Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Читаю я значит по рунету всякую философию по поводу себестоимости, дна падения и т.д...
Параллельно плотно ищу на рынке в москве себе двушку в бизнес-классе, по цене 7000 за метр.
Варианты все либо гавно, которое за полцены даже не надо, либо цена вообще докризисная 8000 за метр (а мне надо еще свою продавать с дисконтом). Либо третья, самая многочисленная категория - неадекват. Не торгуются, сидят ждут сингала с рынка, чтобы вверх ценник поднять, либо мне за требуемую мной цену отдать.
Пипец умники сидят! Думают что умнее всех на свете - увидят нефть на 65 - и ценник вверх, увидять на 35 - значит можно отдавать со скидкой. Какие же тупые олухи! Я же этот сигнал тоже увижу, и пошлю вас нехер с вашими 7000 за квадрат! У нас страна идиотов, какие тут нафиг второе дно по 2000... Да у нас на улицах даже если трупы будут валяться - они до последнего будут цену держать... Страна дураков с полями чудес в каждом дворе...

Цитата: Vlad_R от 15.04.2009 01:45:33
Вернемся к теме недвижимости. Тут я на Sonne потренировался, как оценить справедливую стоимость недвижимости в данный момент времени "на глаз".

Исходный постулат таков, что ставки аренды в данной конкретной местности являются равновесным рыночным индикатором, а справедливая стоимость такого жилья корреллирует с безрисковой ставкой привлечения денег и определяется по формуле:

[безрисковый доход по депозиту]/[безрисковый доход по аренде]= К.

Удивительным образом для эконом-класса в Мск и Подмосковья все последние годы К варьировался в незначительных пределах и составлял порядка 1.5
Таким образом для Железнодорожного:

Сейчас Х*13%/16.000*12=1.5 дает цену этой однушки порядка 2.200 тыс рублей,
В то время, как год назад это было примерно Х*8.5%/20.000*12=1.5 или Х=4.200 тыс.

Для Москвы год назад Х*8.5%/28.000*12=1.5 давало порядка 5.900 тыс, а сейчас то, что в аренду идет за 21 тыс, по идее должно стоить 2.900.

Вот такая загогулина.

Хорошо, хоть один человек (Волка давно не видно) пытается рассуждать на форуме.

В порядке конструктивной критики:
в реалистичность предложенного показателя верится слабо: при цене в Железке 2200 тыр, а в Москве 2900 тыр. - уверен на 100% что многие "железнодорожники" ломанутся на Москву меняться, найти 700 тыс. сегодня не проблема

Аренда за гроши или новая реальность ненужного рынка

Рынок офисной недвижимости Киева

Отток арендаторов заставил владельцев офисной недвижимости идти на уступки. По словам управляющего директора компании Colliers International (Украина) Александра Носаченко, базовые арендные ставки на офисные помещения достигли своего пика в третьем квартале 2008 г., увеличившись на 15-20% по сравнению с началом года. Тогда помещения класса А обходились арендодателям в $70-85 за кв. м в месяц, В - $55-65, С - в $25-30. В октябре цены стабилизировались, а в течение ноября-декабря уменьшились более чем на 30%. После новогодних праздников падение арендных ставок продолжилось. В результате, по утверждению Носаченко, сейчас снять помещение в бизнес-центре класса А можно в среднем за $45-55, В - за $25-40, С - за $15-20. Более того, по словам Борща, если ранее большинство собственников недвижимости привязывались в расчетах к доллару, то в нынешнем году рынок практически полностью переориентировался на гривню. По его данным, офисное помещение класса А можно арендовать за 200-250 грн., В - за 150 грн., С - за 90-100 грн. за кв. м. Специалисты отмечают, что эти данные не окончательны: чтобы стимулировать спрос, многие владельцы помещений готовы снижать ставки и далее. К примеру, уже сегодня появилось большое количество неплохих предложений по цене ниже 75 грн. за кв. м. Причем эти площади расположены как на первых этажах жилых новостроек (Оболонь, Позняки), так и в бизнес-центрах возле неплохих транспортных развязок, но в отдаленных от центра города районах.

Андрей Борщ говорит, что арендодатели готовы идти и на дополнительные уступки, включая в стоимость аренды затраты на оплату коммунальных услуг, охраны, уборки. По словам Шахновского, сейчас многие руководители бизнес-центров внедряют различные программы лояльности: предоставляют рассрочку платежей за аренду, бесплатные места в паркинге и пр. “Девелоперы понимают, что дешевле удержать старых арендаторов, пойдя на компромисс, нежели привлечь новых”, - отмечает он.

Объекты заморожены

Участники рынка сходятся во мнении, что арендные ставки будут снижаться и далее. Ведь даже если спрос стабилизируется, количество сдаваемых в аренду площадей постоянно растет. По словам Носаченко, в 2008 г. было введено в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. м помещений, в результате чего по состоянию на 1 января нынешнего года емкость рынка офисной недвижимости класса А, В и С достигла 985 тыс. кв. м. В 2009 г., по данным Степенко, девелоперы планировали сдать 12 объектов общей площадью 220 тыс. кв. м. “На мой взгляд, ранее заявленные планы будут реализованы лишь на 20-25%”, - считает он. Владимир Даниленко утверждает, что по пессимистическому сценарию в этом году ожидается ввод в эксплуатацию 50-60 тыс. кв. м офисов класса А и В, а по оптимистичному - около 100 тыс. кв. м. Но даже частично заполнить эти помещения хозяева смогут лишь в том случае, если предложат рынку более привлекательные цены, нежели у конкурентов, что может привести к очередному приступу уступчивости руководителей остальных бизнес-центров.

http://news.finance.…/13/157549

Цитата: Просто инвестор
Вот вы когда такое говорите, вы понимаете, что принципиально это возможно ? К примеру при дефляционном шоке.
Да что говорить. Достаточно сравнить ситуацию сейчас и год назад

я говорю не о гипотетической/теоретической а о реальной ситуации..причём не о каком-то краткосрочном шоковом периоде в 1 неделю а о более длительном периоде...в мире достаточно людей которые скупят всю маломальски приличную московскую недвигу прежде чем она упадёт до 300 евро за квадрат...на западе пока кредиты выдают...и даже ставки значительно подупали...например, что мне мешает взять небольшой кредит в 30К евро на 5 лет и купить на эти деньги квартиру в 100 квадратов (300*100=30К) в Москве? абсолютно ничто...и так почти каждому другому...а Москва для иностранцев всегда среди желаемых фаворитов (как объект для покупки жилья) ходит...так что будут туда вкладывать денюшку аж бегом...

Цитата: Maxim77
Это где дают 30 килоевро (50 килобаксей) на покупку квартиры без залога? Или с залогом? Вы заложите квартиру какому-нибудь Коммерц-банку?  :D Да он таких ушлых просто пошлет в Сбер, а тут мы Вас встретим. Москва для иностранцев фаворит только если они с таджикистана и украины-молдовы. Нормальный европеец от такого фаворита десятой дорогой сторониться будет.  :)

1) да у нас здесь, в ЕС, без залога..называется обычный потребительский кредит (типа денег на карманные расходы)...банки задолбали заваливать такой рекламой...причем обычно под 5-7% годовых...кроме того периодически бывают предложения новых кредитных карт с лимитами до 5-10К евро где первые полгода ставка либо нулевая либо в 1-3% годовых..таким образом можно получить до 35-40К евро совершенно ненапрягаясь (на ровном месте) без каких-либо залогов...при наличии залога эти цифры (обьём кредита) могут значительно возрасти..

2) это вы сидя там, в России, думаете что Москва здесь никому не нужна...а вот я, как человек живущий второй десяток лет зарубежом (причем до ЕС поживший и в Южной Америке и в США) говорю вам что Москва -это даже очень и очень привлекательный город для любого иностранца...в том числе и для американцев...может быть некоторые иностранцы и не любят отдельные стороны российской жизни (более высокая коррупция и тд)...но в целом большинство иностранцев к Москве очень даже хорошо относится и мечтает там завести либо свой запасной аэродром/гнездо...либо прикупить недвигу для инвестиций...я бы лично не отказался...особенно если бы цены вдруг упали аж до 300-500 евро за квадрат...

3) как я уже сказал выше...сравнивая Москву с другими столицами мира и учитывая все факторы, я считаю что оптимальная цена для современного московского жилья среднего качества должна быть где-то в пределах 800-2,000 евро за квадрат...ну а элитное ещё дороже...

Цитата: Просто инвестор
А что мешает сейчас взять кредит в 300к евро, как можно было год назад ?
Вы все еще живете в сказке доступных кредитов и изобилия работы. Почитайте об Великой Депрессии в США. Там люди банально вымирали от голода. Это конечно крайний вариант, но где гарантия, что все это не повторится ? Гипер разогнать легко. Гораздо тяжелее его обратно в бутылку загнать.

1) нет, я вполне реалистичен и замечаю негативные экономические изменения вокруг...более того отслеживать такие события-это часть моей работы...другое дело что я не впадаю в апокалиптическую истерию и понимаю что за любым спадом приходит улучшение...

2) при необходимости, я бы мог рассматривать и кредит в 300к евро...но это уже будет другой уровень кредитования (не потребительский кредит) а инвестиционный кредит/моргидж...соответственно требования к нему будут другие...да и согласно вашим прогнозам (в 300 евро за квадрат) тогда на него можно будет купить аж 1,000 квадратов!!!....этож какой дворец получается...мне такой большой дворец в Москве даже не нужен...меня вполне бы устроили 100-400 квадратов...

Цитата: _YUKLA_
Вы переоцениваете роль московской недвижимости.  ;) Гостиницу "Москва" никак достроить не могут. Гостиницу "Россия" - не могу никак разобрать. Это в самом центре Москвы. На виду у Кремля.
Глупости.

Вы уж разделяйте спекулянтов и инвесторов пожалуйста. Я в московской недвижимости работаю с разными конторами более 10 лет. Офигенного наплыва иностранцев не заметил. Можете сходу назвать какие-нибудь серьёзные объекты, находящиеся в Москве в собственности иностранцев?

1) я имел ввиду резиденшиал а не коммерческую недвижимость

2) под иностранцами я понимаю не только урождённых иностранцев но и граждан бывшего СССР выехавших за рубеж, обжившихся там и поменявших гражданство...причём многие из них сохраняют российское (или ещё какое-либо постсоветское гражданство)...и таких миллионы....многие из них приобретали/ют резиденшиал недвигу как в Москве так и в других городах постсоветского пространства...причём очень часто на свои первоначальные российские/советские/постсоветские документы

3) что касается коммерческой недвиги (крупных обьектов) то по памяти я сейчас примеров не приведу (но могу погуглить и найти) хотя их было много...при этом могу привести пример как некоторое время назад один из ирландских инвесторов вложил 6 млрд евро (толи в Башкирии толи в Татарии) в комерческую недвигу (помоему склады и шопингцентры...хотя точно не помню)

4) спекулянт от инвестора обычно отличается только длиной горизонта (сроком вложения)...и соответственно происхождение ритёрна может быть несколько другим (у первого-он зависит лишь от изменение цены а у второго к этому может прибавится и рент)

Цитата: Gordon Freeman от 15.04.2009 14:03:37
Какие же тупые олухи! Я же этот сигнал тоже увижу, и пошлю вас нехер с вашими 7000 за квадрат! У нас страна идиотов, какие тут нафиг второе дно по 2000... Да у нас на улицах даже если трупы будут валяться - они до последнего будут цену держать... Страна дураков с полями чудес в каждом дворе...

Да не переживайте вы так. Читаю ваши посты давно. В них как раз видно рассудительного, здравомыслящего аналитика. Олухи держащие цены есть хорошо! Без них не было бы мощных падений. Это стадо помчится поднимая пыль продавать за гроши тогда, когда останутся лишь самые терпеливые хомяки. И продавать они будут за то, что дадут и ни как иначе!
Кудрин обещает, что ситуации с такими ценами в нашей гавани не будет 10-50 лет! Готовят народ к худшему сценарию...
К стати, где удобнее разместить буржуйку? В квартире бизнес класса или в хрущёбе? В бизнесе высокие потолки и труба выйдет дороже, да и объём большой протопить надо постараться.

Цитата: sanches от 15.04.2009 14:34:02
В порядке конструктивной критики:
в реалистичность предложенного показателя верится слабо: при цене в Железке 2200 тыр, а в Москве 2900 тыр. - уверен на 100% что многие "железнодорожники" ломанутся на Москву меняться, найти 700 тыс. сегодня не проблема

Судя по конкретике вариантов, в Железке за 16 квартира полностью готова к проживанию, сделан хороший ремонт. В Мск за 21 - как правило убитая хата, так что ремонт плюс полгода отдельного проживания. Реально - сейчас где-то еще 0.5м рублей допрасходов, т.е. итоговая цена будет в 1.5 раза дороже.

Но суть поста была еще и в другом. В том, что если безрисковые ставки аренды в данном регионе таковы (пусть те же 16к рублей в месяц), то смысла ее оставлять за собой тем меньше, чем цена продажи дальше от Х (выше 2.2м рублей). Тем паче, если 16к рублей является оптимистичной ставкой аренды в регионе.

По Москве в моменте получается, что хата, которую можно сдавать лишь за 20к рублей, по-хорошему, не должна стоить дороже 3м рублей. Если выше, то выгоднее продать, а деньги - в банк. Если ниже - продолжать сдавать в рент (хоть и меньше прибыль).

Цитата: barracuda
Повторю свою мысль. Может это все же тема для обсуждения?
Мое мнение заключается в том, что на данный момент ни в коем случает нельзя обваливать рынок недвиги. Потому как это приведет к каскадному схлопыванию экономики. Да, возможно она восстановится, но вот вопрос - сколько времени потребуется для этого, и что мы все за это заплатим?

Странная логика. Почему это плохо, когда пара миллионов человек сможет сразу решить свой квартирный вопрос? А банки и строители получат дополнительно порядка 500 ярдов рублей свежих денег? А ипотека заработает не на отжим, а станет доступной?

Угу. Вместо этого банки и их контрагенты будут копить бетон, расписывать балансы по неликвидной цене, а у государства клянчить ресурсы. А народ - хомячить деньги в те же банки, ждать % (а с чего?) и жить друг у друга на голове. Вот как раз такая ситуация через год-два приведет к финансовому коллапсу.

Цитата: _YUKLA_
Вот вспомните - тогда говорите. Или таки погуглите.  ;)

Склады, торговые центры и вообще коммерческая недвижимость  - это совсем из другой оперы.


ЗЫ: Вот такой у нас тут уровень аналитики.

вот первые две статьи навскидку:

Ирландская Quinn Group будет строить гипермаркеты для DIY-сети "Стройарсенал"

24 мая 2007

Одна из крупнейших в мире девелоперских компаний ирландская Quinn Group планирует вложить около $120-150 млн в российскую DIY-розницу. Как Quinn профинансирует строительство десяти гипермаркетов уральского ритейлера "Стройарсенал". В ближайшее время уральский оператор намерен найти еще одного партнера - сеть наняла инвесткомпанию Aquila для поиска портфельного инвестора.

Quinn Group начал инвестировать в российскую недвижимость в прошлом году. Тогда компания выкупила у экс-владельца торговых центров "Золотой Вавилон" и зампреда правления банка "Славянский кредит" Пааты Гамгонеишвили недостроенный бизнес-центр в Москве, на ул. Ивана Франко, и начала строительство логистического комплекса на 200 тыс. кв. м в окрестностях Казани. Всего до 2011 года Quinn Group пообещала вложить в российскую недвижимость до $5 млрд.

http://www.retail.ru/news/21340/

Инвесторы, которые выбрали Россию

Турбулентность на мировых финансовых рынках не превратила Россию в тихую гавань для иностранных инвесторов — из глобальных игроков появился один Goldman Sachs. Объем сделок в России даже у самых активных игроков по мировым меркам довольно мал. Прошедшие с начала ипотечного кризиса в США 14 месяцев не внесли принципиальных изменений — австрийский Meinl European Land остается крупнейшим публичным иностранным инвестором в России.

Огромные списания, сделанные американскими банками из-за ипотечного кризиса, не помешали им наращивать свои вложения в рынок недвижимости в мире, но не в России. Такой крупнейший инвестор, как Morgan Stanley, за прошедший кризисный год не только не приобрел в России ни одного актива, но выставил на продажу «Городской ипотечный банк». «Дочка» Deutsche Bank — фонд RREEF — не начала ни одного нового девелоперского проекта в России. По мнению мировых экспертов, основная причина такой инертности — нехватка в стране качественных объектов недвижимости.

Самый крупный в Европе инвестор Unibail-Rodamco (его объекты недвижимости стоят €25,2 млрд) купил половину ТЦ «Метрополис» в Москве и других сделок в России не проводил. GE Real Estate, «дочка» General Electric, в октябре 2007 года сформировала фонд в $50 млн — Heitman Russia and Ukraine Property Partners, но сделок так и не анонсировала. Отказался от покупки акций крупного логистического оператора «Евразия Логистик» сингапурский фонд Capital Land. Fleming Family& Partners не совершил ни одной новой сделки за прошедший год. Aberdeen Property Investors с лета прошлого года объявила об открытии своего офиса в С-Петербурге, но закрытых сделок у компании нет.

Однако консультанты (Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Praedium Oncor) зафиксировали по итогам первого полугодия нынешнего года рост иностранных инвестиций в российскую недвижимость — $4,45 млрд, $3,3 млрд, $3,5 млрд соответственно. Любая из цифр превосходит годовой объем 2007 года. Но при этом следует учитывать, что не меньше половины из этих миллиардов — только соглашения.

Правда, в текущем году в Россию пришли новые, хотя и менее известные игроки. После долгих поисков подходящих объектов немецкий KanAm Grand за рекордную сумму в $900 млн решился купить БЦ «Паве­лецкий», а затем и БЦ «Ситидел». Финская Sponda приобрела БЦ Ducat Place II. Австрийские и английские инвестиционные компании и фонды успешно наращивают свои портфели. В особенности в этом преуспели Meinl European Land, L&RP, Raven Russia, Immoest. He менее агрессивны и непубличные инвесторы — TriGranit, Eastfield, Quinn и другие.

При этом девелоперские компании с иностранным капиталом активнее инвестиционных. Так, «Евразия Логистик», контролируемая Мухтаром Аблязовым, банкиром из Казахстана, по данным компании, в прошлом году вложила в строительство логистических парков $1 млрд. AFI Development только $909 млн потратила на покупку земельных участков и проектов на разной стадии готовности. Примерно на таком же уровне инвестиции в девелопмент торговой недвижимости IKEA, хотя сама компания не раскрывает этих данных. То есть иностранные девелоперы в России чувствуют себя комфортнее, чем иностранные инвесторы в недвижимость.

Семеро отважных

Можно выделить семь наиболее крупных публичных иностранных инвесторов исходя из стоимости принадлежащих им построенных или приобретенных в разные годы объектов недвижимости. Самые сильные позиции — у австрийского фонда Meinl European Land, специализирующегося на вложениях в ритейл.

Однако этому инвестору (чья совокупная стоимость объектов недвижимости на начало 2008 года составляла €1,9 млрд) будет трудно удерживать лидерские позиции уже в следующем году — на пятки Meinl наступает британский фонд Raven Russia, заявленный объем инвестиций которого на 600 млн превышает аналогичный показатель австрийской компании. Точно так же трудно будет остаться второй люксембургской Oreo Property Group: портфель проектов для этого явно недостаточен. Не менее активны непубличные игроки, в особенности венгерский TriGranit, стоимость проектов которого в России достигла €10,5 млрд, как заявляют в компании.

У Meinl был непростой год. За прошедший период с начала мирового финансового кризиса до нынешнего сентября глубина падения акций достигла 42% (у других фондов, например Raven, она несколько меньше, у Immoeast — больше и составляет почти 51%). Но в апреле ситуация у Meinl была еще сложнее: акции рухнули на 63%, и компания в своей стоимости потеряла больше €600 млн. К концу вто­рого квартала Meinl прибрела новых акционеров — CPI/Gazit и изменила название на Atrium European Real Estate. CPI принадлежит CitiGroup, первому по величине банку США. Gazit — инвестфонд, акции которого торгуются на бирже Тель-Авива. Новые собственники акций инвестировали в австрийскую компанию €800 млн. Однако с приходом новых акционеров, по их собственным заявлениям, объем инвестиций в Россию может уменьшиться.

Люксембургская группа Oreo (стоимость активов — €2,5 млрд) создала инвестфонд размером €250 млн для покупки гостиничных объектов в России. Эту сумму группа предполагала потратить в 2007 году, но затем решила развивать другие проекты. В итоге портфель компании включает самые разнообразные объекты — от вилл до склада.

У британского фонда Raven Russia (величина активов — $1,19 млрд), специализирующегося на строительстве качественных логистических комплексов, портфель проектов в разных стадиях реализации составляет 2,4 млн м2 общей стоимостью $2,4 млрд (€1,7 млн). Если удастся выполнить задуманное, то у фонда большие шансы стать крупнейшим в России складским инвестором. RR намерен финализировать заявленные проекты за три года. Для осуществления региональных проектов фонд совместно с логистическим оператором Avalon Group создал совместное предприятие Megalogix. У швейцарского Eastern Property Holding Ltd. (активы — $595 млн), по оценке DTZ (на 01.03.2008). объекты недвижимости в собственности оцениваются в $205,3 млн, а портфель проектов (более 500 тыс. м2) стоит $899 млн. Количество проектов в работе у фонда растет, но некоторые из них — БЦ «Женевский Дом» и два mixed-use на Арбате вовремя открыть не удастся.Нечего скрывать
Крупнейшие публичные иностранные инвесторы на рынке недвижимости в России
Инвестор Стоимость инвестиционной собственности, € млрд Стоимость инвестиционной собственности в стадии девелопмента, € млрд Готовые объекты Проекты (в стадии девелопмента и строительства)
Meinl European Land (Atrium European Real Estate) 0,545 1,05 2 ТРЦ «Молл Гэллери» (Москва). ТРЦ «Парк Хаус» (Казань, Волгоград,Екатеринбург, Тольятти) 7 ТРЦ строятся (СПб., Рязань, Омск, Екатеринбург, Уфа, Астрахань, Ростов), земля под ТРЦ в Пушкино, Ессентуках, Волжском
Orco Property Group 0,250 0,4 14 вилл (МО), бутик-отель MaMaison Pokrovka, 3.80% складского комплекса «Молком», (г. Пушкино) СК «Молком», офис на Верхней Радищевской, ТЦ «На Багратионовском» (Москва), ЖК (Калужская обл.), ЖК (МО)
Raven Russia Fund 0,247 1,71 4 СК (Москва), СК «Мегалоджикс» 1-я оч., офисн. центр Constanta (СПб.) 4 СК (Москва), 3 СК (СПб.) 12 СК (Саратов, Ростов-на-Дону, Н. Новгород, Челябинск, Омск, Новосибирск, Хабаровск, Новороссийск, Краснодар, Волгоград, Самара, Уфа, Пермь, Иркутск, Владивосток)
Eastern Property Holding 0, 146 0,642 2 БЦ: «Берлинский Дом», «Петровский Форт» (Москва) БЦ «Женевский Дом», БЦ на пер. Звениг. ш. и ТТК (Москва), 2 mixed-use (Арбат, Москва), сеть подземных парковок в ЦАО Москва), загородный пос. в р-не Репино–Ленинское (СПб.), 8 ТЦ в рамках участия в Hypercenter Investment (Москва и регионы)
Immoeast Immobilien Anlagen AG 0,127 Более 1 2 ТРЦ «Золотой Вавилон» (Москва), 49% в 4 ТРЦ Hypercenter, 25,86% Fleming Family & Partners Russia Real Estate, минорит. пакет акций Eastern Property Holding, 25% TriGranit ТРЦ «Гудзон» (Москва), ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», СК (ЛО), ТРЦ (СПб.)
Sponda 0,77 0,18 2 ТРЦ «Солнечный Рай», БЦ «ДукатПлейс II» (Москва), офисный центр «Информ-Футуре» (СПб.) Офисный центр (пр. Мира, Москва), логистич. комплекс (ЛО)
BPT Arista A/S 0,72 Нет проектов ТЦ «Кухни Строй», ТЦ «Глобал Сити» (Москва), БЦ «Кантри парк» (МО) Нет проектов
* непубличный фонд
Источник: финансовые отчеты компаний по итогам 2007 г.


Стоимость всех активов австрийского фонда Immoeast Immobilien Anlagen AG — €11,03 млрд, доля российских объектов и проектов на 01.01.2008. — €127 млн, или 14%. Фонд совершил одну из самых дорогих покупок на российским рынке инвестиционной недвижимости, заплатив за 75% ТРЦ «Гудзон» $600 млн. Но сделка пришлась на мировой кризис ликвидности, и сроки открытия ТРЦ «Гудзон» перенесены с 2008 на 2009 год.

Финский инвестор Sponda пришел в Россию в конце прошлого года и успел приобрести четыре готовых актива. БЦ «Дукат Плейс II», купленный у L&RP за $185 млн не учтен в стоимости объектов, поскольку сделка была завершена в начале июля 2008 года.

Датский инвестиционный фонд ВРТ Arista A/S, входящий в Baltic Property Trust Group, сформирован в ноябре 2005 года и владеет тремя объектами недвижимости общей площадью 43,4 тыс. м2. В России у ВРТ Arista пока нет девелоперских проектов, поэтому все инвестиции фонда — в investment property. Последняя сделка — покупка делового комплекса «Кантри Парк» в Химках закрыта в июне текущего года, поэтому ее стоимость не учтена в стоимости инвестиционной собственности фонда.

Непубличные активнее публичных

В России гораздо больше непубличных компаний, инвестирующих в недвижимость, чем публичных. Многие из них, как Eastfield Group и Quinn, говорят о себе мало и неохотно. Но при этом некоторые из них намного активнее публичных. Так, если венгерской Tri-Granit удастся выполнить взятые на себя обязательства, то через три-четыре года компания обгонит самых крупных публичных инвесторов — во многом благодаря крупному совместному проекту с «Газпромом». Уже к лету текущего года портфель проектов компании в России заметно превысил портфели остальных инвесторов.

Хотя при этом у TriGranit к настоящему времени нет готовых объектов недвижимости в России — все работы находятся в проектной стадии или фазе консолидации участков.По секрету — всему свету
Непубличные иностранные инвесторы в России
Инвестор Страна происхождения инвестора Основные проекты Инвестиционная стоимость проектов и готовых объектов, $ млрд
TriGranit Венгрия ЖК (Краснодар) совместно с Газпромбанком, ТРЦ «Мозаика» (Москва), 3 ТРК и mixed-use-проекты совместно с ГК «Квартал» (МО, Омск), Центр производства кинофильмов mixed-use (СПб.), комплексная реконструкция Витебского вокзала, (СПб.), СК, выставочный комплекс (СПб.) 10,5
Eastfield Group Словакия ЖК (г. Зеленоград, Москва), коттеджные пос. (МО, Краснодарский край), адм.-жилой комплекс (Казань), логопарки Estfield Park (Краснодарский край, Екатеринбург, Волгоград, ТРЦ (Оренбург) 2
KanAm Grund Германия Офисно-гостин. к-с «Павелецкая», БЦ Citydel на Земляном валу (Москва) 1,5
Deutsche Bank, AIG
Group Redwood Group Германия, США,
Международная Pushkino Logistics Park (г.Пушкино, МО) 0,89
Quinn Group Ирландия ТОК «Каспий» (СПб.), 4 СК (Казань, Ростов-на-Дону, МО, Уфа), 10 гипермаркетов совместно с уральским DIY-оператором «Стройарсенал» 0,8
Europolis Австрия 40% ТЦ «Времена года» (Москва), ТЦ KPP (СПб,) 0,539
Ivanhoe Cambridge
Europolis Канада, Австрия ТЦ «Времена года» (Москва) 0,537
London&Regional Properties Великобритания Отели Hilton (Новосибирск, Казань, Ростов-на-Дону, Омск), 3 ТРЦ (Калуга, Пенза, МО), СК и ТК (земля) (СПб., Краснодар, Новосибирск) н/д
Evli Property Investments Финляндия Офис «Келлерманн Центр», офисн. к-с, Приморский пр-т (СПб.), логист. центр (пос. Горелово, ЛО) н/д
RP Capital Group Великобритания Silver City 0,35
GIC Real Estate Сингапур 25% в проекте ГК «ПИК «Ярославский», (г. Мытищи, МО) 0,33
Whitehall Street Real Estate Funds (Goldman Sachs) США Поселок «Покровские холмы» (Москва) 0,3
Unibail –Rodamco* Франция-Голландия 50% ТЦ «Метрополис» (Москва) 0,28
Apollo Real Estate Advisers США Metro Group (Котельники, МО) 0,1
Magnat Real Estate Opportunities Германия 25% в проекте коттеджного пос. Садко (МО) 0,1
Wells REIT II (совместно с «МОРЕ–Московская недвижимость») США БЦ «Двинцев» 0,14
E-Star Property ** Норвегия «Грифон Бизнес-центр» (СПб.), офисн. центр Gas Field (Москва) 0,094
Rutley Russia Property Fund Великобритания Автомобильный и сервисный центр (Апрелевка, МО) 0,02
* публичный игрок (отсутствует в первой таблице из-за незавершенности сделки).
** Норвежский фонд E-Star Property мог стать восьмым среди публичных инвесторов показателем investment property в 67,14 млн евро, но первые сделки норвежцы провели совсем недавно, а стоимость инвестиционной собственности мы берем по итогам прошлого года, поэтому фонд оказался в общей таблице непубличных инвесторов.


У немецкого фонда KanAm Grand, канадского moll-инвестора Ivanhoe Cambridge или Unibail-Rodamco — пока только единичные и незавершенные форвардные сделки, хотя и довольно крупные.

Некоторые инвесторы стали пересматривать свою стратегию в пользу более понятных им активов. Крупный совладелец отелей Hilton — британский фонд London&Regional Properties в этом году продал два ТРЦ «Солнечный Рай» и БЦ «Дукат Плейс», чтобы строить гостиничную сеть Hilton в российских городах-миллионниках. Российские активы L&RP глава российского офиса Дэвид Джованис оценил в €350 млн.

Несмотря на трудные времена, интерес к российской коммерческой недвижимостиу иностранных инвесторов растет, хотя не все соглашения реализуются. В целом процесс медленно, но неуклонно набирает обороты. Хотя события, вызвавшие большой отток капитала с фондовых рынков, могут скор­ректировать планы иностранных инвесторов.

http://www.indpg.ru/…0/943.html

Цитата: barracuda
И мне непонятны стенания покупцов "когда же рынок рухнет". Разрушить, как говориться завсегда легко, а вот построить, гораздо трудней.

Так то-то и оно, что рынок уже фактически разрушен. Не считать же рынком единичные сделки, да еще и с дисконтом в 30% от заявленной цены? Авантюрист же также говорил на семинаре - чем скорее продавцы и строители это примут за данность и скорректируют цены вниз, тем меньше придется потом этот рынок отстраивать.

Опять - двадцать пять. Serg_Piter уже все разжевывал про "себестоимость" и отличный пример с компами приводил. Так вот сегодня ТАКАЯ недвижка по ТАКИМ ценам - это неликвид. Банки со своими контрагентами спекулировали на ней все последние годы, а в 2007-2008 просто откровенно хомячили квартиры. Т.е. откровенно манипулировали рынком и играли в рулетку с деньгами вкладчиков. А когда стало плохо - ЦБ еще им дал заработать порядка 50% за пару месяцев на девальвации. Бедные и несчастные.

Так вот мой антитезис в том, что если и впредь потакать этой ситуации, то как раз через пару лет коллапс и случится. Деньги должны работать, а не виртуализироваться в непонятных активах.

Цитата: kasa
Думаю, найдутся заинтересованные. Кто там долги ПИКа прикупил? Думаете, он дурак?

Долги скупают, чтоб старые хозяева не дай бог бы цены не обвалили с перепуга.

Девелоперов спасут новые хозяева

http://www.inestate.…81&b=1

При этом ожидать, что переговоры будут неудачными вряд ли стоит. Ведь, в случае их неудачи Сбербанку придется банкротить ПИК и распродавать его активы, которые в условиях кризисного состояния рынка и банкротства компании только еще более обесценятся, то есть ни один из кредиторов не получит искомой суммы. А это убытки, которые отражаются на отношении к российским банкам кредиторов среди зарубежных банков. Недаром в конце III квартала 2009 года финансовый сектор российского правительства ожидает очередной волны кризиса в банковском секторе российской экономики. К этому времени большое количество банков должно будет рассчитаться по своим долгам, для чего им необходимо генерировать в течение ближайших нескольких месяцев постоянный финансовый поток, который позволил бы им как минимум выплатить проценты по долгам и реструктуризировать сроки их окончательной выплаты. Именно поэтому банкам сейчас невыгодно банкротить девелоперов.
....................
Схожую стратегию избрала и российская управляющая компания «Альфа-Капитал». Такой шаг выглядит вполне логично, особенно учитывая, что Олег Дерипаска не может договориться с Альфа-Банком по реструктуризации своих долгов в размере $800 млн. В частности, даже после разговора президента России с главой совета директоров Альфа-Групп Михаилом Фридманом Альфа-Банк добился через суд ареста счетов Главмосстроя, который должен банку порядка 500 млн руб. и который входит в структуру собственности БазЭла, принадлежащего Олегу Дерипаске. Однако ожидать, что Главмосстрой обанкротят, вряд ли стоит. Особенно, учитывая заинтересованность в этой компании руководства страны. В данном случае, скорее всего, как и в случае со многими другими проблемными активами на российском рынке недвижимости, произойдет смена хозяев, которая поможет девелоперам избежать банкротства, то есть, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, ожидать новой волны значительного снижения цен на жилье в ближайшее время не стоит.

Цитата: Vlad_R от 15.04.2009 18:56:29
Судя по конкретике вариантов, в Железке за 16 квартира полностью готова к проживанию, сделан хороший ремонт. В Мск за 21 - как правило убитая хата, так что ремонт плюс полгода отдельного проживания. Реально - сейчас где-то еще 0.5м рублей допрасходов, т.е. итоговая цена будет в 1.5 раза дороже.

Но суть поста была еще и в другом. В том, что если безрисковые ставки аренды в данном регионе таковы (пусть те же 16к рублей в месяц), то смысла ее оставлять за собой тем меньше, чем цена продажи дальше от Х (выше 2.2м рублей). Тем паче, если 16к рублей является оптимистичной ставкой аренды в регионе.

По Москве в моменте получается, что хата, которую можно сдавать лишь за 20к рублей, по-хорошему, не должна стоить дороже 3м рублей. Если выше, то выгоднее продать, а деньги - в банк. Если ниже - продолжать сдавать в рент (хоть и меньше прибыль).

Смысл поста я понял сразу: определение предельного критерия смены стратегии со "сдавать" на "получать процент по вкладу"

Всё же моделька "сырая" (железнодорожники толпой побегут на обмен на Москву за 700 тыр.)

Далее.
Опять же повторюсь: люди по-разному определяют для себя квартиру. Для одних квартира - это актив, для других "накопленное недвижимое имущество" (по аналогии - фамильные драгоценности).

По поводу Сержа и его примера с компьютерами: аналогия не корректна, т.к. "обернуть" одну партию товара в минус за счет выигрыша на другой может только тот, у которого срок предоставления заемных средств превышает длительность цикла оборота в несколько раз. Ввиду длительности жизненного цикла строительства жилого дома это (несколько оборотов в пределах срока кредита) не получается

Цитата: sanches от 15.04.2009 22:42:01
Смысл поста я понял сразу: определение предельного критерия смены стратегии со "сдавать" на "получать процент по вкладу"

Всё же моделька "сырая" (железнодорожники толпой побегут на обмен на Москву за 700 тыр.)

Далее.
Опять же повторюсь: люди по-разному определяют для себя квартиру. Для одних квартира - это актив, для других "накопленное недвижимое имущество" (по аналогии - фамильные драгоценности).

По поводу доплаты. Дык Sonne это и показал в сентябре прошлого года. Правда не захотел в саму Москву, а в качественный монолит в Одинцово, причем в двушку, с доплатой в 300 тыс, кажется. Доплатил бы чуть больше - взял бы однушку в Московском спальнике. Т.е. такие возможности были, но их мало кто использовал. Теперь сравним доплату в 300 тыс относительно цен в 4м+ рублей и доплату в 700 тыс относительно цен в 2.2м+. Не то, чтобы анриал, но окошко возможностей гораздо хуже. Кроме того, Вы надеетесь найти кучу рублевых миллионеров, в Желдоре, да еще и во время кризиса?

По поводу модели. Грань, за которой выгоднее продавать - весьма относительна. Просто речь шла о некоей "справедливой" цене, которую Сонне озвучил в 2.9м рублей. Я показал, что гораздо реалистичнее брать в нынешних условиях все-таки 2.2м, просто в качестве ориентира.

Насчет драгоценностей - Вы их получаете в наследство. Их цена для Вас - нуль. Реализовать их на рынке - Вы не сможете. По остаточной стоимости - ну, мало кому оставляли наследства в драгоценностях на миллионы рублей. Да и бизнеса на них никакого. А тут речь идет о нескольких лишних десятках килорублей в месяц. Кстати, это десятки грамм золота в месяц, если на то пошло.

Цитата: sanches от 15.04.2009 22:42:01
По поводу Сержа и его примера с компьютерами: аналогия не корректна, т.к. "обернуть" одну партию товара в минус за счет выигрыша на другой может только тот, у которого срок предоставления заемных средств превышает длительность цикла оборота в несколько раз. Ввиду длительности жизненного цикла строительства жилого дома это (несколько оборотов в пределах срока кредита) не получается

Зачем цепляться к деталям. Суть-то передана верно. Если уж на то пошло, то и прибылей на компьютерном железе в сотни процентов никогда не было. А если какая экзотика и находилась, то не было оборотов по ней в десятки миллиардов долларов.

Цитата: barracuda
Да согласен я с этим! Вопрос в том кто оплатит убытки? История говорит нам что мы (граждане). Именно поэтому мне не понятны желания граждан этого обвала.

Напрасно Вы так. Граждане в этот раз ничего платить не будут. Заплатит как раз виновный - государство, которое это все замутило, выдало под это гарантии, а потом выпустило из под контроля. Поэтому заплатит оно, либо из заначки за долги девелОперов, либо тогда через АСВ с соответствующими последствиями для собственной репутации. А это - дорогого стоит.

Можете возразить, что заначка - тоже деньги народа. Тут соглашусь. Но, если до этого дойдет - то, во-первых, в моменте народ не пострадает, а во-вторых - это будет серьезным сигналом на будущее по дееспособности власти.

Цитата: sanches
Респект. (Минусы тока на первых порах нервируют, потом привыкаешь)

Народ пока только понял, что нужно смотреть на цену нефти.  :)

Скоро поймет, что нужно в дополнение смотреть на ВВП, его составные части и веса основных элементов. А вес строительной отрасли слава богу немаленький

И, в этой связи, поражаешься удачливости ВВВ. Я имею в виду сочинскую одимпиаду. Не было бы возможности "закатать в бетон" на тамошних объектах госденег, "добрые граждане", которые "хотят", в своих желаниях добили бы отрасль моментально - и потом уже просто не поднять без мегавложений. А ВВП к желаниям народа чуток, гнется под них...
Зато "сейчас", на мгновение кто-то решил бы свой "жилищный вопрос", но "толпа" на какой-то момент была бы счастлива.

В этой связи внешне крайне привлекательный тезис Авантюриста "м2 должен стоить месячный доход" является примером опасности популизма. Сразу не очевидно, но из него вытекает, что цена "м2" "должна" быть тем меньше,чем меньше человек работает и зарабатывает.

Отсюда и эмоции при обсуждении "стоимости". Видимо из неявного предчувствия, что создатели желанного ресурса тоже "должны" не высовываться за рамки железной рукой нарисованного "правила", а обсуждение "стоимости/себестоимости/цены" - есть попытка из "предначертанного" выскользнуть. Должны - и точка. Без обсуждений.

Представляется, что имеет смысл запастись цинизмом, из самосохранения, "альтруистов" "добрые, хорошие люди" выжмут в ноль и выбросят.
А еще лучше занять "активную" позицию - "общество" ВИНОВАТО, что позволило банкам, девелоперам и городскому чиновничеству надуть "пузырь" - чем нанесло нам, "строителям", огромный ущерб. Пусть компенсирует.

Цитата: kasa
Нифига подобного. Каса работал все это время, а не "думал головой", "перелопачивал кучу инфы", чтобы узнать, когда же эти баксы слить, чтоб не лажануться.
Так вот, работал он, значит, и заработал еще 100 рублей.

Данное утверждение справделиво лишь для случая если Каса не имел накоплений. К чему, впрочем, призывает Авантюрист. Голодранцам инфляция не страшна

Кому как, а лично мне неприятна даже сама мысль о полной зависимости от воли стоящих у руля государства. Помню совсем еще недавние времена, когда семьям приходилось жить на пенсию своих стариков-родителей.

Цитата: barracuda
Да согласен я с этим! Вопрос в том кто оплатит убытки? История говорит нам что мы (граждане). Именно поэтому мне не понятны желания граждан этого обвала.

Объясню как смогу, простым языком.  1001 раз говорилось о равновесной цене метра, привязаной к доходам населения. И отвязать никак нельзя, ибо с чего массовый покупатель должен покупать квартиры, как не со своих массовых опять таки доходов?  Граждане ждут не "обвала" а приведения цен на бетон к этой равновесной.  Падением цен на бетон, более стремительным, чем падение зарплат.  Либо ростом зарплат, обгоняющим рост цены метра. Снижением цены бетоно-метра при стабильных зарплатах - как частный случай.  При любом сценарии покупательская способность населения на РН должна будет вырасти.  Кто в конце концов богаче - чел, уже сидящий в хруще за 160 000, или чел, способный с разплаты купить(!!!) хрущь за 40 000?  Кто богаче - чел, имеющий на руках 100 000, и не могущий купить хрущ, или опять таки чел, имеющий на руках 40 000 и купить тот же самый хрущ способный?  :-[   Количество денег, нолей на счету в банке - не самоцель. Важно лишь, сколько метров бетона можно купить на эти деньги.  Сколько метров бетона может средний человек позволить себе с зарплаты. Это важно.  Деньги - лишь промежуточный этап. Что в итоге за свою работу человек хочет получить - красивых бумажек на много нолей или крышу над головой?

Ситуация с ценами на РН по моему глубокому убеждению была вызвана искуственно, цены на бетонометры намерено были оторваны от доходов населения. Властью и приближенными к ней фин.структурами. На начальном этапе, видя, что жилье становится все недоступнее, народ в панике кинулся занимать и покупать, с мыслями "сегодня не куплю - завтра жилье подорожает еще, столько денег вообще никогда не накоплю" и это помогло разогреть рынок.  Затем доступная ипотека + агрессивная промывка мозгов, игра на жадности.  В итоге получили цену, недоступную 95% населения страны. Значит, надо развивать программу соц. жилья.  И государство будет покупать под нее бетон по офигенским ценам, какая красота  Так же искуственно задираются цены на участки, подключение к коммуникациям, откаты так вообще полетели вверх в разы, и весь этот праздник оплачивает государство, за счет как раз таки населения, фин-группы, имеющие в своем составе банки, страховщиков и девелоперов цветут и пахнут, продавая государству бетон по цене платины.  Гениальная афера в масштабах страны.  8)

Поэтому рынка сейчас нет. Он умер, точнее намерено убит. На рынке только 2 игрока, фин.группы, и государство, которое выкупает жилье по космическим ценам.  
 
barracuda, если вы считаете такую ситуацию нормальной, и не хотите ничего менять, не хотите вернуть населению способность вновь приобретать жилье, лишь бы не допустить мифического "обнищания" - это ваше право

P.S.
В связи с вышеизложеным, "невидимая рука рынка" в нашем случае не работает. Решит гос-во выкупать метры по 200 000 рублей за метр в урюпинске - так и будет.  Ждать естественного снижения цен бессмысленно в этом случае, т.к. вторичка мгновенно сориентируется и выставит соответствующий ценник, и будет сидеть до усеру со своими хрущами по 10 лимонов, у них то государство ничего не покупает  :P Но тут уж психология такая - не продешевить, не продать дешевле, чем в соседнем доме.

А нам остается только одно - сидеть и наблюдать за гос.играми.  Строить какие либо прогнозы в данной ситуации бессмысленно.  :'(