

irn.ru начал серьезно рассуждать про реальность второго дна на уровне 2000$ за метр:

http://www.irn.ru/articles/18460.html

PS. Стал виден очевидный тренд на снижение не только доларовых, но и рублевых цен:

http://www.irn.ru/gd…cy=0#begin

Татарстан: основным покупателем на рынке становится государство.
Властям застройщики готовы продавать квартиры по цене «ниже рынка».
В декабре 2008 г. компания «Сувар-Казань» продала для военнослужащих 1445 кв. м по 27 500 руб. за 1 кв. м.
В январе 2009 г. Минобороны купило у «ЖИК г. Набережные Челны» 12 792 кв. м уже по 24 000 руб.
Больше повезло «Татстрою»: в начале года он заключил контракт с Минобороны на 37 102 кв. м в строящихся домах в пос. Осиново примерно по 31 939 руб. за 1 кв. м.
«Солнечный город» ведет переговоры с Государственным жилищным фондом при президенте РТ. Лучше продать жилье ниже себестоимости, чем иметь замороженные или заселенные на 20% дома.

Цитата: Ghworg от 13.04.2009 00:34:09

второй волны банковского кризиса, второй серии (на сей раз - скорее всего резкой) девальвации,

Резкой девальвации доллара? Значит ли это, что в долларовом эквиваленте будет не хилый рост квадратиков?
Помню, что Авантюрист предполагал курс доллара к рублю, как 1=5. Думается мне, что в этом случае рублёвые цены всё равно резко не упадут.

Тут последнее время часто сообщения появляются о продаже квартир государству или городским властям по ценам 50-60% от рыночных. При этом застройщики объясняют такие цены оптовыми скидками. По-моему объяснение неубедительное. Оптовые скидки, как правило, даются в связи с экономией на затратах на рекламу и оформление процесса продажи. Чем дешевле товар - тем больше скидки. Транзакционные издержки при продаже дорогого товара минимальны, поэтому и оптовые скидки мизерны. Насколько мне помнится, при продаже, например, сахара вагонами скидка составляет около 10% от продажи мешками, а вот если вы берете спички ящиками, то они обойдутся втрое дешевле, чем коробкАми. Допустим, строители начали продажи на 5% дороже, чем они продают государству. К ним сразу же очередь выстроится, а остальные компании без продаж останутся. При нынешних ценах на жилье, эти 5% десятикратно окупят транзакционные издержки на продажу.
Почему же ни одна из строительных компаний не примет столь очевидное решение? По-видимому, все же мы имеем картельный сговор, главная цель которого - удержание цен. При торговле с государством исходят из экономических критериев, выгодно-невыгодно. При торговле с физическими лицами - демонстрация факта, что никуда покупатель не денется, а приползет к ним на пузе с мешком наличности и нефиг ожидать какого-то падения.

Цитата: Ghworg
Девальвации рубля.
Авантюрист предполагает, а товарищи Улюкаев и Кудрин располагают. Когда у нас значитально падали рублевые цены на что-либо?  :D

По моим оценкам, возможная девальвация доллара скорее всего начнется осенью 2010. Вместе с пропорциональной девальвацией рубля для сохранения паритета.

Такие утверждения надо как-то обосновывать  ;)

Цитата: Ghworg

По моим оценкам, возможная девальвация доллара скорее всего начнется осенью 2010. Вместе с пропорциональной девальвацией рубля для сохранения паритета.

По-моему ,первая часть утверждения логически противоречит второй.
Девальвация доллара-это ревальвация рубля.Как может происходить одновременно девальвация и ревальвация рубля?
Или доллар относительно чего будет девальвировать?
Выражайтесь яснее.

Цитата: Ghworg
Все валюты будут девальвироваться относительно реальных активов, например комодов.

Вы экономист-самоучка?
Так выражаться некорректно.Термины "девальвация" и "ревальвация" применяются только относительно валют.

Цитата: Ghworg
По моим оценкам, возможная девальвация доллара скорее всего начнется осенью 2010. Вместе с пропорциональной девальвацией рубля для сохранения паритета.

Ghworg, а по вашему апдейтному графику цены на московскую недвижимость, у Вас осенью 2010 коррекционная волна нарисована

И вообще интресно, в качестве трендовой выбрана трендовая 2000-2003гг, а другая трендовая 2003-2005 "курит в сторонке", почему?

ЗЫ Да уж, вот задачка! тот же Демура ждет "засаду" осенью'09, многие ждут осенью'10... поскольку все эти оценки исключительно на интуитовном уровне, типа ИМХО, то  можно только "довериться"

Цитата: Болик
Не знаю.
Предположительно дешево строить будут в режиме "госкорпорация" - комплексной застройкой микрорайонов типовым жильем. На втором полюсе - массовое малоэтажное строительство.

Будем посмотреть как сработает первое частно-государственное партнерство: застройка квартала "Академический" в Е-бурге... Там, сейчас работа вовсю кипит, а продажи еще не начинались, посмотрим, чего стОит наша власть...

Цитата: Ghworg
Вместе с пропорциональной девальвацией рубля для сохранения паритета.

Объясните зачем нужно сохранять паритет?

По-вашему,произойдёт гипер доллара,допустим в 5 раз-бочка стоила 50$,станет стоить 250$-в рублях 1700(34),потом 8500(34).
Вот объясните мне,в чём экономический эффект от сохранения паритета -нам что тоже нужна кратная закачка ликвидности или кратное уменьшение долгов или кратное уменьшение доходов?

Цитата: Serg_Piter от 11.04.2009 10:23:33
И все же ну никак я не могу понять воплей о том, что если цены снизятся втрое, стройки встанут, экономика рухнет и вообще все будет очень плохо. Давайте сравним с началом 2006 года. Тогда в Питере на вторичке метр стоил 1100$ метр, нефть была как сейчас, зарплаты чуть пониже, но, думаю, через полгодика уравняются, цемент с металлом примерно как сейчас стоили, а ипотека так даже немного дешевле была, просто кому ни попадя ее не раздавали. Строили немного поменьше, но никто из строителей не жаловался на убытки, строили и с оптимизмом смотрели в будущее. Меньше были только взятки и накрутки монополистов. Но, если власть всерьез захочет, то и эти составляющие резко упадут. Так что, полагаю, если вернемся на три года назад - ничего страшного не случится, апокалипсиса не будет. Одни девелоперы, заигравшиеся в кредитные игры, разорятся, а на их место придут другие, более вменяемые. Просто начнем с чистого листа, не повторяя старых ошибок.

1.цены снизятся втрое за какой срок ? ответте на этот вопрос для себя
2.потом прикинте кто будет покупать недвижимость в период резкого снижения (подсказка - правильный ответ никто)
3.далее прикинте сколько девелопер, застройщик, и т.д. могут сидет без продаж, без стройки и т.д. а должны высидеть см. п. 1.
4. Знаете бизнесменов которые войдут на рынок  который резко падает , вместо обанкротившихся - я нет.

Выводы:
Цены могут упасть в 3 раза и при этом не разрушить стройкомплекс если будут падать постепенно, а не резко, например в 3 раза за 2.5-3 года это примерно по 2% в месяц в $
при плавном снижении в п.2. покупатели будут

с чистого листа мы уже несколько раз государство строили - по моему результаты были не ахти, мне лично импонирует  подход, когда не с чистого листа, а двигатся дальше изменив то что имеем.

P.s. я конечно понимаю что хомякам хочется чтобы их хомячиные накопления можно было вложить в недвижку  после того как обвалится в 3 раза уже через пол года, причем купить на самом днище, а потом чтобы квартиры выросли, чтобы хомячиные накопления прибавились но уже в м2 и чтобы не было мучений "не прогадали???"  ;) так что минусы меня не удивят...