Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Sh1 от 10.02.2013 17:23:37
Ждать можно, если уже есть где жить. В случае серьезных финансовых потрясений  в стране запросто могут заморозить все вклады. Пока в наше стране средней пенсии не хватает для аренды 1-комнатной квартиры большинство будет стремиться приобрести жилплощадь, также пока не появится массовое жилье сдаваемое в аренду на длительный срок (вплоть до пожизненно) с пересмотром арендной ставки не чаще раз в год и не более заранее определенной величины.

"пока"? с чего вдруг оно такое появится?

Цитата: Ko4evnik от 11.02.2013 09:49:08
"пока"? с чего вдруг оно такое появится?

Да я также предпосылок не вижу...

Цитата: MozG_c10240
а про налоговый вычит поподробнее можете? (тупо не в теме) - но по ходу предстоит.

одну покупку жилья человек может принять к вычету по НДФЛ в сумме не более 2 млн. рублей (но при этом проценты по кредиту могут превышать эту сумму).
Т.е. грубо, купил ты жилье за 2 млн. рублей. Ты можешь уменьшить базу по НДФЛ, и вернуть свой НДФЛ в размере 13% от 2 млн.
А проценты, которые ты оплатил ради этой покупки не ограничены размером 2 млн.

Один раз в жизни гражданин России может получить налоговый вычет на покупку недвижимости. То есть с денег, потраченных на покупку квартиры (но не более 2 млн руб) не взимается НДФЛ (13%). Так же НДФЛ не взимается и с процентов по кредиту, полученному на покупку этой квартиры. Сумма процентов не ограничена сверху.
Ключевые моменты из собственной практики:
1) Кредит должен быть целевым на покупку и с указанием конкретной квартиры. Т.е. Василий Пупкин получает кредит на покупку квартиры, он же подписывает договор купли-продажи и он же оформляет квартиру на себя. У супругов могут быть заморочки (если вы оформите квартиру в совместную собственность с супругой 50/50, то получите вычет только на половину стоимости).
2) Кредит должен быть в рублях (не уверен на 100%, может это заморочки моей налоговой)
3) Учитывается только налог по ставке 13%. Налог на дивиденды (9%), упрощенка ИП и т.д. не возвращается.

Есть два варианта получения вычета:
1) Получить в налоговой бумагу и отдать ее в бухгалтерию на своей работе. На основании этой бумаги они перестанут удерживать 13% с зарплаты. подводный камень в том, что такую бумагу налоговая дает 1 раз в год. Если вы меняете место работы или работаете в нескольких юрлицах, то вычет получите только в одном месте.
2) По окончании календарного года берете справки 2НДФЛ на всех своих местах работы, заполняете и подаете налоговую декларацию (3НДФЛ). Подаете заявление на возврат уплаченного налога. Налоговая после проверки (может занять 3 месяца на проверку и 1 месяц на перечисление) перечисляет вам уплаченный за прошлый год налог на ваш банковский счет.

Цитата: MozG_c10240
каким образом возврат происходит!? просто не исчесляют в течении какого то времени из будущих наоговых выплат?
можно и на примере разложить (сфероконном)

(сталкиваюсь не в первый раз если честно, только досконально разобраться всегда что то мешает)

подаете по окончании года налоговую декларацию с подтверждающими документами, ее рассматривают, и возвращают вам бабки.

Цитата: LightElf от 11.02.2013 12:57:03
1) Получить в налоговой бумагу и отдать ее в бухгалтерию на своей работе. На основании этой бумаги они перестанут удерживать 13% с зарплаты. подводный камень в том, что такую бумагу налоговая дает 1 раз в год. Если вы меняете место работы или работаете в нескольких юрлицах, то вычет получите только в одном месте.

про такое впервые слышу, можете поподробнее написать, чем это регламентировано?

Цитата: Sh1 от 10.02.2013 11:20:59
Частный дом это здорово, особо после тесной городской квартиры. Но дети быстро вырастают и родители остаются жить одни. Что далеко ходить например у моих родителей в зимние месяцы на газ уходит порядка 7 тыс.р. + около 2 тыс. р. на электричество. Площадь дома 160 квадратов. Весной собираются перекрывать крышу т.к. шифер потрескался и порос мхом (предварительна смета около 200 тыс. р. под ключ). Были мысли продать дом и купить квартиру т.к. пенсии на полноценное содержание дома явно недостаточно. Пока же сдали в аренду второй этаж, сами живут на первом. Плюсов много, это и шашлыки во дворе и теплый гараж под домом, но эксплуатационные расходы только растут, налог пока копеечный. с любыми проблемами собственник остается один на один. Аварийная служба горгаза не чинит импортные газовые котлы, благо дом держит около суток плюсовую температуру - успели купить и поставить новый котел. Ремонт и переделка всего на чем сэкономили при строительстве - процесс непрерывный.

Основные ошибки при строительстве частных домов в РФ: перебор по площади/этажности, неудачные планировки - много площади используется неэффективно, недооценка затрат на внутреннюю отделку и на эксплуатационные расходы.

Вы сами же все и объяснили, что в Вашем примере это последствия неправильного выбора проекта, экономии на материалах и исполнителях.
Металлическая крыша - почти вечная. В отличии от шифера. Нормально отделанные стены, полы и потолки не потребуют никакого ремонта как минимум лет 20. Да и потом только косметического. Правильно расчитанная и подобранная теплоизоляция и вентиляция (в первую очередь крыши и потолка!!!) позволят в разы, если не на порядки, снизить расходы на отопление.
И даже в вашем случае "лишняя" площадь позволила легко организовать "прибавку к пенсии" в виде квартирантов.
Впрочем Ваш пример, скорее всего, про дом, который строили еще в 80е 90е годы. Из того, что было и как умели. Поэтому вся критика "неправильного выбора проекта и материалов" - идет в топку. Что могли - то и построили.
Если дети, которые выросли и разъехались, чуть чуть подумают... Очень может быть, что им выгоднее вложиться в теплоизоляцию и капремонт родительского дома (возможно даже с перепланировкой), чем потерять его и получить в наследство маленькую хрущевку.

ЗЫ: А текущая крыша, отслаивающиеся обои, искрящая проводка и в многоквартирнике вещь обыденная. Только там зачастую хоть и есть куда жаловаться (ЖЭК, МУП и т.п.) - только от этого не легче. И, зачастую, и самому делать нельзя (общие помещения, конструкции, коммуникации и т.п.) и ЖЭК не заставишь и соседям по барабану.

Цитата: MozG_c10240
вопрос:
квартира 7 млн рублей... я буду иметь право на вычет в сумме 910 тыс руб (примерно). работодатель перечислил в 2012 году 250 т.руб налога за меня... т е я пишу заявление и прочие документы и получаю назад 250 т.руб. но сумма вычета 910 т руб. т.е. я буду иметь право в 13-14-и частично в 15 году обратиться за вычетом? (250+250+250+160) - всё сфероконично...

из 7 млн. можно учесть только 2 млн.
ст.220 НК РФ
"Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:"
т.е. максимум 260 тыс. от этих 2 млн. + все проценты, что вы заплатите по кредиту.

Цитата: Ko4evnik от 11.02.2013 14:17:09
из 7 млн. можно учесть только 2 млн.
ст.220 НК РФ
"Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:"
т.е. максимум 260 тыс. от этих 2 млн. + все проценты, что вы заплатите по кредиту.

Нет, не так. 260 тыс. руб(возмещение НДФЛ, а не то, что платит за работника работодатель), +вычет в размере 13% от процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Гугль вам в помощь(или яндекс).

Страшный Кубаноид, все верно, дом строился в середине 90-ых, прошло почти 20 лет. На текущий момент у детей свои семьи и все вместе ну никак уже не поместятся, расширять дом нерационально да и участок небольшой. А строить капитально малоэтажный дом дорого, большинство скорее всего построит менее капитальный, но большей площади, а вообще такая стойка это подвиг и дело зачастую всей жизни, главное не переоценить свои свои силы/финансовые возможности.

и так:

цена квартиры = 7 000 000
наличные = 5 000 000
ипотека = 2 000 000:
15%
60 месяцев
аннуитет

далее:

(разовый?) вычет (возврат от ФНС?) = 260 000 рублей.

вычет за последующие года выплаты кредита (5 лет) = 36 500 + 30 400 + 23 400 + 15 200 + 5 700 = 111 200)

ну и. материнский капитал = 409 000

итого = 409 000 + 260 000 + 111 200 = 780 200

Считаем:

1й год прошёл:

ежемес. платёж = 47 600
оплачено % по ипотеке = 280 600

т.е. тело кредита равно 1 719 400

имеем вычет = 260 000
+ вычет за проценты 280 600 *0,13 = 36 500
+ мат кап = 409 000
итого: 705 500

допустим гасим часть кредита данными средствами (а можем ли? в чём подвох?)

тело кредита на начало 2го года ипотеки = 1 719 400 - 705 500 = 1 013 900

перерасчёт проплаты процентов
2й год
ежемес. платёж = 28 200

погашенные проценты = 138 700

вычет по процентам = 18 000...

ну и т.д.

опять же... где подвох!?

Цитата: MozG_c10240 от 11.02.2013 15:05:45
и так:
цена квартиры =
----------------------------------------------------
опять же... где подвох!?

Зачем так сложно.  :)
Стоимость квартиры X. Вам компенсируют 13%*X, но не более 260 тр.
Вы взяли ипотеку. Ваши расходы на покупку X+Y, где Y - сумма процентов. Вам компенсируют 13%*Y, без ограничения суммы.

Цитата: ELutz от 11.02.2013 14:27:11
Нет, не так. 260 тыс. руб(возмещение НДФЛ, а не то, что платит за работника работодатель), +вычет в размере 13% от процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Гугль вам в помощь(или яндекс).

как бы прочитал, и не нашел, что в вашем тезисе отличается от моего.
260к денег + 13% от процентов по ипотечному кредиту, да, я это и написал, вообще-то

Цитата: MozG_c10240
+ имею право получить вычет за последующие года выплаты кредита = 75000 руб или 36500 (процент от процентов без учёта тела кредита) в первый год... на протяжении всего срока кредитования!??? (т.е. 75000 х 5 = 375000 или 36500 + 30400 + 23400 + 15200 + 5700 = 111200)

да, на протяжении всего срока кредитования. Берете все проценты, что заплатили, от них - 13% - эту сумму вы можете получить в виде возмещения по НДФЛ.

Цитата: MozG_c10240
вопрос:
квартира 7 млн рублей... я буду иметь право на вычет в сумме 910 тыс руб (примерно). работодатель перечислил в 2012 году 250 т.руб налога за меня... т е я пишу заявление и прочие документы и получаю назад 250 т.руб. но сумма вычета 910 т руб. т.е. я буду иметь право в 13-14-и частично в 15 году обратиться за вычетом? (250+250+250+160) - всё сфероконично...

Да, конечно. Неиспользованный в текущем году остаток вычета переносится на следующий год и т.д., пока не получите вычет на все 2 миллиона или стоимость квартиры (что меньше).

Цитата: MozG_c10240 от 11.02.2013 15:05:45
[опять же... где подвох!?

1. деньги возмещения НДФЛ можете использовать, как хотите.
2. погашая тело кредита вы тем самым уменьшаете проценты, которые заплатите (в абсолютном выражении), следовательно физически будет меньше денег возмещения НДФЛ.
3. подвоха нет.

Цитата: LightElf
Точно не помню - несколько лет прошло. Ссылались на НК, мол там формулировка предусматривает выдачу бумаги только 1 раз в год. Ну а по логике вещей - работодатели друг о друге не знают. Каждый предоставляет вычет на 2 миллиона. Профит.

я как бы вообще не слышал, что можно не платить НДФЛ, пока не выберется сумма вычета.

Цитата: Ko4evnik от 11.02.2013 16:37:28
да, на протяжении всего срока кредитования. Берете все проценты, что заплатили, от них - 13% - эту сумму вы можете получить в виде возмещения по НДФЛ.

Все так, но стоит на всякий случай указать, что возврат в каждый год не превышает суммы уплаченного в этот год налога. Не все это понимают.

Цитата: Ko4evnik от 11.02.2013 16:39:34
я как бы вообще не слышал, что можно не платить НДФЛ, пока не выберется сумма вычета.

НК РФ, ст.220 пункт 3:
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (далее в настоящем пункте - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

Цитата: MozG_c10240
хотел с цифрами посмотреть... боль мень реальными

Хмм..
Зарплата 50 тыс в месяц, 600 тыс в год. НДФЛ  78 тыс в год. Покупаем в июне 2012г. квартиру за 5 млн. 2.5 млн налом, 2.5 - ипотечный кредит на 10 лет.
В начале 2013 подаем декларацию + справку из банка об уплаченных процентах + заявление в налоговую. За полгода заплатили примерно 120 тыс процентов банку.
Получаем возврат по процентам 120000*0.13=15600руб. Так же получаем 78000-15600=62400руб возврат по самой квартире. Возвращается только реально уплаченный в текущем году НДФЛ!
В 2014 году снова подаем заявление. За 2013 год уплачено примерно 230 тыс процентов банку. Получаем на них возврат 230000 * 0.13 ~= 30000 руб. и еще 48000 по самой квартире. Где-то за 4 года получим 260 тысяч возврата по самой квартире и потом будем получать возврат только по процентам.