Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Maxim77 от 29.10.2015 16:20:34http://realty.rbc.ru/articles/29/10/2015/562949997922442.shtml?from=main

даже риелторы признали, в рублях проседает недвига и будет проседать, не получается инвесторов загнать ну никак

Странно.  Можно было бы сослаться на то, что вы статью не читали, но ведь там даже заголовок говорит сам за себя.

Цитата: ЦитатаРиелторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций

Каким боком тут инвесторы и как их риэлторы могут куда-то загнать - непонятно. 
 

Цитата: inok от 12.10.2015 21:15:48И хотелось-бы напомнить аитересованным - 25 октября в столице в гостинном дворе опять будет большая выставка по недвижимости - будет интересно посмотреть и приценится к предложениям буквально из первых рук, сэкономив время на объезде новостроек...

Таки посетил выставку в познавательных целях. И Вот что вынес для себя:
1) Наши родные застройщики идут на всякие ухищрения, чтобы показать низкую цену в прайсе, которая затем волшебным образом обрастает различными процентами за услуги, типа 2-5 % за подбор и бронирование квартиры. Улыбнуло -  у Мортона рассрочка 1% в месяц на 18 месяцев при  50% оплате, но проценты платятся вперед. Итого 68% сразу и еще должен остаешься половину...
2) Недвижимость в Германии - 18 -30 тыс евро  за квартиру 35-60 м2 (не за метр - за квартиру!!!)... Вот видимо тот ориентир к которому будут постепенно стремится цены на квартиры в горизонте десятилетий... Так что рассчитывать на обогащение за счет вложений в недвижимость эконом класса не стоит... Увы...

Цитата: inok от 29.10.2015 20:05:002) Недвижимость в Германии - 18 -30 тыс евро  за квартиру 35-60 м2 (не за метр - за квартиру!!!)... Вот видимо тот ориентир к которому будут постепенно стремится цены на квартиры в горизонте десятилетий... Так что рассчитывать на обогащение за счет вложений в недвижимость эконом класса не стоит... Увы...

Здесь регулярно всплывает тема про дешевую недвижимость в Германии.  В прошлый раз один блаженный вещал про трешку 35к евро в Берлине, которая на поверку оказалось больше 40к в хрущобе времен СССР в депрессивном пригороде от которого чуть ли не полчаса на немецкой электричке ехать.  Так что может поконкретней, а то странно выглядит.
Нормальная квартира в Германии стоит как и везде - нормально она стоит. А новая - так и подавно.
Касательно горизонтов тоже хотелось бы поточней - что в виду имеется. Недвижимость в Москве, в пределах Садового, в пределах ТТК, МКАД или может в Подмосковье. В ближнем или дальнем.  Или может в райцентре каком Вологодской области.
-
И вот ещё что.  Я в отличие от многих недвигой за границей интересовался не поверхностно, поэтому все эти разговоры про 18-30к евро воспринимаю как треп.  Да, есть. Попадается такое, но это не показатель.  Хотите жить среди разных негров с ливийцами и пакистанцами - и за 15 найти можно.  Можно даже потом рассказывать как хорошо в Европе живется, тепло, уютно и лампово.  Помалкивая про платежки, налоги,  что порой стремно на улицу выходить и детей в школу приходится за 10 километров возить.
-
Ну, и чтобы не быть голословным - недвижимость в России.  Двушка 53 метра, дом 90-го года, 23700 евро по сегодняшнему курсу, Московская область Серебрянопрудский район.  Просто взял и ткнул неподалеку от Москвы. Ну да, не Остоженка совсем и даже не Таганка.
Но Россия же.

Цитата: Nobody от 29.10.2015 21:15:06Здесь регулярно всплывает тема про дешевую недвижимость в Германии.  В прошлый раз один блаженный вещал про трешку 35к евро в Берлине, которая на поверку оказалось больше 40к в хрущобе времен СССР в депрессивном пригороде от которого чуть ли не полчаса на немецкой электричке ехать.  Так что может поконкретней, а то странно выглядит.
Нормальная квартира в Германии стоит как и везде - нормально она стоит. А новая - так и подавно.
Касательно горизонтов тоже хотелось бы поточней - что в виду имеется. Недвижимость в Москве, в пределах Садового, в пределах ТТК, МКАД или может в Подмосковье. В ближнем или дальнем.  Или может в райцентре каком Вологодской области.

Таки вот ссылка первой тройки по запросу на Яндексе ...ТЫЦ... Не то что с выставки - извините буклеты не взял... Просто могу сообщить еще следующее, что на выставке продавали картиры в том числе с жильцами - теми кто арендует, причем за многих платило аренду государство... С учетом комиссии управляющей компании которое занимается всеми вопросами сдачи внаем и коммунальных платежей, а также страховки от потери арендного дохода, налогами, прибыль анонсировалась в районе 8-12% годовых от продажной цены квартиры...
Как много раз слышал от экспертов - стоимость квартиры должна составлять 5-ти-7-ми семилетний доход семьи... 
Я таки говорю за эконом класс, у элитной недвижимости свои законы...
Если честно - то я вообще не представляю, что может делать (в смысле где работать и что-то зарабатывать) 10 млн человек на довольно компактной территории как Москва, притом, что собственно производств на ней практически нет...  

Цитата: Nobody от 29.10.2015 17:46:26Странно.  Можно было бы сослаться на то, что вы статью не читали, но ведь там даже заголовок говорит сам за себя.




Каким боком тут инвесторы и как их риэлторы могут куда-то загнать - непонятно.

Ничего странного, инвесторы это те, кто делают инвестиции. Риэлторы это те, кто пиарит и впаривает недвигу инвесторам либо конечным потребителям. Вторичка не является недвижимостью? Да ее просто в количественном соотношении с первичкой намного больше  

Цитата: Maxim77 от 30.10.2015 12:28:47Ничего странного, инвесторы это те, кто делают инвестиции. Риэлторы это те, кто пиарит и впаривает недвигу инвесторам либо конечным потребителям. Вторичка не является недвижимостью? Да ее просто в количественном соотношении с первичкой намного больше

В огороде бузина а в Киеве дядька.
Хозяева ларька с дошираком и семками - бизнесмены и ритэйлеры, кстати.
У кого о чем болит.

Цитата: inok от 30.10.2015 09:58:10Таки вот ссылка первой тройки по запросу на Яндексе ...ТЫЦ... Не то что с выставки - извините буклеты не взял... Просто могу сообщить еще следующее, что на выставке продавали картиры в том числе с жильцами - теми кто арендует, причем за многих платило аренду государство... С учетом комиссии управляющей компании которое занимается всеми вопросами сдачи внаем и коммунальных платежей, а также страховки от потери арендного дохода, налогами, прибыль анонсировалась в районе 8-12% годовых от продажной цены квартиры...
Как много раз слышал от экспертов - стоимость квартиры должна составлять 5-ти-7-ми семилетний доход семьи...
Я таки говорю за эконом класс, у элитной недвижимости свои законы...
Если честно - то я вообще не представляю, что может делать (в смысле где работать и что-то зарабатывать) 10 млн человек на довольно компактной территории как Москва, притом, что собственно производств на ней практически нет...

Мы вообще о чем? О ценах или про инвестиции? По вашей ссылке дешевые метры в Германии, так они дешевые и в России есть, и даже на европейской части РФ.
В Москве не 10 а под 13 млн, с областью под 15 (вообще некоторые осторожно называют цифру 18)

Цитата: Nobody от 30.10.2015 16:34:50В огороде бузина а в Киеве дядька.
Хозяева ларька с дошираком и семками - бизнесмены и ритэйлеры, кстати.
У кого о чем болит.

и правда... при чем тут ритэйлеры и бизнесмены? Мы говорим об инвестициях в недвижимость и о риэлеторах... Вы понимаете разницу между Retail и Real Estate? И эти люди упрекают других, что те не читают собственных ссылок 

Докладываю уважаемому сообществу.
Реализовал свой замысел по покупке 1 ком. кв.  в долгую для подрастающего поколения.
Итак:  цена 2074 тр (1930тр- цена без отделки) 36 кв. стройка у  нормального (понятного) застройщика 2-го эшелона, срок сдачи 2 кв.2017г.   чистовой отделкой, цена кв.м.  прибл 57 т.р.
Сравнение с  окт. 2014 друг купил студию (26 кв.м) такую же только без кухни 10 кв.м. остальное болт в болт .срок сдачи 1 кв.2016г . место и застройщик тот же (разные очереди одного комплекса). Цена 1850 тр с черновой отделкой.


Схема покупки:  500 т р свои, 1574 т р- ипотека ВТБ 13,75% на 8 лет  27.5 тр/мес, страховка 11,34 тр.
Схема оплаты:  400 т р  до конца года с кончающихся депозитов (16 и 22 %), начало след года 475 т.р.- мат. капитал, ост 700 т.р.- гашение в течении года-полтора

Наблюдения: ажиотажа нет, но народ потихоньку жилье покупает (основной спрос-студии, свое мнение по этому поводу писал), разговоры со строителями, девелоперами и продаванами  - если еще и упадет, то не больше 5-10%, дальше реально некуда. Все остальное манипуляции с подьемом ценника и скидками.


УПС: маленькая добавка- бронировал в середине октября, сделка 28.10. Сегодня после написания поста - решил звякнуть и узнать ценник, тем более, что манагер говорил об изменении цен с 1 ноября, а вчера сменилась реклама о скидках у данного застройщика, хотел узнать проиграл я или выйграл (скажу честно была мысль оттянуть на 1-2 месяца).  И этот звонок сделал мне день (даже не день а два месяца жизни)- Ценник 2196 т.р (1993 т.р без отделки).  За себя радуюсь. А вот в ценообразовании ничего не понимаю (ну чем отличается  октябрь и ноябрь, и че такого в экономике случилось, чтобы ценник выростить на 6%).

Цитата: ad от 02.11.2015 13:10:15УПС: маленькая добавка- бронировал в середине октября, сделка 28.10. Сегодня после написания поста - решил звякнуть и узнать ценник, тем более, что манагер говорил об изменении цен с 1 ноября, а вчера сменилась реклама о скидках у данного застройщика, хотел узнать проиграл я или выйграл (скажу честно была мысль оттянуть на 1-2 месяца).  И этот звонок сделал мне день (даже не день а два месяца жизни)- Ценник 2196 т.р (1993 т.р без отделки).  За себя радуюсь. А вот в ценообразовании ничего не понимаю (ну чем отличается  октябрь и ноябрь, и че такого в экономике случилось, чтобы ценник выростить на 6%).

Тут можно только гадать, но обычно самое очевидное и будет правильным.. как в том анекдоте - почему так дорого? Потому что деньги очень нужны  На самом деле спасибо за отчет, посмотрим как Ваши инвестиции прирастут теперь пока приросли на 6% 

Цитата: Maxim77 от 03.11.2015 08:34:57Тут можно только гадать, но обычно самое очевидное и будет правильным.. как в том анекдоте - почему так дорого? Потому что деньги очень нужны  На самом деле спасибо за отчет, посмотрим как Ваши инвестиции прирастут теперь пока приросли на 6% 

Максим, не рассматриваю жильё как инвестицию. Для меня это забота о будущем моих детей. Стартовый взнос в их становление в период вхождения во взрослую жизнь (который наступит для первого по поим прикидкам лет через 8 ), конечно есть и будут и другие взносы.., но этот один из важных (соломка так сказать).

Цитата: А вон турист от 03.11.2015 11:34:13Предел давно известен, для новостроя в Москве и окрестностей: 70 килорублей за квадрат (начальная фаза). 
Ниже будет только после Апокалипсиса.
В провинции уровень цен примерно в 2 раза меньше 30-35 килорублей за квадрат.
....
минимальная цена кв.м в нвостройке, когда типа все готово: дом стоит, дворник метет вокруг дома дорожки, будет 70*0.45 ~ 100 килорубля кв метр.
А реально, как только имеем скачек курса валюты, повышеный спрос на кв метры и т.п. аномалию цены начинают расти примерно на 10 % за итерацию( 2 недели, месяц: зависит от обстановки).

Вот Вы исходите исключительно из некой себестоимости, к которой, кстати, есть вопросы откуда взялось 70килорублей за квадрат.. а я пытаюсь из спроса понять, откуда он берется, если доходы не растут. Спасибо за Ваше мнение

Цитата: Nobody от 03.11.2015 16:27:01Да нет там никаких вопросов. 
Могу добавить, что если взять стандартную не очень высотную панель, воткнуть на гипотетически чистое пятно с гипотетически беспроблемным подключением ко всему метрах в 50, гипотетически быстро и без палок в колеса отстроиться - примерно 40-45к за квадрат будет.



А от того, что доходы не растут - у народа нужда и потребности куда-то исчезают?

от того, что доходы не растут, а уменьшаются спрос переходит в состояние отложенный, люди будут искать альтернативы подешевле, какими бы ипотеками их не загоняли в это дело. По поводу гипотетических 40-45к за квадрат более менее, понятно, спасибо, но куда делись еще 70% от себестоимости? Да и из 40-45к за квадрат чисто стрительной части там 20к. Сам проверял, не гипотетически, фундмент лента+газосиликат+кирпич=30к/м2 при  2х этажах.. если пикинуть свайный фундамент и этаже 15, врядли больше 20к за квадрат получите, а скорее всего все 15к... 

Цитата: А вон турист от 03.11.2015 17:02:40Поэтому когда Вы видите шестизначный ценник за кв/м, то можете быть уверенным в том, что эта цена примерно соответствует уровню среднестатистического платильщика НДФЛ в Вашем регионе.

Вот и посчитайте, примерно пол миллиона (!!! это только белых, а сколько неучтенных денег в теневом секторе ???) домохозяйств могут легко себе позволить квартиру в новостройке.

Как раз таки богатые люди не будут создавать массовый спрос, их можно разве что к инвесторам отнести, и то.. с натяжкой.. а именно массово покупают люди в основном с помощью ипотеки, чистых сделок за кеш единицы... поэтому не аргумент это

Цитата: А вон турист от 05.11.2015 12:38:51Простите а как вы себе представляете 'массовый спрос' на жилье? Вы комунизм строите чтоли?
Я думал что мы живем при капитализме, где свое жилье, тем более в столице, могут позволить только члены богатых семей.
За 45 килорублей квадрат в Москву вся Россия переедет ...

 А вот тут вы абсолютно правы. Цена на недвигу - мощный инструмент в руках государства, начиная от регуляции вн.миграции до  показателей ВВП.
И государству в данной (существующей и поддерживаемой) парадигме не нужны низкие цены.

Молодая семья покупает первую квартиру  (1к -40 кв.м. - 2 млн.р) Пусть работают оба молодых специалиста зп-25 тр/мес (27 тр средняя по РФ).  Наскребли на первый взнос 200т.р., оформили ипотеку на 10 лет. Результат: должны вернуть 3млн - 25тр/мес платеж. Видим пол дохода домохозяйства уходит на недвигу, пол - операционные расходы на жизнь.
Прошло время зп работающих и профессионально растущих спецов увеличилась, но родился ребенок, один работающий вывалился из обоймы, прошло время вернулся, надо жил площадь увеличивать, покупаем вторую квартиру (2 к.кв - 3 млн) Опять пол дохода на недвигу.
и т.д.

А теперь гипотетически уменьшаем ценник недвиги в 2 раза, и видим остается четверть дохода домохозяйства непристроенной. Куда пристроят его наши молодые люди? Ё да на жопогрейки (фантазии от айфона до крузака). А ведь это попахивает пресловутым вывозом капитала из страны.

Вот такое импортозамещение товаров и услуг.
Итак: пол дохода семьи на недвигу (траты внутри страны) , пол- операционные расходы на жизнь (продукты, комуналка, транспортные расходы, налоги (траты внутри страны) и  на зарубежного производителя(импортная техника, машины и одежда- то, что частично будет вывезено в качестве оплаты произведенного товара за исключение оставшейся продажно-налоговой-таможенной части ))

Можете проверить МСК: ЗП 50тр 1к.кв 4 млн
                                Питер: ЗП 35   1к.кв  3 млн
                                Анапа: ЗП 25    1к.кв 1.8 млн
 и так по всей стране
Так вот в текущей ситуации ни одно правительство не будет, борясь за увеличение  остатка  средств операционных расходов в стране, уменьшать ту часть которая в стране останется гарантированно не будет. Вот такая арифметика, вот такая ловушка.
Так что ценник на недвигу будет директивно уменьшаться  только при развитии своего производства потребтоваров

Цитата: ad от 05.11.2015 14:28:40Можете проверить МСК: ЗП 50тр 1к.кв 4 млн
                                Питер: ЗП 35   1к.кв  3 млн
                                Анапа: ЗП 25    1к.кв 1.8 млн
 и так по всей стране
Так вот в текущей ситуации ни одно правительство не будет, борясь за увеличение  остатка  средств операционных расходов в стране, уменьшать ту часть которая в стране останется гарантированно не будет. Вот такая арифметика, вот такая ловушка.
Так что ценник на недвигу будет директивно уменьшаться  только при развитии своего производства потребтоваров

А эти, извините 4 3, и 1,8 честно десятилетиями выстраданных миллиона в стране, по Вашему мнению остаются чтоли?  наивно так думать.. они как раз на майбахи и улетят, а если бы ценник адекватный был на недвижимость, народ весьма бодро бы вкладывался, ну и смежные отрасли подтянули бы..
http://www.vedomosti…e-deshevet  
шикарно. проседать начала и первичка, эй, Nobody, вернись, я все прощу 

Цитата: ad от 05.11.2015 14:28:40А вот тут вы абсолютно правы. Цена на недвигу - мощный инструмент в руках государства, начиная от регуляции вн.миграции до  показателей ВВП.
И государству в данной (существующей и поддерживаемой) парадигме не нужны низкие цены.

Молодая семья покупает первую квартиру  (1к -40 кв.м. - 2 млн.р) Пусть работают оба молодых специалиста зп-25 тр/мес (27 тр средняя по РФ).  Наскребли на первый взнос 200т.р., оформили ипотеку на 10 лет. Результат: должны вернуть 3млн - 25тр/мес платеж. Видим пол дохода домохозяйства уходит на недвигу, пол - операционные расходы на жизнь.
Прошло время зп работающих и профессионально растущих спецов увеличилась, но родился ребенок, один работающий вывалился из обоймы, прошло время вернулся, надо жил площадь увеличивать, покупаем вторую квартиру (2 к.кв - 3 млн) Опять пол дохода на недвигу.
и т.д.

А теперь гипотетически уменьшаем ценник недвиги в 2 раза, и видим остается четверть дохода домохозяйства непристроенной. Куда пристроят его наши молодые люди? Ё да на жопогрейки (фантазии от айфона до крузака). А ведь это попахивает пресловутым вывозом капитала из страны.

Вот такое импортозамещение товаров и услуг.
Итак: пол дохода семьи на недвигу (траты внутри страны) , пол- операционные расходы на жизнь (продукты, комуналка, транспортные расходы, налоги (траты внутри страны) и  на зарубежного производителя(импортная техника, машины и одежда- то, что частично будет вывезено в качестве оплаты произведенного товара за исключение оставшейся продажно-налоговой-таможенной части ))

Можете проверить МСК: ЗП 50тр 1к.кв 4 млн
                                Питер: ЗП 35   1к.кв  3 млн
                                Анапа: ЗП 25    1к.кв 1.8 млн
 и так по всей стране
Так вот в текущей ситуации ни одно правительство не будет, борясь за увеличение  остатка  средств операционных расходов в стране, уменьшать ту часть которая в стране останется гарантированно не будет. Вот такая арифметика, вот такая ловушка.
Так что ценник на недвигу будет директивно уменьшаться  только при развитии своего производства потребтоваров

Ну как минимум при меньшей цене на недвигу большинство брало бы большую площадь, соответственно объем физического производства увеличивался бы по сравнению с текущим. Про вывоз капитала уже выше написали.

Цитата: Maxim77 от 05.11.2015 08:32:05от того, что доходы не растут, а уменьшаются спрос переходит в состояние отложенный, люди будут искать альтернативы подешевле, какими бы ипотеками их не загоняли в это дело.

Так и объемы в Мск например уменьшаются, а за МКАД увеличиваются.  Дальше сами сможете?

Цитата: ЦитатаПо поводу гипотетических 40-45к за квадрат более менее, понятно, спасибо, но куда делись еще 70% от себестоимости? Да и из 40-45к за квадрат чисто стрительной части там 20к. Сам проверял, не гипотетически, фундмент лента+газосиликат+кирпич=30к/м2 при  2х этажах.. если пикинуть свайный фундамент и этаже 15, врядли больше 20к за квадрат получите, а скорее всего все 15к...

Ну вот опять. Пришел дачник, посчитал ленту, кирпич, бетон, таджиков и помножил на количество этажей (с) не мое.
И, главное, уверен ведь в своей математике.
Ничего не меняется.

Цитата: А вон турист от 06.11.2015 08:12:14Я же специально написал "если есть силы" 
А вообще существует новострой который очень сильно выигрывает у старой Москвы, особенно у не престижных райончиков типа Капотни.
Учитывая что, до центра от некоторых новостроек добираться около полу часа, то вообще никакой разницы с Москвой нет. Из некоторых районов относительно старой Москвы вообще час потратишь пока  центр попадешь, например Ховрино или Бескудниково. Сейчас может лучше стало, не знаю...

Насчет купить с нуля и провинциалов: знакомьтесь - ЗП у меня почти среднестатистическая, но все же накопил ... 
Конечно купить затруднительно, если покупать дорогие авто и ездить на отдых в Доминикану ...

Да лет за 15 можно одунушку на выхино или в зябликово выплатить живя на прожиточном минимуме и зарплате в 100 тысяч в месяц...

Цитата: ad от 05.11.2015 14:28:40А вот тут вы абсолютно правы. Цена на недвигу - мощный инструмент в руках государства, начиная от регуляции вн.миграции до  показателей ВВП.
И государству в данной (существующей и поддерживаемой) парадигме не нужны низкие цены.

Молодая семья покупает первую квартиру  (1к -40 кв.м. - 2 млн.р) Пусть работают оба молодых специалиста зп-25 тр/мес (27 тр средняя по РФ).  Наскребли на первый взнос 200т.р., оформили ипотеку на 10 лет. Результат: должны вернуть 3млн - 25тр/мес платеж. Видим пол дохода домохозяйства уходит на недвигу, пол - операционные расходы на жизнь.
Прошло время зп работающих и профессионально растущих спецов увеличилась, но родился ребенок, один работающий вывалился из обоймы, прошло время вернулся, надо жил площадь увеличивать, покупаем вторую квартиру (2 к.кв - 3 млн) Опять пол дохода на недвигу.
и т.д.

А теперь гипотетически уменьшаем ценник недвиги в 2 раза, и видим остается четверть дохода домохозяйства непристроенной. Куда пристроят его наши молодые люди? Ё да на жопогрейки (фантазии от айфона до крузака). А ведь это попахивает пресловутым вывозом капитала из страны.

Вот такое импортозамещение товаров и услуг.
Итак: пол дохода семьи на недвигу (траты внутри страны) , пол- операционные расходы на жизнь (продукты, комуналка, транспортные расходы, налоги (траты внутри страны) и  на зарубежного производителя(импортная техника, машины и одежда- то, что частично будет вывезено в качестве оплаты произведенного товара за исключение оставшейся продажно-налоговой-таможенной части ))

Можете проверить МСК: ЗП 50тр 1к.кв 4 млн
                                Питер: ЗП 35   1к.кв  3 млн
                                Анапа: ЗП 25    1к.кв 1.8 млн
 и так по всей стране
Так вот в текущей ситуации ни одно правительство не будет, борясь за увеличение  остатка  средств операционных расходов в стране, уменьшать ту часть которая в стране останется гарантированно не будет. Вот такая арифметика, вот такая ловушка.
Так что ценник на недвигу будет директивно уменьшаться  только при развитии своего производства потребтоваров

Действительно, уменьшается вывоз капитала в виде ширпотреба: айфона, иномарки, турпоезки загранку.
НО куда уходят деньги?
При себестоимости квадрата в 40 тыс, куда уходит разница 170-40= 130тыс? Разве она не утекает в загранку в виде: вилл на лазурном берегу или Лондоне, обучение детей в Лондоне, покупку Челсий и т.п.?

1000 евро за квадратный метр в многоэтажках! Без отделки!

Ужос! Можно дом 150-200 квадратов заделать за такие деньги(включая землю)
  Я конечно понимаю, что недвига непростой бизнес, но по моему скромному мнению, в России есть куда падать ценам.
Рабочая сила не такая уж и дорогая, земли под застройку немерянно.
 Единственная проблема инфраструктура. Но это решаемо с чуством толком и расстановкой.