Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: hunter
Да никто не пытается вас развести. Я же говорю, главная цель минимизиации цены жилья - это устранение левой части расходов. Это же дикость, когда при строительной себестоимости в 30 тыс. руб. и платежеспособном спросе 50-80 тыс рублей, мы имеем цены от 100 тыс и выше. Вот за эти 70% "левака" нужно биться насмерть. Да, строителям достанется в первую очередь, это понятно. Но после того как это головоломка решится, строители будут загружены работой на 50 лет вперед. Разве такая перспектива вас не радует?

Я не верю. В способность "общества" выстроить оптимальные отношения. В частности, здешняя публика, если ее рассматривать как некую репрезентативную выборку "общества" демонтрирует недоговоспособность и социальный инфантилизм. Не с кем договариваться.

Цитата: barracuda
Мое мнение заключается в том, что на данный момент ни в коем случает нельзя обваливать рынок недвиги. Потому как это приведет к каскадному схлопыванию экономики. Да, возможно она восстановится, но вот вопрос - сколько времени потребуется для этого, и что мы все за это заплатим?
...
И мне непонятны стенания покупцов "когда же рынок рухнет". Разрушить, как говориться завсегда легко, а вот построить, гораздо трудней.

1. Каким образом падение цен на недвигу приведет к схлопыванию экономики? Простой пример. В течение года стоит выставленная на продажу одна квартира стоимостью 6кило/метр непроданной, висит на балансе банка, поскольку девелопер строил ее в кредит, мало того с некоторыми поставщиками обещал расплатиться после реализации, или уже проданы 3 квартиры по цене 2кило/метр у банка ликвидность, у поставщиков деньги, а новые жильцы делают ремонты и завозят мебель.
2. Стенают не только "покупцы", а и те, у кого под сотню метров в Москве и под 200 в ближайшем элитном Подмосковье на каждого члена семьи. Поскольку РН стоит. Стоит ли рассказывать что это такое? Арматуру не покупают, кирпичи не покупают, новую мебель не покупают, краски не покупают, рвы и канавы не роют, настенные часы не покупают, пихты в саду не высаживают, частный водила на своей Газели почти ничего не возит, крановщик поставил свой кран во дворе и бухает, архитектор-проектировщик сидит на форуме Авантюриста... и вся эта толпа людей, их секретарши, охранники, их жены все они ждут, когда один уродец-чиновник-девелопер скинет свой долбанный дом по-дешевке, почешет репу и начнет новое строительство расчитывая на реализацию не по 6, а по 2кило/метра. И вот тогда вся вышеперечисленная толпа задвигается-зашуршит и у каждого появится и текущий доход и уверенность в завтрашнем днем, а значит и кризису конец.

Цитата: _YUKLA_
ИМХО, вы совершенно не в теме.
...
Только 10-15% умудряются выбиться в люди и получить "моргидж" (ипотеку). Поверьте мне на слово - моргидж всем и каждому не дают. Должна быть кредитная история и хорошая работа. Опять же - поищите на этих же сайтах дискуссии про "моргидж".

Родителям на исторической родине никто ничего не покупает - то за бред, честное слово! Родителей с этой родины пытаются вывести на новую (ищем в Гугле "спонсорская иммиграция"). Что дает ряд преимуществ при оплате налогов, социальные льготы и так далее. Недвижимость в России при этом ПРОДАЮТ!

После того, как иммигрант устроился на новом месте, он весь в долгах. Которые начинает делить на "хорошие" (по которым он может вытянуть ежемесячные платы) и "плохие", непосильные (которые он идет рефинансировать под больший процент на более длительный срок). Тут уж не до приобретения какой-либо недвижимости!

Еще раз. На консульском учете стоит 1.2 миллиона граждан РФ. Точка. Только у них есть паспорта. Причем не у всех - внутренние. Примерно у половины. Только они имеют возможность без головняка купить квартиру в Москве. И оформить ее в собственность.

Но. Я проработал в риэторстве более 8 лет. В Московском риэлторстве. За этот срок НИ ОДИН БЫВШИЙ ИММИГРАНТ НЕ ПРИОБРЁЛ КВАРТИРУ. Цена на квадрат в Москве в это время была временами НИЖЕ 600 долларов.
...

Ну, Вы совсем уж сгущаете краски. Сколько вижу здесь русских, очень мало среди них тех, кто не может взять mortgage после двух-трех лет проживания на новой родине. Выплаты по кредиту не должны превышать 34% "грязной" зарплаты, при этом, если есть еще другие кредиты, например за машину, выплаты по всем кредитам не должны превышать 44% . Большинство уехавших в последние годы оставили квартиры в России, поэтому после приезда не покупают. Да и возвращаются в основном те, кто не смог вписаться в новую жизнь. После продажи недвижимости здесь , даже выплаченной наполовину, вполне можно купить квартиру в России (естественно, не в Москве и не при нынешних пузырных ценах), но многие возвращенцы, как например Михаил, не продают, детям оставляют. Что до влияния диаспоры на жилищный рынок России, согласен, оно стремится к нулю.
В бэйсменте пришлось пожить первый год, пока были вдвоем с сыном. В принципе, ничего страшного, только вот очень слышно, когда наверху кто-нибудь ходит.

Цитата: Болик от 16.04.2009 11:49:53
Ну почему вопросы к нам то? Строительная отрасль 17 лет спонсировала "общество", проедая Союзом профинансированный инфраструктурный потенциал. В 1999-м, когда я начинал проектировать, средняя зарплата в одной из самых востребованных проектных групп, была около 150$. В 1992-м, рассказывали, сидеть дома было дешевле, чем ходить на работу. Ходили.

И сейчас к НАМ ЖЕ предъявляются какие-то претензии, пытаются из нас выжать недовыжатое, пытаются нас развести на "субботник".
В жопу.В компанию к Полонскому.

Непосредственно к строителям(исполнителям на стройплощадке) у меня претензий нет.  Корень проблемы - коррупционная цепочка, которая начинается с самого верха, с цен на участки, дороже чем на золотых приисках (а чего не зарядить, гос-во все равно потом выкупит) с дутой себестоимости, с коррупционных карательных сговоров и прочих "левых" расходов на строительство, которых можно было бы избежать, но и поныне конечный потребитель вынужден их оплачивать, а строители получают маленькие зарплаты! Мы с вами в одной лодке (ну или попе, в которую вы всех нас давеча послали  :-[ ) а по другую сторону баррикад - организаторы всего этого цирка с "себестоимостью 70 000". Но они сюда не заходят, куршавелятся гады...  >:(

Словесные интервенции местного разлива:

15.04.2009 13:59  Падения цен на жилье в Ростове ждать глупо

Миф о скором обрушении цен на жилье в столице ЮФО несостоятелен. Такое заявление сделал сегодня на пресс-конференции заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади. По его словам, для таких надежд оснований нет. В подтверждение заместитель губернатора привел данные федеральной инвестиционной службы. Согласно статистике в январе-марте этого года зарегистрировано 756 договоров долевого участия в строительстве. За тот же период прошлого года был заключен 841такой договор.

«Существенного снижения числа договоров не наблюдается. Правда, спрос на жилье упал, видимо, потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения цен. Но произойдет ли это снижение – большой вопрос», – заявил Юрий Андриади. По его словам, существенная переоценка жилья в сторону снижения возможна в Москве и Подмосковье, поскольку цены там были взвинчены в связи с тем, что спрос там намного опережал предложение.

«У нас ситуация абсолютно другая, и рассчитывать на падение цен до 40- 50% не стоит. Более того, если рынок жилищного строительства существенно снизит темпы, то при малейших признаках стабилизации цены сразу пойдут в рост», – подчеркнул Юрий Андриади.

Инфа со статистического сайта по Ростовской области:
Средняя номинальная начисленная заработная плата
             декабрь - 15639
             январь  - 12767
             февраль - 12660

Всё доступней и доступней заветные метры,а как стабилизация так с накопленного ВЕЧНЫЙ РОСТ  :o

Цитата: _YUKLA_
Господа. К чему данный спор?

Нигде еще в мировой истории в кризисной экономике цены на недвижимость не росли. Это аксиома. Спорить на эту тему контрпродуктивно.
Даже без ИМХО.

Как говорится, вы будете смеяться, но... В Калгари, несмотря на жесткий экономический кризис, рост безработицы и падение доходов, цены на недвижимость растут второй месяц подряд, причем кондоминиумы за март подорожали на 5.6%. Да в общем рост видно невооруженным глазом, количество табличек на улицах, извещающих о продаже домов, уменьшилось примерно вдвое. Будем надеяться, что это сезонное явление, внеплановый заезд сумасшедших иммигрантов, бонусы менеджерам да и просто весенний оптимизм сыграл злую шутку.

Цитата: БоликИнвестор, не лезть в то, в чем не разбираешься. Дураком выглядишь.

Я привожу аргументы. Если они некорректны - опровергни. Кавно метать - много ума не нужно.

Насколько я вижу - ты типичный представитель поколения пепси.
Вылез в 1999 году, нахватался верхушек, самомнение невероятное, считаешь что всего достиг, не желаешь ни с кем делится "сокровенными знаниями" и собираешься сменить профессию.

Цитата а почему я должен отказаться от возможности либо подзаработать (например, купив по 300 евро за квадрат и затем через время продав хотя бы по 2,000 евро)

Предлагаю дать этому мессаджу первое место в хит-параде "Глупость года". Человек не отдает себе отчета в том, что будет твориться в той же москве при цене квадрата 300 евро и при этом еще свято уверен, что потом обязательно отрастет до 2000. Welcome  :D

Цитата: БоликТак что "хуже" будет отнюдь не нам, строителям. "Нам" и в период "пузыря" не так много досталось. Ниже "прожиточного минимума" все равно не заставите работать. "Хуже" будет ВАМ, потребителям. Потому что цена ниже себестоимости будет очень недолгой. А потом будете покупать - и никуда не денетесь - по себестоимости+маржа.

Болик, а как вы оцениваете себестоимость строительства?
Так ведь никто не против себестоимости плюс маржа. Я вот тут недавно прикинул себестоимость по материалом на свой монолит. Более 200$/метр никак насчитать не получилось. Бетон, 50-60кг железа на куб (по-факту наверняка раза в три меньше), блоки по фасаду, сваи в фундаменте, лифт, лестничные пролеты (2 стоимости бетона), радиаторы-трубы, оцинкованные копеечные воздуховоды, дешевые окна и двери, распредщитки, насосы и бойлеры на весь дом... Московская земля, которая якобы почему-то дорогая... вообще-то она арендуется и жители каждый месяц платят. Коммуникации, подвод и подключение - есть конечно некоторые сложности с бестолково организованными сетями, но по-факту жители опять-таки платят и в пересчете на общее число жителей дома и их компактность потребления получается не так уж и дорого.
Остается не учтенным "человеческий фактор" - труд и услуги участвующих в строительстве.
Болик, что вы подразумеваете под себестоимостью?
А может всем строителям пойти лесом с их производительностью труда и завышенной самооценкой своего малоквалифицированного и некачественного труда?

Цитата: hunter
А в чем дуализм заключается. Не в том ли, что я должен считать себя полным неудачником, потому что не могу накопить за 10 лет на 1 ком.кв, при том, что доходы у меня выше среднего.
Никто не хочет выиграть, люди просто хотят жить в своем жилье недалеко от работы. Это вполне естественное желание для людей во всем мире.

Цитата: hunter
Как раз у меня есть сбережения, которые я хочу потратить на недвигу. Так что про меня.  ;)

Если у Вас есть сбережения и это сбережения 2004-2008 годов, то:
1. Это сбережения от того же пирога (ненормального притока денег), от которого другие в 2006-2007 купили хаты и разогнали цены
2. Это сбережения, от того же пирога (ненормального притока денег), который не сберегли, а потратили девелопы.

так вот, дуализм в чем спрашиваете? Ежели Вы радуетесь, что кризис "пришел за всеми капиталами и сбереженими" - забейте за свои сбережения тогда тоже.

Цитата: barracuda
Приведу пример. Чтоб не голословно...
Я вот металлург, и большая часть продукции это метало-профиль, который идет в строительство. Если стройки заморозят - куда я дену металл? Ответ очевиден - выгоню на улицу пару тысяч человек. Дальше, спрос на нидвигу не вернулся? Еще пару тысяч чел на улицу. А куда деваться? Я же не могу выпускать метал ниже себестоимости. И так по любому профильному предприятию у которых рынок на/около строительстве.
Да, этот чел не обеднел, имея крышу над головой, но вот хлеба ему сложно будет купить.

В остальном - поимели - да. Я тут как то спорил про ответственность государства за это - мало кто был согласен, что государство все это организовало и должно отвечать перед народом за это.

Нинада путать теплое с мягким.  Стройки морозят просто потому, что по той цене, по которай сегодня предлагается жилье на рынке, желающих (а главное могущих) купить НЕТ.  Дорого. Денег не хватает на покупку.  Что с ЭТИМ прикажете делать?   А "дорого" не потому, что у вас продукция дорогая, а потому что в стоимость закладывются огромные "левые" расходы.  Именно из за них на вашу продукцию нет сегодня спроса.  И виноваты не вы, не производители цемента, не строители-исполнители или проектировщики. Смотрите выше  ::)  Повышеная нагрузка на покупателя, в виде "откатов", покупки участков по фиктивным тендерам, покупки вашей же продукции через цепочки посредников, вся эта искуственно надутая себестоимость вредит всем, и мне, и вам тоже, лишая работы, делая покупку жилья недостижимой мечтой.  
Поймите наконец, ну вырастет стоимость жилья еще например в 2 раза... и все вообще встанет колом. Совсем. И ваш завод тоже, т.к. спрос будет ну-ле-вой.

Кстати. О себестоимости проектировщиков.
Проектирование оценивается в 1-10% от стоимости строительства (причем зависимость от стоимости объекта обратнопропорциональная, с коттеджа 10%, а с огромного комплекса - 1%). На зарплату конторе идет 35-50% от этого. Далее идет деление по специализации в зависимости от назначения здания (жилое, общественное и т.п.). Например инженер ОВ имеет максимум 8%, конструктор 27%.

Тобишь если здание стоит 1млрд.р. проектной конторе пойдет допустим 3% - 30млн.р., из этого на з/п инженерам пойдет 35% (остальное директору, секретарю и т.п.) -10,5млн.р. Работы на такой объект минимум 6 мес. 40 чел.

Цитата: hunter
От того, что был приток денег или его не было, ситуация не меняется. Стоимость жилья кратно превосходит мои возможности, даже несмотря на то, что получаю я выше среднего.
Насчет кризиса я не радуюсь, но если хотя бы кто-то из моих ровесников(30 лет) в обозримой перспективе сможет позволить себе самостоятельную покупку недвижимости возле работы в течение 10 лет без кабальных обременений, то я конечно буду радоваться.
Вы же считаете, что нужно отказаться от своего настоящего и будущего, ради того чтобы содержать строителей(30%) и всех остальных нахлебников(70%)? Извините, но я пас. Разберитесь сначала между собой как вам возвращать покупателей, а потом разговор можно будет продолжить.

Один момент в заключение разговора: до какого уровня цены (город и тип жилья) лично Вы Хантер будете железобетонно "стоять и не покупать" (невзирая на всякие льготные ипотеки если они появятся, гиперы если они случатся и проч.).
Объясню для чего спрашиваю: хочу взять на карандаш и проверить Вашу принципиальность.

Цитата: barracuda
Вот я поддержу Coon.
Если бы администрация в свое время взялась "с пристрастием", не было бы ничего этого.
Но если банкротства начнутся неуправляемые, к добру это не приведет.

На самом деле вопрос очень серьезный. Всю деятельность по недвиге федеральная власть отдала регионалам и туда не лезет вообще. Регионалы не лезут в ресурсы, а федералы в недвигу. Наверное это такие негласные договоренности.
Администрация (кстати какая? речь иден о региональных властях?) не может заниматься этим, поскольку именно региональная власть и является тем основным виновником, который создал весь этот бардак с ценовым пузырем. Разгребанием этих Авгиевых конюшень могут заняться только федералы, но это означает конец всей стабильности в РФ. Начнется очень серьезная административная война.
Не знаю. Я бы на месте федеральных властей этим делом озаботился - все равно рано или поздно придется всю эту систему менять.
1. Придется заняться реальным зонированием территорий и чтобы получить тот или иной статус зонирования территория должна быть УЖЕ обеспечена соответствующими по мощности коммуникациями. И только после получения и утверждения того или иного статуса земля может поступать в обращение (продажа, застройка...) Соответственно, скажем, зона "городская земля третьей категории" должна уже иметь на момент застройки столько-то мегаватт электроэнергии, миллионов кубов очищенной воды, такие-то канализационные мощности, столько-то % общей площади зеленых насаждений, дорог и пятен застройки, обеспечена соответствующим полигоном и только им единственным для утилизации мусора... и соответственно данная зона рассчитана на определенную плотность заселения.
2. Придется менять налоговую систему, дабы ограничивать чрезмерное владение метрами и гектарами.
3. Плюс аналогично "ножницам Кудрина" срезать сверхдоходы стройсектора в пользу малоимущих и детдомовцев и не допускать пузырения этого сегмента...
4. Опять-таки через налогообложение.. скажем, через возмещение или компенсации, стимулировать строить не элитку, а массовое жилье или просто чисто административным путем заставлять соблюдать пропорции. В одной далекой стране девелопер-застройщик выигрывая тендер на застройку территории уже заранее знает сколько там будет в процентах кондоминиумов для богатых, бедных, средних..
Иех... не в нашей жизни... но делать это НАДО ОБЯЗАТЕЛЬНО, рано или поздно.

Цитата: _YUKLA_

Никого он не тянет. Обсуждали много раз.

Даю вам пару часов для доказательства, с цифрами на руках, ДОЛИ строительства в потреблении продукции черной металлургии, добычи сырья и выработке электроэнергии.

Дальнейшая дискуссия на эту тему без цифр на руках - гарантированный бан. Причем - всем участникам.

Троллизм надоел, если честно.

Я кстати летом (или осенью) печатала здесь результаты расследования с документами. Там получалось 8-10млн. граждан РФ (без учета неграждан!) занятых в строительстве и производящих ресурсы для строительства.

Цитата: Coon
Болик, вопрос риторический. Я сам построил несколько домов и знаю досконально что и сколько стоит до крепежа и человекочаса штукатурщика со станцией. А на многоэтажную недвижимость вообще смотреть не могу без чувства омерзения.
Мало того, в свое время имел возможность контактировать и с Ресиным, и с Краснянским...
Поэтому еще в ноябре я писал на МЭКе, что для скорейшего преодоления кризиса недвигу надо опускать АДМИНИСТРАТИВНО, через принудительные банкротства и уголовные дела с конфискацией и последующей открытой аукционной распрадажей.

Согласен. Лучше быстрое очищение через банкротство, со сменой топ-менеджмента. Со сменой МОДЕЛИ отношений в отрасли. Чем текущий ступор.

Цитата: _YUKLA_
На этом, прошу - стенания про обвал строительства и коллапс промышленности ЗАКОНЧИТЬ.

Прошу не расходиться:

"Тезисы выступления Министра регионального развития Российской Федерации  В.Ф. Басаргина на заседании Совета по жилищному строительству при председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации  по вопросу «Задачи антикризисной политики  государства в строительном  секторе экономики России»

30 марта 2009 г.                                          г.Москва

Уважаемый Сергей Михайлович,
уважаемые коллеги!

Одним из наиболее эффективных механизмов по нейтрализации последствий мирового финансового кризиса является стимулирование спроса на продукцию базовых отраслей экономики.

Действенным инструментом способным во многом обеспечить решение этой задачи, стала поддержка строительства как сектора обеспечивающего загрузку производств и занятость в целом ряде смежных отраслей (металлургии, добывающих производств, машиностроения, деревообработки, стеклопромышленности многих других обрабатывающих производств).

Причем речь идет о содействии не только производственному сектору. С обслуживанием строительства связаны финансовые институты, проектные организации. Всего на строительство завязаны почти 30 отраслей экономики!
Кроме того, реализация строительных проектов позволяет задействовать поток персонала, который высвобождается на рынок труда другими отраслями.

В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% экономически активного населения России. Дополнительно к этому одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях.

Таким образом, строительство является определяющим фактором не только в решении жилищной проблемы, но целого ряда социально-экономических проблем... "

Цитата: sanches от 16.04.2009 14:04:43

В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% экономически активного населения России. Дополнительно к этому одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях.

т.е. по логике вещей у нас 52 млн чел только и работают, что за счет строителей!? - что-то очень слабо верится...

Цитата: MikhailC1 от 16.04.2009 10:38:53
Нет, ну при существенном ( в разы) падении несомненно, многие из уехавших ( и особенно как раз не самые успешные, а те, кто не смог купить жилья на Западе а также купившие на пике без надежды выкупить, вроде меня) приедут в Россию и что-то купят - чисто на всякий случай, чтоб "было куда кости унести" на старость лет или например в случае личного банкротства на Западе.  Но это совсем другое дело, для доступности таким  людям даже в регионах жилье должно упасть в 2-3 раза минимум, а уж в Москве - дак в 4-5 раз..  Скажем 600-700 баксов за метр хорошего жилья в областном центре или 1500 в Москве я бы посчитал подходящим уровнем.  Пока до этого ох как далеко - неоднократно уже приводил ссылки на неплохие старые квартиры в Иркутске:  
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=15!q=1380
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=94!q=258
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=11109
http://dom-irk.ru/?nf=printver.asp?an=27!q=10031

Михаил, я как раз с вами примерно согласен докуда в реальности максимум может временно просесть жилая недвига в России/Москве....но дело в том что кое-кто здесь на форуме дал прогноз проседания цены в Москве аж до 300 евро за квадрат...в этом случае в регионах она должна упасть до 100-200 евро за квадрат...и тут (при такой цене) скупай нехочу-сотни тысяч иммигрантов (если не миллионы) вместе с множеством других иностранцев ломанутся скупать всё подряд с надеждой дальнейшей перепродажи и приличного навара...так что все мои посты заключались лишь в том что цены в 300 евро за квадрат жилья среднего качества в Москве НЕ ВИДАТь НИКОГДА....прежде чем оно просядет до такого уровня оно будет скуплено как местными так и иностранцами и иммигрантами...из это следует что...хотя просадка и будет (и она уже идёт)...на самом деле она остановится гораздо выше заявленных сказочных 300 евро за квадрат жилья среднего качества в Москве...вопрос сейчас лишь в том где конкретно остановится просадка....будет ли это уровень в 2,000 евро? 1,800 евро? 1,500 евро? 1,200 евро? 1000 евро? 800 евро? (на мой взгляд это минимум дальше которого цена 1 квадрата в Москве не просядет ни при каких обстоятельствах)...

Цитата: Maxim77
Вложить-то просто, ага А вот вытащить потом проблема может быть.  :D А Вы знаете, что коммуналка ОДНОЙ квартиры 100м2 в Москве составляет более 150 евро? Не дороговат-ли уголок будет?  8) Или сдать попытаетесь? Так лучше Ваши евры в банк - 100 раз тут уже это доказывали.

1) а почему нет? -за удовольствие надо платить  :)

2) коммуналка элементарно перекроется будущим наваром после продажи даже при дальнейшем росте цены всего лишь до 2,000 евро за квадрат (2,000-300=1,700 евро с квадрата (гросс))...кроме этого можно сдавать и тогда даже рент спокойно перекроет коммуналку

3) в банке особо ничего не заработаешь-сейчас ставки в евро существенно упали и приближаются к нулевым