Рынок недвижимости: состояние и перспективы

А если провести следующую махинацию?

Сам я из Риги, поэтому привожу местные цифры.
Купить квартиру в кредит по фиксированной ставке (Eur, 5%) и сдавать её? Скажем, 20 000 Eur.
Если будет гиперинфляция, минимум в 5 раз, то и цена квартиры вырастет как минимум в 2 раза (40 000 Eur).
Если её продать и выплатить кредит, то остаёшься с бонусом как минимум 20 000.

Если же не будет гипера, то можно окупить квартиру за 15-20 лет, сдавая её (150 Eur/месяц).

Что будет, когда начнется гипер и паника? Люди будут кидаться спасать свои деньги, скупая всё. В том числе и квартиры. Цена в таком случае вырастет, если вообще будет предложение.

Я прав?

Цитата: KindeX от 19.12.2011 22:45:31
Я прав?

Ну это смотря в чем  :D

Имеем:
- будет гипер. Вы спасли 40% сбережений (2/5 из Ваших условий). Можно наверное и лучшего достигнуть  :)
- не будет гипер. Рентабельность дела за 15-20 лет наверное тоже не предел мечтаний.
- будет гипер и паника. Люди кинулись скупать квартиры. И что? В какой момент фиксируем результат? В ходе гипера? Или через 20 лет? Непонятно.

Я бы, если честно, назвал веру в то, что в Риге через 20 лет(!), можно хоть немного точно предсказать спрос (и значит цену) на 20-летнюю (минимум) квартиру, назвал сильным оптимизмом.

Цитата: Murmur. от 19.12.2011 23:56:57
Я бы, если честно, назвал веру в то, что в Риге через 20 лет(!), можно хоть немного точно предсказать спрос (и значит цену) на 20-летнюю (минимум) квартиру, назвал сильным оптимизмом.

Я вообще далек от понимания ситуации, почему при падении численности населения в отдельно взятом населенном пункте цены на недвижимость умудряются ползи вверх.

Город Воронеж что в Российской Федерации за последние 5 лет потерял 20 тыс. чел. населения, строится хренова туча нового жилья.
Покупатели первички  - на 90% исключительно северяне. Вторичный рынок вообще в полумертвом состоянии. Однако отсутствие платежеспособного спроса не заставляет потенциальных продавцов снижать цены.

При этом у меня лично нет никаких оснований считать рынок жилья несвободным и подверженным подавляющему влиянию нерыночных факторов.
Видимо че-то Гайдар таки не понимал, либо нам не сказал.

Цитата: Мудрый Каа от 21.12.2011 12:25:37
При этом у меня лично нет никаких оснований считать рынок жилья несвободным и подверженным подавляющему влиянию нерыночных факторов.

                                                         :D

Стоит отмотать данную тему листов на 20 назад. Там как раз подробно это обсуждалось. "РН - свободен и не подвержен" (с) Это даже не отжиг дня, это отжиг десятилетия. Ресин сейчас просто икает от умиления.

Цитата: KindeX от 19.12.2011 22:45:31
Если будет гиперинфляция, минимум в 5 раз, то и цена квартиры вырастет как минимум в 2 раза (40 000 Eur).
Если её продать и выплатить кредит, то остаёшься с бонусом как минимум 20 000.

при таких длительных расчетх нужно брать очищенные от инфляции цифры.

т.е. 2000 евро сейчас и 2000 евро через год не то же самое, даже на официлаьную инфляцию если посмотреть, то это -5% ежегодно. или -100 евро ежегодно.
таким образом, если вы расчитываете на доход 20 лет, то каждый год нужно прибавлять в стоимости аренды 5%... получается что за 20 лет Вам нужно увеличить стоимость аренды на 3059 Евро, доведя ее до 5053 евро в месяц. или более чем в 2,5 раза увеличить стоимость.

Я не в курсе Ваших цен аренды. Если за предыдущие 20 лет стоимость аренда в одном и том же доме увеличилась в 2.5 раза, то это значит что как минимум инфляция побеждена. правда тут расчет сложный, ибо 20 лет назад цены были другими. можете посчитать хотябы за 5 последних лет должны бала стоимость аренды на 20% увеличиться в одном и том же доме.

Следующий фактор - налоги, обслуживание и ремонт.... это все нужно закладывать в стоимость квартиры. Т.е. рост ее стоимости идет постоянно.

а следующий вопрос - что будет после инфляции. Вы говорите, что напечатают столько денег, что всех им раздадут и они будут у каждого. А ведь не факт, что в результате инфляции произойдет ровномерное распределение денег между населением. Например, на инфляции в РФ в 90-е сделали себе состояние отдельные дельцы. А многие потеряли - в этом же ведь и цель инфляции. Т.е. ден знаки будут в любом случае стремиться к аккумуляции у малого процента населения. В вашем случае насления ЕВРОПЫ.  И нужны ли этому малому проценту населения квартиры в Риге - не факт. А среди оставшихся малоимущих - стоимость не задерешь, возможно даже в 2 раза не получится задрать - просто не будет платежеспособного спроса.

Таким образом, предлагаю вам посчитать на оснвоании имеющихся у вас данных предыдущих периодов совокупную стоимость владения и фактическую окупаемость проекта. А далее оценивать то, что вы покупаете - если то что выпокупаете ликвидно только для местных, то не ждите спасения от инфляции. Рост будет только на глобально ликвидные активы и пассивы.

Цитата: Hypnotic Spector от 21.12.2011 12:47:50
                                                         :D

Стоит отмотать данную тему листов на 20 назад. Там как раз подробно это обсуждалось. "РН - свободен и не подвержен" (с) Это даже не отжиг дня, это отжиг десятилетия. Ресин сейчас просто икает от умиления.

Важное уточнение - в Воронеже.
Потому, что рынок Москвы и ближнего Подмосковья - это совсем другое дело. Совершенно другой баланс спроса и предложения, иной порядок цен. У нас метр жилья в центре - 40 тыс., а во Внутримкадье - тоже 40 тыс, но евро.
Население московской агломерации растет, а воронежской - падает. Фактор столицы, опять таки.
Так что Ресин пусть икает... Но вы меня неправильно поняли.

Здраствуйте, господа,
У меня практический вопрос к присутствующим!  ::)
В хотелках имеется желание приобрести недвижимость в Москве летом 12-го года. Начальный капитал - 10-20% от стоимости квартиры. Планируется брать вторичку. Район - Москва, но "замкадье", не из понтовых, с более-менее разумной ценой, наверное это Новокосино или Некрасовка (но именно эти районы или нет - не принципиально). Здесь как-то читал про то, что может присмотреть какой-либо район , куда планируется проводить ветки метро... Сейчас смотрел по ценам 4,2-4,4 млн.(Некрасовка). Вот сам вопрос то и состоит в том, никто случаем не в курсе каких-либо хороших программ в банках, какой процент и пр.? Потому как смотрел альфубанк - там 14-14,5% (справку о зарплате могу предоставить только по форме банка);Райфф- 15,3%; ВТБ - 13... Хотя тут пишут и про 11% и даже про 8... Вот такое узнать?  Может где есть более низкие ставки, какие есть ещё варианты? Ипотеку планирую брать на 5 лет. В какой валюте брать?
Всем спасибо!  ???

Цитата: vaga от 22.12.2011 06:26:39
В хотелках имеется желание приобрести недвижимость в Москве летом 12-го года. Начальный капитал - 10-20% от стоимости квартиры.
...
Вот сам вопрос то и состоит в том, никто случаем не в курсе каких-либо хороших программ в банках, какой процент и пр.? Потому как смотрел альфубанк - там 14-14,5% (справку о зарплате могу предоставить только по форме банка);Райфф- 15,3%; ВТБ - 13... Хотя тут пишут и про 11% и даже про 8... Вот такое узнать?  Может где есть более низкие ставки, какие есть ещё варианты? Ипотеку планирую брать на 5 лет. В какой валюте брать?

1. При первом взносе в 20% я даже боюсь представить, какая будет дикая переплата по процентам.
2. Неплохая банковская программа в Дельта-кредите, но там штрафные санкции жесткие реально и много иных подводных камней. Интересные программы бывают в Сбере, в основном для обладателей "белого" оклада и особенно зарплатных клиентов. 8% годовых - давал как раз Сбер, под покупку квартир в объектах-новостройках, возводимых на его же кредитные средства. А так сейчас с комиссиями и прочими прелестями ипотека меньше 14% для серой зарплаты - редкость.
3. Брать лучше в рублях. Для проживающих в РФ это правило почти без исключений.

Цитата: vaga от 22.12.2011 06:26:39
Здраствуйте, господа,
...
Всем спасибо!  ???

При первоначальном взносе 10-20% на 5 лет?
Рекомендую найти в интернете "ипотечный калькулятор" и посмотреть ежемесячные выплаты (вроде бы не более 30-40% от дохода должно приходиться на выплаты.
У сбера была отличная программа 8-8-8 - 8% на 8 лет с решением за 8 дней. Ниже в Москве не слышал.

Насчет валюты - в той валюте, в которой получаете зарплату.

Цитата: Vladimir_9726f2 от 23.12.2011 15:38:04
При первоначальном взносе 10-20% на 5 лет?
Рекомендую найти в интернете "ипотечный калькулятор" и посмотреть ежемесячные выплаты (вроде бы не более 30-40% от дохода должно приходиться на выплаты.
У сбера была отличная программа 8-8-8 - 8% на 8 лет с решением за 8 дней. Ниже в Москве не слышал.

Насчет валюты - в той валюте, в которой получаете зарплату.

Тут все клево , но есть "нюанс".  Кредит на 8 лет ( всего ) , поэтому чтобы реально попасть под эту программу нужно обладать очень значительным % наличных на руках. При первоначальном взносе 10-20% это не прокатит - цена квартиры будет смешной либо выплаты в месяц огромными. Они и при 20-25 годах зашкаливают , при тех же 10% годовых. Так что это программа для тех у кого есть деньги  :D

Цитата: Dinbryan от 26.12.2011 19:11:53
По большому счёту ипотечных программ со ставкой кредитования ниже 10%

Не Москва конечно, но тем не менее
http://www.kubankredit.ru/fizicheskim/kreditovanie/ipotechnoe_kreditovanie/kottedzh/
Предоставляется для приобретения объекта недвижимости (земельный участок, жилой дом, квартира) в коттеджном поселке в г. Краснодар и г. Гулькевичи у застройщиков – партнеров Банка.   - 9%

Цитата: Murmur. от 19.12.2011 23:56:57
- будет гипер. Вы спасли 40% сбережений (2/5 из Ваших условий). Можно наверное и лучшего достигнуть  :)

Надо учитывать, что своих денег я вкладываю только 25%. Остальное - кредит, который обнуляется при гипере. Именно на это и идет ставка. А продавать квартиру надо, когда рост цен остановится. То есть, квартира на халяву от 25% от текущей стоимости.

Цитата: KindeX от 26.12.2011 23:11:26
Надо учитывать, что своих денег я вкладываю только 25%. Остальное - кредит, который обнуляется при гипере. Именно на это и идет ставка. А продавать квартиру надо, когда рост цен остановится. То есть, квартира на халяву от 25% от текущей стоимости.

Вы совершаете ошибку.
Да, при гипере цены и зарплаты возрастут так, что долг обесценится в разы и десятки раз.
Однако, это не одномоментный процесс.
Сначала возрастут цены, затем будет массовая безработица и только потом будут расти зарплаты в номинальном выражении. Лаг, как показывает история 2-3 года.
Т.о. чтобы сыграть с банком в "Казино Рояль" необходимо иметь не 25% на первоначальный взнос, а 25%+сумма на уплату взносов на 2 года минимум+сумма на содержание семьи по минимуму эти 2-3 года. Т.к. можно остаться совсем без работы. И средства эти на содержание с учетом гиперинфляции (можно натурой в продуктах и вещах).
Вот в этом случае Вы будете на коне.

Вот, собственно, вопрос с налогом на недвижимость и закруглился: http://www.rg.ru/2011/12/27/nalog.html

ЦитатаЕдиный налог на недвижимость, который заменит налоги на имущество и землю, появится в нашей стране не раньше, чем лет через пять. Но с 2013 года некоторые регионы по желанию смогут взимать налог на имущество по рыночной стоимости.

Ergo никакого существенного влияния на динамику недвиги в ближайшие годы налог не окажет.

Цитата: plazma от 27.12.2011 09:22:09
Сначала возрастут цены, затем будет массовая безработица и только потом будут расти зарплаты в номинальном выражении. Лаг, как показывает история 2-3 года.

Мой отец как-то выплатил весь кредит за кооперативную квартиру в 92-93 годах, сильно не напрягаясь.

Цитата: KindeX от 27.12.2011 18:33:05
Мой отец как-то выплатил весь кредит за кооперативную квартиру в 92-93 годах, сильно не напрягаясь.

Вы не путайте времена застоя кровавой гебни, тоталитарно заботившейся о благе простого гражданина
и светлые дни свободы и демократии, когда ипотечного раба можно отпускать только ногами вперед

P.S. И не забываем про "Колю Марджина". Если внезапно такая ипотечная квартирка станет стоить меньше чем остаток (а это возможно на фоне обнищания нации при гипере),
то, возможно в договоре очень мелким шрифтом написано "забрать все, даже домашних животных и белые тапочки".
А оценивать квартирку будет, естественно, ООО "Софсем честный оценка", аффилированное с банком.

Цитата: KindeX от 27.12.2011 18:33:05
Мой отец как-то выплатил весь кредит за кооперативную квартиру в 92-93 годах, сильно не напрягаясь.

В те времена во-первых договора были попроще, во-вторых Сбербанк хапнул денег у граждан вплоть до гробовых у старушек.

>>Цитата: KindeX от 27.12.2011, 17:33:05
>>Мой отец как-то выплатил весь кредит за кооперативную квартиру в 92-93 годах, сильно не напрягаясь.

Цитата: Catsoi от 28.12.2011 23:54:34
В те времена во-первых договора были попроще, во-вторых Сбербанк хапнул денег у граждан вплоть до гробовых у старушек.

Вот-вот. Отец KindeX выплатил квартиру за год, а лично мой отец потерял на сберкнижке более 40 000 советских рублей. Тогда столько стоила трёхкомнатная квартира в Москве в нормальном месте. То есть не стоит считать, что инфляционные прибыли появляются из воздуха. За ними стоят потери и горе других людей, возможно ваших же соседей.

Приветствую участников форума. Хотел бы предупредить об активизации проекта по "киданию" дольщиков - Москва, ул. Кастанаевская 68. Сам знаком со многими пострадавшими. Инвестор - застройщик ООО «Фарн-Трейд». Конечный бенефициар этой кампании - респектабельный г-н, глава партии "Патриоты России", Геннадий Семигин. Подробнее см.http://dolg-patriota.info/gennadij-semigin.html  

Цитата: Тимофей77 от 29.12.2011 13:56:02
Приветствую участников форума. Хотел бы предупредить об активизации проекта по "киданию" дольщиков - Москва, ул. Кастанаевская 68. Сам знаком со многими пострадавшими. Инвестор - застройщик ООО «Фарн-Трейд». Конечный бенефициар этой кампании - респектабельный г-н, глава партии "Патриоты России", Геннадий Семигин. Подробнее см.http://dolg-patriota.info/gennadij-semigin.html  

Я в шоке, платить такие колоссальные суммы за бетонные коробки, еще и чтоб обманывали. Может, ну ее к черту эту недвигу? В США средняя цена дома на 230 метров 200 штук баксов. Считайте сами цену метра! А вот как в Берлине:
http://prian.ru/price/172817.html
Это при том что средняя зарплата там вдвое выше чем в Москве! Еще и ипотека вчетверо дешевле.
А себестоимость метра бетонного коробка 200 баксов! Цены взвинтила тупость народная и земельная, строительная, риелторская, чинушеская мафия. Это те люди, которые в 90-х, во время первичного накопления капитала, мочили людей сотнями, при том самая беспринципная их часть - "крысы", которые воровали у "своих" и сжерали своих. Так что думайте сами, кого кормите и заслуживают ли эти "люди" вашего кормления.
ИМХО, если есть такие бешеные бабки как стоит квартира в Москве, их можно вложить в то же золото, в дело, в банк - куда угодно, но не в переоцененный бетонный коробок, который еще в 2000-м году стоил вдесятеро дешевле и уже тогда был переоценен! Сейчас даже тупо положить деньги под матрац выгодней. Экономика в мире идет под откос, спрос на нефть, наверняка, будет падать, денег в Москву идти станет меньше, не говоря уже о том, что пузырь недвиги лопнет и так, так как он уже сам по себе пузырь. И жить с такими бабками можно где угодно, а не в забитых бетонными коробками джунглях, жить в которых на Западе уже считается дурным тоном и уделом бедняков. Народ все равно поумнеет и поймет, что это пузырь и ничего в Москве, Питере и т.д. нет такого, чтоб отдавать зарплату за всю жизнь и не одну за ячейку в убогом скворечнике.