Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: незнайка_177ad3
Серж, прекратите нести галиматью.
Ведь кто то и впрям и поверит.

Халатность может быть применена только в случае, если
директор отдал вам что-либо безо всяких уговоров.

Если вы его "уболтали", это однозначно мошенничество.
Плюс сговор.

Если директор оформил документы с ошибкой, а вы сумели выкрутиться, то виноват директор, халатно отнесшийся к исполнению обязанностей.
Или так - вы составили договор с подводным камнем, который директор не заметил, а потом хапнули всю компанию. Все законно. Условия договора должны исполняться в случае юридических лиц - вплоть до ликвидации, присвоения и т.п. На этом многие строят бизнес - подводные камни в договора закладывают,а потом судятся. Мошенничество в коммерческом праве - законная вещь.
Разумеется это действует, если вы знаете как уйти от исполнения договора на законных основаниях. Например, взять кредит в банке и послать его. Вам деньги передали добровольно? Да. Вы ушли от возврата кредита законно? Да, поскольку пока нет решения суда, вы ничего не обязаны.
В праве только вексель дает бесспорное право кредитора. Т.е. по векселю априори прав кредитор. Дебитор может добиться признания векселя недействительным, подав в суд и доказав все. То есть это типа презумпции права кредитора и вины должника.
В остальных бумагах, договорах и т.п. существует презумпция невиновности должника. Доказывать должен кредитор. Пока суд не определил, вы ничем не обязаны.

Системы права коммерческого и гражданского отличаются кардинально. То, что они сейчас перемешаны в ГК РФ ничего не меняет. Просто бардак.
В коммерческом праве основа - договорное право. Оно же для гражданского - пустой звук, поскольку для граждан недопустимы условия договора, которые могут действовать независимо от воли гражданина, поскольку это нарушение свободы.

159 УКРФ. ч.2 Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, -

Речь идет о гражданине, как пострадавшем.
Считается, что юрлицо является субъектом, у которого своя юридическая служба на уровне, его априори невозможно кинуть на договорах. Оно не нуждается в защите государства от обмана.

Другие правонарушения в отношении юрлиц сводятся к нарушению прав владельца. Например, кража. Оно сводится к хищению имущества владельца юрлица.

Цитата: Илюха
Жму руку, камрад единомышленник!

Как я это понимаю: наши отцы - командиры прекрасно осознают тупиковую ситуацию на рынке жилья. Народ нахватал ипотеки без разбору, не знает, как выплатить. Поэтому, чтобы народ массово не лез в петлю, нужна такая лёгонькая "амнистия".
Квартиру отбирают (юридические и организационные механизмы здесь вторичны), заёмщику укоризненно грозят пальцем и говорят строго: "не зная броду не суйся в воду! Начинай всё заново, но в петлю и в криминал не лезь. Ты нам нужен живой и работоспособный на стройках социализма модернизации.  Кстати, есть отличная программа освоения Колымы развивающихся территорий Дальнего Востока. Работа на оборонном заводе, плюс домик с огородом и корова. Желаете? Нет? Ну, тогда крутитесь на общих основаниях, ведь при капитализме открыты все дороги к успеху."

Вы хотя бы ответьте на один вопрос ипотечника - кто при таком варианте нам вернет все исправно уплаченные за 12 лет взносы? Государство вернет?
Или может быть вернут те самые здравомыслящие циники? И куда при таком раскладе поедут наши семьи, у которых отобрали ипотечные квартиры? Если они откажуться уезжать на ДВ, предложите сдать им эти же квартиры в аренду или просто на улицу выгнать как признанных душевно больных?
...извините...я не заметил главного позыва - "юридические и организационные механизмы здесь вторичны"...

Цитата: Илюха
Уважаемый, а почему Вам кто-то что-то должен вернуть? Вы взяли в долг у банка ДЕНЬГИ (не квартиру!) и обязаны вернуть ДЕНЬГИ. Договор подписывали? С условиями кредитования ознакомлены? Какие претензии?

Платить не способны? Ок, реализуется залог. Рыночная стоимость залога упала, какая незадача... Невидимая рука рынка чудит. Но разницу между долгом и суммой, вырученной от продажи залога никто не отменял. Извольте выплатить. Вроде всё по-честному, не правда ли?

+3. Ипотека безусловное зло ибо есть гарантированное рабство. Ссудный процент имеет много ипостасей, но это одна из самых мерзких.

Цитата: Илюха
Уважаемый, а почему Вам кто-то что-то должен вернуть? Вы взяли в долг у банка ДЕНЬГИ (не квартиру!) и обязаны вернуть ДЕНЬГИ. Договор подписывали? С условиями кредитования ознакомлены? Какие претензии?

Платить не способны? Ок, реализуется залог. Рыночная стоимость залога упала, какая незадача... Невидимая рука рынка чудит. Но разницу между долгом и суммой, вырученной от продажи залога никто не отменял. Извольте выплатить. Вроде всё по-честному, не правда ли?

Теперь добрый и мудрый Государь объявляет, что намерен издать закон, по которому разница между долгом и выручкой от продажи прощается, ростовщики и так насосали немало, пора их одёрнуть. Т.е. крепостным (добровольным, прошу заметить) объявляется вольная. Вы должны плясать от радости и свечки ставить, чтобы этот закон приняли. Вам дают "отойти краями". Но какова Ваша реакция? Вы требуете назад то, что выплатили ростовщику. Как в старом еврейском анекдоте: "Это вы вчера моего мальчика из проруби вытащили? Да, я ! А шапочка где??!!"

Ипотечники, my ass.

ух ты как интересно...

Уважаемый а Вы также предлагаете в одинаковые условия поставить тех кто:
1. год назад взял ипотеку на 15 лет;
2. из 15 лет 14 уже выплатил ипотеку...
..это по Вашему тоже будет справедливо...ну и правовые рычаги тоже имеются в этой части, что за небольшую стоимость долга никто квартиру (от 5-15%%) уже не отберет...такая система уже работает...

И Вы это, с подписями поаккуратнее чтоли....Вам ктото лично дорогу чтоли перешел, что Вы так реагируете как бык на красную тряпку...с Вами еще не успели культурно вступить в обсуждение, а Вы уже ругаетесь в подписях....

Цитата: AndrF
Чего ради ипотека это зло? Это просто разновидность кредита. Кому-то она реально помогает. А если у кого-то не хватает ума прикинуть свои возможности в плане предстоящих выплат, то при чем тут ипотека-то?

а что есть другие приемлемые варианты по улучшению жил. условий для основной части населения,
т.е. ипотека - монополия, а любая монополия не есть хорошо.

Цитата: AndrF
Чего ради ипотека это зло? Это просто разновидность кредита. Кому-то она реально помогает. А если у кого-то не хватает ума прикинуть свои возможности в плане предстоящих выплат, то при чем тут ипотека-то?

Это - не простая разновидность кредита. Обычный кредит, как правило, не выходит за нормальные горизонты планирования (год-два от силы при нынешних раскладах). Если Вы можете предсказать, что там будет через 10-15 лет и как у Вас будут идти дела - снимаю шляпу. А ведь это не предел - в 2008 ипотека на м-а-асковск-у-у-ю недвижимость выдавалась на 50 (Пятьдесят) лет - 2 поколения вперед, которые сейчас ужасно рады. Соответственно, когда все орут, зазывая в ипотеку - пузырь налицо. После сдутия пузыря банку всего лишь полвека деньги собирать с потомков доверчивых лохов. Которые и хотят ловко соскочить. Банки, ясное дело, стоять будут насмерть, но такая мера ("на тебе хату и иди лесом") НУЖНА. Делать скачки цен и пузыри станет не сильно рентабельно, хотя амеры и при этой норме пузырь сделать ухитрились.

Ипотека - порочная штука, которую невозможно настроить так, чтобы строительство работало стабильно.
Она автоматом инициирует создание пузырей.
Меньше процент по ипотеке - растут цены.
Растут цены - больше лохов стремятся в нее войти, чтобы заработать на спекуляции
И  далее все пузырится и цветет, пока пузырь не лопнет.

То есть в ипотеке, по сути, реализуется схема Понци, но только на недвижимости.
Это свидетельствует о том, что ипотека есть мошенничество, ее нужно запретить вообще.

Цитата: SergeB от 31.01.2011 15:13:38
Это свидетельствует о том, что ипотека есть мошенничество, ее нужно запретить вообще.

Таковым является вообще любой длинный кредит. Для себя я считаю длинным кредит, тело которого превышает совокупный годовой доход заемщика.

Цитата: banshik
ну да собираются, и в конституционный и в страсбургский

A в прокуратуру пробовали писать жалобу? Типа нарушают право гражданина на использование герба.
Просто интересно, чем прокурорские отмажутся.

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/881234#msg881234 date=1296476193]
Таковым является вообще любой длинный кредит. Для себя я считаю длинным кредит, тело которого превышает совокупный годовой доход заемщика.
[/quote]

Получается, что порочным является дача кредита в дебет (долг).
Она противозаконна, поскольку кредитором в сделке займа является тот, кто берет деньги у банка.
Как с него стрясти долг - непонятно. Он ведь кредитор.

Лишены этого недостатка нормальные кредитные сделки. В долг дается товар, а не деньги.

Цитата: SergeB от 31.01.2011 15:32:37
Получается, что порочным является дача кредита в дебет (долг).
Она противозаконна

Баян-с)))))))))))

Цитата
Судебное разбирательство

Судебное разбирательство 1968 года между юристом Джеромом Дэйли и президентом Первого национального банка Монтгомери Лоуренсом Морганом состоялось по поводу жилого дома, выкупленного банком в тот момент, когда Дэйли оказался не способен вносить платежи по ипотечному кредиту. Свою защиту Дэйли строил, отталкиваясь от утверждения, гласящего, что коммерческие банки, выступающие стороной в кредитных правоотношениях, выдают гражданам обычный воздух, требуя в качестве ответного удовлетворения наличные деньги или любое другое имущество, имеющее реальную ценность. В случае с Дэйли – заложенную недвижимость. При всей кажущейся нелепости данного утверждения, Дэйли на самом деле знал, что говорил в присутствии федерального судьи.

...

Решение суда

Скандальное судебное решение, принятое судьей Мартином Махоуни по результатам рассмотрения материалов дела, содержало в своем тексте следующие постулаты:
...
- Федеральная резервная система и деятельность коммерческих банков по выдаче кредитов являются незаконными и противоестественными. Создание кредитных денег в процессе выдачи гражданам ипотеки противоречит разделу 10 статьи 1 Конституции США.

http://bankir.ru/publication/article/3644966

Цитата: SergeB от 31.01.2011 15:13:38
Ипотека - порочная штука, которую невозможно настроить так, чтобы строительство работало стабильно.

По-моему, Вы путаете тёплое с мягким. Строительство - строительством, а ипотека - ипотекой.
Ипотечнику нужно где жить, и задача стабильности строительного бизнеса ему перпендикулярна.

Соглашусь, что ипотека "по-российски" - порочная штука.

Имею пример - швейцарский коллега взял жильё в ипотеку 12 лет назад.
Условия банка:
10% собственных средств,
остальное - на 25 лет, под 4.25% годовых.
Из ипотечных 90%:
40% должны быть безусловно возвращены банку в течение 25 лет, с правом досрочного возврата,
50% - на усмотрение ипотечника: можно выплачивать по схеме, или не возвращать и платить банку % за пользование кредитом.
Условия выплат можно менять в пределах этих правил по своему усмотрению.

Несколько лет назад он досрочно выплатил обязательные 40%, и не собирается выплачивать остаток,
поскольку дети выросли и разъехались, в будущем - пенсия, да и 300+ м2 с 2-мя ванными и 3-мя сортирами ему на двоих с супругой не нужны.
Так что планирует продать жилище, на вырученные деньги купить либо небольшой домик в деревне, либо квартиру.

Замечу, что со строителями он не общался, риски недостроя на себя не принимал, взял готовое - и отдаст готовое.

Вот это - ипотека. А не то чудище, которое у нас этим же словом называется.

Он отдал около $1200 за квадрат жилья с финишной отделкой (штучный паркет наверху, полированный гранит внизу), встроенной мебелью, кухонной техникой, камином, двумя парковочными местами на вынесенной под общий газон подземной парковке.
Ещё примерно во столько же обошлась земля в собственность (площадь под таунхаусом + ещё 3-4 раза по столько - садики спереди и позади).

Цитата: Борис Надеждин от 30.01.2011 17:56:50
1. Что значит "в желании продать"? Сейчас кризис от "нежелания продать" что ли?
3.1. Кто и кому даст что?
3.2. С чего пузырь-то? Так любое оживление рынка может нести опасность пузыря. К тому же, в этой схеме будут две взаимоисключающие тенденции: скупка НК - повышающая, а продажа СК - понижающая.
3.3. Нет вопроса. Потому что на сумму депозита подписан договор залога. Если продавец откажется продавать НК по оговоренной цене то отдаст квартиру за сумму залога со штрафом.  

1. Я говорил о связи девелоперов-строителей и властей всех уровней.

3.1. Кто даст платить только одно!? У нас коммунизм наступил?
3.2. Да предложите любому снимающему просто платить аренду и только, без процентов, это не оживление будет - сметут нафиг с рынка все.
3.3. Это с нашей-то инфляцией!? Это с тем как цены скакали с 2004-2009? Да завтра правительство второй 98 год устроит и Вы свой залог получите со всеми штрафами и процентами ЛЕГКО, но на сколько буханок хлеба этого залога тогда хватит?

Цитата: AndrF
Дык это, в ближнем Подмосковье аналогичный таунхауз с садиками пожалуй заметно дешевле выйдет...

за 36000 р кв. м без чистовой отделки, ну где нибудь за 101 км с плохой дорогой, без магазинов и пр.,а когда снег-метель без возможности выехать, потому что чистить дорогу некому, может быть.

Цитата: banshik
писали заявление прокурору с уведомление о том что приступают к осуществлению непосредственной власти и требованием содействия
ответ прокурора кратко-приступайте...)

Суть в том, что граждане являются носителями суверенитета, именно они осуществляют государственную власть, а не кто-либо иной.
Не президент, не премьер-министр, а только граждане.
Если это не так, у прокурора возникли на этот счет подозрения, то оно является основанием для проведения проверки, привлечения виновных по обвинению в узурпации власти (экстремизм).

Также существую статьи типа превышение должностных полномочий.

Я бы в вашем случае попробовал от прокурора расследовать действия тех, кто воспрепятствовал осуществлению законных прав граждан к уголовной ответственности.

Еще раз:
Воля гражданина является законом, если с ней никто не спорит. Гражданин, например, заявляет право пользования покосом, публикует заявление, если оно не оспорено, то он приобретает право.
Согласно правилу вступления судебных решений в законную силу, на оспаривание заявления можно отвести 10 суток.

Исполнительная власть обязана исполнять волю суверена, а им является каждый гражданин. Если ваше требование не исполняется, то нужно жаловаться прокурору и требовать отстранить должностное лицо от исполнения обязанностей, вследствие его неподчинения приказу. Само должностное лицо не может заявлять свою волю и действовать согласно ей, поскольку возникает состав преступления использование служебного положения в личных целях.
Гражданин, поступивший на службу, добровольно отказывается от части гражданских прав в момент прохождения службы. За ущемление его прав ему платят жалованье.
Жалованье - компенсация именно за унижение гражданского достоинства. От слова "жалко".
Любое должностное лицо мечтает стать свободным гражданином, поскольку свобода есть высшая ценность. Спорить о том, что увольнение должностного лица (отпущение на волю), является для него подарком судьбы - нет смысла. Уволенное должностное лицо обретает все гражданские права, может заявлять волю и действовать согласно ней. Формально это высшее благо, поскольку свобода есть высшая ценность.

Поэтому, если вы заподозрили должностное лицо в том, что оно намерено действовать по собственной воле, вы можете заявить прокурору о том, что начальник этого лица насильно удерживает человека в подневольном состоянии. Начальнику теоретически можно пришить уголовную статью, а чиновника освободить (от обязанностей).
По этой теме можно чиновников так развести, что они будут бояться каждого столба.
Прикиньте, каково будет положение судьи, которому придется как-то опровергнуть тезис о том, что свобода есть высшая ценность.
Дело не в том, чтобы склонить судью на свою сторону. Смысл в том, чтобы сделать положение судьи безвыходным, независимым от административного ресурса, коррупции и прочего.

Цитата: Дед Мазай от 31.01.2011 17:41:48
По-моему, Вы путаете тёплое с мягким. Строительство - строительством, а ипотека - ипотекой.
Ипотечнику нужно где жить, и задача стабильности строительного бизнеса ему перпендикулярна.

Соглашусь, что ипотека "по-российски" - порочная штука.

Имею пример - швейцарский коллега взял жильё в ипотеку 12 лет назад.

Швейцария - плохой пример. Это паразитическая страна, которая паразитирует на мировом криминале.
Схема очень проста.
Делает пиар банковской системе.
Воры и диктаторы складывают денежки в Швейцарию.
Их потом мочат в разборках.
Деньги достаются швейцарцам.

Крупнейшая афера швейцарцев - нацистское золото.

Представьте себе, что все наши олигархи и бандиты чиновники вложились в Швейцарию. Потребить все наворованное - нереально. Какова доля криминального капитала, сложенного в Швейцарии?
Потом власть поменялась. Их всех к стенке.
Пришли новые такие же. Тоже наворовали. Их тоже к стенке.
И так далее по кругу.
Кто в выигрыше? В выигрыше Швейцария.

Статистика самоликвидации швейцарских вкладчиков накоплена, изучена, прогнозируема. Из этого можно строить финансовую политику по отношению к гражданам Швейцарии.

Цитата: SergeB от 31.01.2011 20:32:48
Швейцария - плохой пример. Это паразитическая страна, которая паразитирует на мировом криминале.

Все так. Но самый цимес в другом. Капитал в страну попасть может, велкам да и только. Но вот ограбленным этим капиталом людям ходу в страну нет. Попробуйте как простой бедный гражданин получить ПМЖ в Швейцарии, без сопутствующих пары ярдов. ОГА, гы-гы-гы-гы. Ибо нефиг так как делить придется. Потому только капиталы. Бонусами могут пользоваться только свои. Фсе. Понятно что свои нервничают, поэтому там армейское оружие каждый мужчина хранит дома. Готовится так сказать к обороне кошерно нажитого имущества. Как нажитого Серж описал чуть выше.

Собственно в это самый главный гешефт глобализма -- перемещение капиталов свободное, а ограбленного населения -- нет. И это очевидно иначе весь смысл теряется, миграция населения уравновесит наличие капиталов. Ровно так как это происходит с нерезиновкой...

Цитата: SergeB от 31.01.2011 20:32:48
Швейцария - плохой пример. Это паразитическая страна, которая паразитирует на мировом криминале.

Тут существенное уточнение: на мировом капитале паразитирует швейцарский банковский капитал "правильного" национального управления  ::)
А простым людям от этого ни жарко, ни холодно.

Пример по швейцарской ипотеке в целом верный (слышал о сходных условиях), но есть пара интересных моментов.
Если семья арендует жильё, часть арендной платы засчитывается в уменьшение налогооблагаемой базы по НДФЛ.
А вот если семья владеет жильём, то ипотечные % уменьшают налогооблагаемую базу, и одновременно появляется вменённый доход (fictive income) в размере арендной платы за аналогичное жильё в той же местности, который добавляется к базе для расчёта НДФЛ.

Так что не так всё просто ...

Хотя - нам бы их проблемы!

[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/881582#msg881582 date=1296497022]
Попробуйте как простой бедный гражданин получить ПМЖ в Швейцарии, без сопутствующих пары ярдов.
[/quote]
Нет проблем - 25 лет постоянного проживания, или 20 в браке с гражданином И никакие ярды не помогут.
[quote author=[r]Alex link=topic/971/message/881582#msg881582 date=1296497022]
Бонусами могут пользоваться только свои. [/quote]
Ага, а с чужих берут % за размещение средств в банке - типа за сохранность. Но всё равно, судя по скандалам с немцами-американцами, желающие не переводятся.

Цитата: Wasp_a1d34a от 31.01.2011 19:27:23
1. Я говорил о связи девелоперов-строителей и властей всех уровней.

3.1. Кто даст платить только одно!? У нас коммунизм наступил?
3.2. Да предложите любому снимающему просто платить аренду и только, без процентов, это не оживление будет - сметут нафиг с рынка все.
3.3. Это с нашей-то инфляцией!? Это с тем как цены скакали с 2004-2009? Да завтра правительство второй 98 год устроит и Вы свой залог получите со всеми штрафами и процентами ЛЕГКО, но на сколько буханок хлеба этого залога тогда хватит?

3.1. и 3.2. Уважаемый WASP. Мне кажется, что у нас с вами недопонимание о сути моего предложения. Я его, правда, сделал на базе существующей практики здесь в Америке. Но соглашусь, что оно, возможно не совпадает с практикой российской ( если такая вообще существует ). Итак, давайте еще раз. СК стоит 8 миллионов рублей, НКстоит 14 миллионов рублей. Т.о. доплата составит 6 миллионов. Поэтому схема предлагается следующая: Покупатель передает Продавцу СК, Продавец передает Покупателю НК в аренду с правом выкупа по цене 14 миллионов с признанием факта внесения задатка на сумму 8 миллионов и арендной платой в размере банковского процента на 6 миллионов. Т.е. арендный платеж равен теоретическому платежу по ипотеке на сумму, недостающую до полной ( 6 миллионов ). Дважды ( т.е. и аренду, и платеж по ипотеке) Покупатель платить не должен. Да он и не может по определению: аренда платится до покупки ( оформления передачи НК в собственность покупателю ), а ипотека - после. Скажу лишь, что в Америке обычно арендная плата немного превышает платеж по ипотеке. Сумма этого превышения отминусовывается от первоначальной недоплаченной суммы ( в нашем случае, 6 миллионов рублей ). Это делается, чтобы уверить Продавца в том, что Покупатель обязательно выкупит квартиру.
3.3. Во-первых, инфляция или нет, но цена залога может и упасть ( что сейчас, кстати, и происходит у нас здесь ). Во-вторых, штрафы могут быть любыми: например, 1000% или привязанными к курсу доллара или стоимости золота или индексу инфляции, умноженному на 10.