Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Vlad_R от 24.04.2009 21:18:35
Так сказать, вести с полей. Подведение итогов первого квартала 2009 на сайте Дейлистрой по 14 крупнейшим городам РФ (изменение средней цены м2 в рублях):



В общем, неплохо. Москва ворвалась в тройку лидеров, но наибольший потенциал снижения - в регионах. По сравнению с ценами на начало 2007 и 2000 - это Волгоград и Ростов-на-Дону.

Не знаю как в других городах. В Самаре средние цены 39-40000 руб./м2.

По этой таблице создается впечатление, что Уфа выступает опережающим индикатором всего российского РН

Цитата: Black Viper

Или Вы, так же как и он, хотите убедить меня что схема первый месяц+последний месяц+агентские в Москве не является широко применимой?

Вам лишь хотят сказать, что сдавая в аренду, не платить налоги и спокойно себя чувствовать - задача нетривиальная и большинством соответственно нерешаемая.
Разумеется, если за них возьмутся всерьез. Что достаточно вероятно, учитывая ситуацию с бюджетом.

Цитата: alladin от 24.04.2009 18:40:34
Юкла у вас как всегда только черное и белое, серого нет.

Конечно бросают объекты на начальном этапе строительства, это разумно.

а если дом на 70% построен ?  его достраивают потому что заморозка грозит потерей 70% уже вложенных средств и проблемами с клиентами которые уже вложились.
бросать почти достроенный дом будут только если вообще средств нет, т.е. компания банкрот.

можно приморозить так же домик который почти весь продан - т.к. на достройку деньги нужны, а навара уже не будет, но именно приморозить на время чтобы сэкономить ресурсы, а не бросить совсем.

лично я в своем районе именно такую ситуацию и наблюдаю  два дома которые не распроданы достраиваются ударными темпами, один который распродан почти полностью достраивают вяло (капиталгрупп перебросил ресурсы на другие объекты)
нового ничего не закладывают.

могу дать адреса и ссылки на этапы строительства, если на слово не верите.

Для того, чтобы получить жилищный кредит под 5% в РБ, надо стоять на очереди лет 5, не иметь собственной жилплощади и быть "молодой семьей". Короче, гимор. Легче купить квартиру самостоятельно. Стоит недвижка в РБ в районе 1000 долларов за квадрат в нормальном городе типа Гродно. В Минске дороже, ессно раза в 2-3, но это и столица все-таки. А по его высказываниям видно, что он говорит о столице.
А все эти "базары" ГЛ про то, что что-то отберет, поделит, заставит продать не более чем личный пиар. Он эти заявления делал еще в декабре, а воз и ныне там. Ни у кого ничего не отобрал. Скорее всего, его базары были подкопом под московские компании, которые имеют долю на белорусском рынке строительства. Но, скорее всего, его потом вызвали на ковер к Лужкову и попросили умерить пыл. С тех пор ничего и не слышно о каких-то принудительных отборах.

Конец эпохи пирамид
Строительный бум последних трех лет зижделся на неограниченных банковских кредитах с отрицательной реальной ставкой и бешеных темпах роста цен на жилье.
Теперь пузырь лопнул.
Кризисная адаптация отрасли к новым условиям будет длительной и болезненной.
По оценке ассоциации строителей России , 70% строительных компаний страны – потенциальные банкроты.

Минобороны не будет инвестировать в чужой недострой.
И планирует объявить первый тендер по выбору генподрядчика для строительства жилья на своих землях: предполагается возведение 200 тыс. кв. м под Балашихой на месте военной части.
Следующим на тендер выставят участок под Подольском, где можно построить более 1 млн кв. м жилой недвижимости.
слово девелопер становится ругательным

irn.ru

Неделя от 27.04.09 4232$ (-0.8%)

metrinfo.ru

27.04.09 142 957 руб (+0.2%)

Говорят доллар чуть вырос.

Но что интересно, realprice.ru вдруг снова стал показывать снижение

CЕНСАЦИЯ!!!
В Минске в конце февраля  сего года при покупке квартиры с покупателя не только не требовали денег , но наоборот, давали денег за то, что он покупает квартиру.

Таким образом тиран Лукашенко переманивал  людей из Рассейских регионов.



собсна линк

http://realt.by/stat…/month/br/

http://realt.by/stat…/month/br/

Цитата: Stepa
По-моему мнению влияние на цены на жилье в регионах сейчас начнет оказывать материнский капитал. Работать будет следующим образом: молодая семья имеющая на руках сертификат на 300 тысяч попытается его реализовать. Если нет ничего - будут покупать комнату (тысяч 500-800 она стоит) - 300 тысяч вернут через 3 месяца, 200-500 - частично в ипотеку, частично на свои сбережения. Если у семьи есть комната/однушка/двушка - будут расширяться. Рождается в России около 1700 тысяч детей в год. На каждого второго ребенка - дается 300 тысяч. Если семья решит увеличить жилплощадь (квадратов на 15) - это даст около 12 млн. квадратных метров спроса (1700/2 х 15 = 12750 тыс. м2). В 2008 году было построено около 64 млн кв.м.

По моим наблюдениям "капитал" большинство желает преобразовать в наличные, а не в 5м недвижимости. Считаете конечно весело. Мало того, что 1700/2 делите непонятно почему, так еще и все кинутся за недвигой с такими серьезными деньгами - то, сейчас, в кризис... Максимум - оплатят уже существующую ипотеку.

Мы тут давеча таскали heavymetall на друговской даче а это занятие навевает мысли про пид@#$%тичность бытия. Зашел разговор про хаты. Сейчас, когда цены повсеместно неторопливо падают, риэлторы и купленная ими пресса непрерывно поет одну и туже песню - что цены упали уже ниже никуда, себистоимость достигнута, ниже 50, (40, 30 и т.д.) тыс. р. за кв.м. цена упасть впринципе не может, так что "надо брать!". А вот зато потом, летом, изза "отложенного спроса" - цены стрельнут вверх, поэтому надо срочно брать сейчас.
И мы чтото решили прикинуть, а сколько же "реально" может стоить дом, если откинуть спекулянтов, коррупцию, инопланетян и прочих пи@#$%^%ов вызвавших такие цены.
Способ простой. Мы взяли за "проект" три типовых двухподъездных девятиэтажки - т.е один двор. Это примерно 200квартир - (36*2подеъзда*3дома). Имходили мы из расчета что пусть у нас бригада из 50 человек строит этот объект 2 года.
т.к. у нас под боком риэлтор, мы уточнили: В реальности если нет проблем, строят за полгода-год: например весной роется и заливается фундамент, все лето он стоит (пока можно подвести коммуникации) а осенью за пару месяцов ставят коробку. Могут и за пару недель поставить

Т.к. считаем мы на пальцах, можно спокойно округлять до сотен. Получается что 50рабочих работают 500 рабочих днех и делают 200кв. Пускай даже будет 600 рабочих дней.
На одну хату квартиру получается 3 (три) дня работы всей бригады + стройматериал.
Возьмем среднюю зп рабочего в 30тр в месяц. Один день работы пусть получится 1-1,5тр. Пятдесять человек на 3 дня по 1,5тр это 150-225 т.р. Если брать нормальный срок постройки дома - то это вобще будет 75-110тр только за работу.
Материал. Как и все выше, очень условно возьмем 10 железобетонных плит на квартиру (6- потолок-стен, еще парочка на комнаты, еще парочка - на всякие подвалы/чердаки. При цене за 6м х 2м бетонную плиту в 15тр получаем 150тр на материал. Ну там еще надо будет всяких труб купить и т.п. - пусть будет 300тр.
Итого: 75-225тр работа, 150-300тр материал, цена хаты 250-500тр. Усредненно у нас вышло гдето в 300тр, при этом, кстати, цена однокомной от двухкомнатой отличается незначительно - ну на 100тр максимум.
Итого, себистоимость хаты по сути - 300-400тр.
Удвоим финальную цену с запасом опалтив и проект и георазведку и ГСМ с амортизацией техники и прибыль компании - 500т.р.-1млн - вполне реальные цены на квартиры.
А нынешние цены получаются, когда молодая семья платя за квартиру оплачивает не только труд рабочих строителей и рабочих цементного завода, а покупает еще по машине чиновнику и владельцу стройфирмы. Не так давно в эту систему влез еще и банкир, скромно просящий купить ему еще два поршкаена, за возможность взять бабла в ипотеку.
А если представить, что рабочие строят полгода, платят им не 30тр а тысячь по 15-20 и "покупают" плиты на своем собственном заводе раза в три дешевле - мы получим себистоимость на уровне 100-150тр за хату. С учетом что 1000% - вполне нормальная норма прибыли при бизнесе по русски - охотно верю.

з.ы. Я понимаю, что профан полный, и не учел миллион нюансов, но мы и считали некий идеальный точечный дом в вакуме - чисто по человечески сколько он стоит.

Цитата: iohan
далее вы предполагает что люди у которых нет жилья будут приобретать комнату какую то... что такое комната? однушка отдельная с двумя детьми и то это для самых отчаяных.

Направление использования материнского капитала жестко ограничено. Если делать это сейчас - единственный путь взять ипотеку, а потом её загасить этим капиталом. Если не потратить эти деьги сейчас - что с ними будет через два года? Сохраняться ли они? Я думаю, что 90%  населения вам скажут что через два года эти деньги скорее всего будут аналогичны сегодняшним 100. В ипотеку большей частью и пойдет. Разумеется, на этом будут наживаться банкиры, риэлторы и прочее. Единственное что будет сдерживать этот поток - жадность и алчность вышеназванных товарищей - я думаю, что они постараются занять позицию, чтобы из этих 300 себе половинку забрать (различными коммисиями, оценками, платой за услуги, тупым завышением цен и т.д.).

Попалась неплохая статья про мифы на рынке недвижимости:
Содержание
Миф 1. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.
Миф 2. Новое жилье лучше старого.
Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не будут.
Миф 4. Банкам невыгодно изымать квартиры у неплательщиков, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций. Поэтому они будут всячески «договариваться» и идти на всевозможные уступки своим клиентам-должникам.
Миф 5. Большой отложенный спрос уже к осени  вернет определенную активность купли-продажи квартир.
Миф 6. Государство просто обязано помочь своим гражданам с ипотекой.
Миф 7. Современная квартира непременно должна быть просторной..
Миф 8. Жилье в крупном городе более защищено, оно более престижно и перспективно.
Миф 9. Нынешнее падение цен на недвижимость — максимальное. Осенью начнется рост цен.

Полностью тут http://community.liv…41350.html

Цитата: Hamster1976
нет уж это Вы, пожалуйста, не вводите в заблуждение и суньте этот график в топку. Я ищу квартиру в районе третьего кольца. Еще никто не опустился ниже 4200 долл. за квадрат. НИКТО. Три дня назад продавцы, выставлявшие 72 метра по 10 млн. руб, вообще подняли цену до 11 млн. Грустный факт в том, что покупатели не выдержали и сметают, что есть. Даже берут ипотеку по 20-30 тыс. долларов, чтобы до цены добить.

Те, кто не "выдержал" и по 400 или 500 тыс. $ стали "разметать", при этом 20 - 30 тык занимать у банков, конечно кардинально изменят всю ситуацию! Вы в это верите? Были прогнозы, люди говорили, что те, кто "сидит" в кеше могут ринуться скупать недвижимость. Но это капля в море. Это как услышать на корабле про неполадку и сразу прыгнуть за борт тешась мыслью о том, что где-то захомячил спасательный круг. При этом понятия не имея о том как долго придётся плыть до берега. Конечно, если все пойдут топиться, то будут и те, кто пойдет с ними за компанию, но мне таких не жалко - пусть. В любом случае, РН сейчас абсолютно другой, тут не поспоришь, и надо учиться жить в этих условиях всем: и продаванам и покупателям. Хотя последних можно уже в "Красную книгу" заносить.

P.S. Сам смотрю квартиру, скажу честно, когда продавцы видят, что я по-настоящему хочу купить и имею возможность, скатываются в цене оч существенно. Уверяю, что за 4000$ и в районе садового можно найти, эт, конечно, будет не конфетка, но тем не менее, сделав минимальный ремонт, жить можно. Предлагаю о предпочтениях и качестве жилья не спорить, потому как спор этот бесполезен в принципе.

Прибалтийский рынок опережает наш примерно на год.

Цитата

21.04.09 : В Эстонии квартиры сдают только за оплату услуг ЖКХ

В  столице Эстонии, Таллине, наблюдается переизбыток квартир, и в центре города  квартиру  в 3 комнаты можно снять уже за 191 евро в месяц. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются меблированные квартиры с бытовой техникой. Об этом сообщает руководитель компании Kiirde Kinnisvara OÜ Вирге Тийрик.

Продавцы, не сумевшие реализовать свои квартиры, сдают их в аренду, причем практически бесплатно – квартиросъемщик оплачивает только услуги ЖКХ. Об этом сообщает портал DV.ee со ссылкой на маклера агентства Arco Vara Ивику Виллерс. По мнению специалиста, наиболее широкое распространение нулевая аренда получит ближе к осени. В  практике специалистов несколько раз встречались случаи, когда квартиры сдавались в аренду за 3 евро в месяц, сообщает портал Prian.ru.

http://www.irn.ru/news/32045.html

Вот будущее нашего рынка аренды весной-2010.

Цитата: Ghworg от 27.04.2009 15:58:48
Прибалтийский рынок опережает наш примерно на год.

Вот будущее нашего рынка аренды весной-2010.

Угу, Вы еще скажите, что наши экономики через год сравняются.

Чисто субъективные ощущения, обзваниваю переодически квартиры в мск, и вот после месячного гона, на обратном конце провода, опять стали задумываться о скидках в 15% от указанной довольно низкой(по сравнения с другими) цены, месяц последний от скидок сразу отказывались, максимум говорили о 50-100тр.
Похоже продаваны сдают редуты? подождем, посмотрим.

прочел http://community.liv…41350.html

Цитата
И даже массово востребованное панельное жилье старалось равняться на своих «собратьев» - монолиты — однокомнатные квартиры были под 50 м2 (почти габариты 3-комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая жилплощадь, особенно девелоперам. Невыгодна только самим покупателям
...
На "современные" квартиры с учетом пикирующих  цен на энергоносители нам точно денег не хватит... Только компактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который нас ожидает в скором времени. Причем работать в этом направлении нужно начинать прямо сегодня..

А ведь действительно, если кто-то из "горе-строителей" срочно начнет строить малогабаритки по типу старого советсткого жилья, то он может "сорвать банк" этого самого отложенного спроса по еще не до конца упавшим ценам. Снижение стоимости за счет снижения площади - будет сильным ходом. Кто первый из девелоперов додумается?

Цитата: iohan
Блин толи волновой анализ рулит..  :) Но похоже все же irn.ru мухлюют. наблюдая за ними последние 3 месяца, создается впечатление что они очень сильно стараются нарисовать идеальную волну с остановкой падения цен....

нет, не мухлюют. сам ищу квартиру и ниже 4200 долл. за квадрат предложений нету. А на прошлой неделе вообще поднимать стали - 72 м2 с 10 до 11 млн. подняли. Это и понятно, при просмотре в течение 20 минут пятерых "конкурентов" покупателей видел.

Цитата: Белый Бобик
Ну раз так, значит каждое семейство к указанному вами сроку обзаведется трехкомнатной квартирой Эх, смотрю на свои фиолетовые бумажки в ожидании 300 евро за кв.м. в мск

Там речь идет об аренде 3-х комнатной квартиры за 300 евро в месяц, а не о 300 евро за метр.
Насколько я знаю, цены в Таллинне снизились за два года с 2007 с 3000-4000 евро до ~1300 евро за метр.

На наш же рынок стоит обратить внимание не раньше весны-осени 2010, а еще лучше - 2011.
То есть как минимум через год-полтора после слома тренда прошлой осенью.

К этому времени похмелье от вечного рОста уже пройдет, и продавцы уже будут более адекватно воспринимать объективную реальность. Уровень зарплат и безработицы будет таким, что накопить в ближайшие N лет тех сумм, которые копились в "тучные года", не удастся никому.

Тогда собственно и будем щупать настоящее дно. Да и тех. анализ это показывает  :)

Пока же память о "недвижимости, которая всегда в цене" еще слишком свежа, и рынок поэтому слишком инерционный. Еще на рынок не вышло "отложенное предложение" от дефолтящихся ипотечников. Еще не весь планктон уволили, не всем зарплату урезали, не все проекты закрыли. Еще девелоперы не обанкротились.

Все еще впереди.

Цитата: DeBill
Уважаемый kasa, вроде бы из Красноярска. Kasa, как по вашему, соответствует ли картинка действительности?

Ну, приблизительно так и есть, +-, конечно. Видимо, зависит от источников информации.

Вот что сейчас: