Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: MDY от 23.04.2009 13:37:38
У инвестора есть прямые права на объект инвестирования. Если этот объект мифическим путем оказался в залоге - то мошенничество, так как застройщик и частник-соинвестор изначально не равноправны и суд вернет все на свои места.
По этой схеме по ЗОЗПП можно даже отсудить неустойку за просрочку сроков сдачи.

Физики не могут быть инвесторами. Никакой неустойки за просрочку сроков сдачи получить тоже нельзя, можно получить проценты по удвоенной ставке рефинансирования + возмещение убытков. Попробуй сними их с банкрота...
И мы видим что всё так и происходило: заложенные дома банки арестовывают, ну а люди там кстати живут незаконно.

Цитата: MDY от 23.04.2009 13:26:08 Раньше там была юридическая коллизия. Кто как трактовал. Кто больше в суд занесет, тот и выиграет. ...

Сейчас скажу очень важную вещь.

Вообще говоря дискуссия на эту тему началась еще в середине 90х. Дело в том, что к объектам недвижимости относятся объекты имеющие территориальную сущность. Скажем, самолеты и корабли - тоже объекты недвижимости. Обращали внимание, что борт самолета или палуба корабля - это территория страны?
А дальше возникло следующее обстоятельство. По-хорошему, надо было бы всю систему учета и все правовое регулирование строить отталкиваясь именно от этой сущности, т.е. считать недвижимостью территорию и только. А все остальное, все что над и все что под - имущественный комплекс, включающий и строения, и растения, и недра... , который влияет в ту или другую сторону на ценность и стоимость недвижимости-территории.

Введению внятных понятий помешали два обстоятельства, вернее две группы:

1. Одна группа не хотела пускать в продажу городские земли, не хотела, чтобы городские земли стали объектом собственности. При этом они в полной мере реализовали право пользования и распоряжения.
(Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 209. Содержание права собственности.
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.)
Это более-менее понятно.

2. Вторая группа хотела иметь дело только с полезными природными ископаемыми, но не иметь отношения к земле и участкам месторождений.
Обращали внимание, как ведется освоение того или иного месторождения во многих странах? Там покупается месторождение в виде Участка земли. Соответственно за этот участок недропользователь несет полную ответственность, включая экологический ущерб и последующую реабилитацию земель после извлечения полезных ископаемых.
И еще. Представьте, как все чиновники изойдут на гумус, если скажем, какой-нибудь фермер на своем собственном, находящемся в собственности участке земли откопает алмазы, вольфрам или золотой песочек? Или буря скважину, чтобы напоить свиней, наткнется на нефть? Как вам такая перспектива? Вот и недропользователи с чиновниками решили отделить недра от земли.

В результате создали систему регулирования отношений на РН имеющую кривой фундамент в основе.

Цитата: Просто инвестор
1. "Физики не могут быть инвесторами" - это хит !
2. Далее.. крайне удивляет обсуждение виртуального коня в ваккууме. А именно неустойки за просрочку по ...... Как об этом вообще можно рассуждать не видя конкретного договора ?

Мда, как всё запущенно...
1.  N 214-ФЗ. Статья 1 пункт 3, статья 3 пункт 3.
2. Поскольку договор ничтожен, то никакой сдачи дома по нему в срок требовать нельзя. Что можно - потребовать назад бабло с удвоенной ставкой рефинансирования. Потребовать или в судебном порядке обязать заключить договор долевого строительства. Но если дом уже заложен то ничего не выйдет. И уж тем более если инициировано банкротство.

Так что читайте, изучайте.

Цитата: Просто инвестор
Воот... замечательно. Уже добрались до того, что объект незавершенного строительства в залог сдать можно.
А может ли банк заключить договор займа с залогом части квартир в объекте незавершенного строительства ?

Зачем так сложно. Объект незавершенного строительства это хорошо, но можно и проще:

"# Кредиты на финансирование строительства предоставляются сроком до 7 лет, зависят от сроков строительства объекта и периода окупаемости строительного проекта.
# Сумма кредита, как правило, составляет до 80% от стоимости инвестиционных затрат по проекту.
# Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте.
# В качестве обеспечения возврата кредита банком принимается залог имущества:
   * недвижимость, в том числе объекты незавершенного строительства, зарегистрированные надлежащим образом;
   * имущественные права (требования) на строящиеся площади объекта;
   * земельные участки, в том числе, права аренды земельного участка.
   ..." ссылка

Т.е. получил в аренду участок - заложил, получил имущественные права на строящиеся площади (договор с застройщиком - своей "дочкой" заключил) - заложил, удалось зарегистрировать это все как объект незавершенного строительства (там действительно все сложно, но за большие деньги можно все) - заложил. Чем больше прошел этапов, тем больше стоимость залога, а значит и сумма кредита.

Не удивлюсь, если окажется, что в схеме:
- "Инвестор", имеющий права аренды земельного участка;
- "Продавец квартир" - "дочка" инвестора, которой инвестор дал "имущественные права (требования) на строящиеся площади объекта";
- "Застройщик" - "дочка" инвестора, которая оформила на себя "объект незавершенного строительства".
"Инвестор" должен "продавцу квартир" площади, а также банку (у него заложено право аренды участка), "продавец квартир" должен "покупателям" квартиры (или деньги за них), а также банку (у него заложены имущественные права (требования) на строящиеся площади объекта), "застройщик" должен "инвестору" площади, а также банку (у него заложен объект незавершенного строительства).
Кроме этого "инвестор" - "дочка" офшорки и должен туеву кучу денег своей "маме".
Это так, навскидку. Возможны варианты, как говорится...

Просто инвестор я вам ещё раз настоятельно рекомендую внимательно изучить законодательство, для начала. Чем зря воздух сотрясать. N 214-ФЗ статья 4 пункт 3. Если на момент банкротства договор не зарегистрирован, то никакой суд тут не поможет. Залога не будет, соответсвенно кредитор 3-й очереди. 25% (при теперешней ставке рефинансирования) процент хороший, только удастся ли их стрясти с банкрота кредитору 3-й очереди ?

Цитата: Анатолий от 21.04.2009 21:09:16
Как же люди у нас привыкли к бесправию. Кто вас выкинет, если вы можете не пускать к себе домой ни милицию, ни участкового, если у них нет постановления суда? Согласно Российского законодательства жилище неприкосновенно. Наличие договора - это очень хорошо, но его отсутствие - это проблема, в первую очередь, арендодателя.

Выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений возможно только по двум основаниям: добровольно; по решению суда. Даже если вы проживаете в помещении незаконно, это все равно должно быть доказано судом. В том случае, если у вас имеется письменный договор найма с собственником или его законным представителем, и действие договора не закончилось, без вашего согласия вас не может выселить ни хозяин, ни суд. Угрозы выселения с помощью милиции также не основаны на законе; милиция не уполномочена решать подобные вопросы.

Ситуация: Есть ГОРОД. У арендатора есть только его паспорт с пропиской в ДЕРЕВНЕ (или др. ГОРОД).
Есть хозяин квартиры. У него паспорт с пропиской в этой квартире и Документ на право собственности.

Хозяин звонит в милицию и заявляет: незнакомый мне гражданин проник обманом (под почтальона косил) в мою квартиру, заперся и не открывает. ПОМОГИТЕ!!!

И что произойдет по закону?  

Как жилец докажет, что он тут живет?
Будет ли аргументом наличие болшого колва его вещей в квартире? Как доказать принадлежность этих вещей? Учтутся ли показания соседей, если  они согласятся свидетельствовать?
Родственники, друзья арендатора годятся в свидетели?

Цитата: kit_1414 от 23.04.2009 19:05:19
Хозяин звонит в милицию и заявляет: незнакомый мне гражданин проник обманом (под почтальона косил) в мою квартиру, заперся и не открывает. ПОМОГИТЕ!!!

Все зависит от жильца. Если жильцу удастся объяснить, что он проживает по договору аренды и имеет право находиться в Москве, то его не тронут. Скажут хозяину, чтобы разбирался в суде.

ЦитатаИ что произойдет по закону?  
Как жилец докажет, что он тут живет?
Будет ли аргументом наличие болшого колва его вещей в квартире? Как доказать принадлежность этих вещей? Учтутся ли показания соседей, если  они согласятся свидетельствовать?
Родственники, друзья арендатора годятся в свидетели?

Все будет решать суд. Теоретически, жилец может не платить ежемесячную плату и спокойно проживать в квартире до конца договора. А вы можете подать на жильца в суд и требовать с него деньги. В суде, разумеется, любые показания учитываются.

В реальности, приходит хозяин со слесарем и небольшой группой поддержки (желательно крикливых женщин, которых так боится наша милиция), вскрывают квартиру. Жилец, конечно, в свою очередь тоже может милицию. Но пока слесарь будет вскрывать квартиру, вы можете милиции показать паспорт и объяснить, что квартира ваша все ОК. А внутри заперся сумасшедший родственник. Милиция в этом случае отчаливает и не вмешивается.
После этого жилец может подавать в суд, а в суде уже вы будете оправдываться и говорить, что не получали оплату и въехали в свою квартиру в отстутвие должника.

Цитата: Просто инвестор от 23.04.2009 12:02:47
Ага. Харе нам тут рассказывать сказки дядюшки Римуса.
Аренда это максимальная сумма, которую можно содрать с съемщика и ни копьем больше. Если бы была возможность увеличить аренду - это непременно было бы сделано.
Отчетливо это видно в декабрьском 20% падении аренды. Арендодатели же не по человеческой доброте её снизили. Просто нет у людей денег платить больше. Хоть включай туда налог, хоть не включай.

PS Аренда может быть даже ниже себестоимости - только чтоб отбить коммуналку.

Судя по количеству предлагаемых в аренду квартир, декабрьская 20%я просадка еще и недостаточна, что бы те арендаторы, которые "оптимизировали" свои расходы на съем  или вообще перебрались к родственникам, вновь начали бы снимать жилье, хотя бы на докризисном уровне.   В наших реалиях аренда может чуууточку и недолго, но превышать сумму, которую можно содрать. Правда, потом квартира стоит пустой, наказывая жадных владельцев рублем  :-[  А народ живет по родственникам, или снимает квартиры вскладчину, уменьшая спрос на рынке аренды.

P.S.
По соседству хозяева помещения, которое сдавали под кафе, в апреле тупо захотели удвоить аренду. Кризис-шмизис ниче не хотят слышать аргумент один "мы землю на исыккуле купили нам деньги нужны за землю рассчитаться".   Скоро месяц как помещение пустое стоит, кафе в соседний квартал переехало  ::)
Поражаюсь я человеческой жадности и тупости, чесслово  :'(

Цитата: Просто инвестор
Рекс, ну ты голову то иногда включай а ?
Договор действует независимо от того, зарегистрирован он или нет. Подлежит он регистрации или не подлежит - зависит от предмета договора.  А обсуждать что можно получить по договору не видя его текста и даже приблизительно не зная содержания - это шиза натуральная

Хватит заниматься демагогией. Речь идет не о каких то абстрактных договорах, а о упомянутых MDY схемах инвестирования физическими лицами строительства в обход 214 ФЗ. В ответ на его цитату и написано. Поскольку по закону данные договоры в любых вариациях ничтожны, никаких правовых последствий (выплата за просрочку сдачи) и проч. из них не следует. В таком договоре может быть написано что угодно, прописаны любые штрафы и санкции.

Поскольку вы в сущности данного вопроса абсолютно не ориентируетесь, я с вами в дисскуссии более не вступаю.

Для интересующихся вот неплохая статья http://www.i-stroy.r…17469.html

ЦитатаСтроителей скоро начнут крупно штрафовать за "серые" схемы. Для застройщика штраф будет составлять 1 миллион рублей. Считайте: 200 договоров вы заключили не по 214-му - это уже 200 миллионов рублей, - практически стоимость одного дома. Кто на это пойдет сейчас, это никому не нужно. Самое главное, что у властей будет стимул контролировать применение закона, ведь 50% всех штрафов, которые зачисляются, идет в муниципальный бюджет.

Короче, возьмут за одно место. И правильно.

Цитата: Просто инвестор
Угу. Остается только учесть то, что вообще то ответственность за неуплату налогов висит на арендодателе, а арендатор вообще не причем и вложить арендодателя может вообще без напряга.
А еще надо не забывать о завистливых соседях. Я сегодня еду в отделение милиции. Соседка накатала заяву на меня и арендодателя. Что типа он сдает без налогов, я снимаю без регистрации. Вот как её жаба задушила
Так что думаю если серьезно за аренду возьмутся - через полгода она  на 90% белая будет.

При существующем законодательстве очень сложно будет содрать весь налог со всего оборота. Арендодателю очень выгодно занижать сумму платежа в договоре. За аренду не раз уже брались, но толку не много пока. По поводу регистрации тоже полезно законы знать. Ее проверять может только участковый и только по месту пребывания (текущего проживания). Что то предъявить в виде штрафа он сможет, если докажет, что вы проживали НЕПРЕРЫВНО на этом месте 90 и более дней, что очень не просто, если не сказать почти невозможно.
Есть очень хорошая статья Дульнева Бориса Николаевича "Милиция проверяет Ваши документы и регистрацию в общественном месте". Находится легко поисковиками.
Тут есть описание законной процедуры получения временной регистрации (регистрации по месту пребывания):
http://www.nelegal.r…p;PR_ID=54

Это.. народ, я что-то не понял, вы уже несколько страниц спорите существует серая аренда в природе или нет.
Почему же вы пытаетесь постичь объективную реальность, данную нам в ощущениях, старыми аристотелевскими методами умозрительных рассуждений ? Между тем как стараниями Галилея, Канта и других философия продвинулась далеко вперед.  Умозрительные рассуждения сейчас не в почете и уступили место эмпирическим и опытным исследованиям.

http://www.gzt.ru/wa…22903.html

ЦитатаПо информации риэлторов, в Москве сдается около 125 тысяч квартир, и только 5,5 тысячи договоров аренды жилья зарегистрированы официально, - сообщает первый заместитель директора центра арендного жилья Валерий Горюнов

В провинции процент официально зарегистрированных договоров вообще стремится к нулю.

Ну а если кто-то является поклонником солипсизма, то тогда валяйте дальше...

Цитата: rex от 24.04.2009 15:49:55
В провинции процент официально зарегистрированных договоров вообще стремится к нулю.

Ну а если кто-то является поклонником солипсизма, то тогда валяйте дальше...

Ну, на самом деле, РЕГИСТРИРОВАТЬ договор НАЙМА совершенно не обязательно. Он заключается между арендодателем и нанимателем жилья и не подлежит обязательной регистрации. Тут наверно имелось в виду то, что сдают квартиры (с заключением договора - иначе кто ж просто так денюжки незнакомому дяде отдаст) оченно многие, а платят налоги с этих доходов - еденицы.  ;)

Цитата: rex Тут не "наверно имеется в виду" а именно речь идет об уплате НДФЛ.

Регистрация договора и уплата НДФЛ вообще то совершенно разные вещи.
Можно зарегистрировать договор, но при этом не платить НДФЛ. Гораздо чаще встречается ситуация, когда договор незарегистрирован, а НДФЛ платится.
Договора регистрируют вообще единицы - ибо гемморно и по большей части не обязательно. Налог платят существенно больше ибо это серьезно наказуемо.
Так что по моему мнению делать выводы о количестве налогоплательщиков исходя из количества зарегистрированных договоров некорректно

Цитата: Просто инвестор от 24.04.2009 16:35:04
Регистрация договора и уплата НДФЛ вообще то совершенно разные вещи.
Можно зарегистрировать договор, но при этом не платить НДФЛ. Гораздо чаще встречается ситуация, когда договор незарегистрирован, а НДФЛ платится.
Договора регистрируют вообще единицы - ибо гемморно и по большей части не обязательно. Налог платят существенно больше ибо это серьезно наказуемо.
Так что по моему мнению делать выводы о количестве налогоплательщиков исходя из количества зарегистрированных договоров некорректно

Ответ неверный. mishkaru, та же самая ошибка. Вы хоть читали ссылку ? речь идет не о регистрации в ФРС а в налоговых органах. Надеюсь понятно что это разные вещи. И именно в налоговой зарегестрированно менее 5% договоров.

Что косается гос. регистрации договоров аренды в ФРС, то здесь тоже расхожее мнение распространяемое агентством "одна бабка сказала" о том что это не обязательно, является ошибочным. На самом деле регистрация договоров на срок более 1 года является обязательной: ФЗ N 122-ФЗ + ГК РФ.
Да и зарегистрировать договор довольно просто на самом деле. И платить налог при этом не регистрируя договор - это довольно глупо, раз уж так хочется защитить свои права. Получается вы платите государству из боязни карательных мер, но не в полной мере реализуете все выгоды. До цивилизованног о рынка аренды нам далеко.

Цитата: Просто инвестор
Первый раз слышу о регистрации договоров аренды в налоговой. Полез в яндекс, но и он молчит на эту тему.
С чего вы взяли, что можно(нужно) регистрировать договора аренды в налоговой ?

Не нужно. Налоговая сама регистрирует предоставляемые данные Хотя если бы вы всё же прочитали ссылку, планируется ввести такую регистрацию обязательную:

Цитата"С 1 февраля в Москве вводится учетная регистрация договоров найма и поднайма жилья. Заниматься этим будет ГУП «Московский городской центр арендного жилья»...Сведения об арендодателях и нанимателях жилья будут храниться в специальной базе данных. Эти данные планируется передавать представителям налоговой службы и по запросу предоставлять сотрудникам правоохранительных органов.

Цитата рекс, ты не утомился пургу с умным видом гнать ?
Просто перечитай свой пост. В первой части ты утверждаешь что "мнение о необязательной регистрации ошибочно" а во второй части указываешь, что до года договора регистрировать не обязательно.

Элементарная логика вам не знакома ?. Утверждение "Ну, на самом деле, РЕГИСТРИРОВАТЬ договор НАЙМА совершенно не обязательно" не верно, поскольку справедливо только для частного случая. Это надеюсь ясно ? Руководствуясь такими сообщениями агентсва ОБС, человек по незнанию может нарушить законодательство.

Цитата: Просто инвестор
Дурочку включаем ? Слова "совершенно" в исходной цитате нет а это слово кардинально меняет смысл.
Когда агентство "одна бабка сказала" говорит что договора регистрировать не обязательно, она не врет. Договора аренды квартир на 99% заключаются на срок до года и их действительно регистрировать не обязательно.

Это абсолютно полная цитата mishkaru сегодня от 16:09:38. Так что да, вы - включаете.
ошибка в 1% случаев - всё равно ошибка.
Просто инвестор, вы меня утомили. Вчера вы с пеной у рта даже мельком не прочитав 214 ФЗ отстаивали свои фантазии о долевом строительстве, теперь вы пытаетесь доказать что большинство арендодателей исправно платят налоги а не платят только кучка лохов которым жалко 50 баксов в месяц. На самом же деле абсолютное большинство по стране налог не платит. Это факт.

В досужих разговорах больше не участвую. Бессмысленные это споры выходят однако...

Конец Белорусским спекулям! Придётся продавать по правильным ценам.

Вы уж извините, но статья полностью, ибо мощно! Мужик!
***
Все построенное жилье должно быть реализовано в течение I квартала - А.Лукашенко
24.02.2009 13:12

Минск /Татьяна Полежай - БЕЛТА/. Президент Беларуси поставил задачу до конца первого квартала текущего года реализовать все построенное коммерческое жилье. Такое поручение Александр Лукашенко дал сегодня, посещая Минский моторный завод, передает корреспондент БЕЛТА.
"Если бизнесмены в течение первого квартала не реализуют уже построенное жилье, то мы его изымем и продадим нуждающимся, - сказал глава государства. - И пусть радуются, если мы им заплатим по себестоимости".
"Я вижу, что не сданы людям построенные дома. Что происходит? Население ждет дешевых кредитов, чтобы купить это жилье, желательно под 5-7%. Бизнесмены же притаились, думают, что государство сейчас вбросит определенное количество денег, и они опять по $2-3 тыс. за квадратный метр будут продавать. Этого не будет, - предупредил Президент. - Надеяться, что они от государства через льготников переложат себе в карман деньги, полученные за проданное по бешеным ценам жилье, не надо". Это жилье должно быть продано близко к себестоимости, подчеркнул он.
В то же время Александр Лукашенко заверил, что государство продолжит выдавать льготные кредиты на строительство жилья под 5%. Он отметил, что главной задачей сегодня является обеспечить жильем малообеспеченных граждан. Все же остальные должны покупать по существующим на рынке ценам. "Мы будем поддерживать тех, кто нуждается в улучшении жилья, и заставим бизнес продать уже построенное жилье", - сказал Президент.
По его словам, все решения доведены до губернаторов, и ими будут приняты соответствующие меры.
Выразив озабоченность в связи со слабым развитием строительной отрасл, глава государства отметил, что в ближайшее время намерен уделить этому вопросу особое внимание.

http://news.belta.by…;id=337821

Цитата: _YUKLA_
Посмотрите правде в глаза.

Подо что планировались существующие новостройки? Под ЭКСТРАПОЛЯЦИЮ растущего спроса. На жилую недвижимость. На коммерческую недвижимость...

Что мы видим сейчас? Спрос упал. На оффисы - упал. Народ массово покидает центры городов, предпочитая более дешевые офисы на окраинах. Ритейлеры разоряются и закрывают магазины и торговые центры. Спрос на жилую недвижимость на нуле. Особенно на новостройки.

Куда на таком фоне ДОСТРАИВАТЬ незавершённые проекты?  8) Для чего? Чтобы потом они стояли "как новые", но не нужные никому? Такой простой - это деньги, деньги и еще раз деньги. Уж лучше просто плюнуть и "кинуть" проект. Даже не "замораживая" его. Просто вывести с него персонал и все. Что мы и наблюдаем повсеместно.

Мы сейчас видим ТОЛЬКО НАЧАЛО коллапса на рынке недвижимости и девелопмента. И все эти вопли про "реструктуризацию" и "второе дно" - просто PR компании от безнадеги.

Юкла у вас как всегда только черное и белое, серого нет.

Конечно бросают объекты на начальном этапе строительства, это разумно.

а если дом на 70% построен ?  его достраивают потому что заморозка грозит потерей 70% уже вложенных средств и проблемами с клиентами которые уже вложились.
бросать почти достроенный дом будут только если вообще средств нет, т.е. компания банкрот.

можно приморозить так же домик который почти весь продан - т.к. на достройку деньги нужны, а навара уже не будет, но именно приморозить на время чтобы сэкономить ресурсы, а не бросить совсем.

лично я в своем районе именно такую ситуацию и наблюдаю  два дома которые не распроданы достраиваются ударными темпами, один который распродан почти полностью достраивают вяло (капиталгрупп перебросил ресурсы на другие объекты)
нового ничего не закладывают.

могу дать адреса и ссылки на этапы строительства, если на слово не верите.

кочетков опять зажигает

http://yuriy-kochetk…tml#cutid1

А были ли у застройщиков резервные золотые запасы? Ответ – были...

Так сказать, вести с полей. Подведение итогов первого квартала 2009 на сайте Дейлистрой по 14 крупнейшим городам РФ (изменение средней цены м2 в рублях):



В общем, неплохо. Москва ворвалась в тройку лидеров, но наибольший потенциал снижения - в регионах. По сравнению с ценами на начало 2007 и 2000 - это Волгоград и Ростов-на-Дону.